107年度重訴字第100號｜民事：給付價金等｜裁判日期：107 年 08 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第100號原　　　告　李國瑛訴訟代理人　陳萬發律師複代理人　　蔡秀雯被　　　告　潘怡如訴訟代理人　陳永來律師魏雯祈律師林家琪律師上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國107 年8 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬元及自民國一○六年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣拾捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明定。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。經查，原告係本於兩造間不動產買賣契約而請求被告給付價金及違約金，嗣於民國107 年6 月13日具狀主張因被告違約而解約，並得沒收已付價金及請求損害賠償，遂變更聲明如後述訴之聲明所示（見本院卷第85頁至第89頁），核其變更請求之基礎事實與原起訴請求之基礎事實，均係本於兩造間不動產買賣契約所衍生之爭執，可認為基礎事實同一或關連，並就原請求之訴訟及證據資料，於追加後仍得予以利用，而合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，自應准許之。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於106 年6 月20日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告向伊購買門牌號碼桃園市○○區○○○街000 號8 樓房屋（含地下一層78號車位）及其坐落土地即桃園市○○區○○段000 地號土地應有部分1495/100000 （下稱系爭房地），總價金為新臺幣（下同）1,480 萬元，被告於同日本應給付簽約款150 萬元，然被告僅攜有現金25萬元，遂先給付部分簽約款25萬元，並交付如附表所示之本票（下稱系爭本票）予伊，而兩造原約定被告應於106 年7 月31日前給付尾款1,330 萬元，嗣因被告資金不足，經兩造協商後於106 年7 月31日簽立延後付款暨交屋協議書（下稱系爭協議書），同意被告得延緩至於106 年9 月20日前給付價金1,455 萬元（即簽約款餘款125 萬元及尾款1,330 萬元），被告並願另行給付2 萬元予伊以為補貼，惟被告屆期仍未給付，經伊於106 年9 月21日寄發存證信函予被告，告知被告應於函到後7 日內給付買賣價金尾款1,455 萬元及補貼款2 萬元等語，被告仍相應不理，伊始於107 年6 月13日解除系爭買賣契約，並得依系爭買賣契約第12條約定及票據關係沒收被告應付價款150 萬元。況因被告違約不買，伊另受有仲介費30萬元、106 年度房屋稅8,299 元、106 年度地價稅4,627 元、房屋管理費3 萬1,784 元（自106 年9 月30日至107 年5 月31日止）、房貸利息6 萬7,803 元（自106 年9 月30日至107 年5 月31日止）及租金損失16萬元（自106 年9 月起8 個月，每月2 萬元），亦得請求被告如數賠償。為此，爰依兩造間系爭買賣契約、票據、民法第250 條第1 項、第213 條及第216 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告125 萬元，及自106 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告應給付原告56萬8,211 元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊原計畫以母親資助之資金購買系爭房屋，惟於簽約後，伊母親竟罹患重病，需款恐急，伊因突失金援以致無力履行系爭買賣契約，伊雖欲與原告商討解決方案，惟仍未獲原告諒解，原告仍執意請求賠償及解約，然伊並非惡意違約，且簽約款餘款125 萬元既未給付，即與系爭買賣契約第12條所定之已付價款不符，原告自僅得沒收已付之簽約款25萬元，況縱認原告得沒收全數簽約款150 萬元，然系爭買賣契約第12條之約定應屬損害賠償預定性質之違約金，即不得再行請求其他損害，且原告主張沒收之違約金與其實際所受損失相較，亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第104 頁及反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：（一）兩造於106 年6 月20日簽訂系爭買賣契約，由被告向原告購買系爭房地，總價金為1,480 萬元，被告於同日給付簽約款之一部25萬元，並交付如系爭本票予原告以擔保簽約款餘款125 萬元之履行。