110年度訴字第1293號｜民事：確認地上權等｜裁判日期：111 年 05 月 18 日

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第1293號原告即反訴被告富旺都市更新服務有限公司法定代理人李台興訴訟代理人劉知非被告即反訴原告王鈺傑訴訟代理人王柯雅菱律師複代理人王新發律師上列當事人間確認地上權等事件，本院於民國111年5月2日言詞辯論終結，判決如下：主文核定原告所有桃園市○○區○○段○○○○段○○○○○○號建物占用被告所有桃園市○○區○○段○○○○段○○○○地號土地之地上權範圍為附圖斜線部分所示面積合計八一四點○八平方公尺，期間自民國一一○年一月十五日起至上開建物滅失之日止，每月地租新臺幣陸仟伍佰肆拾元。原告其餘之訴駁回。反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬捌仟肆佰捌拾元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴被告應自民國一一一年一月十五日起至第一項建物滅失之日止，按月給付反訴原告新臺幣陸仟伍佰肆拾元。反訴原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。本判決主文第三項得假執行。事實及理由一、原告主張：原告於民國109年12月22日參加法務部行政執行署桃園分署之不動產拍賣（下稱系爭拍賣），標得桃園市○○ 區○○段○○○○段000○0○號（門牌為東福路558號）之建物（下稱系爭建物），繳納全部價金後，於110年1月15日取得法務部行政執行署桃園分署發給之不動產權利移轉證書，並向地政機關辦理所有權登記在案。系爭拍賣並未拍賣系爭建物坐落之被告所有桃園市○○區○○段○○○○段0000地號、1388之1地號、1388之2地號土地（下分稱1388地號土地、1388之1地號土地、1388之2地號土地，合稱系爭土地）。系爭土地與系爭建物於拍賣當時同屬被告一人所有，僅拍賣系爭建物而未拍賣系爭土地，與民法第838條之1所定要件相符，視為已有地上權之設定。原告曾邀同被告協商未果，無法協議地上權之地租、期間、範圍。系爭土地坐落於非都市計劃區，並非都市土地，使用分區為特定農業區，1388地號土地面積2,180平方公尺，於110年之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1,071.2元，1388之1地號、1388之2地號土地面積分別為43平方公尺、2平方公尺，於110年之申報地價均為每平方公尺880元，系爭建物使用執照記載其建築基地包含系爭土地，依桃園市政府建築管理處網站查詢其法定空地套繪系爭土地，請求核定地上權之範圍為系爭土地。系爭土地與系爭建物在桃園市與新竹縣之交界處，離市區約4公里，無公車、火車、捷運或高速公路、快速道路等重大交通建設，附近多為荒地、尚未開發，雖臨產業道路，但平日人車往來少，幾無生活機能，綜合系爭土地之環境事實與申報地價，其地上權之地租應類推適用土地法第105條及同法第97條規定，以法定地價年息百分之1核定較為適恰。地上權之存續期間，應至系爭建物滅失為止。爰依民法第838條之1規定，請求核定原告登記所有系爭建物，因法定地上權之關係使用被告登記所有系爭土地（即桃園市○○區○○段○○○○段0000地號、1388 之1地號、1388之2地號等三筆土地）之法定地上權地租、期間及範圍等語。關於被告反訴部分，則以：對於被告反訴主張法定地上權之期間沒有意見，但其範圍及地租應如原告本訴所述等詞，資為抗辯，並反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。二、被告則謂：系爭拍賣僅拍賣系爭建物，原告以4,006,888元拍定買受，並於110年1月15日收受系爭建物之不動產權利移轉證書，已辦畢所有權移轉登記，致系爭土地與系爭建物之所有權人各異，兩造間關於民法第838條之1第1項之法定地上權地租、期間、範圍，迄未協議定之。系爭土地均為非都市土地之特定農業區丁種建築用地，合計2,225平方公尺，系爭建物面積僅814.08平方公尺，依系爭建物之使用執照存根所示，實際建蔽率、容積率均為百分之36.61，對照現行非都市土地使用管制規則第9條第1項第4款規定，系爭土地之建蔽率百分之70、容積率百分之300均未用罄，遠不及法定上限，被告仍得於系爭土地合法興建建物，如僅因系爭建物登記之建築基地，除1388地號土地外，尚包含1388之1地號土地、1388之2地號土地，遽謂系爭土地均屬法定地上權範圍，顯然過度剝奪被告尚可就系爭土地為合法使用收益之可能，原告受有超乎預期之不當利益。系爭建物實際上僅占有1388地號土地，於此範圍內賦予其法定地上權，已足確保系爭建物適法占用土地之權源。關於法定地上權之期間，應自原告取得系爭建物所有權之110年1月15日起至系爭建物滅失之日止。系爭建物原由第三人躍境股份有限公司（下稱躍境公司）承租作廠房使用，每月租金210,000元，躍境公司就系爭建物尚未清空所受相當於租金之不當得利部分，已以每月60,000元與原告達成和解，並實際給付原告，可見原告所指1388地號土地無甚經濟價值，顯然昧於事實。本件地租應考量原告就系爭建物可獲取之特殊商業利益，衡酌市場租賃行情，被告主張為每月70,000元。