臺灣桃園地方法院107年度訴字第1273號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 09 月 25 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1273號原　　　告　呂王鈞
訴訟代理人　韓邦財律師
郭立寬律師
被　　　告　晨豐建設有限公司
兼法定代理　陳滄潮
人
被　　　告　呂芳素
蔡明德
呂建鴻
共　　　同
訴訟代理人　邱清銜律師
游淑琄律師
上列當事人間請求返還價金事件，於民國107 年9 月3 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴外人即原告之父呂朝福與被告陳滄潮為多年舊識。於民國103 年1 月1 日原告與被告晨豐建設有限公司（下稱晨豐公司）簽立房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約），原告與被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻簽立土地預定買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），其中系爭房屋買賣契約之建物價款為新臺幣（下同）1,320 萬元，而系爭土地契約之土地價款為1,980 萬元，合計總價款為3,300 萬元。興建過程中，呂朝福至現場觀看始知系爭房屋具有重大漏水瑕疵，原告因而於106 年1 月5 日去函被告晨豐公司，惟被告晨豐公司並未積極處理漏水瑕疵，甚而來函表示因原告遲延給付價金，依民法第254 條之規定解除系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，並沒收原告已支付之土地價金198 萬元、房屋價金132 萬元，總計為330 萬元之房地總價款。然因系爭房屋有重大結構之瑕疵，且被告晨豐公司未提供與買賣價金相對應之具有品質之房屋，故被告解除契約屬不合法。
㈡系爭房屋除多處嚴重漏水外，被告晨豐公司提供之建材設備及大門設計亦與契約內容有出入，1 樓大廳與地下停車場未提供安全出入門禁措施，且系爭建物2樓之公共空間尚未啟
用，牆面卻已出現裂痕。此外，系爭房屋標榜豪宅，但大廳卻相當狹小，顯無豪宅應有之氣派即高品質裝潢，爰依民法第179條和252條等規定，請求被告晨豐公司應給付原告92萬4,000元、被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻應連帶給
付原告138萬6,000元。
㈢本院106 年度訴字第1404號案件中，因訴外人陳寶純積欠呂朝福204 萬元，該案判決認定陳寶純、呂朝福和被告之法代陳滄潮三方協議，將該款項轉為系爭建案之買賣價款。因之原告繳交之價款應為534 萬元，已逾系爭建案15% 之總價款甚多，況系爭房屋並無3,300 萬元之價值，被告縱得要求違約金，亦應由系爭建案之市價計算，始屬相當。
㈣聲明：
⒈被告晨豐公司應給付原告92萬4,000 元，即自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻應連帶給付原告138
萬6,000 元，即自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠原告得否請求被告陳滄潮、呂方素、蔡明德、呂建鴻連帶返還茲有疑義。經查，最高法院74年臺上字第2733號判決表示，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任。又連帶債務之成立，須以明示或法律有特別規定者為限，是以原告請求被告連帶返還不當得利，似有未洽。
㈡105年6月21日，因原告積欠買賣價金，被告始以存證信函催告原告給付依據買賣契約應給付之結構完成款、外飾完成款等款項，原告於接獲前開函件後均未表明欲給付價金之意，亦未曾向被告聲稱系爭建物存有任何瑕疵之情形，被告應如何具體改善，直至半年後被告再次函催原告給付價金，並表明原告已遲延給付如原告拒不給付價金，被告即解除契約沒收價金，原告方於一個月後以律師函藉故表明建物有重大漏水瑕疵，有損住戶財物之疑慮，要求被告儘速修繕瑕疵。
㈢系爭房屋並無原告所稱漏水瑕庇，原告未舉證證明任何瑕疵，拒絕給付價金並無理由，甚且原告有先行給付價金之義務，不得以鄰人之瑕疵作為抗辯拒絕給付價金之理由，原告如主張買賣標的物存有瑕疵，而請求減少違約金，應就此為舉證，然原告起訴狀所主張為鄰人詹美華建物之漏水瑕疵，並未提出原告買受標的即存有當然之漏水瑕疵，其主張洵無理由。
