臺灣桃園地方法院107年度重訴字第158號

• 裁判案由: 回復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第158號原　　　告　捷美儀器有限公司
法定代理人　陳美智
訴訟代理人　許富雄律師
被　　　告　竹風建設股份有限公司
法定代理人　徐榮聰
訴訟代理人　陳郁勝律師
陳佩琪律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國107 年9 月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原請求被告給付新臺幣（下同）716 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息( 見本院卷一第2 頁) 。嗣於民國107 年9 月17日言詞辯論期日以言詞變更為請求被告給付600 萬498 元，及其中596 萬7,500 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息( 見本院卷二第108 頁) 。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠原告於104 年1 月9 日以價金2,024 萬元，買受被告所有興建坐落桃園市○○區○○段000○00000○000○00000地號等4筆土地應有部分含車位計為477/100,000，及其上「竹風青庭」建案編號第B1 棟13樓房屋之預售屋暨地下二層編號208、 209之平面停車位（下稱系爭不動產一）。於同日以價金1,961萬元買受被告所有興建坐落桃園市○○區○○段000○00000○000○00000地號等4筆土地應有部分含車位計為466/100,000， 及其上「竹風青庭」建案編號第B2棟13樓房屋之預售屋暨地下三層編號320、343之平面停車位（下稱系爭不動產二）。有關系爭不動產一之部分，原告業已繳納363 萬元，占總價款約為 17.935%；至於系爭不動產二之部分，原告已繳納353萬元，占總價款約為18%。綜上原告業已合計繳納716萬元。
㈡原告與被告簽約時，被告銷售人員表示系爭不動產可向銀行貸得總價金7 成5 之貸款。若日後無法貸款到7 成5 ，得依照契約辦理解約，惟原告於繳納第三期款項後，陸續向銀行探詢前揭不動產可資款之成數，獲得的訊息均是貸款成數不會高於總價金之4 成。然被告事後竟推託是銷售人員個人行為，與被告公司無關。惟依兩造所簽定房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約）第9條第4項第1款第3目、第9條第4項第3款，以及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契
約書）第6條第4項第1款第3目、第6條第4項第3款均約定得
知，對於辦理之貸款金額，倘其差額超過原預定貸款金額30%者，不論是否可歸責於原告方，均可辦理解除契約，而原
告購買之房屋得貸款之差額均超過預定貸款額之30%，故原
告應得解約。
㈢原告已給付房屋價金款與被告，而原告主張解除契約應為有理由，故原告依系爭房屋買賣契約第9 條第4 項第1 款第3
目、第9 條第4 項第3 款、民法第259 條回復原狀及民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還買賣價金及暫收款，並依民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還自受領時起之利息。
㈣縱認原告解約無理由，則因被告已於106 年10月18日寄發竹北中山郵局302 、305 號存證信函表明解約，並要依約扣除違約金及利息云云，倘認被告解約有理由，惟被告所稱之違約金過高亦應酌減。
㈤聲明：
⒈被告應給付原告600 萬498 元，及其中596 萬7,500 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠本件被告經代銷公司海悅公司銷售房屋，原告於104年1月9
日簽約，購買系爭不動產一和系爭不動產二，總價金3,985
萬。原告繳到106 年10月第四期款「使用執照款」時才違約未付款。因個人債信不佳，經雙方協商多次後，被告建議用原告董事長兒子登記所有權人，個人債信較佳即可解決原告公司債信不佳因素，未來即可順利貸款過戶交屋，但原告拒絕。最終因原告未繳第四期款即使用執照款，故被告對原告發函解約。
㈡因原告違約，已依合約收取違約金，又內政部預售屋買賣契約書範本第25條第4項有約定上限總價金15%的違約罰金，被告亦依此做為收取違約金之標準，並未超過15%，且現今多
數實務見解亦肯認總價金之15%為不動產交易之合理違約金
標準。又最高法院認為主張違約金過高須舉證，且審查時間點為訂約時，故不能因後續房地產價格下降而認為違約金過高。
㈢聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉被告願供擔保，請准免為假執行。
三、本件不爭執事項如下（見本院卷二第109頁）：
㈠原告於104 年1 月9 日以總價2,024 萬元之價金，買受被告所有之系爭不動產一（見原證一），同日並以總價1,961 萬元買受被告所有之系爭不動產二（見原證二）。有關系爭不動產一之部分，原告業已繳納363 萬元，至於不動產二之部分，原告則已繳納353 萬元。
㈡原告未繳第四期款及使用執照款，故被告對原告發函解約。㈢被告於107年6月5日當庭交付支票票號為DZ0514615 ，票面
金額為59萬4,000 元之支票1 張和支票票號為DZ0514616，
票面金額為59萬8,500元之支票1張。
四、本件爭點如下（見本院卷二第109 頁）：
