臺灣桃園地方法院107年度訴字第1038號

• 裁判案由: 酌減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 21 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1038號原　　　告　溫碧雲
訴訟代理人　譚智文律師
韓邦財律師
複　代理人　郭立寬律師
被　　　告　晨豐建設有限公司
兼　法　定
代　理　人　陳滄潮
被　　　告　呂芳素
蔡明德
呂建鴻
共　　　同
訴訟代理人　游淑琄律師
邱清銜律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年6 月29日以總價新臺幣（下同）3,405 萬9,000 元向被告晨豐建設有限公司（下稱晨豐公司）、被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德及呂建鴻等4 人（下稱被告陳滄潮等4 人）購買其所預售之「國際高鐵─御景」建案編號A 棟11樓房屋及其坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（門牌號碼為桃園市○○區○○○路0 段000 號11樓，下稱系爭房地），並分別簽定房屋及土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地契約）。原告於系爭房地交屋前經由訴外人即同建案A 棟13樓房屋住戶詹美華告知，始知該房地各處均有漏水、2 樓公共空間牆壁亦有明顯龜裂痕跡，系爭房地具有重大結構瑕疵，且被告晨豐公司本欲將1 樓設置為餐廳，原告擔憂有油煙問題，1 樓大廳及地下停車場亦未提供安全出入門禁措施，甚進門之大廳為一般辦公大樓之小長廊，看不出係豪宅之廳堂，足認被告提供之建材設備及大門設計，與系爭房地契約不符，實係以豪宅價格購買平價房屋。然經原告函催被告處理上開瑕疵，竟遭被告解除系爭房地買賣契約，並沒收原告已給付之房屋價金204 萬元及土地價金306
萬元，合計510 萬元。系爭房地既有上開瑕疵，不符其價格所應有之品質，且被告怠於履行瑕疵修補義務，售後態度不佳，被告沒收之違約金應以系爭房地總價3%為適當，為此，爰依民法第252 條規定請求被告酌減違約金至102 萬1,770
元，併依民法第179 條規定請求被告返還酌減違約金後餘額407 萬8,230 元，故被告晨豐公司應返還163 萬1,292 元（計算式：407 萬8,230 元×1448萬2,000 元/3,620萬5,000
元=163萬1,292 元），被告陳滄潮等4 人則應連帶返還244
萬6,938 元（計算式：407 萬8,230 元×2,172 萬3,000 元
/3,620萬5,000 元=244萬6,938 元）等語。並聲明：⑴被告晨豐公司應給付原告163 萬1,292 元、被告陳滄潮等4 人應連帶給付原告244 萬6,938 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告依系爭房屋契約第7 條第2 項及系爭土地契約第3 條第2 項約定，有先為給付買賣價金之義務，然經被告多次催告均拒絕給付價金，且原告未曾至現場驗屋即空言泛稱系爭房地有漏水瑕疵，亦未具體表明瑕疵及應修繕內容，拒不給付價金之主因應係房價下跌。原告先違反前揭約定，被告自得依系爭房屋契約第22條第2 項等約定解除系爭房地契約，並沒收原告已繳之價金。又被告所沒收之違約金未超過內政部預售屋定型化契約之15% 上限，且面臨減價轉售仍無人購買之窘境，故被告沒收之違約金並無過高之情等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張其於102 年6 月29日以總價3,405 萬9,000 元向被告晨豐公司、被告陳滄潮等4 人購買其所預售之系爭房地，並分別簽定系爭房屋契約及系爭土地契約。被告已解除系爭房地買賣契約，並沒收原告已給付之房屋價金204 萬元及土地價金306 萬元，合計510 萬元等情，業據其提出系爭房屋契約、系爭土地契約、105 年12月9 日律師函、匯款單等件為證（見本院卷第10-63 、66-70 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應酌減違約金至總價款3%即102 萬1,770 元，並返還酌減後之餘款407 萬8,230 元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：被告沒收之違約金是否過高而應予酌減？原告依民法第179 條規定請求被告返還違約金，有無理由？析述如下：
