臺灣桃園地方法院107年度訴字第323號

• 裁判案由: 返還訂金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第323號原　　　告　楊瑞芳
訴訟代理人　石佩宜律師
被　　　告　陳恒靖
趙鳳鳴
共　　　同
訴訟代理人　王玉珊律師
上列當事人間請求返還訂金事件，於民國107 年8 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造及訴外人趙令瑜、趙鳳舞於民國104 年5 月5 日簽訂不動產同意合作開發意向書（下稱系爭意向書），約定由被告及趙令瑜、趙鳳舞提供坐落桃園市○○區○○段000 ○000
00地號2 筆土地（以下合稱系爭土地），交由原告興建房屋，系爭土地為趙令瑜、趙鳳舞及被告2 人共有，應有部分各為4 分之1 。原告於簽訂系爭意向書後，已給付給每位地主各新臺幣（下同）100 萬元之訂金，惟兩造自104 年5 月5
日迄今尚未簽署正式合建契約，原告已於106 年6 月16日、106 年7 月4 日、106 年8 月23日寄發存證信函催告被告簽訂正式合建契約，被告均置之不理，嗣於106 年8 月29日，原告向被告為解除系爭意向書之意思表示。又系爭意向書第3 條第4 項b 款已約定被告應於簽約後2 個月內選定信託之銀行，並將系爭土地信託登記予銀行，此為被告之義務而未履行，原告依系爭意向書第5 條之約定，亦得解除具有預約性質之系爭意向書。
㈡系爭意向書並未約定何時訂立本約、如何給付、詳細之分配方式與內容，稅務等，是系爭意向書僅具有預約性質，被告僅能請求原告協議訂立本約。又本約內容之重要事項尚未協商完成，尚待雙方合意始能決定，被告要求不能訂立預約以外之事項，更以不合理之要求訂立本約，且已表達無磋商之餘地。又本件給付並無確定期限，需經2 次催告始得合法解除系爭意向書，而被告僅寄發106 年6 月23日存證信函催告原告履行預約，嗣即寄發107 年7 月11日存證信函通知解除預約，是被告催告程序不合法，並無取得解除系爭意向書之權利。
㈢被告抗辯原告違反系爭意向書內容云云，惟系爭意向書已註明原告為建商簽約，實務上為避免各個建案興建過程發生糾紛，造成公司財務受影響或遭假扣押，建商常為1 個建案即設立一間公司，此事為被告所明知，原告成立耕益建設股份有限公司（下稱耕益公司）並擔任公司負責人，以處理系爭意向書之相關事宜，並未違反系爭意向書之內容。
㈣爰依系爭意向書第5 條、民法第229 條第2 項、第254 條解除系爭意向書之約定，並依系爭意向書第5 條後段、民法第250 條、第260 條、第259 條第1 款規定請求被告2 人加倍返還已受領之訂金，或返還已受領之訂金並賠償訂金1 倍之違約金。並聲明：㈠被告陳恒靖應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息：㈡被告趙鳳鳴應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息：㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭意向書簽署之人為原告個人，原告未經被告同意竟將系爭意向書之權利讓與其於106 年1 月23日始成立之耕益公司，被告已向原告表示不同意，原告仍拒不更正簽定本約即被證1 所示之合建分屋契約書（下稱系爭合建契約，見本院卷第61至68頁）之簽約主體，更由耕益公司名義催告被告與其簽定系爭合建契約。又系爭意向書第3 條第3 項約定，建商應給付2,000 萬元之合建保證金予單一地主，但於欲簽定系爭合建契約時卻堅持變更為給4 位地主共2,000
