臺灣桃園地方法院107年度重訴字第57號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第57號原　　　告　謝碧新
訴訟代理人　廖威淵律師
被　　　告　聿田建設股份有限公司
法定代理人　楊岡原
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰肆拾參萬伍仟元，及自民國一○七年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰肆拾參萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國104 年4 月12日與被告聿田建設股份有限公司（下稱聿田公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），以新臺幣（下同）2900萬元購買坐落於桃園市○○區○○段00○00○00○00地號土地，及其上門牌號碼桃園市○○區○○街00號之房屋（下稱系爭預售屋），並已繳納500 萬元之定金。依照系爭買賣契約書第12條第1 項、2 項約定，系爭預售屋之建築工程應於102 年7 月17日之前開工，於104 年6 月30日前取得使用執照，如逾期前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之規定處理。另依照系爭買賣契約書第26號第1
項、2 項約定，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」，即為賣方違約；賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方應將買方已繳之房地地價款退還買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價額百分之十五違約金。
（二）被告聿田公司與原告簽約迄今，並未依照系爭買賣契約書第12條約定於104 年6 月30日後三個月，即104 年9 月30日取得使用執照，業已逾期違約甚久。原告以中壢環北郵局第000409號存證信函解除系爭買賣契約書，被告聿田公司依約除應返還已繳納價款500 萬元外，尚須賠償房地總價款百分之十五違約金435 萬元，合計935 萬元，爰依系爭買賣契約第26條之約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告聿田公司應給付原告935 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）被告於102 年1 月9 日與訴外人楊榮星（即訴外人鄭貴子之丈夫、楊富山之父親，以下僅以楊榮星、鄭貴子、楊富山稱之）簽訂土地合建契約書，楊榮星於104 年2 月5 日與被告協議將其權利給予其子楊富山全權代理。因楊富山、鄭貴子向原告借款500 萬元，要求被告將系爭借款當作原告購買系爭預售屋之定金，並請被告法定代理人楊岡原當作見證人，協議以系爭預售屋當作擔保，若系爭借款歸還，系爭買賣契約書無條件失效，若未歸還即以系爭借款當作購買楊榮星與被告合建分配之房屋，此為單純借款事件，而非原告與被告購買房地事件，原告並未將購屋價金交付予被告，且簽完約後所有契約皆由鄭貴子與原告各持一份，被告並無持有。
（二）系爭預售屋於104 年4 月7 日業已竣工，但因楊榮星等人於保育地非法傾倒土石延誤，迫使被告與區公所、市府協商多時，市府始於105 年3 月11日接受被告提出申請，並於105 年9 月7 日取得使用執照。被告領取使用執照，即通知楊富山、鄭貴子著手辦理歸還土地融資及相關還款過戶事宜，鄭貴子曾告知被告有請原告辦理過戶未果，並於106 年7 月7 日鄭貴子夫婦與被告至原告住處協商；被告於106 年7 月間收到原告存證信函後，立即向律師說明此為單純借款事件，又鄭貴子告知被告，原告已分配其被拍賣之財產，被告並無置之不理等語。並聲明㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回；㈡若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
查被告於102 年1 月9 日與楊榮星簽訂土地合建契約書，約定由楊榮星提供土地，被告出資興建電梯別墅，興建完成後由被告、楊榮星以六：四比例取得建物。嗣於104 年2 月5
日楊榮星經被告同意將前述合建案房地所有權登記事宜全權委由其子楊富山處理。繼因楊榮星之配偶鄭貴子以前揭合建案中楊榮星可分得之系爭預售屋為擔保向原告借款500 萬元，並經被告法定代理人楊岡原之同意，由兩造於104 年4 月12日簽訂系爭買賣契約書（楊富山在場見證），議定由原告向被告購買系爭預售屋，並以鄭貴子向原告所借之500 萬元充作訂金，同日原告及鄭貴子又簽立借款協議書，約定若鄭貴子清償前開借款500 萬元，則系爭買賣契約無條件解除。另系爭預售屋係於105 年9 月6 日取得使用執照等情，有大溪土地合建契約書、協議書、借款協議書、桃園市政府使用執照等件在卷可稽（詳本院卷第52-56 、58、59、101-105
頁），並經證人鄭貴子到庭證述屬實（詳本院卷第114-118
頁），兩造就此亦不爭執，堪信為真實。
四、本件爭點：系爭買賣契約是否有效成立？原告主張解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金及給付違約金，是否有據？茲分述如下：
（一）兩造間系爭買賣契約有效成立。
