107年度訴字第2632號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：108 年 01 月 25 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2632號原　　　告　永定不動產仲介有限公司（即八德房屋有限公司之承當訴訟人）法定代理人　洪卉芝訴訟代理人　張偉能被　　　告　吳進士訴訟代理人　廖永煌律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107 年12月28日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零七年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項，得假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第 254 條第1 項、第2 項本文定有明文。查本件原告八德房屋有限公司（下稱八德公司）於民國107 年8 月29日將其對被告基於買賣議價委託書與要約書、買方服務費約款、違約金條款所生之損害賠償債權讓與永定不動產仲介有限公司（下稱永定公司），此有債權讓與契約暨通知書足憑（見本院卷第33頁），復經本院於107 年11月15日以裁定准許永定公司承當本件訴訟（見本院卷第48至49頁），合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：訴外人洪欲恂前委託原告居間仲介出售其所有門牌號碼為桃園市○○區○○○街00號房屋及其基地（下稱系爭房地），被告於107 年8 月16日經由八德公司營業員即證人湯志翔帶看系爭房地，並於當日簽立買賣議價委託書與要約書表示願以新臺幣（下同）1,000 萬元購買系爭房地，洪欲恂則於同年月19日承諾以上開價格出售系爭房地予被告。詎湯志翔於同年月20日通知被告賣方承諾出售及買賣簽約事項時，被告竟拒不履行簽訂系爭房地買賣契約之義務。原告爰依買賣議價委託書第4 條第1 項約定及居間之法律關係請求被告給付服務報酬即買賣成交總價款2%20萬元，另依民法第184 條第1 項前段、後段規定請求被告賠償因被告違約致原可向洪欲恂請求之4%服務報酬40萬元。又被告依要約書第4 條第2 項之約定，於不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付賣方系爭房地買賣總價款3%即30萬元之懲罰性違約金，而該懲罰性違約金業經賣方洪欲恂授權原告代為向被告請求等語。並聲明：被告應給付原告90萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：原告未給予契約審閱期間，致被告無法充分思考，系爭要約書已屬不合法，被告旋於107 年8 月17日早上向湯志翔表示撤回上開要約，故系爭房地之買賣契約並未成立，原告自未完成居間之義務，而不得請求被告給付居間報酬或賠償所失利益。且原告既非賣方亦無權請求被告賠償懲罰性違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠被告於107 年8 月16日下午5 時與原告簽立買賣議價委託書與要約書。㈡被告出價1,000 萬元要購買系爭房地。㈢被告承諾以買賣成交總價2%之現金金額一次給付作為原告服務之報酬。㈣被告於要約書「經委託人攜回審閱三日」在買方簽章確認欄上簽名。㈤被告向賣方洪欲恂提出之要約書上記載買方或賣方如有一方不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付他方買賣總價款3%懲罰性違約金。四、本院之判斷：㈠原告得否請求被告給付服務報酬？如得請求，金額為若干？⒈查系爭買賣議價委託書第4 條約定：「買方服務費給付約定：㈠買方承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之2 之現金金額乙次給付受託人作為服務費報酬：…2.⑴「買賣議價委託書」書面，賣方已確認同意依買方承購條件出售。…。前揭任一條件成就後，買方卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」（見本院卷第68頁），而被告於賣方洪欲恂於107 年8 月19日確認依被告承購條件即1,000 萬元出售系爭房地後，被告嗣未與賣方洪欲恂簽定系爭房地之買賣契約一節，為兩造所不爭執，是被告既未簽約，則原告請求給付報酬之條件即已成就，應屬明確。 ⒉又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條定有明文。查賣方洪欲恂於107 年7 月1 日委託原告仲介銷售系爭房地，並與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定買賣成立時，原告得向賣方洪欲恂收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 ，此有上開專任委託銷售契約書在卷可佐（見本院卷第99至100 頁）。