109年度訴字第2636號｜民事：損害賠償｜裁判日期：110 年 06 月 16 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第2636號原　　　告　台慶不動產八德國中興豐店即匯昌不動產開發有限公司法定代理人　吳政哲訴訟代理人　廖克明律師複　代理人　曾雍博律師被　　　告　王玉蝦訴訟代理人　許啟龍律師許淑玲律師張雅蘋律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年5 月7 日辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：訴外人匯城不動產開發有限公司（即永慶不動產八德大潤發店，下稱匯城公司）與被告前於民國109 年7 月9 日分別簽立「委託確認單與銷售聯賣同意書」（下稱系爭同意書）及「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約書），委請滙業廣告股份有限公司（即台慶不動產八德永福店）、匯旺不動產開發有限公司（即永慶不動產八德廣豐店）、匯城公司及原告以新台幣（下同）48,888萬元，銷售被告所有、坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：全部；下稱系爭土地），約定銷售期間自前開契約成立之日起至109 年8 月10日止，嗣被告同日並簽署委託事項變更書，同意將銷售價變更為「依成交價」，並由被告實拿42,520萬元，且不支付任何仲介費、佣金及土地增值稅，支付潤筆費2,000 元，若有多餘仍為仲介費，但不得超過總價4%。原告於109 年7 月28日覓得買方凃福來願以每坪40萬元（系爭土地為3,513.02平方公尺，約1,062.7 坪，總價42,520萬元，每坪約40萬元）買受系爭土地，並經被告同意代理收取凃福來簽發面額為2,000 萬元之支票作為定金後，旋即將有買主出價達委託價之資訊通知被告，並請被告配合進行後續締約相關事宜，惟被告均置之不理，致原告無法取得凃福來所承諾給付之服務報酬200 萬元，爰依民法第229 條第1 項、第231 條第1 項、第216 條之規定，請求被告賠償原告所失利益200 萬元。並聲明：（一）被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭契約書乃被告與匯城公司所簽訂，原告並非系爭契約書之當事人，兩造間無契約關係存在，又原告於109 年7 月9 日與匯城公司所屬仲介曾浚瑋簽立系爭契約書、系爭同意書，當時係雙方第一次見面，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 ，不動產委託銷售契約之審閱期間不得少於三日，而系爭契約書、系爭同意書因違反上揭審閱期間之規定，故其所載條款均不構成契約內容，被告當不受其拘束，兩造間無委任關係存在，原告自無代理被告收受定金之權。退步言之，縱認系爭契約所載條款仍構成契約內容，曾浚瑋從未曾提及代收定金支票乙事，原告亦因未於收受定金後24小時內送達被告，而違反系爭契約第7 條第7 點之約定，且被告從未同意買受人得以支票面額所表彰之金錢價值充作定金，原告收取凃福來之定金支票不生代收定金之效力，再者，被告曾向曾浚瑋表示須待買方將全部價金存入履約保證專戶後，再行辦理系爭土地移轉登記，然曾浚瑋交付之系爭土地買賣契約書草稿仍記載須待點交土地時，買方始支付尾款，有違被告提出之付款條件，顯見被告與買方之價金與條件不一致，被告不負簽訂土地買賣契約之義務，況且，依原告與凃福來簽訂之買賣定金收據第4 條後段約定，若因可歸責於賣方之事由致無法簽立買賣契約時，原告仍得請求凃福來支付服務報酬，原告並未受有損害，上開定金收據及支票簽立之時間是否為109 年7 月28日被告均質疑，故原告請求被告給付200 萬元，為無理由。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告與匯城公司於109 年7 月9 日簽立系爭契約書，同日被告並簽立系爭同意書，委請台慶不動產八德永福店、永慶不動產八德廣豐店、匯城公司及原告以48,888萬元，銷售被告所有系爭土地，約定銷售期間自前開契約成立之日起至109 年8 月10日止，嗣被告於同日並簽署委託事項變更書，同意將銷售價變更為「依成交價」，並於特約條款約定被告實拿金額42,520萬元，且不支付任何仲介費、佣金及土地增值稅，支付潤筆費2,000 元，若有多餘仍為仲介費，但不得超過總價4%等情，為兩造所不爭執，有委託確認單、系爭同意書、系爭契約書、委託事項變更契約書、系爭土地所有權狀在卷可稽（見本院卷第13至18、21至23頁），應堪認為真實。