臺灣桃園地方法院107年度訴字第2920號

• 裁判案由: 確認區分所有權人會議決議無效
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 108 年 05 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2920號原　　　告　海瀛投資有限公司

法定代理人　巫黃鑑
被　　　告　東森山莊管理委員會

法定代理人　葉松森
訴訟代理人　陳河泉律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，於民國108 年5 月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告係9 個毗鄰之社區管理委員會所組成，而東森山莊社區建物有室內建坪78至202 坪之獨立透天厝房型129 戶，也有分為上、中、下疊或上、下疊、室內建坪約45至55坪之重疊房型約100 戶，亦有每戶坪數約16至37坪小套房之電梯華廈約309 戶，合計總戶數為538 戶，還有麗多國際顧問股份有限公司（下稱麗多公司）持有約211 戶小套房，並轉以度假村飯店對外營業，故東森山莊社區實為住商混合又大小房型混雜之複雜社區。起造人於銷售房屋時曾以不同房型在銷售合約上記載各房型之大公（即指室內建物以外之公共設施如社區道路、小公園、停車場等），管理收費標準如附表一；而被告於民國107 年3 月3 日召開東森山莊社區107 年度第6 屆第一次臨時區分所有權人會議（重開議），並通過管理費繳費基準之議案，決議各房型大公繳費基礎為「一、住宅區：41元/ 坪。二、旅館區：48.3元/ 坪。三、各戶坪數以第三類謄本為依據。」（下稱系爭決議一）。而依照公寓大廈管理條例第10條、第11條規定共用部分之修繕、管理、維護等費用均按區分所有權人共有之應有部分比例分擔，但系爭決議一通過後，伊所持有之透天厝房型管理費竟從每月新臺幣（下同）6,000 元調漲為每月8,304 元，經伊詢問被告，被告竟表示係以伊私宅建物坪數作為管理費之計算依據。然系爭決議一既係就大公管理費進行決議，卻以私宅面積做為計算基準顯屬不公。況且，東森山莊社區內所有社區道路及多數公設地皆由麗多公司擁有，且麗多公司既已出具承諾書願無償提供給全體所有權人及住戶永久使用，則關於麗多公司擁有之社區道路等部分，本應由所有權人之麗多公司負擔清潔維護費，被告此舉顯係刻意免除麗多公司應負擔之大公管理費，而由其餘住宅區共327 戶住戶為其負擔；又參諸被告曾提出之「東森山莊社區各房型管理費計算基準分析表」，可知東森山莊所提各項花費除保全系統以外均發生在與私宅建物坪數毫不相關之處，被告以私宅面積作為收取管理費標準，顯係取之於私用之於公，而違反善良管理人應盡之注意義務，並導致少數區分所有權人例如麗多公司及主委葉松森之管理費減少約4 ％至9 ％，多數區分所有權人管理費卻上漲約5 ％至38％，且伊所持有係東森山莊社區唯一最大戶，室內建坪為202.54坪，與最小戶室內坪數16坪之區分所有權人相比竟有12倍之差距，顯不符誠信原則。是被告以住戶私宅面積作為系爭決議一之計算基準，顯不符公平正義原則。被告事後雖於108 年1 月26日召開107 年度第7 屆第1
次臨時區分所有權人會議（重開議），通過管理費新收費標準增設坪數繳費上限為164 坪之決議（下稱系爭決議二），但伊所需支付之管理費仍較其餘小戶多付出9.8 倍。爰請求鈞院比照附近陽光山林社區之管理費費率結構，裁定東森山莊社區區分所有權人會議日後自行表決制訂所通過之管理費費率應按各戶共有之應有部分或享受公共設施之比例分擔，而不得逕以私有面積佔比便宜行事計算。
㈡又麗多公司既已同意提供東森山莊內社區道路無償使用，被告竟仍持續負擔每月10數萬元之清潔維護費，又麗多公司為營利事業，其客戶及員工亦有使用東森路等公設情形，卻無愛惜使用之心，而造成清潔維護費用之不合理增加，如由社區負擔顯已違背住戶規約約定。為免被告繼續做出損害社區公共利益之情事，應命被告自即日起停止支付東森山莊內私有道路之各項清潔維護費用。