（一）查系爭房屋契約第7 條第2 項約定：「依前款規定，甲方（即原告）有先為繳款義務，如甲方逾期仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之2 計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方（即被告晨豐公司）。乙方並得催告，經送達7 日內仍不履行繳款約定，雙方同意依第22條違約之處罰規定辦理」，系爭房屋契約第22條第2 項則約定：「甲方（即原告）違反第7 條第2 項規定或本約其他條款時，乙方（即被告晨豐公司）得沒收依房屋及其本契約有聯立關係之契約總價款15% 計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方並得解除本契約。」，系爭土地契約第3 條第2 項及第11條第2 項亦有相同約定，此有系爭房地契約在卷可佐（見本院卷第12、20、55-56 頁）。而被告業於105 年6 月21日以存證信函、同年12月9 日以律師函催告原告繳納系爭房地之期款，並表示如逾期未繳，將解除契約並沒收價金，嗣於106 年2 月8 日再以律師函表示原告逾期未繳期款依法解除契約並沒收價金，惟原告仍未繳款等事實，為兩造所不爭執，並有被告提出之存證信函、律師函及原告各期付款記錄等件為證（見本院卷第109-113 頁、第140 頁），堪認原告確有逾期，且經催告後仍未繳清期款之違約情事。則被告抗辯得依系爭房屋契約第22條第2 項及系爭土地契約第11條第2 項之約定沒收原告以房地總價15% 為上限計算之已繳價款510 萬元（即系爭房地簽約金340 萬元及開工款170 萬元）充作違約金，堪認有據。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告雖主張系爭房地有漏水、2 樓公共空間牆壁龜裂，且被告欲將1 樓設置為餐廳，會有油煙問題，1 樓大廳及地下停車場亦未提供安全出入門禁措施，甚進門大廳為小長廊，而不像豪宅廳堂等瑕疵，然為被告所否認，是原告就系爭房地存有上開瑕疵之事實，應盡舉證之責任。原告提出漏水照片、住戶LINE群組對話內容、詹美華寄送與被告晨豐公司之存證信函、現場照片、土木技師公會鑑定會勘紀錄表及鑑定說明會議紀錄等件為證（見本院卷第71-92 、165-170 頁），然參諸系爭建案之各樓層平面圖關於餐廳、廚房及梯廳等設計圖及相對應之尺寸均已明確記載於系爭房屋契約所附之平面圖內，並附有比例尺供參（見本院卷第23-32 頁），原告於簽定系爭房屋契約時應已知悉上開設計。至同棟13樓住戶詹美華所居住之房地究竟有無因滲漏水而損壞裝潢，均非屬系爭房地所生之瑕疵，且房屋漏水原因多端，非全然屬建物結構所生，況原告自承從未至系爭房屋現場看過（見本院卷第127-128 頁），是被告辯稱原告拒不給付價金之主因應係房價下跌，尚非全然無稽（詳後述）。詹美華居住之13樓房屋縱有漏水，尚無法以此逕認系爭房屋亦會漏水，原告自不得執此而拒絕按期繳納價金，遑論原告依系爭房地之約定，本有先為繳款之義務，已如前述，是原告復未舉他證以實其說，依前揭法條所示，原告此部分之主張，難信屬實。
（三）又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。系爭房屋契約第22條第2 項、系爭土地契約書第11條第2 項既約定原告不按時繳付各期房屋價款或土地價款時，被告即得沒收依房地總價款15% 計算之金額，依上開規定，自屬損害賠償總額預定性質違約金之約定。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦定有明文，至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。茲審酌：
1、內政部依消費者保護法所公布之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之╴（最高不得超過15% ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」（見本院卷第149 頁），本件被告依系爭房屋契約第22條第2 項、系爭土地契約第11條第2 項約定所沒收之違約金510 萬元，未逾以系爭房地買賣價金3,405 萬9,000 元之15% 即510
萬8,850 元，顯然與上開預售屋買賣契約範本之規定無違。本院審酌該預售屋買賣契約範本之擬訂，係經行政院消費者保護會於103 年間以第23次會議決議通過，並經內政部公告在案（見本院卷第143 頁），其所規範內容顯已相當程度考量消費者即原告之權益，被告據此沒收510 萬元之違約金，衡情難認有何過高之情。
2、再者，觀諸系爭建案之價格之網頁資料，可查知與系爭房地坪數（房屋坪數為107.32坪，見本院卷第11頁）相近之同建案房地（即房屋坪數105 坪至107 坪、車位坪數18.
26坪），於兩造簽定系爭房地契約時之102 年間預售時之價格約為每坪36萬元，105 年3 月間新成屋之交易價格則降至每坪32萬元，同年11月則又降至21.05 萬元、23.28
萬元，歷史最低價為21.05 萬元（見本院卷第131-136 頁），每坪跌價損失約達15萬元（計算式：36萬元－21萬元＝15萬元），以系爭房地坪數計算其跌價損失為1,605 萬元（計算式：107 坪×15萬元＝1,605 萬元），衡諸系爭
房地於原告解約後未再出售，而房地產交易價格依循景氣循環、政府政策波動，於原告違約致被告解約後，系爭房地再行出售之價格無從估算，非無可能較上開交易價格為低，以此而觀，實難認被告依系爭房地契約沒收510 萬元違約金有何過高之情事。
五、綜上所述，原告所為之舉證，尚不足以證明被告將原告已繳付之買賣價款510 萬元充作違約金予以沒收，其數額有過高而應予酌減之情形。從而，原告依民法第252 條請求酌減違約金為102 萬1,770 元，並依民法第179 條之規定，請求被告返還上開酌減後溢收之違約金本息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日民事第二庭 法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日書記官 許婉茹