四、又原告主張其已在委託期間內覓得出價符合被告委託條件之買方，並已依系爭契約第6 條第3 點規定代為收受定金，惟被告拒不出面簽訂系爭土地之買賣契約書，導致原告無從取得可得預期之利益，被告應賠償原告所失利益200 萬元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點及本院判斷論述如下：（一）被告與匯城公司簽立之系爭契約、系爭同意書，是否因違反消保法第11條之1 而為無效？系爭契約書是否拘束兩造？按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有明文。上揭審閱期間之立法目的在使消費者有一段時間能充分瞭解定型化契約條款之意義及效果，進而能有較為周延之思考，以免因倉促締約而簽訂顯失公平之契約條款，堪認審閱期間之規定乃屬消費者之權利，得任其自由處分。準此，倘若消費者已有充分餘裕瞭解定型化契約條款之內容，並進而決定與企業經營者簽約，而基於其他考量選擇自行放棄審閱期間之權利，自無牴觸消保法第11條之1 之立法目的，基於尊重契約自由及促進交易效率之考量，當無不許之理。在此情形下，消費者所簽訂之定型化契約條款，仍應構成契約內容。本件系爭契約書最前方已明確記載委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，可知被告從契約文字之記載，可清楚知悉其得主張三日以上之契約審閱權，被告既清楚知悉有審閱期間可以主張，而仍於審閱期條款旁「委託人簽名」欄簽名，顯然被告已充分知悉既有之權利而為權利之拋棄。參酌被告於同日另與匯城公司簽立委託事項變更契約書，變更委託銷售價款，增列不支付任何仲介費及佣金等有利自己之文字（見本院卷第21頁），並於109 年7 月29日以LINE軟體向曾浚瑋發送訊息表示未行使契約審閱權後，要求曾浚瑋提供記載成交金額、付款進度等內容之買賣契約，經曾浚瑋配合辦理後，再提出其要求之4 階段付款方式，並稱要按照合約書履行，等曾浚瑋將買賣合約書修改後就要直接約簽約時間（見本院卷第49至65、73、81頁），足認被告並非不能主張自己之權利而僅能單純配合曾浚瑋之要求，被告既已有充分瞭解契約內容之機會，且基於自主意識簽訂系爭契約，其一方面不斷提出自己之要求，表示要按合約履行，另一方面又以未獲三日以上審閱期為由，抗辯系爭契約條款及系爭同意書依消費者保護法第11條之1 規定不構成兩造間之契約內容云云，實屬無據。又被告既已簽署系爭同意書委託匯城公司與原告等銷售系爭土地，並授權匯城公司於買方出價達於委託價額時，得全權代理被告代收定金，此經被告於系爭契約書第6 條第3 點後方簽名同意無訛，而系爭契約書係專任委託契約，依其性質，僅專任委託之仲介業者得以銷售委託之不動產，賣方及其他仲介業者均不得銷售，故賣方於簽署專任委託契約之情況下，並無使自己或其他第三人銷售委託之不動產之可能，故而委託專任委託之仲介業者，於買方出價達委託之底價時，得代理收受定金而使買賣契約成立，以避免成交機會流逝。從而，被告於簽署系爭同意書時，即係同意兩造均受系爭契約書之拘束，倘若原告不得依系爭契約書代理被告或代收定金，其將無從依系爭同意書為被告銷售系爭土地，被告簽署系爭同意書即無任何意義，是被告抗辯原告非系爭契約書當事人云云，亦屬無據。（二）次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就買賣標的及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。再按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248 條定有明文。