臺灣桃園地方法院107年度訴字第1215號

• 裁判案由: 返還租賃物等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 108 年 05 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1215號原　　　告　王藤華
訴訟代理人　潘維成律師
被　　　告　劉清秀

訴訟代理人　劉德壽律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國108年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落如附表編號一所示土地上，如附圖編號A 之鋼棚（面積一點六三平方公尺）、附圖編號B1之車棚（面積八十三點三八平方公尺）、附圖編號C1之車棚（面積三十三點四三平方公尺）、附圖編號D1之鐵皮屋、平房、雨遮（面積三十二點七一平方公尺）、附圖編號E1之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積一百九十四點五七平方公尺）、及坐落如附表編號二所示土地上，如附圖編號B2之車棚（面積七十九點五五平方公尺）、如附圖編號C2之車棚（面積一百四十八點七平方公尺）、如附圖編號D2之鐵皮屋、平房、雨遮（面積九十五點一四平方公尺）、如附圖編號E2之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積十點九八平方公尺）、如附圖編號E3之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積零點三八平方公尺）、如附圖編號F 之鋼棚（面積二十點六平方公尺）、如附圖編號G 之車棚（面積六點一平方公尺）、及坐落如附表編號三所示土地上，如附圖編號H 之車棚（面積一百一十點五七平方公尺）拆除騰空，將所占用之土地返還原告。
二、被告應自民國一百零七年七月二十日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項就已屆清償期部分，於原告按月以新臺幣壹萬捌仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：被告應將坐落桃園市○鎮區○○段000 地號土地上如附圖紅色所示面積約50平方公尺（實際面積依地政機關實測為準）、同段881 地號土地上如附圖藍色所示面積約30平方公尺（實際面積依地政機關實測為準）、及同段883 地號土地上如附圖橘色所示面積約30平方公尺（實際面積依地政機關實測為準）之地上物拆除騰空，並將該土地返還予原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至履行前項聲明之日止，按月給付原告新臺幣（下同）55,000元；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3 頁）。嗣本件訴訟進行中，原告於107 年10月11日具狀更正訴之聲明第一項為：被告應將坐落如附表編號一所示土地上，如附圖編號A 之鋼棚（面積1.63平方公尺）、附圖編號B1之車棚（面積83.38 平方公尺）、附圖編號C1之車棚（面積33.43 平方公尺）、附圖編號D1之鐵皮屋、平房、雨遮（面積32.71 平方公尺）、附圖編號E1之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積194.57平方公尺）、及坐落如附表編號二所示土地上，如附圖編號B2之車棚（面積79.55 平方公尺）、如附圖編號C2之車棚（面積148.7 平方公尺）、如附圖編號D2之鐵皮屋、平房、雨遮（面積95.14 平方公尺）、如附圖編號E2之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積10.98 平方公尺）、如附圖編號E3之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積0.38平方公尺）、如附圖編號F 之鋼棚（面積20.6平方公尺）、如附圖編號G 之車棚（面積
6.1 平方公尺）、及坐落如附表編號三所示土地上，如附圖編號H 之車棚（面積110.57平方公尺）拆除騰空，將所占用之土地返還原告。經核原告所為係更正事實上及法律上陳述，基於兩造間租賃系爭土地期間屆滿，請求被告將系爭土地返還原告，為同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告係附表編號一、二、三所示地號土地（下簡稱系爭土地）之所有權人，系爭土地原為空地，於民國106
年4 月間與被告簽立原證2 之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），兩造約定租賃期間自106 年6 月1 日至111 年5
