110年度訴字第1604號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：111 年 03 月 14 日

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第1604號原告簡長鏡訴訟代理人李明哲律師被告吳偉德訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人鄭哲維律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年1月12日辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣183萬9,200 元。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣61萬3,067 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣183萬9,200 元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：伊欲購買公共設施保留地，遂經由訴外人詠立地產開發有限公司 (下稱詠立公司)介紹，與被告之代理人吳敏嚴 (即被告之父)於民國109年10月16日簽立買賣契約（下稱系爭契約），購買被告所有坐落於桃園市○○區○○段000 地號土地（權利範圍1/4），及桃園市中壢區三座屋段舊社小段41-114（權利範圍1/1，下稱系爭41-114 土地）、41-132（權利範圍189/3456 ）、75-17（權利範圍1/2）、75-64（權利範圍1/2）、75-65（權利範圍1/2）等6筆地號土地 (下合稱系爭6筆土地)，總價以土地公告現值44％計算，為新臺幣（下同）1,255萬1,499 元，被告並表示系爭6筆土地均為公共設施保留地，且未經協議價購而得辦理容積移轉，兩造已完成價金給付及土地所有權移轉義務後，伊始發現系爭41-114 土地非屬公共設施保留地，而兩造並未有本件買賣之6筆土地需一同出售、一同購買之約定，伊自得依系爭買賣契約第10條、第13條，民法第359、360 條等規定，僅解除就系爭41-114 土地之買賣契約，並依民法第259條第2款、第179 條等規定，請求被告返還系爭41-114 土地之買賣價金183萬9,200元等語。並聲明：㈠被告應給付原告183萬9,200 元。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告於簽立系爭契約時，並未告知欲購買公共設施保留地供容積移轉使用，且依系爭契約第13條約定，若買賣標的即系爭6筆土地非公共設施保留地，伊得選擇繳清土地增值稅或主張契約作廢，原告並無解除契約之權利，況本件伊係將系爭6筆土地合一出售予原告，並依此磋商買賣價金及條件，是原告主張其得合法解除系爭契約當中關於系爭41-114 土地之買賣部分，並無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張兩造於109年10月16日簽立系爭買賣契約，由原告向被告購買系爭6筆土地，價金以土地公告現值44％計算，總額為1,255萬1,499元，兩造已完成價金給付及土地所有權移轉登記事宜，而系爭41-114土地業經政府公告徵收，非屬公共設施保留地等情，有系爭契約、桃園市政府都市發展局110年7月14日桃都行字第1100024476號函、110年11月22日桃都行字第1100041085號函、土地登記謄本等件 (見本院卷第25-47、49-59、61、79頁)，在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張其得解除系爭契約當中關於系爭41-114 土地之買賣部分，並請求被告返還此部分價金一節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院認定如下。四、原告得否主張解除系爭41-114土地部分之系爭買賣契約？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354、355條、第359 條前段分別定有明文。㈡經查，觀諸系爭契約第13條約定：「本買賣標的係公共設施保留地 (隸屬中壢平鎮都市計畫)且非為法定空地，依規定免徵土地增值稅，惟如有政令變更或其他原因應繳納土地增值稅或其他稅費時，應由乙方（即被告）負責繳清或主張買賣契約作廢，乙方所收之土地價款無息退還甲方（即原告）」等語（見本院卷第29頁），堪認兩造於簽立系爭契約時，已明確表明以「公共設施保留地」為交易標的，此核與詠立公司業務人員陳勢汯證稱: 原告是建設公司股東，他想要買公設保留地，故請我們公司幫他尋找地主，吳敏嚴於出賣系爭6筆土地時，有告知出賣標的都是公共設施保留地，並提出主管機關函文佐證等語 (見本院卷第152-154頁)相符，雖被告之代理人即證人吳敏嚴到庭證稱: 我不知道原告要買土地之目的及用途，原告沒有跟我說過他要辦理容積移轉的事情等語 (見本院卷第147、149頁)，然此已與系爭契約第13 條之文義不符，況吳敏嚴代理被告簽立系爭契約時，確有向原告提出桃園市政府工務局回覆系爭41-114 土地未曾辦理徵收及協議價購之函文 (見本院卷第19頁，該函文內容嗣經該局表示誤載，而另以前開函文表示系爭41-114土地業經遭徵收在案)，可見原告主張被告知悉其欲購買公共設施保留地，以利辦理容積移轉事宜一節，應為屬實，否則吳敏嚴怎會於簽約之時，有大費周章提出主管機關函文以取信原告之舉？