臺灣桃園地方法院107年度訴字第597號

• 裁判案由: 給付居間報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 13 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第597號原　　　告　台灣商仲聯合不動產開發有限公司
法定代理人　陳發科
訴訟代理人　翁瑞麟律師
莊劍郎律師
被　　　告　廣益電子股份有限公司
法定代理人　劉振運
訴訟代理人　陳鼎正律師
複　代理人　高靖棠律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國107 年7 月30日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬肆仟零捌拾元，及自民國一百零六年十月二十四日起至清償日止，按年息分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾陸萬肆仟零捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國106 年8 月9 日委託原告自該日起至同年月20日止，代為銷售附表所示之17筆土地（下合稱系爭土地），兩造並於同日簽定委託銷售同意書（下稱系爭同意書）。原告與買家即訴外人曹淑娟斡旋完畢後於同年月17日將簽約通知書（下稱系爭通知書）交付被告，告知被告與買家之簽約日期、地點及付款方式等，並經兩造同意將原告之居間報酬酌增為成交總價新臺幣（下同）4,213 萬6,000 元之4%即168 萬5,000 元。被告嗣竟以農曆7 月為鬼月為由故意拒絕簽約，屢經原告多次催促，被告仍拒絕配合簽約，顯以不正當行為阻止簽定系爭土地之買賣契約，依民法第101
條第1 項規定，視為條件已成就。為此，原告爰依民法第568 條第1 項及第148 條第2 項規定請求被告給付居間報酬168 萬5,000 元等語，並聲明：⑴被告應給付原告168 萬5,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭同意書為定型化契約，依消費者保護法第11條之1 規定，原告應給予被告至少3 日以上之契約審閱期間，然被告於簽約前未將契約攜回審閱，縱被告於自願放棄審閱權記載處簽名，亦屬顯失公平而無效。又系爭通知書上所載之簽約日期因被告公司旅遊而無法配合，且農曆7 月於習俗上本不適宜簽約，被告並非不願與買方簽定買賣契約，而係該簽約日期未考量社會習慣及雙方當事人情形，被告並未故意阻撓條件成就，亦無違反誠信原則。另兩造並未合意變更報酬為4%，縱認原告已完成委託銷售行為，然本件未進行請款、簽約，亦無經紀人、代書等作業，原告請求報酬2%亦屬過高，應依民法第572 條規定予以酌減。況因被告未為履約，原告嗣為買方曹淑娟居間鄰地業已取得更多之服務報酬，若認原告得再向被告請求實有違誠信原則等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於106 年8 月9 日委託原告自該日起至同年月20日止，代為銷售系爭土地，兩造並於同日簽定系爭同意書。原告於同年月17日將系爭通知書交付被告，告知被告與買家之簽約日期、地點及付款方式等，並由被告法定代理人劉振運於其上簽名。被告嗣未與買家曹淑娟簽定系爭土地買賣契約一節，業據其提出系爭同意書、系爭通知書為證（見本院卷第11、13頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告故意拒絕與買方簽定系爭土地買賣契約而阻止給付報酬之條件成就，仍應給付居間報酬168 萬5,000 元等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）原告請求給付服務報酬之條件是否成就？如尚未成就，是否係因被告故意阻止條件之成就所致？（二）被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？茲論述如下：
（一）原告請求給付服務報酬之條件是否成就？如尚未成就，是否係因被告故意阻止條件之成就所致？
1、按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1 項定有明文。查系爭同意書第2 條第3 項約定：「乙方（即原告）完成甲方（即被告）之委託銷售時，甲方在簽立買賣契約之同時，並需立即支付乙方成交總價2%之金額」等語（見本院卷第11頁），而被告嗣未與買方簽定系爭土地之買賣契約一節，為兩造所不爭執，是被告既未簽約，則原告請求給付報酬之條件即未成就，應屬明確。
2、次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條定有明文。依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就（最高法院86年度台上字第2280號判決要旨參照）。經查：