月31日，每月租金55,000元；依系爭租賃契約第9 條約定：乙方（即被告）應依雙方約定將租賃標的物申請為合法設置臨時路外停車場之主要用途使用；乙方（即被告）不得將承租土地全部或一部轉租、出租或以其他方式供他人使用；乙方（即被告）得於租賃土地規劃並興建停車場一切必要之建物及設施，惟不得將該建物及設施全部或一部移轉、設定負擔、整場出租、出借或以其他方式供他人使用，但經甲方（即原告）同意將其興建之建築物及設施一部轉租、出借或全部移轉並設定負擔予第三人者不在此限。被告竟擅自將系爭土地之一部，轉租供他人開設「二堂頭米粉湯（正港鵝肉）」、「四川麻辣鴨血麻辣臭豆腐」經營餐飲店，已違反系爭租賃契約第9 條約定，原告於106 年12月18日以桃園慈文郵局001767號存證信函為終止系爭租賃契約之意思表示，經被告於106 年12月19日收受，惟未獲被告置理；原告亦以起訴狀繕本做為終止系爭租賃契約之意思表示。再依系爭租賃契約第14條約定：於甲方（即原告）終止租約之日起1 個月內返還租賃標的物，被告至今未依約返還租賃標的物，故原告依民法第455 條及系爭租賃契約第14條規定，請求被告將系爭土地騰空返還原告。另兩造間就系爭租賃契約第13條第4
項約定：「乙方（即被告）因違反本契約致甲方（即原告）受有損害時，乙方應依法賠償甲方所受之一切損害」，兩造間業已終止系爭租賃契約，而被告仍繼續無權占有系爭土地等語，爰依民法第455 條、第179 條、系爭租賃契約第13條、第14條規定等法律關係，並聲明：（一）被告應將坐落如附表編號一所示土地上，如附圖編號A 之鋼棚（面積1.63平方公尺）、附圖編號B1之車棚（面積83.38 平方公尺）、附圖編號C1之車棚（面積33.43 平方公尺）、附圖編號D1之鐵皮屋、平房、雨遮（面積32.71 平方公尺）、附圖編號E1之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積194.57平方公尺）、及坐落如附表編號二所示土地上，如附圖編號B2之車棚（面積79.55
平方公尺）、如附圖編號C2之車棚（面積148.7 平方公尺）、如附圖編號D2之鐵皮屋、平房、雨遮（面積95.14 平方公尺）、如附圖編號E2之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積10.98
平方公尺）、如附圖編號E3之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積0.38平方公尺）、如附圖編號F 之鋼棚（面積20.6平方公尺）、如附圖編號G 之車棚（面積6.1 平方公尺）、及坐落如附表編號三所示土地上，如附圖編號H 之車棚（面積110.57平方公尺）拆除騰空，將所占用之土地返還原告；（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至履行前項聲明之日止，按月給付原告55,000元；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告對於兩造於106 年4 月間就系爭土地簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自106 年6 月1 日至111 年5 月31日一事並不爭執。惟系爭土地上之建物非被告所興建，於96年間即已存在，係由被告父親劉新枝所興建；另被告確實在系爭土地上經營停車場等語置辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告於101 年10月1 日簽立被證1 土地標示「桃園市○鎮區○○段○000 ○000 號」土地租賃契約（下稱被證1 租賃契約），租期自民國101 年10月1 日起至106 年9 月30日止。嗣於106 年4 月，兩造簽立如原證2 土地標示「桃園市○鎮區○○段○000 ○000 ○000 號」土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期民國106 年6 月1 日起至111 年5 月31日止。
（二）系爭租賃契約約定，被告每月1 日前應繳納租金55 ,000
元予原告，被告並於106 年6 月1 日簽約時繳交擔保金9
萬元。
（三）原告與被告於102 年9 月11日簽立被證5 授權書1 份，約定被告就桃園市○鎮區○○段○000 ○000 地號土地被占用興建之建物拆除事，全權代理原告，「被授權人（承租人）得經一切合法程序、手段取回土地使用權利」、「被授權人得代表立書人依法律途逕要求拆屋還地或取得租約（即轉租予佔用人）」。
四、本院得心證之理由：
本件爭點厥為：（一）原告以被告違反系爭租賃契約第9 條第2 項約定不得轉租，而主張終止系爭租賃契約，有無理由？（二）原告訴請被告返還系爭土地及給付相當租金之不當得利，有無理由？茲分敘如下：
（一）被告違反系爭租賃契約第9 條第2 項約定而將系爭土地轉租他人，原告依系爭租賃契約第13條主張終止系爭租賃契約，為有理由：