㈣兩造所簽訂之合約係以行政院所公告預售屋買賣契約書範本為制定，其中該範本第25條規定買方違約沒收之違約金上限為房地總價款之15% ，而被告沒收之價款並未超過房地總價之15% ，並未過高。又本院106 年度訴字第1404號案件之原告是福佑科技有限公司為請求給付買賣貨款，他案中之法定代理人為呂朝福，由非本件之原告呂王鈞，故二案中的當事人完全不同且事實也不同，自不得援用該案判決結果。
㈤聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項如下(見本院卷第163頁)：
呂朝福與被告陳滄潮為多年舊識。於103 年1 月1 日兩人相約由被告陳滄潮以原告之名與被告分別簽立系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約，其中系爭房屋買賣契約之建物價款1,320 萬元，而系爭土地契約之土地價款為1,980 萬元，合計總價款為3,300 萬元。
四、本件爭點如下(見本院卷第237頁)：
㈠違約金約定是否過高而應予酌減？
㈡若是，原告請求被告返還不當得利有無理由( 原告所購買之系爭不動產有無瑕疵？若有瑕疵是否得為其不為對待給付之依據) ？
五、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告雖提出訴外人詹美華房內之窗戶漏水照片、浴室漏水照片、窗框滲水照片、地板滲水照片、浴室天花板之電線未包復之照片、系爭建案大廳門口照片、牆壁裂痕照片（見本院卷第71至93頁），並表示因原告購買之房屋與詹美華為同一牆面（見本院卷第163
頁），足認原告所購買之房屋存有瑕疵乙情，業據被告否認，自應由原告負舉證責任。經查，本件經本院於107 年8 月22日履勘現場發現，系爭房屋屋況良好，並無漏水之情，故原告上開主張，與事實不符，不足採信。另原告主張大廳與地下停車場未提供安全出入門禁措施，而系爭房屋標榜豪宅，但大廳卻相當狹小，顯無豪宅應有之氣派即高品質裝潢云云，亦為被告所否認。經查，兩造之契約並未約定被告應提供何種安全出入門禁措施，亦未約定大廳應具備何種豪華規格，自難僅依上開照片遽認定被告有何不完全給付之情事，故原告此部份之主張，亦不足採。
㈡再查，被告於105 年2 月8 日，以原告積欠買賣價金，寄發存證信函表示解除契約沒收價金，於105 年2 月9 日經原告收受，系爭有卷附存證信函及郵件回執各1 紙附卷可稽( 見本院卷第138-141 頁) ，系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約於105 年2 月9 日已合法解除。依據系爭房地買賣契約書第22條第2 款約定：甲方( 即原告) 違反第7 條第2 項規定或本約其他條款時，乙方( 即被告晨豐公司) 得沒收依房屋及本契約有聯立關係之契約總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方並得解除本契約等語( 見本院卷第22頁) ，因本件被告沒收之價款未超過房地總價之15% ，並未過高，無庸酌減。
㈢又原告雖主張本院106 年度訴字第1404號判決認定陳寶純、呂朝福和被告之法代陳滄潮三方協議，將該款項轉為系爭建案之買賣價款。因之原告繳交之價款應為534 萬元，已逾系爭建案15% 之總價款甚多，況系爭房屋並無3,300 萬元之價值，被告縱得要求違約金，亦應由系爭建案之市價計算，始屬相當云云。惟查，本院106 年度訴字第1404號案件之原告是福佑科技有限公司，被告為創盛水電工程有限公司，與本案之當事人不同，自不得援用該案判決結果，附此敘明。
㈣縱上所述，原告並未舉證證明系爭房屋存有漏水瑕庇，故原告拒絕給付價金並無理由，被告依約合法解除系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，自得依約沒收價款。又本件兩造所簽訂之合約係以行政院所公告預售屋買賣契約書範本為制定，其中該範本第25條規定買方違約沒收之違約金上限為房地總價款之15% ，而被告沒收之價款金額並未超過房地總價之15 %，並未過高。因之不予酌減，自無不當得利之問題，故原告之請求為無理由。
六、綜上所述，原告主張依民法第179條和252條等規定，請求被告晨豐公司應給付原告92萬4,000元、被告陳滄潮、呂芳素
、蔡明德、呂建鴻應連帶給付原告138萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，皆非有理，不應准許，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日民事第三庭 法 官 陳雅瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日書記官 郭淑君