是吳敏嚴前開證詞，顯有虛言迴護被告之情形，實難採信。再者，詠立公司負責人呂威呈曾代替原告繳納本件土地買賣定金，並與被告簽立之定金收據第5 點亦有記載: 「本買賣標的物如有協議價購及無法取得道路使用證明等情事發生時，則買、賣雙方無條件同意買賣作廢」等文字 (見本院卷第166頁)，在在顯示兩造於簽立系爭契約時，確曾約明所買賣之土地應以公共設施保留地為標的，可以認定。被告雖欲傳喚證人許榮蒼，欲證明兩造簽立系爭契約時並未約定買賣之標的需為公共設施保留地云云，然此部分之爭議業經本院認定如上，實無傳喚證人到庭之必要，併此指明。㈢次查，依照土地稅法第39條第2項及特種貨物及勞務稅條例第 5 條第1 項第5 款規定，公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅及特種貨物及勞務稅，然系爭41-114 土地卻非公共設施保留地，此為兩造所不爭執，此將影響原告日後出賣土地時可能尚須負擔土地增值稅，或無法依法辦理容積移轉等情形，顯有影響其經濟上及使用上之價值，況被告亦於系爭契約之前開條文中約明，如有政令變更或其他原因應繳納土地增值稅或其他稅費時，應由被告負責繳清或主張買賣契約作廢，被告所收之土地價款無息退還原告等情，足見被告已保證系爭41-114 土地確實係公共設施保留地，自應認系爭41-114 土地欠缺被告所保證之性質，致有減低兩造依契約約定原本意欲達成之經濟上之價值，故被告就此自應負瑕疵擔保之責。㈣次按買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除，民法第363 條第1 項定有明文。雖被告抗辯系爭6 筆土地係一同出售，原告不得僅解除系爭41-114土地之買賣契約云云，惟查，系爭買賣契約之標的即系爭6筆土地，各有獨立之所有權、且並未全然相鄰 (見本院第63頁地圖)，應無使用經濟上、締約目的上不可割裂之情形，且遍觀系爭契約所示，亦無關於系爭6 筆土地履行上不可分，或任一宗土地之買賣契約解除、全部契約失其效力之任何隻字片語，顯見除去系爭41-114土地剩餘部分之土地，兩造間之買賣契約仍可成立，是被告上開所辯，難認可採。㈤從而，系爭41-114土地既不具備兩造所約定「需為公共設施保留地」之品質，影響原告欲達成之經濟及使用上之價值，且系爭6 筆土地亦無履行上不可分之情形，是原告自得合法解除系爭契約中，關於系爭41-114土地買賣之部份。五、原告請求被告返還系爭41-114土地買賣價金183萬9,200元，有無理由？㈠按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259條第2款定有明文。㈡經查，系爭6筆土地之買賣價金係以土地公告現值44％計算一節，為兩造所不爭執（見本院卷第83頁），則原告就系爭41-114土地所支付之買價金依此計算應為183萬9,200元【公告現值（11萬元/平方公尺）×38平方公尺×44％】，而原告已合法解除系爭契約當中關於系爭41-114土地之買賣部分，已如前述，是原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還受領之價金183萬9,200元，洵屬有據。雖被告抗辯系爭6筆土地若個別出售，價格將較土地公告現值44％低云云，然參以陳勢汯、詠立公司秘書林彥彤均證稱：系爭6筆土地一起買賣的價格，與單獨出售其中一筆或數筆土地的價格相差不多等語（見本院卷第154、159頁），吳敏嚴亦證稱：我不知道系爭6筆土地分開賣的話價格有無影響等語（見本院卷第149頁），實查無系爭41-114土地單獨作為買賣標的，價格將有如何減損之情形，且被告就其所述，並未能提出任何證據以實其說，是其此部分所辯，即乏所據。六、綜上所述，原告依民法第359條、第259條第2款之法律關係，解除系爭契約當中關於系爭41-114土地買賣部分，並請求被告返還此部分已收價金183萬9,200元，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，核無不合，應分別酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　14　　日民事第二庭法　官　廖子涵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　15　　日書記官李慧慧

臺灣桃園地方法院110年度訴字第1604號

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