本件被告簽署委託事項變更書，將銷售價變更為「依成交價」，並於特約條款約定被告實拿金額42,520萬元等節，業如前述，又被告109 年7 月27日向曾浚瑋提出以每坪40萬元出售土地之條件，曾浚瑋於同年月29日通知被告買方願意以上開條件購買系爭土地，稱「買方已達到您要的金額（40萬/ 坪），價格我們已寫下來確定成交」，109 年8 月2 日曾浚瑋詢問被告是否方便於星期二（按即8 月4 日）與買方簽約，隨後被告要求曾浚瑋修正合約書之內容，主張其收取之金額為42,507萬元，不另行支付任何費用，曾浚瑋於109 年8 月7 日傳送總金額為42,507萬元、尾款為297,449,000 元之合約書給被告，被告於同日稱還在審閱合約中，有誤的地方會再通知曾浚瑋，待修改後直接約簽約的時間，大約是星期三或星期四，於109 年8 月10日被告將曾浚瑋前開記載總金額為42,507萬元、尾款為297,449,000 元之合約書中有關尾款的部分更改為297,549,000 元，並傳送修改後之照片給曾浚瑋，曾浚瑋於同日提出修改後之合約書給被告等節，有渠等間LINE對話紀錄（見本院卷第43、47、65、67、79、81、83、85、87、145 頁）可參，被告雖爭執原告與凃福來簽立之買賣定金收據、買方給付服務費承諾書形式上真正及記載之日期，然觀之該買賣定金收據記載簽訂日期為109 年7 月28日，時間係在曾浚瑋於同年月29日通知被告買方願意以每坪40萬元購買系爭土地之前，又依該買賣定金收據之內容，可知凃福來委託原告以每坪40萬元居間仲介承購被告所有之系爭土地，凃福來並交付發票日為109 年7 月28日、面額為2,000 萬元之支票作為定金，其並應於109 年8 月5 日前與賣方簽立買賣契約書等節，有買賣定金收據、買方給付服務費承諾書等件為憑（見本院卷第25至26頁），核與曾浚瑋通知被告已確定成交、仍否於8 月4 日簽約等訊息相符，上開買賣定金收據、買方給付服務費承諾書自得作為認定原告已向凃福來收取定金支票，且發票日為簽約當日，凃福來同意於契約成立時，給付原告200 萬元服務報酬之證據。再者原告經被告同意，有代理被告收取買家交付定金支票之權利，此據經被告簽名之系爭契約第6 條第1 點約定：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人」及被告授權原告、匯城公司等於買方出價達於委託價額時，得全權代理被告代收定金乙節，業如前述，原告為被告之代理人，其同意以凃福來交付之支票作為定金，自無不可，而凃福來與被告已就系爭土地以每坪40萬元之價額交易達成意思表示一致，且凃福來出價達於被告委託價額，原告並代理被告收受該定金，此時依代理之規定，法律效果應歸於被告本人，視同被告已收受定金2,000 萬元，買賣契約成立。至於被告辯稱原告違反系爭契約第7 條第7 點之約定，未於收受定金後24小時內送達被告云云，縱使為真，亦屬兩造間之內部關係，與凃福來無涉，自無礙於凃福來購買系爭土地之定金2,000 萬元已由被告合法收受之事實。（三）另按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有明文。該條所稱「所失利益」係消極損害，指依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條及第568 條第1 項分別定有明文。又按不動產出賣人與仲介人間所簽訂之不動產仲介契約，依當事人約定具體內容之不同，而有不同型態之劃分。有約定仲介人僅為出賣人報告訂約之機會或為訂約之媒介，出賣人於買賣契約成立時即應給付相當報酬者，此種不動產仲介契約應解為民法居間之性質。惟如約定仲介人除為報告或媒介者外，尚須處理其他事務甚或代為法律行為，藉以索取較高報酬者，則此種不動產仲介契約已非單純居間可比，應屬兼具居間與委任性質之混合契約。本件被告雖於系爭土地之買賣契約成立後，未配合與凃福來簽立不動產買賣契約書，然依原告與凃福來簽立之買方給付服務費承諾書約定：立書人（即凃福來）承諾應於契約成立時，給付200 萬元服務報酬（見本院卷第26頁），核屬居間契約之性質無訛，依上開承諾書約定，立書人於買賣契約成立時，有給付服務報酬之義務。查被告與凃福來就系爭土地已因原告收受定金而成立不動產買賣契約，是凃福來依民法第568 條第1 項規定及該承諾書有給付原告服務報酬之義務，原告自無買方服務報酬之損失，故原告主張因被告拒不簽署買賣契約而受有買方服務報酬之損失等語，自屬無據。五、從而，原告依民法第229 條第1 項、第231 條第1 項、第216 條之規定，請求被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 110 年 6 月 16 日民事第一庭法官呂如琦正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 6 月 16 日書記官王志成

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