㈢爰依麗多公司承諾書、東森山莊社區106 年10月22日第6 屆區分所有權人會議重新召開會議會議紀錄提案三之說明（二）提起本訴。並聲明：（一）確認被告就系爭決議一及系爭決議二內容，依造建物坪數計算之計算方式無效。（二）被告應自即日起停止支付東森山莊內私有道路之各項清潔、維護費用。（三）為維公平正義，避免權利濫用，東森山莊日後訂定住宅區大公管理費費率結構時應按各戶共有之應有部分或共同享受公共設施之比例分擔，不得逕以私有面積佔比便宜行事計算之。
二、被告則以：
㈠東森山莊社區固有多種房型，但依公寓大廈管理條例第53條規定，其管理及組織仍準用公寓大廈管理條例規定。而東森山莊社區共分為9 區，第1 區為重疊型房型3 戶、透天房型22戶、水塔機房1 戶，第2 區共有透天房型29戶，第3 區共有重疊房型9 戶、透天房型18戶，第4 區共有透天房型38戶，第5 區則共有重疊房型36戶、透天房型22戶，第6 區共有大樓房型56戶、重疊房型52戶，第7 區共有大樓房型42戶、旅館區83戶、光電哨1 戶共126 戶，第8 區則為旅館區共104 戶（含中控室1 戶），第9 區為旅館區共23戶。東森山莊社區之管理費收費標準固如附表一所示，然東森山莊社區大公及小公管理維護費用原本均由社區管理費支付，但因東森山莊社區房型不盡相同，導致區分所有權人對於公共設施維護費用分擔方式之公平性有所異議，故於106 年10月22日第6 屆區分所有權人會議經多位區分所有權人連署提案重新檢討管理費收費基準與訂定各區財務分管相關規定，並決議通過，故第6 屆管理委員會需於3 個月內完成財務分管案（含管理費分擔基準），並召開臨時區分所有權人會議討論及決議，第6 屆管理委員會也因此自106 年11月1 日上任以來召開10數次財務分管案之會議，並召開各區代表人會議2 次，經各區代表人及管委會審議後，而依據住戶規約規定之程序提案至臨時區分所有權人大會表決決議通過，且該提案宗旨係因過往大公及小公範圍之管理維護費用均由全社區管理費支出，但透天房型並無小公，故約定專用部分由各戶自行維護，旅館區亦無小公，為單一所有權，亦約定專用部分由所有權人自行維護，故除決定大公收費基準如系爭決議一以外，並決定重疊房型小公繳費基準為9 元/ 坪、大樓房型小公繳費基準為34元/ 坪；並先於107 年2 月10日召開第6 屆第一次臨時區分所有權人會議，但因人數不足而流會，嗣於107 年3 月3 日召開第6 屆第一次臨時區分所有權人會議（重開議）而通過系爭決議一之內容，另因原告反應大坪數透天房型管理費漲幅過高之情形，被告亦於107 年12月29日召開107 年度第7 屆第一次臨時區分所有權人會議討論是否設管理費上限，但因人數不足而流會，再於108 年1 月26日召開107 年度第7 屆第1 次臨時區分所有權人會議（重開議），而通過系爭決議二即增設坪數繳費上限為164 坪，故東森山莊社區所通過之管理費繳費基準應無不符公平正義原則之情形。又系爭決議一所指「第三類謄本」本係指建物第三類謄本，而非土地第三類謄本，且公寓大廈管理條例第3 條、公寓大廈管理條例施行細則第2 條規定及本社區大樓房型原管理費計算基準依據即為建築物面積，故系爭決議一本係以各所有權人建物總評數為計算基準，又107 年3 月3 日第6 屆107 年度第一次臨時區分所有權人會議（重開議）會議記錄亦記載當時決議時已於議案中說明計算公式，係先計算每坪分擔管理費金額，再依照各區分所有權人建物坪數計算應繳管理費，故計算公式中所指各房型坪數確實為各房型建物坪數，並因而計算得出各房型大公繳費基準。原告所提及東森山莊社區106 年10月22日第6 屆區分所有權人會議重新召開會議會議紀錄提案三部分，其重點在於東森山莊社區應成立管理費財務分擔與分管規定之籌備會，而非逕依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定訂定管理費之收取標準，原告主張容有誤認。且管理費支出關於大公部分，均與私宅有直接或間接相關之情形，如東森山莊社區大公範圍維護管理良好，將有助於個私宅使用效益及交易價格之提升。而原告所舉陽光山林社區亦為有大樓、重疊屋、透天房型之大型社區，管理費係以基本費670 元加計每戶私有建坪及地坪，是較為複雜之計算方式，而非原告所稱單純透天厝社區，並依共有之應有部分比例分擔管理費，且該社區公有道路、路燈及社區大水塔、自來水管路均為公家所有，與東森山莊社區並不相同，況各社區對生活品質要求不同，自造成社區管理費多寡出入很大，原告以條件並不相同之社區做類比，並非妥當。況此係區分所有權人會議所決議通過應先完成財務分管案再進行討論，並召開臨時區分所有權人會議所討論通過之議案，且增設坪數繳費上限後，原告所需繳納之管理費為
