110年度訴字第2061號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：111 年 06 月 21 日

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第2061號原告李政林訴訟代理人蘇得鳴律師被告錦鍚企業有限公司法定代理人黃淑珍訴訟代理人陳河泉律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111 年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落於桃園市○○區○○段00地號土地上，如附圖編號Ａ所示之鐵皮造建物（面積234 平方公尺）、編號Ｂ所示之鐵皮造建物（面積481 平方公尺）拆除，並將該部分占用之土地騰空返還予原告及全體共有人。二、被告應給付原告新臺幣784元，及自民國110年11月27日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣65元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。五、本判決第一項，於原告以新臺幣69萬1,167元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣207萬3,500元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項前段及後段到期部分，於原告分別以新臺幣261元、新臺幣22元為被告供擔保，得假執行。但被告如分別以新臺幣784元、新臺幣65元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：伊為坐落於桃園市○○區○○段00 地號土地之共有人（權利範圍10080/176400 ，下稱系爭土地），被告於系爭土地上擅自搭建如附圖編號Ａ、Ｂ所示之鐵皮造建物（面積分別為234 平方公尺、481平方公尺，下合稱系爭建物），業已侵害土地所有人之權利，爰依民法第767 條第1 項、第821 條及民法第179條等法律關係，請求被告應將系爭建物拆除，將該占用部分之土地返還予原告及全體共有人，另應給付起訴前1年期間、起訴後按月計算之相當租金不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭建物拆除後，將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）13,146 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前項所示土地之日止，按月給付原告1,097元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地及周邊同段34、35、36、38、39、55、56等地號土地（下合稱鄰近土地）之多數共有人，於民國84年間簽立土地分區管理協議書（下稱系爭協議書），約定由訴外人徐榮樹管理系爭土地，徐榮樹去世後，系爭協議書之權利義務由其子徐鵬翔繼承，伊自94年起即由公司負責人之配偶賴青楊出面與徐鵬翔簽訂租賃契約，承租系爭土地之使用權利，至今已10餘年均相安無事，顯見原告至少有默示同意分管及出租系爭土地之事實，嗣原告於109年間突然要求伊給付前5年租金及系爭土地地價稅，此部分已由徐鵬翔之母黃如意，將前開款項及110年度系爭土地租金給付予原告，顯見原告亦同意出租系爭土地，伊並非無權占用，另系爭土地為農業用地，附近住商、交通狀況不佳，且有鄰近高壓電塔之嫌惡設施，原告主張之相當租金不當得利數額過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其為系爭土地之共有人，系爭建物為被告所搭建等情，有系爭土地登記謄本、現場照片及複丈成果圖等件，在卷可稽（見訴字卷一第12-13頁、卷二第21-26頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。至原告請求被告應將系爭建物拆除，並返還所占用之土地返還予原告及全體共有人，另應給付相當租金不當得利一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。本院判斷如下：㈠被告是否無權占有系爭土地？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。準此，本件被告對於原告為系爭土地共有人一節並未爭執，自應就系爭建物有正當占有系爭土地權源之事實，負舉證責任。2.經查，被告雖提出系爭協議書及租賃契約（見訴字卷一第35-41頁），抗辯系爭土地及鄰近土地多數共有人已成立分管契約，約定由徐榮樹取得系爭土地全部使用權利，徐榮樹去世後，由其子徐鵬翔繼承該權利，後由被告合法向徐鵬翔承租系爭土地云云，然觀諸系爭協議書後附之分管圖，係以手寫方式劃定各協議人得分管之範圍，其中雖於某特定土地區域手寫載有「徐榮樹1450坪」之字樣（見訴字卷一第37頁），然其上並未有任何地號之記載，如何得認「徐榮樹1450坪」之字樣即指徐榮樹得分管系爭土地全部之意，已屬不明；況共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，除契約另有約定外，固應依民法第820 條第1 項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為，不僅須符合該項關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人未經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後，為自己用益將之出借或出租，既非基於管理共有物意思所為，縱其人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之行為（最高法院106 年度台上字第100 號判決參照），則依被告所述，簽署系爭協議書之系爭土地共有人權利範圍縱已超過1/2（見訴字卷一第191頁），揆諸上開見解，仍需有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之，然被告並未能證明徐榮樹或徐鵬翔自84年起，有將系爭土地之收益或出租予被告所得租金，依系爭土地應有部分比例分配給其餘共有人（含原告）雨露均霑之情（依被告所自承，原告於109年間已出面就未獲分配土地租金收益一事，予以爭執），實難認簽署系爭協議書之人係基於為「全體共有人」管理共有物之意思，則被告以系爭協議書及租賃契約作為系爭建物合法占有系爭土地之證明，已屬無據。 3.次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有劃定分管範圍而分別使用之默示合意而決定之（最高法院109年度台上字第438號判決意旨參照），而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。查如被告所述，本件原告雖於起訴前曾有向其索討承租系爭土地之租金之舉，然此至多僅能證明原告係以系爭土地共有人身份，欲請求分得系爭土地租金收益之情，尚難以此推知原告有同意系爭協議書之意，再者，原告於本件訴訟前縱令未就被告占有使用系爭土地乙情主張權利，然卷內並無任何證據證明原告有何舉動或特別情事足使被告正當信賴原告已不欲其等履行義務，核屬單純之沉默，是被告辯稱原告有明示或默示同意系爭協議書之意云云，亦非可採。 4.從而，被告未能提出系爭建物合法占有系爭土地之其他正當權源，則本件原告請求被告應將系爭建物拆除，並將前開占用部分土地返還予原告及全體共有人，自屬有據。㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額為若干？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地法第97條所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。 2.經查，系爭建物並無占有使用系爭土地之正當權源，已如前述，則被告獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，且被告自承早於94年間即占有使用系爭土地（見訴字卷一第30頁），是原告僅請求其給付起訴前1年期間，及起訴後按月計算之相當於租金之不當得利，於法自無不合。本院審酌系爭建物乃做倉庫使用，系爭土地前方僅鄰一條對外通行之道路，週邊土地或做工廠使用、或為空地，並無住家，住商生活機能及交通條件不佳等情，有履勘筆錄附卷可參（見訴字卷一第175頁），認以該地申報地價年息4％作為計算本件不當得利之基礎，核屬適當，而系爭土地於109、110年度之申報地價為每平方公尺480元（見訴字卷一第207頁楊梅地政事務所回函），是被告應給付原告起訴前一年之相當租金不當得利數額應為784元【計算式：715㎡（系爭建物總占用面積）×480元（每㎡申報地價）×4％×1年（占用期間）×10080 /176400（權利範圍），元以下4捨5入，下同】，每月應給付原告之相當租金不當得利數額應為65元（計算式：784元÷12月）。 3.從而，原告請求被告給付784元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即110年11月27日（見訴字卷一第7頁送達回證）起至騰空返還系爭建物所占有系爭土地之日止，按月給付65元，為有理由，逾此部分之請求，則不得准許。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條及第179條之規定，請求如主文第1、2項所示之內容，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　21　　日民事第二庭法　官　廖子涵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　21　　日書記官李慧慧

臺灣桃園地方法院110年度訴字第2061號

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