臺灣桃園地方法院109年度重訴字第326號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 110 年 02 月 23 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第326號原　　　告　陳姿妤即登億企業社

訴訟代理人　葉建浩律師
被　　　告　呂紹仁
訴訟代理人　呂宗達律師
官寧郁律師
鄭育霜律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國110 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108 年12月27日委託原告居間銷售其所有坐落桃園市○○區○○段000 000000 0000000地號等
11筆土地（下合稱系爭土地），並簽訂買賣仲介專任委託書（下稱系爭委託書），委託期間自108 年12月27日起至109
年3 月31日止，委託銷售價格為每坪單價新臺幣（下同）55萬元，服務報酬為成交價額4 ％。嗣原告於109 年2 月12日覓得訴外人劉惠美願以總價1 億7,420 萬元（系爭土地總坪數為316.68725 坪，換算每坪單價約55萬69元）之價格購買系爭土地，由原告依系爭委託書第6 條第1 項約定代被告收受定金支票500 萬元，買賣契約即為成立。原告乃於109 年2 月15日通知被告買賣成交及寄發存證信函通知被告於109
年4 月30日簽約，詎被告拒絕簽約，爰依系爭委託書第4 條、第6 條第3 款及第4 款、民法第568 條規定，擇一請求被告給付原告成交價格4 ％之違約金即696 萬8,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告696 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告委託銷售價格為總價1 億7,500 萬元，且以合建為締約目的，訴外人出價未達上開銷售價格，原告無權代理收受定金，被告拒絕承認，故買賣契約並不成立。系爭委託書同時記載委託銷售價格為每坪單價55萬元、總價1 億7,500 萬元，係因被告表明欲以每坪55萬元外加被告投資開發系爭土地之整地、建照申請等費用後，合計為1 億7,500
萬元，此由系爭委託書第10條約定之付款方式為分4 次付款，加總金額亦為1 億7,500 萬元亦可明白被告委託真意為1
億7,500 萬元。另系爭委託書第9 條後段亦有手寫加註亦可合建，合建比例地主50％、建商50％。原告既未依委託銷售價格促成買賣意思表示合致，自不得依系爭委託書或民法第568 條規定請求服務報酬或違約金，縱認原告得請求違約金，因被告與訴外人並未成立買賣契約，原告無須協助被告處理後續事宜，原告請求成交價格4 ％之違約金過高應予酌減等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，㈠被告於108 年12月27日委託原告居間銷售系爭土地並簽立系爭委託書。㈡訴外人於委託期間內出價1 億7,420
萬元（系爭土地總坪數為316.68725 坪，換算每坪單價約55萬69元）。㈢原告已收受訴外人給付之500 萬元定金支票，並於109 年2 月15日通知被告買賣成交等情，有系爭委託書、買賣斡旋金契約、支票影本、LINE對話紀錄在卷可稽（本院卷第23至30頁），且為兩造所不爭執（本院卷第106 、107 頁），堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張訴外人出價已達被告委託銷售價格，原告已為被告媒介成立買賣契約，被告應給付原告服務報酬或違約金乙節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠被告委託銷售價格為每坪55萬元或總價1 億7,500 萬元？㈡原告是否已為被告媒介成立買賣契約？㈢原告請求被告給付服務報酬或違約金有無理由？論述如下：
㈠被告委託銷售價格應以總價1 億7,500 萬元為準。
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2 項定有明文。再依內政部公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第14條「疑義之處理」亦規定：「本契約各條款如有疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項規定」。原告以居間不動產為業，其所預定之「買賣仲介專任委託書」自屬定型化契約，而有上開規定之適用。
2.依系爭委託書第2 條約定：「甲方（被告）委託銷售價格為每坪單價伍拾伍萬元整」，後方手寫「總價壹億柒仟伍佰萬元正」（本院卷第23頁）。兩造不爭執系爭土地總坪數為316.68725 坪（本院卷第107 頁），如以每坪55萬元計算，總價為1 億7,417 萬7,987.5 元。
3.然被告既已在委託銷售價格後方手寫加註總價1 億7,500 萬元，且於系爭委託書第10條付款方式記載：「付款約定如下，惟買方之付款方式若較有利於甲方（被告）時，乙方（原告）亦得代理甲方收受定金。第一次付款：簽訂買賣契約時…成交價的10％或為壹仟柒佰伍拾萬元整。第二次付款：備齊證件用印時…成交價的20％或為參仟伍佰萬元整。第三次付款：稅單核發五日內…成交價的20％或為參仟伍佰萬元整。第四次付款：貨款核撥及交地…成交價的50％或為捌仟柒佰伍拾萬元整。若買方貸款金額不足時，屆期買方仍應以現金一次付清尾款」（本院卷第23頁），亦即付款總數不得低於1 億7,500 萬元，方得謂有利於委託人即被告，原告方能代為收受定金。可知兩造真意為委託銷售價格應為總價1 億7,500 萬元，且依疑義有利於委託人之解釋，仍應為相同解釋。
