臺灣桃園地方法院107年度訴字第788號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第788號原　　　告　知禧有限公司
法定代理人　林大業
訴訟代理人　呂嘉坤律師
被　　　告　林洛萱
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107 年10月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬壹仟元及自民國一百零六年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾玖萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第262 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告林洛萱應給付原告新台幣（下同）199 萬8 千元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。如對被告林洛萱之財產強制執行無效果時，由譚婉君之全體繼承人，於其繼承所得之遣產範圍內給付之。㈡譚婉君之全體繼承人，於其繼承所得之遺產範圍應給付應給付原告199 萬8 千元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止, 按年息百分之五計算之利息。㈢前二項聲明，如其中一被告已為給付其餘被告於其給付範圍內免給付之義務。㈣願供擔保請淮宣告假執行（見本院卷第2 頁）。嗣於民國107 年4 月24日具狀變更訴之聲明㈠㈡為：㈠被告林洛萱應給付原告新台幣199 萬8 千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。如對被告林洛萱之財產強制執行無效果時，由范馨鎂，於繼承被繼承人譚婉君所得之遺產範圍內給付之。㈡被告范馨鎂於繼承被繼承人譚婉君之遺產範圍內，應給付原告199 萬8 千元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（見本院卷第41頁）。後因被告范馨鎂已拋棄繼承，此有臺灣新北地方法院家事庭106 年度司繼字第2790號准予備查函附本院卷第56頁可參，原告即於同年6 月20日撤回對范馨鎂起訴，並變更聲明為：㈠被告林洛萱應給付原告199 萬8 千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請淮宣告假執行。（見本院卷第61頁）。關於撤回范馨鎂之部分，范馨鎂經本院於同年6 月25日通知，迄今未表示異議，依法自生撤回之效力。另原告上開所為聲明之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，且與原起請求之範圍相同（均為199 萬8 千元），尚無礙被告之防禦或訴訟之終結，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落於桃園市○鎮區○○段000 地號上之3328號建號之房屋（門牌號碼為桃園巿平鎮區大興街46-1號5 樓，下稱系爭房屋）為原告所有，原告為將系爭房屋出租以收取租金，乃委請訴外人李羿樺代理其本人於105 年12月17日，與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），並由訴外人譚婉君（已歿）擔任該契約之保證人，系爭租約第13條第5 項後段（應為第6 項）並約定：「承租人如在本租賃地址且房屋標示範圍內，不論自殺既遂或未遂，均得賠償房屋因此而貶損之價格。」（下稱系爭約款）。詎訴外人譚婉君竟於106 年9 月23日，自系爭房屋窗戶跳出墜至該棟房屋二樓露台後自殺身亡，致原告所有系爭房屋成為俗稱之「兇宅」，該房屋之交易價值嚴重貶損，且自該自殺事故發生迄今已10個月之久，但原告仍遲未能將系爭房屋順利出租，足見出租亦有困難，原告因此受有相當之損失，故以系爭房屋之價值666 萬元之3 成計算交易價格減損約199 萬8 千元。為此，爰依民法第433 條及系爭約款之法律關係，請求被告負損害賠償。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告199 萬8 千元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保請淮宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，但據其曾到庭之陳述及出具之答辯狀意見為：
㈠依臺灣高等法院103 年度上更㈠字第39號民事判決之見解，須於房屋內自殺始為「凶宅」，而被告未於系爭房屋內自殺，且就訴外人譚婉君之死亡，亦無故意或過失可言，被告自無從就此負損害賠償租任。況原告主張被告應依系爭約款及民法第433 條之規定，就訴外人譚婉君之自殺行為負責，惟原告並未證明譚婉君為被告之同居人，且譚婉君死因究屬自殺或失足墜樓死亡未從得知，且死亡地點復非屬系爭房屋內，而係在同棟大樓二樓露台處，則系爭房屋自不因此成為「凶宅」。退步言之，縱然系爭房屋因此構成「凶宅」，被告主觀上欠缺故意或過失，非造成「凶宅」之人，亦無造成原告使用系爭房屋之權能及毀損滅失，系爭房屋交易價值減損，核屬純經濟損失，被告自毋庸負責。再者，本件原告並未出售系爭房屋，故原告主張系爭房屋價值減損尚乏相當因果關係等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告確有與原告之代理人即訴外人李羿華簽立系爭租約，承租系爭房屋，並由訴外人譚婉君任該契約之保證人，租賃期間則係自105 年12月23日起至106 年12月22日止。系爭租約並有載明：「承租人如在本租賃地址且房屋標示範圍內，不論自殺既遂或未遂，均得賠償房屋因此而貶損之價格」之系爭約款。