萬元之合建保證金，被告請求原告依系爭意向書履行，仍為原告拒絕。再者，系爭意向書第3 條第4 項b 款約定被告應於簽約後2 個月內選定信託之銀行，並將建案基地信託登記予銀行，起造人名義變更為信託銀行，惟原告選定上海商業儲蓄銀行提供之被證2 所示之信託契約書第11條竟約定起造人為建方（見本院卷第78頁），亦違反系爭意向書之上開約定。且系爭意向書並未約定被告應提供系爭土地供原告抵押貸款，惟原告預擬之系爭合建契約卻約定被告應提供系爭土地供原告抵押貸款融資，被告表示不同意此抵押貸款之約定，但原告仍堅持須依其所擬之上開條款簽約，亦違反系爭意向書之約定。原告既有違反系爭意向書之情形，被告自得依系爭意向書第4 條之約定於催告後，因原告仍拒不遵守系爭意向書之約定而解除系爭意向書，並沒收其定金。系爭意向書既經被告合法解除，原告自不得再據以主張解除契約，並請求被告返還已交付之訂金及賠償訂金1 倍之違約金等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，免於假執行。
三、原告主張兩造與趙令瑜、趙鳳舞等地主於104 年5 月5 日簽訂系爭意向書，約定由被告及趙令瑜、趙鳳舞提供系爭土地與原告以合建房屋，原告於簽訂系爭意向書後，已給付給每位地主各100 萬元之訂金。耕益公司於106 年6 月16日寄發存證信函催告被告儘速簽訂合建本約；被告則於106 年6 月23日委任王玉珊律師寄發存證信函催告原告於10日內依系爭意向書內容擬定正式合建契約，逾期即解除系爭意向書及沒收訂金；耕益公司則委任石佩宜律師於106 年7 月4 日寄發存證信函予王玉珊律師即被告本件訴訟代理人表明耕益公司並無違反系爭意向書，並催告被告應於10日內與耕益公司協商，逾期未與耕益公司協商，即解除系爭意向書及要求加倍返還所收之訂金；被告於106 年7 月11日再委任王玉珊律師寄發存證信函向原告為解除系爭意向書及沒收訂金之意思表示；原告則於106 年8 月23日又委任石佩宜律師寄發存證信函催告被告擬定正式合建契約，逾期即解除系爭意向書及請求加倍返還訂金等語後，嗣於106 年8 月29日仍委由石佩宜律師寄發存證信函向被告為解除系爭意向書並請求加倍返還訂金之意思表示等情。已據提出系爭意向書、支付訂金之支票影本、兩造間往來之存證信函及收件回執等件為證（見本院卷第8 至52頁），且為被告所不爭執，堪認為真實。
四、原告另主張依系爭意向書之約定，被告有履行與其簽訂系爭合建契約之本約之義務，惟屢經催告被告均不履行，被告已陷於給付遲延，再經原告依民法第254 條催告後向被告為解除系爭意向書之意思表示，且被告又有違反系爭意向書第3
條第4 項b 款之情事，原告亦得據系爭意向書第5 條之約定以解除系爭意向書，並請求被告加倍返還已收受之訂金等語，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌之爭執點厥為：原告是否已合法解除系爭意向書之預約？原告依系爭意向書第5 條之約定、及依民法第250 條、第260 條、第259 條第1 款等規定，請求被告各應加倍返還訂金有無理由？
五、得心證之理由：
㈠原告是否已合法解除系爭意向書之預約？
1.按預約乃約定將來成立一定契約之契約，目的在使當事人負締結本約之義務，其本質仍屬契約之一種，故由預約而生之權利義務關係，亦應依一般契約法則斷之，是當事人締結之預約一經合法成立，雙方均應遵守，預約義務人如不訂立本約，除有特別情形外，預約權利人得請求其履行訂立本約之義務，並得請求違反預約之損害賠償或解除預約，惟仍須該債務不履行或解除契約事由之發生，係由於可歸責於債務人之事由，始足當之（民法第226 條、第227 條、第230 條等規定參照）。又債務人是否具有可歸責性（可歸責之事由），應視其有無盡到約定或法律規定之注意義務而定，如其注意義務未經約定或無法律之規定時，原則上以故意或過失為其主觀歸責事由，至於過失之標準，則由法院依事件之特性酌定之（民法第220 條規定參照）。是債權人主張債務不履行之損害賠償責任者，雖僅須證明該債務不履行所由生之契約存在及其權益遭受侵害與損害之發生，債務人如欲免責，則須就債務不履行係因不可歸責於己之事由所造成，負舉證責任。本件兩造均不爭執系爭意向書為預約（見本院卷第136 、142 頁），即兩造均負有履行訂立本約之義務，如事後本約無法訂立，亦即預約已不能履行，當無法成立本約，自應判斷是否可歸責於當事人之某一方。
