臺灣桃園地方法院109年度重訴字第343號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 109 年 12 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第343號原　　　告　廖素碧
訴訟代理人　吳冠逸律師
被　　　告　王力
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109 年11月18日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬元，及自民國一○九年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分如以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰肆拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第2 項分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明：（一）被告應將桃園市桃園區長美小段77-16 （面積為13平方公尺，權利範圍全部）、坐落於同小段77-9（面積為152 平方公尺，權利範圍7 分之2 ）地號土地，及其上建號桃園市○○區○○○段000 號之建物即門牌號碼桃園市○○區○○路00巷00號1 樓及地下室（權利範圍全部，即如附表所示不動產，下合稱系爭不動產）所有權移轉登記予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）2,189,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3 、81頁）。嗣原告於民國109 年11月18日具狀將上述聲明變更為先位聲明部分，並追加備位聲明為：（一）被告應給付原告5,476,000 元，及自民事追加備位聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第119 、120 頁）。經核原告所為之變更，就備位聲明部分，與原訴均係基於兩造間因買賣系爭不動產所生爭議之同一基礎事實，且被告於109 年11月18日言詞辯論期日未予程序上異議，而為本案之實體答辯在案（見本院卷第118 頁），揆諸前揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告前經由訴外人友嘉不動產股份有限公司居間仲介，於109 年5 月20日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將其所有如附表所示系爭不動產出售予被告，買賣價金總額700 萬元，雙方並約定以109 年7 月5
日為交屋及給付尾款之末日，被告依約給付200 萬元，原告遂於109 年6 月20日將系爭不動產移轉登記為被告所有，詎被告並未依約給付尾款，反以系爭房屋有滲漏水為由，要求原告折價100 萬元或解除系爭契約，原告仍善意表示若房屋確有滲漏水問題，願意協助處理後續修繕事宜，惟被告卻逕自要求貸款銀行停止撥款，並拒絕配合辦理交屋，原告乃先後於109 年7 月2 日、11日以存證信函催告被告給付尾款、配合交屋，惟遭被告拒絕，反於109 年7 月8 日寄發存證信函以系爭房屋漏水為由主張解除買賣契約，爰依民法第254
條之規定，以民事起訴狀為解除契約之意思表示，而被告為系爭不動產之登記名義人，原告自得依民法第179 條、第259 條規定，請求被告返還系爭不動產並移轉所有權登記予原告，並依系爭契約第12條第2 項前段約定，給付原告自109
年7 月5 日起至同年8 月26日止計54日之違約金189,000 元，及依同條第2 項後段約定，沒收被告已給付之全部價金200 萬元；又倘先位聲明為無理由，被告依系爭契約第4 條第1 項即有給付買賣價金尾款500 萬元之義務，並應依系爭契約第12條第2 項前段約定，給付原告自109 年7 月5 日起至同年11月18日止計136 日之違約金476,000 元。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：被告向原告買受系爭不動產並依約支付部分價金200 萬元後，於109 年6 月14日委請統包師傅商討裝潢事宜，經統包師傅現場勘查告知始知悉系爭房屋內有嚴重漏水現象，且非短期內所造成。惟被告於109 年5 月14日第一次透過仲介公司帶看系爭房屋時，發現地板及牆上有水漬痕跡，仲介人員告知係工人拆除冷氣管線造成之漏水，復於同年月20日簽約時，仲介人員及原告均再次明確向被告表示系爭房屋無漏水問題，並在系爭契約第9 條5 項約明賣方在交屋前保證無滲漏水之瑕疵，及記載房屋現況無漏水情形，顯見原告故意隱瞞此等交易上之重要訊息，就存有嚴重漏水瑕疵之系爭房屋欠缺保證品質。嗣兩造就系爭房屋漏水狀況多次協商，被告暫以估價單金額約37萬餘元（包含修繕費及房屋價值減損）通知原告應依房屋現況減少價金100 萬元，如不同意即解除系爭契約，故被告非原告所稱係逕自拒絕給付尾款，然因仲介公司於協商期間持續推諉責任，原告亦表明僅願意負擔20萬元修繕費，雙方復經消費爭議申訴協商，始終無法達成共識，被告自得依系爭契約第12條第1 項規定，解除系爭契約等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於109 年5 月20日簽立系爭契約，由原告向被告購買如附表所示系爭不動產，約定總價金700 萬元，簽約款為70萬元、完稅款為130 萬元、尾款500 萬元則約定於交屋日期109 年7 月5 日時支付。