1、按「乙方（即被告）應依雙方約定將租賃標的物申請為合法設置臨時路外停車場之主要用途使用；乙方不得將承租土地全部或一部轉租、出租或以其他方式供他人使用；乙方得於租賃土地規劃並興建停車場一切必要之建物及設施，惟不得將該建物及設施全部或一部移轉、設定負擔、整場出租、出借或以其他方式供他人使用，但經甲方（即原告）同意將其興建之建築物及設施一部轉租、出借或全部移轉並設定負擔予第三人者不在此限」，此有系爭租賃契約第9 條約定在卷可參（見本院卷一第19頁）。次按「乙方（即被告）如有下列情事之一者，甲方（即原告）得終止契約收回土地：（一）違反本契約者，（二）擅自轉租、借用或以其他方式供他人使用者」，此有系爭租賃契約第13條約定在卷可參（見本院卷一第20頁）。
2、經查，原告主張被告將系爭土地之一部擅自轉租予他人使用而開設「二堂頭米粉湯（正港鵝肉）」、「四川麻辣鴨血麻辣臭豆腐」等餐飲店，業據原告提出現場照片，並經本院於107 年9 月3 日履勘現場，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷一第60至65頁、第73至92頁）。而被告對於將系爭土地之一部轉租予他人使用而開設「二堂頭米粉湯（正港鵝肉）」一事，亦不爭執，並有房屋租賃契約書影本1 份附卷可參（見本院卷二第37頁、第40至46頁）。則被告確有轉租所承租系爭土地之事實，洵屬有據。
3、是以，被告違反系爭租賃契約第9 條第2 項約定而將系爭土地轉租他人，原告依系爭租賃契約第13條主張終止系爭租賃契約，自屬有據。
（二）原告請求被告返還系爭土地及給付相當租金之不當得利，為有理由：
1、本院前於107 年7 月27日函請桃園市平鎮地政事務所就系爭土地繪測遭搭建建物之情形，系爭土地其中如附表編號一之土地上搭建有如附圖編號A 之鋼棚面積1.63平方公尺、附圖編號B1之車棚面積83.38 平方公尺、附圖編號C1之車棚面積33.43 平方公尺、附圖編號D1之鐵皮屋、平房、雨遮面積共32.71 平方公尺、附圖編號E1之鐵皮屋、雨遮等地上物面積共194.57平方公尺；如附表編號二所示土地上，搭建有如附圖編號B2之車棚面積79.55 平方公尺、如附圖編號C2之車棚面積148.7 平方公尺、如附圖編號D2之鐵皮屋、平房、雨遮共約面積95.14 平方公尺、如附圖編號E2之鐵皮屋、雨遮等地上物共面積10.98 平方公尺、如附圖編號E3之鐵皮屋、雨遮等地上物面積0.38平方公尺、如附圖編號F 之鋼棚面積20.6平方公尺、如附圖編號G 之車棚面積6.1 平方公尺；如附表編號三所示土地上，則搭建有如附圖編號H 之車棚面積110.57平方公尺等情，有桃園市平鎮地政事務所107 年9 月21日平地測字第1070011328號函及土地複丈成果圖各1 份附卷可稽（見本院卷一第100至101頁）。
2、被告抗辯系爭土地地上物並非被告所有，而係承租系爭土地時即已存在云云。然查，觀諸系爭租賃契約第1 條約定，兩造租賃標的為系爭土地；系爭租賃契約第9 條第1 項約定被告應依雙方約定將租賃標的物申請為合法設置臨時路外停車場之主要用途使用；系爭租賃契約第10條則約定被告使用系爭土地興建建築物應依相關法令規定申辦；又系爭租賃契約第14條約定被告於租期屆滿前放棄承租或原告終止租約或租期屆滿不再續租者，應於租約終止或租期屆滿之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀；逾前項期限被告仍未回復土地原狀，原告得將被告留置物品逕行以廢棄物加以清理，被告不得以任何理由異議或爭執；系爭租賃契約第17條另約定，被告「於本契約租賃期間內，依下列方式之一將租賃標的土地上之建築物及設施全部出售或贈與他人者，其效力如下：一、於甲方（即原告）同意下，視同基地租賃權隨同建築物及設施全部移轉」等情，有系爭租賃契約影本在卷可稽。可知被告依系爭租賃契約之約定，本負有將系爭土地恢復原狀及拆除地上物之義務，被告對如附圖所示系爭土地之地上物無事實上處分之權利及支配權，豈有於知悉所承租系爭土地上有他人搭建之地上物，仍願按期給付租金之理？且若如被告所稱承租系爭土地時，其上即已存有如附圖所示編號之地上物，兩造何需再就被告將系爭土地上之建築物及設施全部出售或贈與他人時之權利義務關係另為約定、而非論以原告所有物、非被告所得出售或贈與他人？則被告前開所辯，非無疑義。
3、另觀諸卷附102 年5 月20日桃園縣（現改制為桃園市，以下同）政府為系爭土地申請廣明婷車場登記證而前往現場會勘資料，自現場照片中無法確認當時是否已搭建如附圖所示系爭土地之地上物，而停車場配置平面圖中，亦僅能見得「鴿舍」、「16-1號」建物，且停車場位置亦僅為系爭土地之一部，面積大小與如附圖所示系爭土地之地上物均不相同等情，有桃園市政府交通局108 年1 月28日桃交停字第1080004507號函及所附會勘照片（見本院卷二第53至55頁）、會勘通知單及地籍圖謄本（見本院卷二第57至61頁）、停車場配置平面圖（見本院卷二第67頁）各1 份在卷可參。又觀諸卷附102 年1 月31日土地使用同意書所載，載有：擬在下列土地建築地上0 層、地下0 層、建築物0 棟業等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑；土地【所有權人】即原告用印等情，有上開土地使用同意書影本在卷可稽（見本院卷二第64頁）。足認被告就系爭土地申請興建並做停車場使用時，系爭土地上如附圖所示編號之地上物非全部皆已存在，尚屬有據。