1、前開借款協議書載明：「茲鄭貴子小姐向謝碧新先生借貸新台幣伍佰萬元正，並以與聿田建設之房屋（大溪區勝利街12號）做為抵押擔保，並邀同聿田建設預簽房屋買賣合約書。若借款人清償借款，則該買賣契約無條件解除。」等語（見本院卷第119 頁），參酌被告陳述：「因為鄭貴子跟原告借500 萬元，事後若未還錢，就將這500 萬元轉為訂金，所以代書要我在上簽名，但當天實際上沒有拿到500 萬元。」等語（詳本院卷第113 、114 頁）及鄭貴子證稱：「我跟原告借款500 萬元，原告需要保障，我就說把我跟被告合建的房屋當作擔保，如果將來我沒有還錢，就將借款500 萬元當作購屋訂金。當時房子市價約3000多萬，原告要求我算2900萬元，當時房子還沒有蓋好，原告要求我把建商請來證明房子是我所有的，後來我就請被告法定代理人楊岡原到原告家，到原告家時，有原告跟原告請的代書李湘琪在家，我們四人協調之後，依照代書李湘琪的要求簽立一份借款協議書，內容就是如果我還錢，這份買賣合約就作廢。」等情（詳本院卷第114 頁），可知若鄭貴子未償還前開借款500 萬元，被告同意將該借款500 萬元充作系爭預售屋之訂金，是被告曾辯稱本件僅為單純借款事件云云，洵非事件全貌。
2、兩造系爭買賣契約既以鄭貴子償還借款500 萬元為解除條件，則鄭貴子是否已清償本件借款500 萬元，要為解除條件成就與否之關鍵。證人鄭貴子具結證稱：我自己本身沒有還這筆500 萬元，只有付利息，但原告拍賣我苗栗房子取得300 多萬元，應係本件借款等語（詳本院卷第116 、148 頁），經核與原告陳述：鄭貴子沒有償還本筆500 萬元借款，我只有收到法院拍賣鄭貴子不動產的價金等語相符（見本院卷第147 頁），復佐以原告經強制執行鄭貴子財產僅取得316 萬9222元乙節，亦經本院調取本院105 年度司執字第92380 號、臺灣苗栗地方法院105 年執助讓字第649 號民事執行卷宗核閱屬實，並有分配結果彙總表可資佐證（見本院卷第124-137 頁），足見鄭貴子並未全額清償本件借款500 萬元，要無疑義。
3、基上，鄭貴子既未清償上開借款500 萬元，則系爭買賣契約之解除條件並未成就，系爭買賣契約仍為有效。
（二）原告解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金及給付違約金，應屬有據。
1、系爭買賣契約書第12條約定：「本預售屋之建築工程應在民國102 年7 月17日之前開工，民國104 年6 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。㈢本社區外水、外電、電信、天然氣等配管及埋放工程其接通日期悉依各該公用事業單位作業和程序而定，不受本條完工期限之約束，賣方不得負遲延接通之責任。（第1 項）」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳納房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。（第2 項）」，依系爭買賣契約書之約定，系爭預售屋之使用執照應於104 年6 月30日前取得，惟該預售屋使用執照係於105 年9 月6 日取得（本院卷第101
、105 、119 頁），已如前述，故依前開約定，被告已逾期3 月取得使用執照視同違約，原告依系爭買賣契約第26條之約定解除契約，核屬有據。被告固辯稱：系爭預售屋於104 年4 月7 日業已申報竣工，但因楊榮星等人於保育地非法傾倒土石延誤云云，惟被告不僅未舉證以實其說，且縱令屬實，亦與系爭買賣契約前揭得順延取得使用執照期間之約定有間，是被告前揭辯解，自不足採。而原告係於106 年7 月21日發函解除系爭買賣契約，有中壢環北郵局000409號存證信函附卷可考（詳本院卷第19-21 頁），被告亦自承該存證信函係於同年月24日收受等情（見本院卷第45頁），是系爭買賣契約業經解除，洵可確定。
2、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款定有明文。查原告已繳納價金500 萬元，已如前述，則原告依民法第259 條第1 款規定，請求被告返還已繳納之價金500 萬元，自屬有理。
3、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1612號、1915號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院51年台上字第19號判例、88年度台上字第1968號判決、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。準此，在契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。本件被告有違約情事，已如前述，則原告依系爭買賣契約書第26條第2 項約定，固得請求被告給付按房地總價款2900萬元以百分之十五計算之違約金。本院審酌系爭預售屋乃係附有解除條件之買賣契約，原告本意乃為借款之擔保，故其是否有購買意願，尚可斟酌，是若悉依系爭買賣契約約定之違約金，顯屬不平，復衡之一般客觀事實、社會經濟狀況及原告損失等情狀，認原告請求被告給付435 萬元之違約金顯屬過高，應予酌減為按房地總價款2900萬元以百分之一點五計算之違約金即43萬5000元給付，方為適當。逾此部分請求，不應准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告依系爭買賣契約第26條之約定，請求被告返還買賣價金及給付違約金，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告依上開規定請求自被告收受起訴狀繕本翌日即107 年4 月1 日起（見本院卷第29-2頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據。
六、綜上所述，原告系爭買賣契約第26條之約定，請求返還已給付價金500 萬元及給付違約金43萬5000元，共543 萬5000元，及自107 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日民事第三庭 法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
如不服本判決而上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日書記官 張詠芳