⑴兩造於106 年8 月9 日簽定系爭同意書後，經原告居間介紹，買方曹淑娟願以每坪單價12萬5,000 元向被告購買系爭土地，原告並將載有雙方簽約時間、地點及付款方式之系爭通知書交付被告法定代理人劉振運，並經劉振運於其上簽名等情，此有不動產承購斡旋書、系爭通知書在卷可佐（見本院卷第12-13 頁）。然劉振運於106 年8 月16日以通訊軟體LINE通知原告謂：「下週一可安排簽約」、「需要準備什麼再通知我」、「下週一安排什麼時間」、「簽約地點？」、「買方、代書都會到嗎？」，原告覆以：「下週一早上10：00簽約可以嗎？」、「簽約時應準備之文件」、「請將該區後續增加之土地權狀一併帶來」、「簽約地點：台灣商仲聯合不動產開發有限公司。桃園市○○區○○路0 ○0 號（二樓）」、「是的買方，代書都會到」等語，此有兩造均不爭執真正之LINE對話記錄為憑（見本院卷第16-19 頁）。且證人即買方曹淑娟之子朱志豪於本院審理時結證稱：伊與曹淑娟委託原告找適合的土地讓伊與曹淑娟購買，不動產相關買賣到簽約前所有事宜均係由伊負責與仲介聯絡，要簽約時才由伊與曹淑娟出面，伊與曹淑娟知道106 年8 月21日雙方要簽定系爭土地買賣契約，若被告當日如期出席，雙方即能完成系爭土地之買賣，曹淑娟業已依與原告簽定之不動產承購斡旋書第2 條約定簽發面額金額為404 萬5,000 元之斡旋金支票，斡旋成功將轉作簽約金之一部分等語（見本院卷第79-80 頁），並提出斡旋金支票在卷可稽（見本院卷第84頁），是系爭土地買賣契約原定於106 年8 月21日簽定，已可認定，且既係被告法定代理人劉振運先行通知原告其於106 年8
月16日之下週一（即同年月21日，農曆6 月30日）可與買方簽定買賣契約，並經原告詳為告知被告簽約之時間、地點及簽約應備文件，嗣於翌日再以系爭通知書載明上開事項後交由劉振運於其上簽名確認，則被告空言辯稱係因公司旅遊及農曆7 月而無法簽定買賣契約云云，實無可採。況農曆7 月之後，被告仍未配合簽約，益徵被告前揭所辯無稽。是被告本應於106 年8 月21日與買方簽定系爭土地之買賣契約使該條件成就，惟被告為避免因該條件成就而受不利益，竟任意不為該行為，揆諸上開說明，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，而應視為條件業已成就。⑵次按，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例要旨參照）。經查，被告無正當理由拒絕與買方簽定系爭土地買賣契約，係故意阻止付款條件之成就，應視為該條件業已成就，已如前述，原告自得依系爭通知書之約定請求被告給付以系爭土地買賣總價4,213 萬6,000 元4%計算之居間報酬即168 萬5,000 元。被告雖另辯稱兩造未合意將居間報酬由2%提升至4%云云，然查，該通知書上就原告之服務費清楚明列為「總價4213.6萬×4.00% ＝168.5 萬」，且4,213 萬6,000 元之4%應為
168 萬5,440 元，而系爭通知書於去除千元後之尾數僅載168 萬5,000 元，該金額顯係經由兩造合意磋商後所為之記載，且被告法定代理人劉振運業已於系爭通知書上簽名確認，是其空言否認兩造已合意變更居間報酬之成數，既未舉證以實其說，難認可採。
3、被告再辯以系爭同意書為定型化契約，原告未給予被告至少3 日以上之審閱期間云云，惟按：
⑴企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1
定有明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。
⑵系爭同意書係原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固有消費者保護法第11條之1 規定之適用。惟依劉振運於106 年8 月7 日即曾以通訊軟體LINE詢問原告謂「客戶還有沒有要買地，422 ～11」，原告覆以：「劉董～明天何時有空可以見面討論一下簽約細節，時間安排好後再通知我」等語（見本院卷第14頁），可知被告於106 年8 月7 日前即有意出售系爭土地，方會於106 年8 月9 日簽定系爭同意書前，即積極詢間原告關於買方有無購買意願之舉止，堪認被告早已知悉委託原告銷售系爭土地事宜。是系爭同意書雖未載明審閱期間，仍可認被告係自願放棄審閱權利而同意委託原告銷售系爭土地。況且，被告並未舉證其於簽定系爭同意書後相當於審閱期間之日數內，已向原告表示契約條款內容有何不合理、不當之處，揆諸前揭說明，系爭同意書自不因原告未給予事先審閱期間而無效，是被告事後執消費者保護法第11條之1 審閱期間之規定，辯稱系爭同意書無效云云，洵無可取。
4、被告復以原告嗣為買方居間鄰地已取得更多服務報酬，原告再向被告請求有違誠信原則云云，惟現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間，是原告於被告委託銷售系爭土地期間，為促成被告與買方之土地買賣成交，業已付出相當之行銷費用與成本，嗣因被告以前開不正當消極行為，拒與買方簽定系爭土地買賣契約，始致原告為系爭土地投入之心力付諸流水，並需另行支出行銷費用與成本，始得為買方覓得鄰地並再促成交易，是縱原告嗣為買方仲介較系爭土地面積大之土地，而因此獲得較多之仲介費用，亦係原告努力另行促成買賣完成之對價，與其前促成系爭土地之買賣成立無涉，實難認原告提起本訴有何違反誠信原則之處，被告執此拒付服務報酬，顯無理由，並非可採。
（二）被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？
1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。