6,724 元，相較於原告先前所繳納之6,000 元，調幅僅有12％，故無原告所指違反法律衡平及誠信原則之情事存在。住戶如對決議結果不滿意，仍可於各次會議再行提案討論，並踴躍出席爭取多數住戶支持。
㈡麗多公司僅無償提供土地予全體所有權人及住戶通行使用，但並未承諾清潔維護費亦由麗多公司單獨負擔；且東森山莊社區住戶規約第19條第6 項以規定本社區老坑段8-3 地號土地無償供區分所有權人及住戶通行使用，並由管理委員會合理管理，老坑段8-3 地號土地即東森山莊社區內之東森路，故被告成立至今均列為大公管理維護。則由使用麗多公司提供土地之全體區分所有權人所繳納之管理費支應清潔維護費，並無不合理之處。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告就系爭決議一、二之內容逕依建物坪數為計算基準應屬無效，惟為被告所否認，此將影響決議內容之執行及效力，原告為東森山莊社區區分所有權人之一，原告提起本件訴訟自有確認利益。
四、原告為東森山莊社區區分所有權人之一，而東森山莊社區前於107 年3 月3 日召開東森山莊社區107 年度第6 屆第一次臨時區分所有權人會議（重開議），並通過系爭決議一，決議各房型大公繳費基礎為「一、住宅區：41元/ 坪。二、旅館區：48.3元/ 坪。三、各戶坪數以第三類謄本為依據。」，又於108 年1 月26日召開107 年度第7 屆第1 次臨時區分所有權人會議（重開議），通過系爭決議二，增設管理費收取標準之坪數繳費上限為164 坪等節，為兩造所不爭執，並有107 年3 月3 日107 年度第6 屆第一次臨時區分所有權人會議（重開議）會議紀錄、108 年1 月26日107 年度第7 屆第1 次臨時區分所有權人會議（重開議）會議紀錄在卷可參（見本院卷第105 至117 、125 至127 頁），是上情應堪認定。
五、原告起訴狀訴之聲明第1 項雖記載確認被告通過之「以各戶之第三類建物謄本登載之坪數按住宅區：41元/ 坪，旅館區：48.3元/ 坪，收取大公管理費」決議無效（見本院卷第2
頁），惟經本院向原告確認後，原告表示決議有效，但因被告以建物面積為計算基準，係決議所無，故認被告收取方式無效等語（見本院卷第131 、133 頁），但系爭決議一之內容雖未明確記載係以建物面積為計算基準，但依其後說明及計算方式仍得推導出係以建物面積為計算基準，故認原告之意仍係確認系爭決議一、二決議以建物坪數為管理費繳費基準是否有效，先予敘明。故原告主張被告依建物坪數計算管理費繳費基準之方式無效，且被告不應再支付東森山莊內私有道路之各項清潔、維護費用，且要求東森山莊日後訂定住宅區大公管理費費率結構時應按各戶共有之應有部分或共同享受公共設施之比例分擔，不得逕以私有面積佔比便宜行事計算之等節，均為被告所否認，是本件應審究者為：（一）系爭決議一及系爭決議二以建物坪數為東森山莊社區管理費繳費基準是否違反公平正義原則及誠信原則而無效？（二）原告主張被告不應再支付東森山莊私有道路之清潔、維護費用是否有理由？（三）原告得否訴請法院判決被告日後應依原告主張方式訂定管理費收取標準？經查：
㈠系爭決議一及系爭決議二決議以建物坪數為管理費繳費基準並非無效。
⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第53條定有明文。查東森山莊社區並非單純公寓大廈，而參雜有各種房型，為兩造所不爭執，既統稱為東森山莊社區，則共同設施之使用與管理自有整體不可分性，故仍準用公寓大廈管理條例相關規定，先予敘明。
⒉按公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最高法院92年度台上字第9 號民事判決意旨參照）。依民法第56條第2 項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」是以，倘區分所有權人會議之決議違反法令或規約時，即應屬無效。經查：
⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。次按管理費依社區所有權人大會之決議分擔之，但第一次區分所有權人大會召開前，或該會議為決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定。區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。東森山莊社區住戶規約第16條第3 項第1 款第1
、2 目約定有明文（見本院卷第78頁），是東森山莊社區之管理費分擔基準本係依區分所有權人會議之決議為之。而系爭決議一、二之內容為決定東森山莊社區管理費之收費標準，又係經由東森山莊社區之區分所有權人會議決議所通過，則系爭決議一、二本無違反法令或規約之處。
⑵而系爭決議一已有詳列繳費基準之計算公式如附表二，關於面積部分係記載全區坪數、旅館區坪數、重疊房型坪數、大樓房型坪數，並未記載係指共有部分之坪數，堪認係指該部分房型所占之面積坪數，故決議所指各戶坪數以第三類謄本為據，確係指該房型之面積無誤；上開計算方式既經區分所有權人會議通過，即不因違反法令或規約而無效。
⒊惟公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2
項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。是法院於審酌比較少數區分所有權人及全體住戶因該決議所受損失及所得利益後，區分所有權人會議之決議如有違背公平、誠信原則之處，該區分所有權人會議所做成之決議即應屬無效。經查：
⑴被告表示在107 年3 月3 日召開第6 屆第一次臨時區分所有權人會議（重開議）通過系爭決議一以前，東森山莊社區之大公及小公之管理費用均由各住戶所支付之管理費負擔，並未區分；而東森山莊社區住戶亦係有鑒於此，而於106 年10月22日第6 屆區分所有權人會議重新召開會議通過要在共同管理委員會下各區實施財務分管，有106 年10月22日第6 屆區分所有權人會議重新召開會議會議紀錄在卷可參（見本院卷第93頁），故系爭決議一除通過大公部分之管理費如何收取外，亦決議通過小公部分，透天房型無須負擔，重疊房型則需另繳交9 元/ 坪之管理費，大樓房型（僅保留清潔人員、電梯、機電、消防保養費用）需另繳交34元/ 坪之管理費，旅館房型亦無小公之管理費用，有107 年3 月3 日107 年度第6 屆第2 次臨時區分有權人會議（重開議）會議紀錄附卷可參（見本院卷第108 頁），因已另行通過系爭決議二而確認繳費基準上限為164 坪，有108 年1 月26日107 年度第7 屆第1 次臨時區分所有權人會議（重開議）會議紀錄在卷可參（見本院卷第126 頁），故以此繳費基準觀之，附表一編號1 之房型管理費將為6,437 元至6,724 元，附表一編號2 之房型管理費將調整為5,166 元，附表一編號3 之房型管理費將調整為4,182 元，附表一編號4 之房型管理費將調整為3,157 至3,854 元，附表一編號5 之房型管理費將調整為2,250 至2,750 元【計算式：（41＋9 ）×45＝2,250 ，或
（41+9）×55＝2,750 】，附表一編號6 之房型管理費將調
整為1,200 元至2,775 元【計算式：（41＋34）×16＝1,20
0 ，或（41+34 ）×37＝2,775 】，故各房型之管理費均有
調漲之情形。又東森山莊社區原先管理費收取標準如附表一，為兩造所不爭執，且原告亦認尚屬合理，則因系爭決議一、二調整之管理費，全體房型均有調整漲價，並非僅有特定房型漲價，故無僅有少數區分所有權人遭受損害之情形，則以調整結果而言，並無明顯不公之情形。
⑵而原告之所以認其大坪數透天厝之管理費調漲情形比小坪數房型相比有大幅調漲之情形，係因原告未慮及其僅計算大公部分，而調整前如附表一之收費標準則係將大公、小公一併計入之故，故原告以漲幅主張系爭決議一、二之內容違反誠信原則及公平正義原則，難認有理。