（二）原告已支付簽約款70萬元、完稅款130 萬元，尾款500 萬元尚未支付。系爭不動產已於109 年6 月20日移轉登記予被告。
（三）原告先後於109 年7 月2 日、同年月11日以存證信函催告被告於函到7 日內履行支付尾款及後續交屋程序，否則將解除契約及沒收已支付之價金，被告均有收受該存證信函。
（四）被告於109 年7 月8 日寄發存證信函通知原告就兩造簽訂之系爭契約應依房屋現況減少價金100 萬元（含房屋價值減損及修繕費）或解除系爭契約，原告已收受該存證信函。
四、本院之判斷：
（一）原告主張解除系爭契約，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，有無理由？
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。又依系爭契約第12條第1 項約定，甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。經查，系爭不動產所有權業於109 年6 月20日以買賣為原因移轉登記予被告，此有建物及土地登記第一類謄本在卷足稽（見本院卷第21至31頁），且依系爭契約第4 條第1 項約定，交屋日期訂於109 年7 月5
日，甲方（即被告）應依約付清尾款500 萬元（見本院卷第10頁），嗣因被告以系爭房屋漏水為由要求折價100 萬元或解除契約，經原告於109 年7 月2 日寄發存證信函催告被告履約，略以：系爭不動產已過戶至被告名下，被告應於函到7 日內依約支付尾款，以利後續交屋程序等語（見本院卷第33至35頁），又於109 年7 月11日發函表示：前寄發存證信函經7 日催告期限已屆至，被告仍未依約履行，請被告應於函到7 日完成交屋事宜支付價金，如未能依約履行，依系爭契約約定解除系爭契約，並沒收已給付之所有價金等語（見本院卷第41頁），足認被告自109 年7 月5 日起已有遲延給付之情事。則原告於109 年7 月11日以存證信函通知被告，認被告未依約給付尾款，經催告，仍拒不履行，爰以本件民事起訴狀為解除系爭契約之意思表示，合於前揭民法第254 條之規定，應屬有據。
2、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第179 條、第259 條第1 款分別定有明文。系爭契約業經原告合法解除，已如前述，則被告因系爭契約而取得系爭不動產之所有權，並無法律上之原因，自應依上開規定，將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。是原告依民法第179 條及第259 條第1 款規定，請求被告將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告，為有理由。
3、至被告抗辯因系爭不動產有滲漏水瑕疵，原告應負物之瑕疵擔保責任，然雙方經多次協商均無結果，且原告無減價之意願，而主張同時履行抗辯云云。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1
項定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102 年度台再字第19號判決意旨參照）。查被告依系爭契約應給付之尾款為500 萬元，而系爭房屋雖有滲漏水之瑕疵，但非不得修復，而此等瑕疵修繕費用依雙方協商時所提報價單約為34萬元至37萬餘元不等（見本院卷第45、97頁），惟與買賣標的價值相較，瑕疵修繕之花費仍相差甚遠，依上開判決意旨，顯見被告拒絕給付尾款並不相當。是被告於危險移轉前，因系爭房屋滲漏水瑕疵非屬重大而得修補，尚不得以全額尾款主張同時履行抗辯，則被告於109 年7 月8 日寄發存證信函通知原告減少價金100 萬元或解除系爭契約，拒絕履行契約，顯與前開判決意旨不符，而原告主張以民事起訴狀為解除系爭契約之意思表示合法有據，已如前述，則兩造就系爭契約所定買賣關係既已不存在，被告抗辯減少買賣價金100 萬元或解除契約云云，即非有據。
（二）原告依系爭契約第12條第2 項約定，請求被告給付54日違約金189,000 元及沒收被告已匯入於履約保證金專戶內之200 萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，有無理由？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分。違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250 條第2 項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求。揆諸系爭契約第12條第2 項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」及第3 項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見本院卷第12頁），其中第3 項關於因賣方違約而由買方解約時可得請求另交付依原所收款項計算之金額，既已訂明屬於「違約損害賠償」，則關於第2 項因買方違約而由賣方解約沒收價金之性質，應為同一之認定，始符合兩造真意及公平原則。是認原告主張沒收已付價金，應屬損害賠償額預定性質之違約金。
