臺灣桃園地方法院107年度訴字第744號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 108 年 05 月 27 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第744號原　　　告
即反訴被告　陳秀琴

訴訟代理人　詹德柱律師
被　　　告
即反訴原告　馮怡玲
訴訟代理人　李殷財律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國108 年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴原告應將如附表所示不動產於106 年9 月20日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為反訴原告所有。
四、反訴被告應自106 年10月7 日起，至將附表所示之不動產回復登記為反訴原告所有之日止，於不逾新臺幣（下同）39萬元之範圍內，按日給付反訴原告260 元。
五、反訴原告其餘之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔3/4 ，由反訴原告負擔1/4。
七、本判決第三項、第四項，於反訴原告以100 萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行；但反訴被告以300 萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查：
㈠原告本訴聲明第一項，原係依民法第359 條物之瑕疵擔保規定，請求被告給付13萬1,120 元本息，嗣後追加民法第179 條不當得利規定（見卷1 第180 、200 、293 頁），以及擴張金額，請求被告應給付15萬8,955 元本息（見卷1 第199 、218 頁），依上開規定，應予准許。
㈡原告本訴聲明第二項，原係請求被告將附表所示之建物（房屋）交付予原告，嗣後擴張為被告應將附表所示不動產（土地及房屋）交付予原告（見卷1 第336 頁），依上開規定，亦應予准許。
二、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起（第1 項）。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起（第2 項）。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之（第3 項）」，民事訴訟法第
259 條、第260 條分別定有明文。經查：兩造係因附表所示不動產之買賣發生糾紛，原告訴請被告履行契約及給付違約金，被告則主張得解除契約及請求違約金，因而提起反訴。因本訴與反訴在法律上、事實上實屬一體兩面，審判資料有共通性及牽連性，相關證據資料得一併調查，且被告係為求兩造之紛爭儘速獲得解決，因而提起本件反訴，尚無延滯訴訟之情形；又本訴、反訴均為財產權之訴訟，均行通常訴訟程序。故被告提起本件反訴，依上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠伊於106 年8 月2 日，經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）之仲介，向被告買受如附表所示之不動產，雙方簽訂甲證1 之不動產買賣契約書（下稱契約書），約定買賣總價為260 萬元，伊已於同年10月16日將全部價款給付至履約保證專戶中。
㈡伊於簽約前，即發現系爭不動產之景觀窗台無法關閉、漏水、外牆防水層龜裂有壁癌、馬桶漏水，以及廚房水管堵塞等情事，伊為促使被告儘早修繕瑕疵，將總價由250 萬調整至260 萬元，被告因此承諾於同年10月6 日交屋日前修繕完畢；又兩造於契約書第17條第4 項約定，系爭不動產如有漏水、壁癌、管路堵塞等瑕疵，應由信義房屋公司委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。
㈢雙方締約後，信義房屋公司人員曾偕同原告於同年9 月18日委由訴外人福仁居企業社鄭裕益（下稱福仁居企業社）評估修繕費用，確認修繕費用為13萬1,120 元（即甲證2
），被告未能於約定之同年10月6 日交屋日前將上開瑕疵修繕完畢，亦未給付上開修繕費用。伊於同年10月6 日寄發存證信函（即甲證3 ），通知被告應儘速依約修繕，惟被告回函陳稱原告尚未辦妥貸款撥付手續，且拒絕協商展延交屋期日（即甲證4 ）。