⑶原告雖主張以私宅面積作為大公管理費收取基礎係取之於私用之於公。故認違背公平正義原則云云。然查：
①公寓大廈管理條例第10條第2 項規定雖以「按應有部分比例分擔」為原則，但亦賦予區分所有權人會議自治管理社區之空間，原則上若未有違反法律或規約之情形，法院本應予尊重；而系爭決議一係依如附表二所示之計算方式計算得初個住戶所應負擔之大公及小公管理費金額，細繹其計算方法，除全區大公支出由各戶持份比例分擔外，污水處理廠及供水系統費用考量住戶與商用旅館使用頻率及程度而決議由住宅區與旅館區以1 ：3 之比例負擔，其餘部分費用均基於使用者付費之基礎由該區住戶自行負擔，參諸東森山莊社區過往大公、小公管理費均一律由全區住戶所繳交之管理費支應，導致未曾使用其餘房型如透天厝房型之住戶，需共同負擔其餘房型之小公費用，堪認如附表二所示之計算方法確實朝解決上開疑慮方向進行規劃，以其規劃之計算方式而言，自難認有何違反誠信原則或公平正義原則之處。
②至於全區住戶均會使用之大公部分，其管理、維護、修繕費用由全區住戶共同分擔本屬當然；原告雖主張其所持有私宅面積坪數大，但使用大公之頻率並未高於其餘住戶等語。然查，對於共用部分之使用頻率多寡及程度不一，本未必與其應有部分比例成正比，而公寓大廈管理條例第10條第2 項亦已賦與區分所有權人得以區分所有權人會議決議決定管理費收取方式之私法自治空間；且依兩造所述，東森山莊社區主要公共設施即為社區道路（即東森路），但東森路產權為麗多公司所有，並非區分所有權人所共有，則依照公寓大廈管理條例第10條第2 項「按應有部分比例分擔」之原則顯難以實行（至原告主張東森路之管理、維護、修繕費用不應由社區負擔等節，則詳參後述），自有必要以其他方式決定管理費之收取標準，而系爭決議一係以如附表二所示計算方法所得出之金額，而該計算方法既係經東森山莊社區區分所有權人會議決議通過，亦無違反誠信原則或公平正義原則之處，已如前述，且參諸東森山莊社區原先如附表一所示收費標準，亦明顯係以建物坪數大小作為收費多寡之依據，故依系爭決議一、二所示內容調整後，各房型所繳交之管理費金額均有所調漲，且仍維持與附表一所示收費標準差不多之金額差距；則原告逕以非按公共設施之應有部分比例分擔管理費而主張系爭決議一、二應屬無效，則難認有據。
⒋系爭決議一、二係經東森山莊社區區分所有權人會議決議所得之結論，縱與原告之意見相左，但仍屬多數區分所有權人之意見，本應加以尊重；且決議內容既無違反法令或規約之處，亦無違反誠信原則及公平正義之處，原告請求確認無效並無理由。
⒌原告雖自始均請求調閱東森山莊社區全體區分所有權人之第三類謄本已確認相關公共設施坪數云云；查本件已足判斷系爭決議一、二並無無效之情形，業如前述，則原告上開所請顯不影響本院之判斷，而無調查之必要，併予敘明。
㈡原告主張被告不應再支付東森山莊私有道路之清潔、維護費用並無理由。
⒈原告主張因麗多公司已承諾無償提供東森山莊社區道路供全體所有權人使用，故被告不應再支付道路相關清潔、維護費用云云。經查：
⑴參諸麗多公司所出具之承諾書（見本院卷第12頁），係記載「立書人現為東森社區道路（即桃園市楊梅區東森路）之所有權人，承諾並保證，於為所有權人之期間，無償提供東森山莊社區全體所有權人及住戶永久通行使用，且不改變工道路使用之現有地形地貌，如所有權人更替者，該等所有權人並將繼受及履行本承諾書」，則其內容僅有提及「無償提供永久通行使用」，本未提及亦將無償負擔往後所有清潔、維護費用；而東森路雖為麗多公司所有，但所有權人是否管理維護其所有物，實屬其個人權益行使，而非其義務所在，縱其不加以管理維護，亦無任何違法背情之處。況東森山莊社區全體住戶僅為東森路之使用人，對於東森路根本無任何法律上權利，如麗多公司不願支應東森路之清潔、維護費用，原告依法又有何請求權得請求麗多公司負擔清潔、維護費用？原告主張應由麗多公司自行負擔東森路之清潔、維護費用，本於法無據。