㈡譚婉君於106 年9 月23日自系爭房屋墜至同棟大樓二樓露台死亡。
四、本院之判斷：
㈠按「隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之」（最高法院103 年度台上字第781 號可資參照）、「代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之『隱名代理』」（最高法院92年度台上字第1064號）。經查，原告主張其確為系爭租約之出租人，而參以系爭租約中出租人之欄位雖係由訴外人李羿華簽名蓋章，但確有於伊簽名蓋章處緊鄰位置書立「代」字部分，有系爭契約書在卷足參（見本院卷第8 至14頁）。另訴外人李羿華亦到庭證稱：「因原告簽約當日無法到場，所以由其訂定，當時任職於建設公司，原告之法定代理人是公司同仁客戶，其是受同仁之託，且有向承租人告知系爭房屋是何人所有，且訂約完有到房屋所在管委會作住戶登記，並再次確認所有權人。當時其不知道要將真正出租人寫在契約書上，當時是承租人一次繳完一年租金，由其代收」等語（見本院卷第84頁），是可認訴外人李羿華雖未於系爭租約上具體表明出租人為原告之意思，然就其所註明「代」字及告知被告原告為所有權人之意思，且被告到庭就此部分亦未提出爭執等情，應可認訴外人李羿華確有代理原告出租之意思，且為被告所明知或可得而知，而可認為有隱名代理之效力，自應對本人即原告發生代理之效力。故可認原告確為系爭租約之出租人，合先確定。
㈡再參以兩造上開陳述，可知本案之爭點應為：⒈系爭約款約定之範圍是否包括承租人（即被告）及被告之同居人、被告同意使用系爭房屋之人？訴外人即系爭租約之保證人譚婉君是否為被告之同居人或同意使用系爭房屋之人？⒉系爭房屋是否有因譚婉君之墜樓身亡而產生價值貶損之情形？⒊被告是否須依系爭約款或民法第433 條之規定，就譚婉君墜樓身亡而致系爭房屋價值眨損部分，對原告負損害賠償責任？應賠償之金額？
⒈系爭約款約定之範圍是否包括承租人（即被告）及被告之同居人、被告同意使用系爭房屋之人？訴外人即系爭租約之保證人譚婉居是否為被告之同居人或同意使用系爭房屋之人？①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。（最高法院106 年度台上字第254
號判決意旨參照）。
②經查，自系爭契約第13條第6 項後段之系爭約款所載：「承租人如在本租賃地址且房屋標示範圍內，不論自殺既遂或未遂，均得賠償因此而貶損之價格」之文字觀之，確只有明定在【承租人】於系爭房屋內自殺時，承租人始需對原告負擔房屋價值貶損之損害。惟再參以系爭契約同條項本文亦約定：「相對人應確認本房屋為非自然死亡之地址，如有發生先前非自然死亡之狀況，無條件解除本約定並退還押金」，是綜合系爭契約第13條之本文及後段之記載，足見雙方於締約時之真意應為：【出租人應提供無非自然死亡之房屋以供承租人使用，否則承租人可要求解約及返還押租金；系爭房屋出租後亦不得成為有非自然死亡之情形，否則出租人得請求房屋貶損之價額】，而系爭約款所載之承租人，應相對於該契約第13條本文之出租人，即約定須依該條款負責者為承租人，但無限制僅由承租人本人導致該事由發生時始須負責之意。
③再按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由；致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任」，此為民法第432 條第1 項、第433 條所明定。此乃租賃於共同生活之範圍內，出租人有容忍第三人使用收益之義務，是為通稱之契約保護第三人之效力。於此情形，該等第三人雖無契約關係，但基於權利保護之一般原理，於租賃物亦得使用收益。惟為使用收益之第三人，有以善良管理人注意、保管租賃物之義務。違反者，對於租賃物之毀損滅失，應依侵權行為規定對出租人負損害賠償責任。由於此等第三人之使用收益租賃物，係基於承租人之允許而來，如其使用租賃物，因可歸責而致其毀損滅失者，承租人宜負同一責任，以免出租人遭受意外之損害。是依此規定可知，本件原告於出租系爭房屋予被告時，本有容忍被告之同居人或其同意之人使用該房屋，而有契約保護第三人之效力，此亦應為被告所明知，是系爭房屋於出租前、出租後，是否有非自然死亡及自殺之情形出現，既為兩造所特別重視並列為特別事項載明於系爭租約第13條第6 項本文及後段內，兩造自應就系爭約款所謂發生自殺之既、未遂之人，有不限於承租人而及於該契約所保護之第三人之意。即系爭約款之真意似應解為：「只要是承租人或其同居人、其同意使用系爭房屋之人，於系爭房屋發生自殺之既、未遂行為，承租人均應對原告負擔房屋價值眨損之損害賠償」。