㈣伊於同年10月16日將全部買賣價款給付至履約保證專戶中（即乙證9 ），然被告至今未修繕瑕疵，亦未將系爭不動產交付予伊，致伊憂慮成疾，心力交瘁，精神受有損害。兩造於契約書第10條第1 項第1 款約定，賣方若違約且可歸責時，每逾1 日，應按買方已繳買賣價款千分之1 計算之遲延賠償予買方，故被告應自106 年10月7 日起，至交付系爭不動產房屋予原告之日止，按日給付2,600 元之遲延賠償金。
㈤爰依民法第179 條、第250 條第1 項、第348 條第1 項、第359 條、契約書第10條第1 項第1 款，訴請判決：
⒈被告應給付原告15萬8,955 元，以及其中13萬1,120 元自起訴狀繕本送達翌日起算；其餘2 萬7,835 元自108
年1 月19日起算，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告應將如附表所示之不動產交付予原告。
⒊被告應自106 年10月7 日起至交付聲明第二項之所示之房屋予原告之日止，按日給付原告2,600 元之遲延賠償金。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告於起訴狀自認，其於簽約前，即發現系爭不動產之景觀窗台無法關閉、漏水、外牆防水層龜裂，有壁癌、馬桶漏水，以及廚房水管堵塞等情事，依民法第355 條第1 項規定，伊就此部分不負擔保之責。伊承認系爭不動產有馬桶漏水、景觀窗上緣有滲漏、甲證3 相片中外牆有龜裂部分外，惟否認原告所主張之其餘瑕疵，以及否認伊有承諾要修繕等情。系爭不動產縱然確有上開瑕疵，依契約書第17條第4 項約定，亦應由信義房屋公司委請專業廠商評估修繕，不能由原告自行找廠商估價。
㈡伊於106 年9 月20日將系爭不動產移轉登記予原告（即甲證9 ），依契約書第4 條第3 項約定，同年10月6 日為最後交屋日，原告應於交屋前5 日（即同年月1 日）給付尾款208 萬元。伊於同年10月6 日前往信義房屋公司地政士聯合事務所欲完成交屋，但遭原告拒絕，經伊於同年月12日催告（即乙證8 ），原告於同年月16日始匯款尾款208
萬元予伊。
㈢原告堅持以其個人委請之福仁居企業社估價之13萬1,120
元（即甲證2 ）做為修繕金額，係違反契約書第17條第4
項約定；且於信義房屋公司協調時，該公司以協議書（即乙證6 ）表明願意支付上開款項，請兩造繼續買賣流程及交屋手續時，原告仍拒絕接受，以此作為拒絕受領事由，顯係可歸責於其之事由致受領遲延。又系爭不動產之修繕費用所占比例極低，瑕疵並不嚴重，原告以此拒絕受領，再起訴請求高額違約金，顯有濫訴，無保護之必要，且屬權利濫用，違反誠信原則，亦屬與有過失。如認有違約金存在，因契約書第10條第3 項（解除契約違約金之上限）約定：「買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之15為上限」，請依上開約定及民法第252 條、第217 條規定，予以酌減等語置辯。
㈣爰請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於106 年8 月2 日就如附表所示之不動產成立不動產買賣契約，雙方約定買賣總價為260 萬元。
㈡兩造於契約書第4 條最後二行記載：「雙方約定106 年10月6 日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前前5 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶」。
㈢系爭不動產買賣契約書第17條第4 項約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞…等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕給付或點交」。
㈣訴訟中，本院請信義房屋公司，指派專業廠商至現場進行漏水修繕之鑑估，經該公司請廠商並會同兩造會勘、鑑價結果為：客廳窗戶填縫工程5 萬5,000 元、木板復原工程1 萬8,000 元、外牆奈米防水工程4 萬5,000 元、流理台落水槽更新工程1,000 元、馬桶更新工程1 萬3,600 元、廢棄物清運4,500 元，總計13萬7,100 元。該公司於107
年6 月28日以107 年客法字第1070628001號函回覆（即丙證1 ），並檢附祐昇防水工程行估價單1 份。
㈤信義房屋公司於丙證1 覆函說明二㈠中另記載：「復因當日雙方亦就系爭房地景觀窗兩側推窗防水失效乙事，請本公司另詢廠商報價，嗣經本公司電詢廠商後，廠商回復須更新該兩側推窗（含摺紗）修繕價格約15,000元（含稅）」。