⑵再者，按區分所有權人及住戶充分認知本社區老坑段8-3 地號（即東森路）所有權全部為起造人所有，起造人同意永久無償供各區之區分所有權人及住戶通行使用並由管理委員會合理管理。東森山莊社區住戶規約第19條第6 項約定有明文。則東森山莊社區早以住戶規約約定東森路之管理維護由被告負責，則清潔、維護費用理應亦由被告以管理費支應，足見東森路形式上雖為麗多公司私有土地，但實質上實屬東森山莊社區公共設施之一部分，且既經住戶規約約定應由被告負責管理維護，被告負擔東森路之清潔、維護費用實係依住戶規約約定之義務，原告僅為區分所有權人之一，如認東森山莊社區無庸負擔東森路之清潔、維護費用，理應於區分所有權人會議提案由全體區分所有權人決議是否變更住戶規約，原告單方面請求禁止被告繼續支付東森路之清潔、維護費用，實已侵害社區私法自治之範疇，且於法無據。
⒉從而，原告並無權請求被告不得再繼續支付東森山莊社區道路之清潔、維護費用，其上開請求顯無理由。
㈢原告不得訴請法院判決被告日後應依原告主張方式訂定管理費收取標準。
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1 項分別定有明文。次按管理費依社區所有權人大會之決議分擔之，但第一次區分所有權人大會召開前，或該會議為決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定。區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。東森山莊社區住戶規約第16條第3 項第1 款第1 、2 目約定有明文（見本院卷第78頁）依前開法律規定及東森山莊社區住戶規約約定，足見東森山莊社區之管理費收取確實可經由區分所有權人會議決議收取之標準及方式，此乃私法自治原則之體現，法院就其決議之內容自無事前加以限制之空間。
⒉原告雖以106 年10月22日第6 屆區分所有權人會議重新召開會議會議紀錄提案三之說明（二）主張應按各戶共有之應有部分或共同享受公共設施之比例分擔，不得逕以私有面積佔比便宜行事計算之云云。然查，上開會議紀錄之說明（二）部分僅係在說明大公、小公之管理費應如何支應，但其整體提案內容主要係訴求依據公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定去訂定社區公共設施（備）管理費財務分擔與分管規定，並無直接決議以何方式作為收取管理費之標準，原告主張以此作為請求權基礎，顯有誤認。
⒊惟若區分所有權人會議所做成之決議有違反法令或規約之處，或是違反誠信原則或公序良俗之情形，各區分所有權人亦得請求確認決議無效或得撤銷；故區分所有權人會議做成決議本應注意有無上開違反法令或規約之情形，但絕非區分所有權人於事前即得請求法院限制區分所有權人會議僅得做成何種決議，原告此項請求已侵害法所明定及賦予區分所有權人自行決議之空間，亦於法無據。
六、綜上所述，原告請求確認系爭決議一及系爭決議二決議以建物坪數為管理費繳費基準無效，為無理由，另請求被告不應再支付東森山莊私有道路之清潔、維護費用以及訴請法院判決被告日後應依原告主張方式訂定管理費收取標準等節，則於法無據，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日民事第二庭 法 官 丁俞尹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 3 日書記官 劉寶霞
附表一
┌─┬──────┬─────┬─────┐
│編│房型 │ 面積 │ 管理費 │
│號│ │ （坪） │（新臺幣）│
├─┼──────┼─────┼─────┤
│1 │A型透天厝 │157-202.54│6,000元 │
├─┼──────┼─────┼─────┤
│2 │B型透天厝 │126 │5,000元 │
├─┼──────┼─────┼─────┤
│3 │C型透天厝 │102 │4,000元 │
├─┼──────┼─────┼─────┤
│4 │D型透天厝 │77-94 │3,500元 │
├─┼──────┼─────┼─────┤
│5 │L 型重疊房型│45-55 │2,500元 │
│ │（上中下疊）│ │ │
├─┼──────┼─────┼─────┤
│6 │大樓小套房型│16-37 │50元/坪 │
├─┼──────┴─────┴─────┤
│附│大樓房型因有梯間、車道等小公，故另收│
│註│取每坪20元之小公管理費，共計收取管理│
│ │費為70元/ 坪，故管理費應為1,120 元至│