2、本件原告得請求被告給付服務報酬168 萬5,000 元，業如前述，爰審酌本件買賣標的價值高達4,000 餘萬元，訂約機會較少，居間困難度高，及原告帶看系爭土地、磋商協調買賣雙方議定價金等事宜，業據證人朱志豪證述明確，另觀諸被告嗣未與買方曹淑娟簽定買賣契約，原告未有支出後續簽約事宜之勞力費用，則以原告就系爭土地所任之勞務價值，原約定之報酬168 萬5,000 元顯屬過高而失公平，本院認本件報酬應以買賣成交價3%計算為適當，是以原告請求被告給付居間報酬126 萬4,080 元為有理由（計算式：4,213 萬6,000 元×3%＝126 萬4,080 元），逾此
範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第568 條第1 項及第148 條第2 項規定請求被告給付原告居間報酬126 萬4,080 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月24日（見本院卷第35頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 8 月 13 日民事第二庭 法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 14 日書記官 許婉茹
┌────────────────────────────────────────────────┐
│附表： 107年度訴字第597號│
├─┬─────────────────────┬──────────────────┬─────┤
│編│土 地 │所 有│備 註│
│ ├──────────────┬──────┤ │ │
│號│地 號│使用地類別 │權 人│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│1 │桃園市○○區○○段0000地號 │農牧用地 │劉振運（權利範圍：0000000分之12441）│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│2 │桃園市○○區○○段00000地號 │農牧用地 │劉振運（權利範圍：0000000分之12441）│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│3 │桃園市○○區○○段0000地號 │農牧用地 │劉振運（權利範圍：0000000分之12441）│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│4 │桃園市○○區○○段0000地號 │農牧用地 │劉振運（權利範圍：0000000分之12441）│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│5 │桃園市○○區○○段0000地號 │農牧用地 │劉振運（權利範圍：0000000分之12441）│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│6 │桃園市○○區○○段00000地號 │遊憩用地 │被告（權利範圍：0000000分之12441） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│7 │桃園市○○區○○段000地號 │農牧用地 │劉振運（權利範圍：0000000分之12441）│ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│8 │桃園市○○區○○段00000地號 │丁種建築用地│被告（權利範圍：0000000分之5728） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│9 │桃園市○○區○○段000000地號│丁種建築用地│被告（權利範圍：全部） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│10│桃園市○○區○○段00000地號 │水利用地 │被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│11│桃園市○○區○○段00000地號 │丁種建築用地│被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│12│桃園市○○區○○段00000地號 │丁種建築用地│被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│13│桃園市○○區○○段00000地號 │丁種建築用地│被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│14│桃園市○○區○○段00000地號 │丁種建築用地│被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│15│桃園市○○區○○段00000地號 │水利用地 │被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│16│桃園市○○區○○段00000地號 │交通用地 │被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
├─┼──────────────┼──────┼──────────────────┼─────┤
│17│桃園市○○區○○段00000地號 │水利用地 │被告（權利範圍：0000000分之6237） │ │
└─┴──────────────┴──────┴──────────────────┴─────┘