④又按民法第184 條第1 項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任（第1 項前段）；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（第1 項後段）。依上開規定可知，民法第184 條就一般侵權行為之規定，已明白採取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184 條第1 項前段) 、「利益侵害類型」（第184 條第1 項後段），各自均為獨立之請求權依據，是關於第184 條第1
項前段「權利」之意涵，應與「利益」作區別。詳言之，關於保護之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。而按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此所有權之權能為民法第765 條規定甚明。是如房屋之承租人或其同居人、同意使用房屋之人於承租之房屋內自殺，於實務上因房屋之所有權人就房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制，亦無造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞，而難認所有權人就出租之房屋「所有權」受有損害。至因自殺而使出租房屋變為凶宅，造成房屋貶值之金額及日後無法出租之損失等情，核屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係屬「純經濟損失」。又按學理上所稱「純經濟損失」（pure economic loss），是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關。即所有權人並無法因此而依民法第184 條第1 項之規定，向自殺者或其繼承人請求損害賠償（臺灣高等法院103 年度上更一字第39號、104 年度上字第947 號判決意旨參照）。又雖民法第184 條第1 項後段客體包括純粹經濟損失，然自殺者於承租之房屋內自殺之方式，似亦難認其於自殺時主觀上係出於侵害租賃房屋財產利益之故意，故能否成立該部分侵權行為亦有困難。另自殺者於承租房屋內自殺，並無致房屋有何毀損、滅失或功能損壞，是以，房屋之出租人亦難依民法第432 條、第433 條之規定，向房屋承租人請求損害賠償。亦即，承租人或承租人之同居人、承租人同意使用之人若有於承租之房屋內自殺死亡之情形，該房屋之所有權人或承租人能否依現行法令之規定，向自殺者、自殺者之繼承人、法定代理人及承租人請求房屋貶損之價值，雖非全然無從請求，然依上開說明，確實有其行使及證明上之困難，而出租人將房屋交付承租人使用後，亦無從干涉該房屋之使用或防免有人於房屋內自殺而致房屋經濟上利益貶損之風險，故於訂立租賃契約時，為求降低風險，而將此部分特約化，並將自殺者包括承租人、同居人及同意使用房屋之人，應符合出租人訂約時並與承租人達成合意之真意。是以，本院認為系爭約款確實為出租人為避免上開風險所為之特別約定，約定承租人之同居人或其同意使用房屋之人於系爭房屋內自殺時，承租人即應負房屋價值貶損之賠償責任。
⑤再查，被告對於訴外人譚婉君確於租賃期間內，在系爭房屋發生墜樓之事故，且譚婉君確為系爭租約之保證人等並不為爭執，足認訴外人譚婉君並非與被告不相熟識，非未經同意擅自進入系爭房屋之人，且被告亦於本院107 年5 月30日行言詞辯論程序時到庭亦陳稱：「（當初譚婉君是否與被告林洛萱共同居住在系爭的承租房屋？）是」（參本院卷第54頁），即被告亦自承訴外人譚婉君確為其同居人，故被告於106 年12月13日所提出民事答辯狀中辯稱：「原告並未證明譚婉君為同居人，是否應由被告負擔譚婉居之責任，要非無疑」部分（參本院卷第19頁），即無足採。
⑥綜上所述，訴外人譚婉君既為被告之同居人，其若發生系爭約款所約定之自殺既、未遂情事，並致系爭房屋產生價值貶損時，被告即應負賠償之責。
⒉系爭房屋是否有因譚婉君之墜樓身亡而產生價值貶損之情形？
①經查，原告主張訴外人譚婉君係自系爭房屋墜至同棟房屋二樓之露台，被告對於該部分未於到庭審理時提出任何爭執，且譚婉君之母親即范馨鎂到庭時，亦未就此提出異議（參本院卷第54頁），而譚婉君確於106 年9 月23日死亡部分，除有譚婉君之戶籍謄本1 份附本院卷第32頁可參外，本院所查詢關於譚婉君臺灣高等法院全國前案簡列表上，亦載明伊於106 年9 月23日死亡，原因為：顱骨骨折及出血併腦實（參本院卷個案卷），該死亡之原因確與一般墜樓之人所受之傷害及死亡情形相符，應認為真實，是本院即無再調閱譚婉君之相驗卷之必要，先予敘明。再被告雖主張無法證明訴外人譚婉君為自殺或他殺，然被告並未就譚婉君係遭他人殺害部分提出證明，本院亦查無以譚婉君為被害人之相關檢方偵查資料，且觀以譚婉君之戶籍資料，可知其為74年9 月5 日出生，於106 年9 月23日時，已為32歲之成年人，觀以系爭房屋內部照片（參估價報告之勘估標的外觀及臨路相片），可見房屋房間內之窗戶高度，約於成年人之腰際，陽台亦設有腰部以上之玻璃圍牆，一般成年人應無不慎自系爭房屋窗戶墜至二樓露台之可能，除非故意為之，故譚婉君墜樓一事，應解為係譚婉君自殺較屬可能。