│ │2,590元。 │
└─┴──────────────────┘
附表二
┌─┬────┬───────────────────────┐
│編│房型 │計算公式 │
│號│ │ │
├─┼────┼───────────────────────┤
│1 │透天房型│〔（a －b －c ）/ 全區坪數〕＋〔c/（全區坪數－│
│ │ │旅館區坪數）〕＋〔（b/4 ）/ （全區坪數－旅館區│
│ │ │坪數）〕＝〔（0000000 －90000 －82000 ）/25625│
│ │ │.53 〕＋〔82000/（25625.53－5493.28 ）〕＋〔（│
│ │ │90000/4 ）/（25625.53-5493.28） 〕＝41.21 │
├─┼────┼───────────────────────┤
│2 │重疊房型│〔（a －b －c ）/ 全區坪數〕＋〔c/（全區坪數－│
│ │ │旅館區坪數）〕＋〔（b/4 ）/ （全區坪數－旅館區│
│ │ │坪數）〕＋（d/重疊房型坪數）＝〔（0000000 －90│
│ │ │000 －82000 ）/25625.53 〕＋〔82000/（25625.53│
│ │ │－5493.28 ）〕＋〔（90000/4 ）/ （25625.53－54│
│ │ │93.28 ）〕＋（45000/5042.11 ）＝41.21 ＋8.92＝│
│ │ │50.13 │
├─┼────┼───────────────────────┤
│3 │大樓房型│〔（a －b －c ）/ 全區坪數〕＋〔c/（全區坪數－│
│ │ │旅館區坪數）〕＋〔（b/4 ）/ （全區坪數－旅館區│
│ │ │坪數）〕＋〔e/大樓房型坪數〕＝〔（0000000 －90│
│ │ │000 －82000 ）/25625.53 〕＋〔82000/（25625.53│
│ │ │－5493.28 ）〕＋〔（90000/4 ）/ （25625.53－54│
│ │ │93.28 〕＋（131800/2302.56）＝41.21+57.24 ＝ │
│ │ │98.45 │
├─┼────┼───────────────────────┤
│4 │大樓房型│41.21 ＋（清潔費＋電梯費＋機電費）/ 大樓房型坪│
│ │（僅保留│數＝41.21 ＋（28000 ＋28800 ＋20000 ）/2302.56│
│ │清潔人員│＝41.21＋33.35＝74.56 。 │
│ │、電梯、│ │
│ │機電、消│ │
│ │防保養費│ │
│ │用） │ │
├─┼────┼───────────────────────┤
│5 │旅館區 │ （a－b －c ）/ 全區坪數〕＋〔（b*3/4 ）/ 旅館│
│ │ │區坪數〕＝〔（0000000 －90000 －82000 ）/25625│
│ │ │.53〕＋〔（9000*3/4）/5493.28〕＝48.31 │
├─┼────┴───────────────────────┤
│備│a. 全區大公支出（0000000元）以各戶持份比例分擔。 │
│註│b. 污水處理廠及供水系統費用共計90000 元：住宅區與旅館需 │
│ │ 以1 ：3 比例分擔，如需精算，以前一年水費單為準。 │
│ │c. 旅館區為使用之大公費用，清潔人員費用52000 元，植栽園 │
│ │ 藝修剪24000 元，設備維護（含其他）6000元，共計82000 │
│ │ 元。 │
│ │d. 重疊房型小公分擔費用，設備及設施維護費10000 元，清潔 │
│ │ 人員費用35000 元，共計45000 元。（清潔人員費用不含巷 │
│ │ 道及垃圾場） │
│ │e. 大樓房型小公分擔費用，大樓房型：清潔人員費用28000 元 │
│ │ ，電梯保養28800 元，機電保養20000 元，設備及設施維修 │
│ │ 費55000 元，共計131800元（清潔人員費用不含巷道及垃圾 │
│ │ 場） │
│ │f. 各房型每坪所繳費用以四捨五入計算。 │
│ │g. 此計算方式無保留管理費結餘額度。 │
└─┴────────────────────────────┘