㈥系爭不動產於106 年9 月20日移轉登記予陳秀琴；陳秀琴於同年10月16日將尾款208 萬元匯至履約保證專戶中（即乙證9）。
四、本件之爭點：
㈠原告主張系爭房屋有瑕疵，請求被告給付15萬8,955 元，有無理由？
1.原告主張系爭房屋有馬桶漏水、景觀窗無法關閉、兩側推窗防水失效、漏水、廚房水管堵塞、外牆防水層龜裂、有壁癌等瑕疵，是否確實有上開瑕疵？
2.兩造於訂約前有無約定被告應負擔系爭房屋上開瑕疵之修繕責任？
3.原告於簽約時是否已知悉該等瑕疵？被告是否應負瑕疵擔保責任？
4.系爭房屋如有前開瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任，其處理程序為何？兩造有無約定？
5.系爭房屋若確有上開瑕疵，則修繕費用應為多少？
㈡原告請求被告交付系爭不動產，有無理由？
1.被告有無遲延點交系爭不動產之情事？
2.兩造於106 年10月6 日當天未完成點交，有無可歸責於原告或被告之事由？倘系爭房屋確如有原告所主張之瑕疵，是否嚴重至無法交屋？
㈢原告請求被告給付違約金，有無理由？請求之金額是否過高？是否應受系爭不動產買賣契約書第10條第3 項之限制？或應依民法第252 條酌減？被告主張有民法第217 條過失相抵規定之適用，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠系爭房屋有瑕疵，修繕之金額為15萬8,955元。
1.系爭不動產確有原告主張之瑕疵，業據本院請信義房屋公司，指派專業廠商至現場進行漏水修繕之鑑估，經該公司請廠商並會同兩造會勘、鑑價結果為：客廳窗戶填縫工程5 萬5,000 元、木板復原工程1 萬8,000 元、外牆奈米防水工程4 萬5,000 元、流理台落水槽更新工程1,000 元、馬桶更新工程1 萬3,600 元、廢棄物清運
4,500 元，總計13萬7,100 元，有丙證1 之該公司覆函及檢附之祐昇防水工程行估價單在卷可稽。
2.原告雖然主張被告有承認要修補系爭不動產之瑕疵；被告雖然抗辯原告於起訴狀自認在訂約前即已知悉系爭不動產有瑕瘧，其不負瑕疵擔保責任等語。因兩造嗣後於106 年8 月2 日簽訂甲證1 之契約書時，另於第17條第4 項約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交」。且證人即信義房屋公司八德介壽店仲介（係買方即原告之仲介）謝天麟證述：…所以後來我們合約書上有寫說，如果有發現是壁癌、漏水的話，會由屋主負責修繕；證人信義房屋公司業務人員（係賣方即被告委託之經紀人）陳重謀證述：我記得是按照合約走（見卷1 第302 、317 頁）等語。顯見兩造雖然於簽約前，曾就系爭不動產之瑕疵有所討論或意願表達，但是於簽訂契約書時，再以書面約定依上開第17條第4 項之方式，處理系爭不動產之瑕疵問題。
3.有關系爭房屋瑕疵的修繕費用，經查：
①被告抗辯甲證2 之福仁居企業社並非信義房屋公司所正式委請廠商之事實，為原告所不爭執，亦經證人謝天麟證述屬實（見卷1 第140 、302 頁），且乙證6
即信義房屋公司客戶部法律服務組法務人員張加慶研擬之協議書第1 條亦記載：經甲方（註：係原告）委請廠商會勘後評估修繕費用為13萬1,120 元…。故尚不得以甲證2 之估價單作為判斷依據。
②至被告提出之乙證5 單據，編號1.方彥星所出具日期為2017年7 月29日、金額為2 萬8,000 元之工程估價單，係於兩造106 年8 月2 日簽訂系爭買賣契約書前所出具，與契約書第17條第4 項之約定不符；編號2.有勝有限公司所出具日期為2017年10月5 日、金額為5 萬4,810 元之報價單，尚難認係信義房屋公司所正式委託，且兩造並未到場會勘，亦難以之作為判斷依據。
③訴訟中，本院請信義房屋公司，指派專業廠商至現場進行漏水修繕之鑑估，經該公司請廠商並會同兩造會勘、鑑價後，修繕總金額為13萬7,100 元乙節，有丙證1 之該公司函文及檢附之祐昇防水工程行估價單1
份存卷可參。又上開祐昇防水工程行估價單，係包含兩造於契約書第17點第4 項相關內容之事實，亦為兩造所不爭執（見卷1 第183 頁）。另估價單所記載之13萬7,100 元係尚未含稅，若含稅係14萬3,955 元，一般在業界，是以含稅的金額計算乙節，亦據信義房屋公司客戶服務部法務人員吳適鑫陳述明確（見卷1
第185 頁），故上開估價單含稅後之總金額為14萬
3,955 元。
④又信義房屋公司於丙證1 之覆函說明二㈠中另記載：「復因當日雙方亦就系爭房地景觀窗兩側推窗防水失效乙事，請本公司另詢廠商報價，嗣經本公司電詢廠商後，廠商回復須更新該兩側推窗（含摺紗）修繕價格約15,000元（含稅）」，為兩造所不爭執。經本院再向該公司函詢，該公司以丙證7 函覆稱：故倘經貴院審理本案認定更新兩側紗窗亦係修繕漏水之一節，即應合於系爭房地買賣契約書第17條第4 項之約定範圍。觀諸原告甲證2 之修繕項目，以及信義房屋公司於丙證1 說明二㈠之記載，上開部分應係修繕漏水之一部分。