②再查，依內政部101 年10月29日內授中辦地字第1016651846號公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項」第2 條明載「買賣雙方應於建物現況確認書互為確認」，該「建物現況確認書」項次7 之內容即記載「本建物（專有部分）是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」，並由賣方勾選有無於產權持有前或持有期間發生上列情事；又內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函稱：「不動產標的現況說明書」項次11內容，本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分) ，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）等情（見本院卷第98頁、第102 頁）。由此可知，買賣標的之成屋曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒致死或在專有部分有求死行為致死等非自然身故情事，即俗稱之凶宅，屬於買賣契約應記載事項，倘出賣人未據實告知，買受人得依物之瑕疵擔保或不完全給付之規定請求解除契約或損害賠償，顯見上開非自然身故因素之有無，影響成屋買賣契約之效力，其重要性不言而喻，雖上開因素未對此類房屋造成直接物理性之損壞或通常效用之降低，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周知之事，此亦有兩造同意由桃園市不動產估價師之昇揚不動產估價師聯合事務所鑑定所提出之估價報告及其肆、㈤因兇宅導致交易價格貶值可稽（見該估價報告書第30頁至第33頁），足證系爭房屋內曾發生譚婉君求死而自殺之非自然死亡現象，確實造成系爭房屋價值減少。且依上開估價報告書第5 頁所載之勘察結論，其上確記載估價師於107 年6 月13日初勘時房屋現況仍為空屋、無人居住，是原告主張發生此自殺事故後，系爭房屋仍無法出租受有損害部分，確非子虛。
③又本件經兩造同意由桃園市不動產估價師即昇揚不動產估價師聯合事務所就系爭房屋之正常市價及發生本件自殺事件後之價格進行鑑定，該事務所針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，以專業意見分析後，採用比較法收益法之直接資本化法等2 種估價方法，評估系爭房屋為非自然死亡前之市場價格為5,940,030 元，而對於系爭房屋係因譚婉君自房屋跳出身亡，應屬非自然身故範圍，且具無法回復特性，考量於不動產市場上之被接受程度、買受人支付意願高低及市場交易習慣，經綜合各項因素考量，及參考法院類似判決，評估系爭房屋為之市場價格減損比例為百分之15，並推算其減損金額為89萬1,000 元，此有昇揚不動產估價師聯合事務所107
年8 月21日（107 ）昇揚法估字第0715號及外放之不動產估價報告書附卷可參（見本院卷第72頁）。復參以一般人對於曾發生非自然身故之房屋易多有忌諱及恐懼，且又不能回復原狀，購買意願低落，其交易價格降低，自屬當然，而上揭不動產估價報告書已詳加敘明前開估價結果所憑之依據、鑑定之方法，並為客觀之評估，則其就系爭房屋發生自殺事故所致不動產減損價值89萬1,000 元之鑑定，應堪採信。
⒊被告是否須依系爭約款及民法第433 條之規定，就譚婉君墜樓身亡而致系爭房屋價值貶損部分，對原告負損害賠償責任？應賠償之金額？
①經查，兩造就系爭約款訂立時之真意，既為不論是承租人、承租人之同居人或承租人同意使用之第三人於系爭房屋內自殺，承租人即被告即須賠償房屋因此而貶損價格，已如上述，則被告身為系爭房屋之承租人，而訴外人譚婉君復為被告之同居人，竟於租賃契約期間內於系爭房屋自殺而墜至同棟房屋二樓露台身亡，且系爭房屋亦確經鑑定估價認定因此貶損價值89萬1,000 元，亦如前述，即符合上開約款約定被告應賠償之情形。準此，原告依系爭約款，請求被告賠償89萬1,000 元，即屬有據。
②再原告雖另依民法第433 條之規定，請求被告就其同居人即訴外人譚婉君自殺一事，負損害賠償之責，惟本院已認定原告得依系爭約款請求被告賠償房屋貶損價值，本毋庸再就該部分予以論究；況自殺者於承租房屋內自殺，並無致房屋有何毀損、滅失，亦與該條規定不符，均如前述，是原告依據該條請求被告負損害賠償責任，則屬無據，附此敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件訴外人譚婉君違反系爭約款，而於系爭房屋內自殺並致系爭房屋價值貶損，原告依系爭契約之系爭約款，請求被告給付89萬1,000 元暨自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月22日（參本院卷第17頁）起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分主張為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均聲請供擔保准予假執行及免為假執行，核無不許，爰分別酌定如主文第４項所示金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請既已失所附麗，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日民事第三庭 法 官 林靜梅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日書記官 鄭慧婷