而洪欲恂業於107 年8 月19日同意依被告承購條件1,000 萬元出售系爭房地，惟被告嗣不願與洪欲恂簽訂系爭房地之買賣契約等情，已如前述，是原告基於侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告本因系爭房地買賣契約成立時所得向賣方洪欲恂所收取之4%服務報酬利益，於法亦屬有據。 ⒊被告雖辯以原告未給予被告審閱期間，故系爭買賣議價委託書與要約書不合法，且伊已於107 年8 月17日早上向湯志翔表示撤回上開要約云云，惟為原告所否認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，被告自應就此盡舉證之責任。惟查，被告不爭執其於系爭買賣議價委託書與要約書之契約審閱權約款處親自簽章確認（見兩造不爭執事項第4 點所示，本院卷第68頁），已難認被告未就上開契約詳為審閱。況被告並未舉證其於簽定系爭買賣議價委託書與要約書後相當於審閱期間之日數內，已向原告表示契約條款內容有何不合理、不當之處，是被告事後執辯稱系爭買賣議價委託書與要約書不合法云云，已難信屬實。佐以，證人湯志翔到院具結證稱：「（買賣議價委託書與要約書有無讓被告審閱3 天？何時拿的？）有，8 月16日被告看完房子後，就到我們公司要我幫他寫要約書，被告有把要約書及副聯帶回去，要約書有4 張，藍色那一張是副聯，會給被告。（被告有無打電話和你說不買？有無當場講和你不買？）均沒有。（我在107 年8 月17日或8 月18日有用line打電話給證人表明不買，有無此事？）沒有。」等語（見本院卷第86至87頁），且被告亦自承其於檢視手機後，其並未以LINE撥打電話給湯志翔，故也不用調取手機之通聯紀錄等語（見本院卷第88頁），是被告前開所辯，均非可採。 ⒋承此，本件原告依系爭買賣議價委託書之約定、居間之法律關係得請被告請求買賣成交總價款2%之損失及本因系爭房地買賣契約成立時所得向賣方洪欲恂所收取4%服務報酬之所失利益，業如前述，本爰審酌原告帶看系爭房地1 次、磋商協調買賣雙方議定價金之期間較短等事宜，業據證人湯志翔證述明確，另觀諸被告嗣未與賣方洪欲恂簽定買賣契約，原告未有支出後續簽約事宜之勞力費用，則以原告就系爭房地所任之勞務價值，原服務報酬6%（2%＋4%＝6%）60萬元顯屬過高而失公平，本院認本件報酬應以買賣成交價1%計算為適當，是以原告請求被告給付居間報酬10萬元為有理由（計算式：1,000 萬元×1%＝10萬元），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。㈡原告得否請求被告給付懲罰性違約金？如得請求，金額為若干？原告另主張被告向賣方洪欲恂提出之要約書第4 條第2 項上記載買方或賣方如有一方不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付他方買賣總價款3%懲罰性違約金云云，固據提出系爭要約書及賣方洪欲恂之授權書為證（見本院卷第68頁、第102 頁），惟上開懲罰性違約金係指賣方已確認同意依買方承購條件出售，買方卻不履行所簽訂之買賣契約義務，故前開約款所稱之「他方」應指已履行之買賣一方，可以向未履行的他方請求違約金，此為兩造所不爭執，而原告既非買賣之任何一方，僅為居間介紹雙方訂立契約，受當事人雙方委託，斡旋於當事人雙方間之居間人而已，縱受賣方洪欲恂之委託於本件一併向被告求償，然原告既未受讓該債權，自難憑系爭要約書及授權書向被告請求，是被告抗辯該懲罰性違約金之請求權人為賣方而非原告，應屬可採，從而原告此部分之請求尚非有據，應予駁回。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、同法第233 條第1 項前段、同法第203 條分別定有明文。本件原告請求被告賠償損害，係以給付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，其併請求自支付命令送達之翌日即107 年10月16日起（本件支付命令於107 年10月5 日寄存送達被告之住所地之宋屋派出所，於107 年10月15日發生送達之效力，見本院107 年度司促字第18177 號卷）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許。六、綜上所述，本件原告請求被告應給付原告10萬元及自107 年10月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 108 年 1 月 25 日民事第四庭法官徐培元正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 1 月 25 日書記官康馨予

臺灣桃園地方法院107年度訴字第2632號

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