⑤從而，系爭房屋瑕疵之修繕金額為15萬8,955 元（13萬7,100 元含稅後為14萬3,955 元，加上1 萬5,000
元= 15萬8,955 元）。惟因被告已提起反訴，主張解除系爭買賣契約，為有理由（詳如反訴部分之說明），故原告尚不得請求被告給付上開金額。
㈡原告不得請求被告交付系爭不動產。
1.兩造於契約書第4 條第3 項約定，106 年10月6 日為最後交屋日，原告應於交屋日前5 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶（見兩造不爭執事項㈡）。惟原告並未於同年10月1 日（即交屋前5 日），將尾款208 萬元辦理銀行撥款（代償），或是存入履約保證專戶內，經被告於同年月12日寄發存證信函（甲證4 即乙證8 ）催告後，原告始於同年月16日，將尾款208 萬元匯入履約保證專戶中（見兩造不爭執事項㈥）。
2.兩造於106 年10月6 日均有至信義房屋聯合地政士事務所，惟因對於上開瑕疵之評估、修繕金額看法不一，原告因此即離開乙節，業據證人謝天麟、張加慶、陳重謀證述在卷（見卷1 第303 、308 、316 頁) 。從而被告未能於當日將系爭不動產點交予原告，尚難認有可歸責於被告之事由。
3.因兩造既於契約書第17條第4 項約定：「由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交」。系爭房屋縱然有上述之瑕疵，依當時原告主張之甲證2 估價單所示之修繕金額13萬1,120 元計算，僅占系爭不動產買賣金額260 萬元的5.04% ，比例甚低；另依丙證1 信義房屋公司覆函及檢附之祐昇防水工程行估價單所示，修繕金額係13萬7,100 元，修繕項目僅係客廳窗戶填縫工程、木板復原工程、外牆奈米防水工程、流理台落水槽更新工程、馬桶更新工程、廢棄物清運，以及更新兩側推窗（含摺紗），修繕工程尚非繁複，顯見系爭不動產之瑕疵尚非嚴重，並不影響結構及設備之安全，對於居住及使用之影響甚微，兩造自應依契約書第17條第4 項之約定辦理，尚不得藉故拒絕付款或點交。是以原告主張若於其搬遷入住後始為修繕，因施工所造成的粉塵、噪音及震動，勢必嚴重影響其之生活品質，故其於被告完成修繕前，得拒絕受領系爭房屋之點交乙節，尚非可採。從而原告未於106 年10月6 日受領系爭房屋，堪認係可歸責於原告之事由。
4.被告於106 年9 月20日即已將系爭不動產移轉登記予原告，且願意將附表所示之不動產交付予原告乙節，業據被告陳述在卷（見卷1 第182 頁），惟原告堅持被告須負違約責任，於107 年1 月30日提起本件訴訟，除主張被告給付甲證2 估價單所示之13萬1,120 元之修繕費用外，並訴請被告應將系爭不動產之房屋交付予其，以及被告應自106 年10月7 日起，至交付系爭房屋之日止，按日給付2,600 元之遲延賠償金（見卷1 第2 頁）。故原告雖得依契約書及民法第348 條第1 項規定，請求被告交付系爭不動產，惟被告抗辯：原告之請求欠缺權利保護之必要乙節（見卷1 第90、134 、193 、241 頁），亦屬可採。
5.從而，原告雖得請求被告交付系爭不動產，惟因被告已提起反訴，主張解除系爭買賣契約，為有理由（詳如反訴部分之說明），故亦難為原告此部分勝訴之判決。
㈢原告不得請求被告給付違約金。
1.如前所述，被告於106 年9 月20日即已將系爭不動產過戶登記予原告，兩造於106 年10月6 日未能完成點交，係因可歸責於原告之事由，故原告自不得請求被告給付違約金。
2.因原告已不得請求被告給付違約金，故原告請求之金額是否過高？是否應受系爭不動產買賣契約書第10條第3
項之限制？或應依民法第252 條酌減？被告主張有民法第217 條過失相抵規定之適用，有無理由等，均毋庸再為論述，附此說明。
㈣綜上所述，原告依民法第179 條、第250 條第1 項、第
348 條第1 項、第359 條、契約書第10條第1 項第1 款，請求被告給付15萬8,955 元及法定遲延利息；交付如附表所示之不動產；自106 年10月7 日起，至交付系爭房屋予原告之日止，按日給付2,600 元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：援用本訴部分之陳述，並補稱：
