臺灣桃園地方法院109年度簡上字第240號

• 裁判案由: 給付服務報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 110 年 03 月 26 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第240號上　訴　人　帷辰股份有限公司

法定代理人　劉思榆
訴訟代理人　彭紹文
被　上訴人　洪愉嫻

訴訟代理人　林珪嬪律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，上訴人對於民國109 年8 月21日本院中壢簡易庭108 年度壢簡字第1513號第一審判決提起上訴，本院於民國110 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及於本院主張：被上訴人於民國108 年4 月19日委託上訴人將其所有、坐落於桃園市○○區○○○街00號12樓之房屋及其基地（下稱系爭不動產）進行銷售，兩造並簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約）及委託銷售契約內容變更同意書，將委託銷售價格調整為新臺幣（下同）548 萬元。上訴人於接受被上訴人委託後，覓得訴外人張朝竣願以548 萬元購買系爭不動產，訴外人張朝竣並於108 年7 月28日簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書（下稱系爭斡旋金委託書）。然上訴人之受僱人彭紹文將上開事項告知被上訴人後，被上訴人卻拒絕與張朝竣簽訂買賣契約。上訴人乃於108 年8 月17日邀同被上訴人與張朝竣進行協商，然被上訴人表示要張朝竣加價30萬元，並要求上訴人減收報酬，始願意簽約，為張朝竣所拒絕，致被上訴人與張朝竣無法簽訂買賣契約。然依系爭銷售契約第6 條第5 項約定，如買方出價已達被上訴人設定之底價，而被上訴人拒絕與買方簽約時，上訴人仍得請求成交價4 ％之服務報酬即219,200 元。被上訴人雖辯稱系爭銷售契約未有訂立審閱期間，有違消保法第11條對於審閱期間之要求，然消保法之目的在於保障消費者於締約時充分了解定型化契約，倘消費者已充分了解該契約，則縱使未有約定審閱期間，或使消費者拋棄審閱期間，亦不應許消費者事後爭執未賦予合理審閱期間，方符合誠信原則。查本件中彭紹文已明確向被上訴人說明契約內容，並將系爭銷售契約提供一份與被上訴人參閱，原審徒以被上訴人向上訴人詢問「彭先生請問如果我停車位出租不會違反第七條第二項的規定吧？」，推論被上訴人於簽定系爭銷售契約時，並未清楚告知系爭銷售契約之條款，顯有違誤。蓋此為被上訴人已閱覽全部條款後，方會對於是否可將停車位出租存有疑問，非僅就各別條款再次詢問被上訴人，實難再就未賦予審閱期間乙事再為爭執。自應按系爭銷售契約第7 條第2 項之約定，如有違反第6 條第5 項之情形，被告應支付原告系爭銷售契約約定銷售總價6 ％計算之違約金即328,800 元。為此，爰依系爭銷售契約第6 條第1 、5 項及第7 條第2 項約定提起本件訴訟等語，並於原審時聲明：被告應給付原告328,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭銷售契約未事先提供審閱期予被上訴人，無論被上訴人是否於簽約後與上訴人討論系爭銷售契約之內容，仍違反消費者保護法第11條之1 及不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項，是系爭銷售契約第6
條第1 、5 項及第7 條第2 項應屬無效，均不構成契約內容，是不得向被上訴人請求服務報酬及違約金。又張朝竣已撤回斡旋，是買賣契約尚未成立，上訴人不得請求服務報酬及違約金。況系爭斡旋金委託書中尚保留賣方是否同意出售之權利，可見並非買方一達賣方底價即須出售，兩造間就買賣契約各期價款支付比例、方式、時間等重要交易條件均未討論，根本尚未簽定買賣契約，自無請求被上訴人給付報酬。又縱認上訴人得請求服務報酬及違約金，然上訴人付出之勞力成本與所得報酬、違約金顯不相當，應酌減至零。且上訴人因此節省之勞力時間費用等均未扣減，是上訴人所主張之6 ％違約金顯屬過高等語，資為抗辯，並於原審時聲明：原告之訴駁回。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即駁回原告之訴及假執行聲請。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人328,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張兩造於108 年4 月19日簽立系爭銷售契約，兩造未於系爭銷售契約上記載已履行審閱期間之日期，委託銷售契約內容變更同意書，將委託銷售價格調整為548 萬元等情，為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、得心證之理由：
㈠審閱期間是否可拋棄？
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。104 年6 月17日修正後消保法第11條之1