（二）兩造106 年7 月31日簽立系爭協議書，約定被告應於106 年9 月20日給付買賣價金尾款1,455 萬元，並同意另行給付2 萬元補貼款予原告，惟被告屆期仍未給付。（三）原告於106 年9 月21日寄發存證信函予被告，告知被告應於函到後7 日內給付買賣價金尾款1,455 萬元及補貼款2 萬元等語，被告於106 年9 月22日收受。（四）被告於106 年10月24日寄發存證信函予原告，告知原告因因故無力負擔後續款項，商請原告前來解約等語，原告業已收受。（五）原告於本院審理中即107 年6 月13日對被告為解除系爭買賣契約意思表示。四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告依系爭買賣契約第12條第2 項及票據之法律關係，擇一請求被告給付簽約款餘款125 萬元，有無理由？又系爭買賣契約第12條第2 項關於「沒收已付價金」之約定是否屬違約金？如是，其性質究屬損害賠償總額預定型違約金及懲罰性違約金？（二）原告得否依民法第213 條、第216 條、第260 條規定請求被告為債務不履行損害賠償？如是，金額若干？茲分述如下：（一）觀諸系爭買賣契約第12條第2 項約定：「甲方（本院按即被告，下同）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（本院按即原告，下同）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見本院卷第11頁反面），查本件被告未依約繳交買賣價款，經原告定期催告仍未履行，原告乃於本院言詞辯論期日即107 年6 月13日對被告為解約之意思表示，系爭買賣契約已於斯時為解除等情，為兩造所不爭執【見兩造不爭執事項（五）】，則原告依上開約定請求沒收被告已付之全部價款，於法即屬有據。（二）被告固辯稱系爭本票僅係擔保簽約款餘款125 萬元之履行，而非用以給付買賣價金云云，惟按解釋契約應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失真意。承上，系爭買賣契約第12條第2 項雖係載明「已給付之全部款項」，而本票亦非如支票可作為支付工具，於交付支票時發生與給付金錢相同之效力，然當事人約定違約金條款之目的，即係藉由事先約定一方債務不履行或違約時即須支付一定金額予他方，或係作為嚇阻違約之懲罰，或係避免損害金額證明與計算困難而預定總額之違約責任，以為確保契約之履行，故就前開條款所載「已給付之全部款項」之解釋，自應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷標準，並考量契約目的及經濟價值，而不能拘泥文字致失真意。經查，兩造係於106 年6 月20日簽訂系爭買賣契約，依系爭買賣契約第4 條約定所載，被告本應於契約簽訂時給付150 萬元（見本院卷第10頁反面），然因被告於簽約僅攜帶現金25萬元而不足給付，遂由被告簽發系爭本票予原告，並於系爭買賣契約上註記「106/7/31匯入」等語（見本院卷第10頁反面），則被告交付系爭本票除係擔保其履行簽約款之義務外，尚有表彰其給付簽約款之意思及目的，倘被告未能如期匯付足額之簽約款，即以系爭本票為支付，況所謂擔保物，係指債務人為確保債權人債權之受償所交付，供債權人於債務人不履行其債務時，據以取償者，故受擔保之債權人於債務人不履行給付義務，是本件被告既未依約匯付足額簽約款，則原告自得以之作為被告簽約款之給付，並於原告毀約不買或有其他違約情事時據為「已給付之全部價款」之違約賠償，方符兩造之收執系爭本票之真意及契約之目的。從而，被告辯稱系爭本票票款既未給付，即非前開約定所指「已給付之全部款項」而不得沒收云云，尚非可取。（三）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。承上，原告得依系爭買賣契約第12條第2 項約定得沒收被告已付之全部價款，該條約定之性質係屬於違約金，為兩造所不爭，惟原告主張依系爭買賣契約第12條第4 項「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，可知其依同條第2 項沒收被告已付款項乃懲罰性違約金等語，被告則辯稱該違約金係屬於損害賠償額預定性質等語，而觀諸上開約款之文義，係針對被告給付遲延時，應賠償按已付價款每日千分之0.5 計算之「違約金」，於原告解除本契約後並沒收被告已付款項情形，並無「違約金」之用語，再參酌系爭買賣契約第12條第3 項約定「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之零點五計算之『違約金』至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為『違約損害賠償』」，對照以觀，可知系爭買賣契約第12條第4 項所謂「違約金」，應係指第2 項、第3 項關於給付遲延之違約金，並不包括解除契約後原告得沒收已付價款或被告得請求原告給付按原收價款計算之金額，是本件原告依系爭買賣契約第12條第3 項解除契約並沒收被告已付價款，既無特別約定此為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金，洵堪認定。