㈠縱認系爭不動產有瑕疵，亦應按契約書第17條第4 項約定，由信義房屋公司委請專業廠商評估修繕，非由反訴被告自行委請廠商估價，反訴被告以此為由，一再拒絕受領點交，係可歸責於反訴被告之事由。伊前以民事準備㈢狀，催告反訴被告於10日內受領系爭不動產，如逾期，伊將依受領遲延之規定，解除系爭買賣契約，上開書狀於108 年1 月7 日由反訴被告訴訟代理人收受，反訴被告逾期仍拒絕受領，伊已於同年2 月26日以「民事準備狀㈣暨反訴起訴狀」為解除契約之意思表示。因反訴被告既拒絕受領，且已陷於受領遲延，伊得依民法第229 條第1 項、第254
條、第259 條第1 款規定，解除系爭買賣契約，請求回復原狀，並得依契約書第10條第2 項第㈠、㈡款之約定，請求反訴被告給付每日2,600 元之違約金及沒收已收價款作為違約之賠償。
㈡爰訴請判決：
⒈反訴被告應將如附表所示不動產於106 年9 月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有。
⒉反訴被告應自106 年10月7 日起，至附表所示之不動產回復登記為反訴原告所有之日止，按日給付反訴原告
2,600 元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：援用本訴部分之陳述，並補稱：
㈠系爭不動產於訴訟中，業經法院請信義房屋公司委請專業廠商評估修繕金額，經信義房屋公司委請之祐昇防水工程行至現場進行鑑估後，確認系爭不動產具有滲漏水之瑕疵，且須更換兩側推窗（含摺紗），修繕費用含稅之金額合計共15萬8,955 元，足見系爭不動產確實有瑕疵，應由反訴原告負擔物之瑕疵擔保責任。伊因上開瑕疵尚未修繕完畢，為避免搬遷入住後，因需進行修繕工程而降低生活品質等疑慮，拒絕受領系爭不動產，尚非可歸責於伊之事由。伊已於107 年10月16日將尾款208 萬元匯付至履約專戶中，已完成買受人之價金給付義務。從而，伊既然對於系爭不動產無法點交之事由非可歸責，反訴原告自不得以此為由主張解除契約及請求給付違約金。如認有違約金存在，請依契約書第10條第3 項約定、民法第252 條規定，予以酌減等語置辯。
㈡爰請求駁回反訴原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：援用本訴部分。
四、本件之爭點：
㈠反訴原告主張解除系爭買賣契約，請求系爭不動產於106
年9 月20日以買賣為原因所有權移轉登記予反訴被告部分應予塗銷，並回復登記為反訴原告所有，有無理由？
㈡反訴原告請求反訴被告給付違約金，有無理由？金額是否過高？是否應受系爭不動產買賣契約書第10條第3 項之限制？或應依民法第252 條酌減？
五、法院之判斷：
㈠反訴原告主張解除系爭買賣契約，請求系爭不動產於106
年9 月20日以買賣為原因所有權移轉登記予反訴被告部分應予塗銷，並回復登記為反訴原告所有，為有理由。
1.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條第2項定有明文。
2.本件反訴被告未於106 年10月6 日受領系爭房屋，堪認係可歸責於反訴被告之事由，已如前述。信義房屋公司為了讓雙方順利完成系爭不動產買賣，擬具乙證6 之協議書予兩造，於協議書表明願意支付反訴被告所主張甲證2 估價單所示之修繕費13萬1,120 元，並於第2 條記載：「甲（即買方，反訴被告）、乙（即賣方，反訴原告）雙方承諾自簽署本協議書後，續依信義地政士之指示完成買賣流程與交屋手續。…」，並由該公司法務人員張加慶於106 年11月16日參與臺北市中山區調解委員會調解本案時，作為協商之方案，提出予兩造參考。因買方表示修繕建物瑕疵所需費用，應由賣方負擔，並非由該公司概括承擔，若由該公司折退服務報酬，勢將影響承辦經紀人員之薪獎，實未有公允，且就該內容條款尚需時間考慮；賣方當下則表示可以同意該協議內容，未再另作其他表述。於調解當日，終因雙方未能合意簽署協議，以致協商並未有果等情，有丙證7 之該公司
108 年5 月3 日108 年客法字第1080503001號函存卷可參，並經信義房屋公司法務人員吳適鑫陳述在卷，且經證人張加慶證述屬實（見卷1 第310 、324 至325 頁）。
3.本件繫屬本院後，本院請信義房屋公司，指派專業廠商至現場進行漏水修繕之鑑估，經該公司請廠商並會同兩造會勘、鑑價後，修繕總金額為13萬7,100 元，有丙證1 之該公司函文及檢附之祐昇防水工程行估價單1 份存卷可參。上開金額高於反訴被告委請福仁居企業社所估甲證2 之13萬1,120 元，反訴原告亦表示願意和解，惟反訴被告仍堅持反訴原告應自106 年10月7 日起給付每日2,600 元之違約金，僅願退讓請求6 折，並主張反訴被告認為和解的部分僅是針對現在有發生的瑕疵，其餘瑕疵日後發現的話，反訴原告還是有義務要修繕等情（均見卷1 第154 至155 、324 頁）。