2.原告主張依系爭意向書之約定，被告應負與其簽立系爭合建契約之本約之義務，屢經催告均未履行，且被告未盡系爭意向書第3 條第4 項b 款約定之義務，業依民法第229 條第2
項、第254 條規定及系爭意向書第5 條之約定，向被告為解除系爭意向書之意思表示，系爭意向書既經解除，伊自得依民法第259 條第1 款、第250 條、第260 條規定及系爭意向書第5 條之約定，請求被告應加倍返還已收受之訂金，或返還訂金並賠償訂金1 倍之違約金各200 萬元等語，雖提出前揭系爭意向書、存證信函及收件回執等件為證。
3.惟被告抗辯原告要求其與耕益公司簽訂本約，且系爭意向書約定原告應給付各個地主2,000 萬元合建保證金，原告嗣自行草擬之本約條款卻改為給付4 名地主合計2,000 萬元，並要求被告將系爭土地設定抵押權予建商以辦理貸款，此均為系爭意向書所無之約定，又原告選定之信託銀行所提供之信託契約書第11條係約定起造人為建方等節，亦與系爭意向書之約定不符，經被告表示不同意後，原告仍堅持前開要求，原告既有違反系爭意向書之情形，經被告依系爭意向書第4
條之約定，於107 年7 月11日寄發存證信函向原告為解除系爭意向書之意思表示，並依約沒收已付訂金，原告自無從再於106 年8 月29日或以本件起訴狀通知解除系爭意向書並訴請加倍返還訂金之餘地等情，亦據被告提出原告出示予被告之系爭合建契約（見被證1 ）、上海商銀所擬定予被告之信託契約書（下稱系爭信託契約書，見被證2 ，以上見本院卷第61至95頁），並有前開兩造往來之存證信函在卷可參，且原告對於前揭系爭合建契約、系爭信託契約書，均不爭執其真正（見本院卷第136 、137 、181 頁）。觀諸系爭合建契約之簽約主體為耕益公司（即乙方）、第2 條第2 項約定：……甲方（即被告）依乙方提供之擔保物與保證金額度，提供基地設定抵押權及地上權予乙方作為建築融資之擔保物，……、第4 條第1 項約定：乙方提供合建保證金計2 千萬元（以上見本院卷第61、62頁），另系爭信託契約書第11條第1 項約定：本專案工程之起造人為建方（見本院卷第78頁）。顯見被告上開所稱原告要求被告與耕益公司簽訂本約，草擬之本約明訂應給付地主合計2 千萬元合建保證金、被告應提供系爭土地予耕益公司作為建築融資之擔保物，信託契約約定之起造人為建方等節，均堪信為真實。
4.依系爭意向書所載（見本院卷第10、11頁），簽訂之當事人為「合建開發商即原告楊瑞芳、土地所有權人即被告趙鳳鳴、陳恒靖」，並於第3 條第4 項b 款約定：「乙方（即被告）應於簽約後2 個月內選定信託之銀行，並依約定將本建築案之基地信託登記予銀行，起造人名義且變更為信託銀行」，且系爭意向書又無被告應提供系爭土地予耕益公司設定抵押作為其融資擔保品之約定。惟原告自行草擬之本約即「系爭合建契約」，其立契約當事人係列耕益公司，第2 條第2
項並記載被告應提供系爭土地予耕益公司作為其建築融資之擔保品；又原告選定之上海商業銀行提出之系爭信託契約書第11條第1 項則記載本專案工程之起造人為建方，已詳如前述。可見原告預立之本約及信託契約內容，確有與系爭意向書約定不符或未於系爭意向書約定之事項，該約定不符或未予約定之事項，對於被告權益影響甚鉅，且係兩造各自為其商業利益考量本約內容之利害關係，致意思表示未能趨於合致，而未達成簽訂本約協議，顯非可歸責於被告之事由，即難認此時被告即負有依原告單方草擬之系爭合建契約而簽立本約之義務，原告主張自106 年6 月16日起以前揭存證信函催告被告時起，被告即應負給付遲延之債務不履行責任云云，尚屬無據。