4、再查，被告抗辯系爭土地如附圖編號E1、E2、E3之地上物，於95年間即已存在、非被告所搭建云云，並提出本院96年度訴字第552 號租佃爭議事件卷第24頁空拍照片為證。然查，觀諸本院96年度訴字第552 號租佃爭議事件卷第24頁空拍照片所示，照片中確有鐵皮建築及鴿舍，業經本院調取前開卷宗核閱，惟其建築物面積與大小，是否與系爭土地如附圖編號E1、E2、E3之地上物相同，尚屬有疑。質諸證人即被告胞兄劉清木到庭證稱：被告向原告承租時，用水泥將停車場地面鋪平，停車場範圍有包含早期是菜園的地方；縣政府驗收完停車場後，我們才做車棚、之後才就「二堂頭米粉湯（正港鵝肉）」鐵皮屋拉皮；廣明路16-1號建物只有上面浪板被後面大樹砸破而重新搭建鐵皮覆蓋在被砸破的位置等語結證屬實，則系爭土地如附圖編號E1、E2、E3之地上物自難認係95年間之建物，即屬有據。而被告迄今未能就系爭土地如附圖編號所示之地上物，係其所使用、卻非其所搭建一事，舉證以實其說，則其前開所辯，尚難採信。
5、又原告於106 年12月18日以桃園慈文郵局001767號存證信函為終止系爭租賃契約之意思表示，經被告於106 年12月19日收受，有原證5 之掛號郵件回執及原證6 之掛號查詢列印資料在卷可參，則原告既已合法終止租約，綜上，原告依民法第455 條規定及系爭租賃契約第13條約定，請求被告拆除系爭土地如附圖編號所示之地上物，並將所占用系爭土地交還原告，為有理由。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租賃契約如前所述，業已終止，是被告自斯時起已無占有系爭土地之正當權源，屬無權占有而應返還相當租金之不當得利，參以系爭租賃契約曾約定系爭土地每月租金為55,000元等事實，有系爭租賃契約影本存卷可參；而本件起訴狀繕本係107 年3 月15日寄存送達，於107 年3 月25日起生送達之效力，有本院送達證書在卷可參（見本院卷第37頁）。則原告請求被告給付自107 年3月26日起相當於租金之不當得
利，為有理由，自應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第13條約定及民法第455條
規定，請求被告（一）應將坐落如附表編號一所示土地上，如附圖編號A 之鋼棚（面積1.63平方公尺）、附圖編號B1之車棚（面積83.38 平方公尺）、附圖編號C1之車棚（面積
33.43 平方公尺）、附圖編號D1之鐵皮屋、平房、雨遮（面積32.71 平方公尺）、附圖編號E1之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積194.57平方公尺）、及坐落如附表編號二所示土地上，如附圖編號B2之車棚（面積79.55 平方公尺）、如附圖編號C2之車棚（面積148.7 平方公尺）、如附圖編號D2之鐵皮屋、平房、雨遮（面積95.14 平方公尺）、如附圖編號E2之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積10.98 平方公尺）、如附圖編號E3之鐵皮屋、雨遮等地上物（面積0.38平方公尺）、如附圖編號F 之鋼棚（面積20.6平方公尺）、如附圖編號G 之車棚（面積6.1 平方公尺）、及坐落如附表編號三所示土地上，如附圖編號H 之車棚（面積110.57平方公尺）拆除騰空，將所占用之土地返還原告；（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至履行前項聲明之日止，按月給付原告55,000元，為有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 5 月 24 日民事第四庭 法 官 林常智

以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 108 年 5 月 24 日書記官 吳忻蒨

附表：
┌───┬──────────────────────┐│編號 │土地地號 │├───┼──────────────────────┤│一 │桃園市○鎮區○○段000地號 │├───┼──────────────────────┤│二 │桃園市○鎮區○○段000地號 │├───┼──────────────────────┤│三 │桃園市○鎮區○○段000地號 │└───┴──────────────────────┘
附圖：