4.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229 條第1 項、第254 條分別定有明文。經查：
①兩造於契約書第4 條約定106 年10月6 日為最後交屋日，反訴被告未於106 年10月6 日受領系爭房屋，係可歸責於反訴被告之事由，已如前述，故反訴被告自106 年10月7 日起負遲延責任。
②反訴原告前以民事準備㈢狀，催告反訴被告於10日內受領系爭不動產，如逾期，將依受領遲延之規定，解除系爭買賣契約，上開書狀於108 年1 月7 日由反訴被告訴訟代理人收受（見卷1 第190 頁），惟反訴被告迄同年1 月17日仍拒絕受領系爭不動產，反訴原告乃於同年2 月26日，以反訴被告受領遲延而以「民事準備狀㈣暨反訴起訴狀」為解除契約之意思表示（見卷1 第232 、244 頁），依上開說明，反訴原告主張解除系爭買賣契約，應予准許。
5.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。經查：系爭不動產於106 年9 月20日因買賣原因，移轉登記予反訴被告（見兩造不爭執事項㈥及甲證9 ），而系爭不動產買賣契約既經反訴原告解除，反訴原告請求系爭不動產於106 年9 月20日以買賣為原因所有權移轉登記予反訴被告部分應予塗銷，並回復登記為反訴原告所有，為有理由。
㈡反訴原告請求反訴被告給付違約金，為有理由；惟應依民法第252 條酌減，且金額應受契約書第10條第3 項之限制，以39萬元為上限。
1.反訴被告於106 年10月6 日拒絕接受點交，應自同年月7 日起負遲延責任，已如前述。
2.兩造於甲證1 第10條第2 項約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。㈡經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已移轉登記予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用」。惟同條第3
項（解除契約違約金之上限）另約定：「買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之15為上限」。
3.因反訴原告前於反訴被告在本訴起訴請求其給付以每日2,600 元計算之違約金時，即已抗辯：此部分請求之金額過高，應受系爭不動產買賣契約書第10條第3 項之限制及應依民法第252 條規定酌減等語（見卷1 第193 至194 、242 至243 頁、卷2 第27頁），而反訴被告亦執此為抗辯（見卷2 第81頁）。從而，衡諸兩造於系爭不動產買賣契約簽訂後之履行情形，反訴被告業於106 年10月16日付請系爭不動產之全部買賣價款，其違反系爭買賣契約之情節尚輕，且反訴原告所受之損害亦不大等客觀情節，認反訴原告請求反訴被告應自106 年10月7
日起，至附表所示之不動產回復登記為反訴原告所有之日止，按日給付反訴原告2,600 元，尚屬過高，應予酌減，認以每日260 元為適當，且應依系爭不動產買賣契約書第10條第3 項（解除契約違約金之上限）之約定，以成交總價260 萬元之百分之15為上限（經計算後，上限為39萬元）。
㈢綜上所述，反訴原告依民法第229 條第1 項、第254 條、第259 條第1 款規定、契約書第10條第2 項第㈠、㈡款約定，請求反訴被告應將如附表所示不動產於106 年9 月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有；以及反訴被告應自106 年10月7 日起，至附表所示之不動產回復登記為反訴原告所有之日止，在不逾39萬元之範圍內，按日給付反訴原告260 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不能准許，應予駁回。
㈣兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之；至反訴原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
參、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果已無影響，均不再一一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由。
中 華 民 國 108 年 5 月 27 日民事第一庭 法 官 邱瑞祥

以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 108 年 5 月 27 日
書記官 簡慧瑛