2、又系爭契約第12條係就買賣雙方債務不履行之違約責任為約定，而依該條文文義及規範體系，可知其第1 項應屬解除契約損害賠償之原則性規定，第2 至4 項則為例示第1
項違約、解約事由及損害賠償方法之特別規定。又細繹該條第2 項前段及後段之約定，可知其前段係對買方於買賣契約關係仍存在之情形下，應負遲延給付責任之違約金損害賠償之約定；而其後段則係以可歸責於買方之違約事由（買方毀約不買或有其他違約情事），經賣方解除契約後，賣方得以沒收買方已給付之全部款項，作為買方賠償違約損害賠償方法之約定。是原告同時主張上開兩者法律效果，即屬誤會，無可採認。準此而言，被告未依系爭契約約定給付買賣價金尾款，陷於給付遲延，經原告定期催告後仍未履行，經原告合法解除系爭契約，業如前述，則原告依系爭契約第12條第2 項後段損害賠償之特別約定，請求違約金，於法有據。
3、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決參照）。本院審酌本件係因被告不履行債務，致原告受有被告未依約給付尾款之利息損失；而系爭不動產因所有權已移轉登記予被告，原告無法使用收益系爭不動產，自受有此部分利益或預期利益之損失；再依內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第11條「違約罰則」約定，賣方因買方違約，得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但該沒收之已付價款以不超過房地總價款15% 為限，而此範本堪認係主管機關依現今社會經濟狀況就不動產買賣所定之一般通案參考標準，本案被告已給付之款項為200 萬元，達系爭契約總價款29% （計算式：2,000,000
÷7,000,000 元＝29% ），倘若全數沒收，顯然過多。準
此，本院審酌被告非自始存有拒絕履約之惡意，違約情節非屬重大。綜合被告已履行契約一部分，原告所受損害，及社會經濟情況等情，依系爭契約第12條第2 項計算之違約金2,000,000 元顯然過高，應予核減為按系爭契約買賣總價金之7%計算即490,000 元，較為公允。則原告依系爭契約第12條第2 項之約定，請求被告給付違約金在490,000 元範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即非有據，應不予准許。
4、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。本件違約金給付並無確定期限，是被告應自受催告時起負遲延責任，而民事起訴狀繕本係於109 年9 月17日送達予被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第67頁），是原告請求被告自109
年9 月18日起至清償日止，按週年利率5%給付遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179 條、第259 條規定、系爭契約第12條第2 項後段之約定，請求判決如主文第1 、2 項所示，為有理由，應與准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告追加備位聲明，主張依系爭契約第4 條第1 項約定給付買賣價金尾款，並依第12條2 項前段約定請求違約金部分，因本院認定原告先位請求被告將如附表所示之系爭不動產所有權移轉登記予原告，及請求被告應給付違約金予原告部分，為有理由，則本院就原告之追加備位聲明部分即毋庸加以審判。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌訂相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日民事第一庭 法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日書記官 王志成

附表
┌───────┬──────┬──────┬──────┐
│ 土地標示 │ 地號 │ 面積 │ 應有部分 │
│ │ │（平方公尺）│ │
├───────┼──────┼──────┼──────┤
│桃園市桃園區桃│ 77-9 │ 152 │ 7分之2 │
│園段長美小段 │ │ │ │
├───────┼──────┼──────┼──────┤
│桃園市桃園區桃│ 77-16 │ 13 │ 1分之1 │
│園段長美小段 │ │ │ │
└───────┴──────┴──────┴──────┘

┌───────┬──────┬──────┬──────┐
│ 基地坐落 │ 建號 │ 面積 │ 應有部分 │
│ 建物門牌 │ │（平方公尺）│ │
├───────┼──────┼──────┼──────┤
│桃園市桃園區 │桃園市桃園區│樓層總面積：│ 1分之1 │
│桃園段長美小 │桃園段長美小│238.73 │ │
│段77-9 │段774 │平台面積： │ │
│------------ │ │6.98 │ │
│桃園市桃園區民│ │ │ │
│權路99巷44號 │ │ │ │
└───────┴──────┴──────┴──────┘