㈠原告債務不履行可否歸責於原告？
㈡若可歸責原告，被告沒收之違約金數額是否相當？
五、得心證之理由：
㈠原告債務不履行可否歸責於原告？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。原告主張被告銷售人員表示系爭不動產可向銀行貸得總價金7成5之貸款，若日後無法貸款到7成5，得依照契約辦理解約云云，經被告所否認，自應由原告舉證以實其說。經查，原告提出之系爭不動產一和系爭不動產二之買賣契約，並未有原告上開主張之約定。次查，參照系爭房屋買賣契約第1 條第5 項約定：雙方就買賣契約房屋之約定及條件均已全部載明於本契約內，若雙方有其他任何協議，包含乙方( 即被告) 銷售人員、簽約經辦人員所承諾之事項均應以書面列入本契約書中，並經雙方用印完妥，否則不生效力等語( 見本院卷一第15頁) 。因上開原告片面所主張之約定內容，既未經兩造記載於系爭房屋買賣契約，自無法律之效力。
⒉原告雖主張系爭房屋買賣契約書第9條第4項第1款第3目、第9條第4項第3款以及土地預定買賣契約書第6條第4項第1款第3目、第6條第4項第3款均約定對於辦理之貸款金額，倘其差額超過原預定貸款金額30% 者，不論是否可歸責於原告方，均可辦理解除契約云云，業據被告否認。經查，參照系爭房屋買賣契約第9條第1項及同條第3 項（見本院卷第21頁、第137頁）和系爭土地買賣契約書第6條第3項（見本院卷第128頁和第224頁）之約定，解除契約之條件應指第5期款項「銀行貸款」核貸額度不足時，解除條件始為成就。況原告於第4 期款項即「使照取得」期款未依約給付，此為兩造所不爭執事項，則原告是否得貸款至目標成數，均不影響原告應繳交第4 期款項之義務。且參照證人即銀行人員證述：原告未申辦貸款，僅做過信用評估（見本院卷(二)第 71-73頁）等語，可知原告未合於系爭房屋買賣契約「核貸額度不足時」之解除條件。是以原告債務不履行，係可歸責於原告，原告所主張其得依約解除契約云云，應屬無據，應不足採。
㈡若可歸責原告，被告沒收之違約金數額是否相當？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250、252條定有明文。次按違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例參照）；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（同院106 年度台上字第2095號判決參照）。又當事人間有關違約金之約定，為契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院始得依法酌減以實現社會正義外，當事人均應同受違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重。
⒉次按買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。內政部預售屋買賣契約書範本（下稱內政部範本）第25條第4 項定有明文。經查，系爭房屋買賣契約第29條第2 項約定，沒收之違約金係以系爭標的總價金的15％計算，合於上開內政部範本之規範。次查，系爭不動產一和系爭不動產二之總價款為金為3,985萬元（
2,024萬＋1,961萬＝3,985 萬），亦即被告沒收之金額若未超過597萬7,500元（3,985萬×15%＝597萬7,500）則屬適當
。末查，雖原告起訴時，以繳交之系爭不動產一和系爭不動產二價款為716萬元，惟被告已於107年6月5日言詞辯論期日當庭交付票面金額為59萬4,000元之支票1張，及票面金額為59萬8,500元之支票1張，共119萬2,500元（594,000＋598,500＝1,192,500）予原告(見本院卷二第6頁)，亦即被告實際沒收之價款為596萬7,500元（7,160,000－1,192,500＝5,967,500 ），並未超過原告以繳納價款之15% 。縱上所述，本院斟酌主管機關定立定型化契約範本時，應已詳為考量消費者之權益，而被告收取之違約金既未超過主管機關制定的標準上限，衡情難認有過高之虞。
⒊原告雖又主張其為公司組織，營運狀況不佳，如讓被告將原告已給付之價金充作違約金過高云云。然約定之違約金是否過高，本應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照），要非以原告自身之經濟生活狀況與約定違約金之數額二者間之差距而為考量，而原告財務變動，營運狀況如何，本應即由原告自行承擔相關風險，難謂與違約金條款約定有何牽涉。況原告與被告簽訂系爭契約時，本應衡量自己給付價金之能力，評估風險，原告本於自由意志而與被告訂約，自應受系爭房地契約拘束，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人不公平，同時有礙交易安全及私法秩序之維護，復此敘明。
⒋據上結論，原告主張違約金597萬7,500元過高，應按民法第252 條規定酌減至零，請求被告返還597萬7,500元，不足為採，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張有不可歸責於己之事由而解除契約，並依系爭房屋買賣契約第9條第4項第1款第3目、第9條第4項第3款以及土地預定買賣契約第6條第4項第1款第3目、第6條第4項第3款等約定和民法第259條、第179條不當得利之規定，請求被告返還違約金及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 15 日民事第三庭 法 官 陳雅瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 15 日書記官 郭淑君