（四）次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又民法第252 條規定，不問違約金作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。經查，兩造係於106 年6 月20日簽訂系爭買賣契約，因被告違約而經原告於107 年6 月13日解除契約，原告為催告被告履行義務乃至解除契約，增加額外處理紛爭之勞費，並喪失如期取得買賣價金之週轉利益及孳息收入之損害，又原告係委託訴外人永慶不動產加盟店東居不動產仲介經紀有限公司（下稱東居公司）銷售系爭房地，依其等間之專任委託銷售契約書第5 條約定，於買賣契約因媒介成立時，原告即應給付成交價額4%之服務報酬予東居公司（見本院卷第135 頁），且不論其後契約是否因故解除，東居公司之服務報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照），縱認系爭買賣契約可歸責於被告之事由而解除時，原告仍應給付東居公司服務報酬，而依原告提出之服務費確認單（見本院卷第137 頁），原告應給付東居公司之服務報酬為30萬元，雖較原約定之服務報酬即成交價額4%即59萬2,000 元（計算式：1,480 萬元×4%＝59萬2,000 元）略低，惟仍不表示東居公司有免除原告給付服務報酬之義務，是本院審酌系爭買賣價金為1,480 萬元及可歸責於被告事由致契約解除、被告尚未實際管領系爭房地、被告違約使原告所花勞費、被告如未違約原告所可享受之利益、原告委託仲介公司銷售系爭房地所支出報酬、系爭買賣契約自簽訂時起至解約止耗時約1 年，時間非短，復參酌被告係71年1 月出生（見本院卷第12頁反面），於簽訂系爭買賣契約時已35歲，並非毫無智識及社會經驗之人，理當對本件違約風險已有相當瞭解，其未能審慎衡量自身財務能力及信用狀況，以致未能如期交付買賣價金之違約情節，暨兩造所不爭執內政部公布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條3 項規定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時……經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限……」之約定（見本院第114 頁反面）等一切情狀，本院認原告主張沒收150 萬元違約金尚屬過高，應予核減為80萬元，始為適當。又本院既已衡量上情核減違約金如上，則原告再主張被告未舉證證明本件約定違約金過高，且基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，不應酌減違約金云云，自無足取。（五）至原告另請求被告賠償仲介費、房屋稅、地價稅、管理費、房貸利息及租金損失56萬8,211 元云云，然如前述，本件違約金既屬損害賠償總額預定之性質，倘被告有違約之情事，原告本無需證明其損害之發生及損害額之多寡，即可沒收已付之價款充作違約金，惟原告亦不得以其實際損害額大於違約金數額而另行請求損害賠償或違約金，準此，原告所指上開費用均應包括於被告因違約致已付價款充作違約金之範圍內，不容由原告另行請求之，是原告此部分請求，於法即屬無據。五、綜上所述，原告主張因被告違約應依系爭買賣契約第12條第2 項約定及民法第250 條第1 項規定沒收違約金150 萬元，經本院依民法第252 條規定為審酌後予以核減為80萬元，扣除原告前已給付之簽約款25萬元後，原告請求被告給付55萬元（計算式：80萬元－25萬元＝55萬元），及自系爭本票到期日翌日即106 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告另以票據法律關係為相同請求部分，屬選擇合併之訴，本院無庸再予審究，併此敘明。六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 8 月 31 日民事第二庭法官張永輝附表 ┌──┬───┬────┬─────┬─────┬─────┐ │編號│發票人│ 發票日 │ 到期日 │ 票面金額 │票據號碼 │ │ │ │ │ │（新臺幣）│ │ ├──┼───┼────┼─────┼─────┼─────┤ │ 1 │潘怡如│106年6月│106年7月31│125萬元 │TH5263828 │ │ │ │20日 │日 │ │ │ └──┴───┴────┴─────┴─────┴─────┘ 正本係照原本作成。兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 107 年 8 月 31 日書記官劉雅婷

臺灣桃園地方法院107年度重訴字第100號

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