5.又依系爭意向書之約定，被告僅有與原告個人簽立本約之義務，惟由原告以耕益公司名義寄發存證信函催告被告簽訂本約，原告草擬之本約列耕益公司為當事人，及原告為本件請求亦主張應由耕益公司與被告簽訂系爭合建契約之本約等節觀之，應可認原告主觀上已無與被告簽立本約之意思，依一般社會觀念，被告要求原告個人簽訂本約之義務，客觀上亦已屬給付不能，自堪認係可歸責於原告之事由致給付不能，則被告抗辯：原告未依系爭意向書提出給付，經伊限期催告仍未給付，兩造間系爭意向書已於原告於106 年7 月12日收受被告通知解除契約之存證信函後（見本院卷第3 頁原告自承於106 年7 月12日收受）合法解除等語，自屬有據。
6.原告雖主張系爭意向書已註明原告為建商，實務上常為一建案即成立一建設公司，此事為被告等人所明知云云。惟為被告所否認，並始終抗辯其等無與耕益公司簽訂系爭合建契約本約之義務，原告復未就此提出任何證據以實其說，原告此部分主張，自不足採。
7.原告另主張被告未依系爭意向書第3 條第4 項b 款履行，伊得依系爭意向書第5 條約定解除契約云云。查系爭意向書第3 條第4 項b 款固約定：乙方（即被告）應於簽約後2 個月內選定信託之銀行，並依約定將本建築案之基地信託登記予銀行，起造人名義且變更為信託銀行（見本院卷第10、11頁）。惟將建築基地信託登記予銀行乃屬重大影響被告權益之事項，在兩造就合建契約之本約磋商簽訂完成前，即令被告有將基地信託登記予銀行之義務，對被告顯失公平，衡情顯非兩造之合意，參以原告預擬之系爭合建契約第1 條第2 項亦記載：乙方（即耕益公司）應於簽約後2 個月內選定信託之銀行，並依約將本建築案之基地信託登記予銀行等語（見本院卷第61頁），益見系爭意向書第3 條第4 項b 款約定之「簽約後」2 個月，應係指簽立「本約」後，而非簽立系爭意向書後，故本件在簽立本約前被告並無此義務，是原告主張被告違反系爭意向書第3 條第4 項b 款之約定，而得依系爭意向書第5 條之約定解除契約云云，亦非有據。
8.綜上，被告未能履行系爭意向書與原告意思表示合致簽訂合建契約本約之義務，其事由難認可歸責於被告，自不能令其負給付遲延責任，又被告並無原告所稱違反系爭意向書第3
條第4 項b 款之情事，原告主張被告給付遲延，經定期催告履行仍不履行，依民法第254 條，且被告既有違反系爭意向書之約定，亦得依系爭意向書第5 條約定解除系爭意向書等節，均不生合法解除契約之效力。
㈡原告得否向被告請求各返還200 萬元？
如上所述，因被告已於106 年7 月12日合法解除系爭意向書，原告自無從再解除系爭意向書，則其依系爭意向書第5 條後段之約定及民法第259 條第1 款、第250 條、第260 條等規定，請求被告各加倍返還訂金200 萬元、或請求返還已受領之訂金100 萬元及賠償100 萬元損害之違約金合計200 萬元云云，均屬無據，不應准許。
六、從而，原告依系爭意向書之約定、或依解除契約後回復原狀及損害賠償之法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或提出之證據、或原告欲聲請再調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論述，且核無調查之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日民事第二庭 法 官 曾家貽
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日書記官 吳秋慧