又法定地上權為有償之地上權，地上權人應自地上權成立之日起負支付地租之義務，原告應自110年1月15日起至系爭建物滅失之日止給付地租，以每月70,000元計算，已發生之110年1月15日起至111年1月14日止之數額為840,000元，依民法第838條之1第1項規定，提起反訴請求原告給付地租等語，並答辯聲明：原告之訴駁回。另反訴聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告840,000元，及自111年1月7日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）反訴被告應自111年1月15日起至其所有坐落系爭建物滅失之日止，每月給付反訴原告租金70,000元。三、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。上開規定取得之地上權為法定地上權，土地所有權人自法定地上權發生時，對地上權人即有地租請求權，僅其地租之數額尚待兩造協議或由法院核定。四、經查：（一）原告主張系爭建物與其坐落之系爭土地原均為被告所有，原告於109年12月22日參加系爭建物之系爭拍賣，由原告拍定並於110年1月15日取得不動產權利移轉證書，已向地政機關辦理系爭建物之所有權登記，系爭拍賣僅拍賣系爭建物，並未拍賣系爭建物坐落之被告所有系爭土地等情，業據原告提出系爭拍賣之公告、不動產權利移轉證明書、建物所有權狀、系爭土地之土地登記謄本、系爭建物之建物登記謄本等為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告主張其取得之系爭建物依前揭規定視為已有地上權之設定，自屬有據。（二）原告主張兩造就地上權之地租、期間及範圍不能協議，為被告所不爭執，原告自得依前揭規定請求本院以判決定之。系爭建物為鋼骨造一層建築物，面積814.08平方公尺，主要用途為廠房及附屬辦公室，坐落地號為1388地號，1388地號土地面積為2,180平公尺，系爭建物僅占用1388地號土地中如附圖（即系爭建物之建物測量成果圖）所示斜線部分面積814.08平方公尺，並未占用1388之1地號、1388之2地號土地，爰核定地上權期間自110年1月15日原告取得系爭建物所有權之日起至系爭建物滅失之日止，範圍為1388地號土地中如附圖所示斜線部分，面積814.08平方公尺。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。原告主張1388地號土地非都市土地，使用分區為特定農業區，系爭土地與系爭建物位於桃園市與新竹縣交界處，離市區約4公里，無公車、火車、捷運或高速公路、快速道路等重大交通建設，附近多為荒地、尚未開發，雖臨產業道路，但平日人車往來少，幾無生活機能等情，為被告所不爭執，惟辯稱系爭土地為丁種建築用地，系爭建物原由躍境公司承租作廠房使用，每月租金210,000元，躍境公司就其尚未清空占用系爭建物所受相當於租金之不當得利部分，已以每月60,000元與原告達成和解並給付，非無經濟價值等情，原告亦不爭執，本院審酌上情，依前揭規定，認本件地上權地租按系爭建物實際占用1388地號土地面積814.08平方公尺之申報地價年息百分之9為當，1388 地號土地於110年申報地價每平方公尺1,071.2元，據此計算其地租為每月6,540元【計算式：814.08×1,071.2元×9％ ÷12＝6,540元，元以下四捨五入】，爰核定地上權地租為每月6,540元。原告請求本院核定系爭建物占用1388地號土地視為已有地上權設定之地上權地租、期間及範圍部分為有理由，逾此部分請求核定，則無理由。（三）原告請求核定系爭建物視為已有地上權設定之地上權地租、期間及範圍有理由部分，揆諸前揭規定及說明，被告得請求原告自取得系爭建物而視為已有地上權設定之日即110年1月15日起至系爭建物滅失之日止，按月給付6,540元。從而，被告反訴請求原告給付110年1月15日至111年1月14日止1年之地租78,480元（計算式：6,540元×12＝78,480 元）及其自本判決確定之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，暨自111年1月15日起至系爭建物滅失之日止按月給付地租6,540元部分，為有理由。逾此範圍之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第838條之1規定請求核定系爭建物占用1388地號土地之地上權地租、期間、範圍部分為有理由，逾此部分之土地請求核定為無理由。被告依民法第838條之1第1項規定，反訴請求原告給付地租78,480元及其遲延利息，暨自111年1月15日起至系爭建物滅失之日止按月給付地租6,540元部分，為有理由。逾此範圍之請求，則無理由。又本判決所命反訴被告給付金額未逾500,000元，並依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之本訴為一部有理由，一部無理由，被告之反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。中華民國 111 年 5 月 18 日民事第二庭法官謝宜伶正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　23　　日書記官李仲旻附圖

臺灣桃園地方法院110年度訴字第1293號

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