4.原告主張因為系爭土地坪數有很多小數點，為使雙方可以快速知道本件銷售金額，故在委託銷售價格後方手寫加註總價1 億7,500 萬元，實際上要回到每坪55萬元云云。被告則辯以因被告於簽立系爭委託書之前，有自行出資測量、圍籬，之後有申請建照，在簽立系爭委託書時，被告有向原告言明要將成本加入，原告乃親自記載總價為1 億7,500 萬元等語。依前所述，系爭土地坪數乘以每坪55萬元，總價僅1 億7,417 萬餘元，兩造既已知悉系爭土地坪數且能計算出金額，直接在委託銷售價格後方寫上正確金額即可，亦或去尾數寫上「約1 億7,420 萬元」亦可，為何記載1 億7,500 萬元？金額高出80萬元以上，顯然以被告所辯其欲加上其他成本等語較為可採，故本件委託銷售價格應以1 億7,500 萬元為準。
5.原告再主張被告曾於109 年2 月12日向原告表示「我是55萬元不二價」云云，固有兩造間LINE對話紀錄在卷可稽（本院卷第101 頁），被告則辯稱因原告一直希望被告降價，而一直以55萬元詢問被告之意見，故被告方以55萬元不二價來表明不願意降價之意思等語，觀諸前開LINE對話紀錄內容，因原告稱「一直說服買方用整筆換算、買方才願意您的部分54萬元下斡」，被告才回覆「我是55萬元不二價」，其後被告屢次回覆「開價如果他45，我55才能續談」、「只要鄰地45，我55，就可談」等語（本院卷第101 頁），被告之意為價格不能低於每坪55萬元才能談，並非銷售價格僅為每坪55萬元，兩造亦無變更系爭委託書上委託銷售價格之合意，故仍應以系爭委託書記載之總價1 億7,500 萬元為準。
㈡原告並未替被告媒介成立買賣契約。
1.依系爭委託書第6 條第1 款約定：「甲方（被告）同意乙方（原告）可為買賣雙方之代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意於乙方收受定金時，買賣契約即有效成立。」、第10條付款方式約定：「付款約定如下，惟買方之付款方式若較有利於甲方時，乙方亦得代理甲方收受定金。」（本院卷第23頁）。
2.依上開約定，原告須於買方出價與系爭委託銷售價格相當或更有利時，原告方有權代理收受定金。兩造不爭執訴外人於委託期間內出價1 億7,420 萬元（本院卷第106 頁），且依買賣斡旋金契約上記載之付款方式為簽約時支出1,742 萬元、備齊證件0 元、稅單核發五日內1,742 萬元、交地、交權狀或貨款核撥時1 億3,936 萬元（本院卷第25頁）。則訴外人出價未達被告委託銷售價格1 億7,500 萬元，其總價及付款方式亦未較系爭委託書有利於被告。是依系爭委託書第第6 條第1 款約定及第10條之約定，原告無權代理被告收受定金，被告既於本院審理中拒絕承認原告無權代理之行為，被告與訴外人間就系爭土地之買賣契約並不成立，原告並未替被告媒介成立買賣契約。
㈢原告請求被告給付服務報酬或違約金，為無理由。
1.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。次依系爭委託書第6 條第3 款約定：「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方（被告）者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方（原告）受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額4 ％服務報酬全額予乙方。」、同條第4
款約定：「在買方與乙方簽訂買賣要約書或斡旋金收據後，買方承購條件符合或優於甲、乙方簽訂之委託條件，且經乙方通知簽約後，甲方如未能履約亦視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方必須全額一次給付乙方委託總價額4 ％。」（本院卷第23頁）。
2.承前所述，訴外人出價未達委託銷售價格1 億7,500 萬元，原告即無權代理被告收受定金，買賣契約自不成立，原告既未替被告媒介成立買賣契約，原告依民法第568 條第1 項規定或依系爭委託書第6 條第3款 及第4 款之約定，請求被告給付服務報酬或違約金，均無理由。3.再依系爭委託書第4 條約定：「為配合全心銷售，甲方保證本委託書簽訂後即停止自售並自行終止與其他仲介之委託銷售契約，委託期間內不得以任何理由藉故不賣或中途違約，或甲方於委託期間（含屆滿後三個月內）與乙方所曾介紹之客戶或其配偶、三親等內親屬交易買賣，如有違反仍應依本約第三條給付委託銷售價格4 ％作為違約賠償之服務費。」（本院卷第23頁）。
4.訴外人出價未達委託銷售價格，則被告經原告通知後，未配合簽立買賣契約，並未違約，原告復未舉證證明被告有何符合上開第4 條約定之違約情形，則原告依系爭委託書第4 條約定，請求被告給付違約金，亦無理由。五、綜上所述，原告依系爭委託書第4 條、第6 條第3 款及第4
款、民法第568 條規定，請求被告給付原告696 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日書記官 龍明珠