第1 項、第2 項、第3 項固分別定有明文。惟揆其立法意旨，乃為保護消費者審閱契約，了解全部契約條款內容的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。然如將消保法第11條之1 第1 項、第2 項規定解釋為強制規定，違反即為無效，有時未必符合個別消費者希望快速訂約之需求及利益。為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護及個別消費者希望快速訂約之需求及利益；且為避免有個別消費者希望快速訂約，但事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效之弊端，自宜解釋為倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，甚至以定型化契約條款使消費者拋棄審閱期間之權利，對該定型化契約之效力亦不生影響，消費者不得事後再任意爭執企業經營者未提供合理審閱期間，企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效，始能維護商業交易之秩序，對企業經營者亦較為公允。又合理審閱期間之目的，既在使消費者了解定型化契約之權利義務，消費者若在簽約時未能詳細閱讀，或未能詳細思考而拋棄審閱期間之權利，但消費者履行權利（主張契約無效）仍應有合理之期間限制，法院仍應個案判斷消費者是否已發生權利失效之情事。本件被上訴人雖主張上訴人未提供系爭買賣契約之合法審閱期間，系爭銷售契約應不生效力云云。然查：
2.系爭銷售契約約係上訴人預定用於成屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上固屬定型化契約條款。然被上訴人於108 年4 月19日簽立系爭契約後，就系爭銷售契約自該日起即可詳細閱讀，若被上訴人對該權利義務有爭議，欲主張系爭銷售契約違反審閱期間，仍應在合理期間內向上訴人主張系爭銷售契約無效，方符合行使權利之誠信原則。
3.然查，被上訴人於上訴人履行找尋潛在買方購買系爭不動產期間，均未主張違反審閱期間，卻遲至系爭銷售契約之履行過程發生爭議後，且於上訴人於108 年10月5 日起訴之後，才主張定型化契約違反審閱期間，早已經將近半年之時間，，縱以消費者保護法第11條之1 所揭示之最長30日之審閱期間，被上訴人主張系爭銷售契約違反審閱期間之亦早已超過30日，本院認為不應讓消費者在不行使權利這麼長之時間後，仍可於發生爭議後，再行主張違反審閱期間之權利，應認消費者之不行使權利，已致使上訴人依該情況繼續為被上訴人尋找潛在買家，上訴人應可正當信賴權利人不欲其履行義務時，權利人將不能再行使該權利。故本件與審閱期間是否可拋棄並無關連，而係被上訴人縱然未能於簽立契約前有合理審閱期間，但其行使因審閱期間不足而主張契約無效之權利，仍應於合理期間內主張，否則應有權利失效適用。
㈡視為承諾條款是否違反誠實信用原則？
1.按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。消費者保護法第12條第1 項第1 款定有明文。按要約係以訂立契約為目的之須受領的意思表示，得因相對人的承諾而使契約成立；而要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立。契約之要約人，除要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質可認當事人無受拘束之意思者外，因要約而受拘束；然要約之引誘並不發生法律上效果，表意者欠缺結約意思。二者之差異，則應考量表示內容具體詳盡之程度、磋商過程、交易慣例等，解釋當事人之真意以為區別。
2.經查，系爭銷售契約第6 條第5 項：有下列各款情形之一者，視為乙方（上訴人）已完成仲介之義務，甲方（被上訴人）仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：（四）甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書等語，固將被上訴人就系爭不動產之委託銷售，擬制為要約之意思表示，並約定一經買受人之承購條件已達被上訴人之銷售條件，即視為成立不動產買賣契約。然再對照買方之附停止條件定金（斡旋金）委託書第2 條第3 項約定：「附停止條件之定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。」同條第5 項約定：「賣方未依本委託書簽認出售前，買方保有隨時撤回本委託書之權利。」等語以觀（原審卷第13頁），買受人所簽署之附停止條件委託書，尚須待賣方「簽認同意出售」，買賣契約始告成立，亦即此時被上訴人委託上訴人銷售系爭不動產之表意，僅解為為要約之引誘，而非要約意思表示。且買方在賣方未簽認出售前，仍保有隨時撤回之權利，但依視為成交條款，賣方雖未能簽認，卻要被「視為承諾」，並支付仲介費用，與民法第153 條所定契約成立要件即意思表示合致之意旨顯相違背。被上訴人委託銷售之真意，至多僅係向不特定多數之潛在買受人表達出賣意願，自非可逕予評價為要約意思表示，並於買方出價達到底價時即「視為成交」。依照前開說明，系爭銷售契約第6 條第5 項第4 款擬制買賣契約成立之約定，應為無效。
六、綜上所述，上訴人依系爭銷售契約第6 條第1 項請求服務報酬、第7 條第2 項請求違約金均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，然結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日民事第五庭 審判長法 官 徐培元
法 官 吳為平
法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日書記官 謝宛橙