110年度訴字第484號｜民事：解除契約等｜裁判日期：111 年 04 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第484號原告江偉智被告古秀霞古政寬古政達古艾珏共同訴訟代理人林立婷律師被告一亨企業社法定代理人邱一哲上列當事人間解除契約等事件，本院於民國111年3月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告於本院審理中追加一亨企業社為被告（本院卷第242頁），經核與原訴均係基於原告主張經由一亨企業社向被告古秀霞、古政寬、古政達、古艾珏等4人（下稱被告古秀霞等4人）購買後開房地，嗣原告解除契約之同一原因事實，合於上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告於民國110年1月24日經由被告一亨企業社（中信房屋中壢捷運中豐加盟店）向被告古秀霞等4人購買桃園市○○區○○街00巷0號房屋及其坐落基地（建號：桃園市○○ 區○○○段○○○○段0000號，地號：同小段0000-00號，下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）1,150萬元，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。原告已給付簽約款100萬元，並與被告一亨企業社約定居間報酬為14萬元。詎原告於110年2月間向多家銀行申辦房貸，銀行告知系爭房屋唯一對外道路必須經過私有地，無法保障通行權，屬於不良擔保品而拒絕貸款，導致原告籌措資金困難。由於系爭房地具有喪失通行權風險之重大瑕疵且無法改善，原告已於110年2月22日發函向被告古秀霞等4人依民法第359條規定解除系爭契約，並請求返還原告已付價金100萬元。又被告一亨企業社僅在不動產說明書現況調查表勾選房屋坐落基地有供公眾通行之私有道路、房屋有對外道路可通行等項目，從未告知原告「系爭房屋座落之鄰地皆為私有地」之瑕疵，造成原告在不知情下簽約，違反民法第567條及不動產經紀業管理條例第24條之2之調查、說明義務，依民法第571條及不動產經紀業管理條例第26條之規定，不得向原告請求居間報酬等語。爰依民法第259條第2款、第571條及不動產經紀業管理條例第26條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告古秀霞等4人應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡確認被告一亨企業社對原告無不動產買賣契約書編號L0000000號房地居間報酬債權存在。二、被告則以：㈠被告古秀霞等4人：系爭房地需經過鄰地通行之事實，任何人查閱地籍圖即可明白，買賣雙方既未約定系爭房地聯外道路需為公有地，且聯外道路為公有地亦非依通常交易觀念應具備之價值，系爭房地迄今仍可通行正明街49巷，無任何瑕疵。原告於簽訂系爭契約前已查看過系爭房地現況，依現況評估有相當之價值方出價購買，自不得以銀行未能如其預期承做房貸即認係瑕疵進而主張解約。又原告未依約給付第2期款，被告古秀霞等4人已於110年3月22日發函催告原告於函到3日內付款，嗣於110年5月13日發函向原告解除系爭契約，並依系爭契約第11條第2項規定沒收原告已付價金100萬元作為違約金，故原告本件請求為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。㈡被告一亨企業社：本件居間報酬約定為14萬元。不動產說明書現況調查表上已載明基地通行的是私有地，本件地政士有幫原告詢問過華南銀行可以貸款，是原告不接受該利率等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查：㈠原告於110年1月24日向被告古秀霞等4人購買系爭房地，總價1,150萬元。㈡原告已給付簽約款100萬元。㈢原告與被告一亨企業社約定居間報酬為14萬元等情，有系爭契約、服務報酬給付同意書在卷可稽（本院卷第9至22、27頁），且為兩造所不爭執（本院卷第244、245、277、278頁），堪信為真實。四、得心證之理由：㈠原告依民法第359條規定解除系爭契約是否合法？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；民法第354條第1項本文、第359條本文分別定有明文。 2.原告主張系爭房地唯一對外道路必須經過私有地，無法保障通行權，故系爭房地具有喪失通行權風險之重大瑕疵且無法改善云云。惟查： ⑴系爭房地唯一對外道路必須經過私有地乙情，在不動產說明書現況調查表第44、46項「基地有無供公眾通行之私有道路」、「基地對外道路是否可通行」均勾選是（本院卷第21頁），已說明系爭房地所通行的是「私有道路」，核與內政部地籍圖資網路便民服務系統列印網頁顯示正明街49巷是由系爭土地、1483-14、1483-18、1483、1483-11地號土地共同組成乙節相符（本院卷第41 頁）。 ⑵原告雖主張系爭房地具有喪失通行權風險之重大瑕疵云云，然桃園市中壢區正明街49巷是有鋪設柏油之巷道，且供1、3、5、6、8號共5戶房屋通行，有系爭房地之照片及內政部地籍圖資網路便民服務系統列印網頁在卷可稽（本院卷第38至41頁），且截至本案言詞辯論終結時，兩造均未陳報正明街49巷被廢除或禁止通行之情形，原告主張系爭房地具有喪失通行權風險之重大瑕疵云云，並不可採。 ⑶再者，買賣房地周圍應為公有地或聯外道路應為公有地等情，並非一般交易必須具備之要件，而系爭契約既未約定系爭房地周圍應為公有地或聯外道路應為公有地，難認系爭房地不具備通常價值或契約約定之價。 ⑷又依原告提供之110年1月24日簽約時的錄音譯文，可知被告古秀霞於簽約時已有告知原告不動產說明書現況調查表第44項所寫的基地供公眾通行之「私有道路」就是正明街49巷，是五戶共同提供的私人道路，大家都往後退建一點，前面就可以走路等語（本院卷第115至118頁），故原告於簽約當時已知悉正明街49巷是坐落在私有土地上，被告並無任何隱瞞。 3.原告再主張銀行告知系爭房地座落之鄰地皆為私有地，屬於不良擔保品拒絕貸款，導致原告籌措資金困難，故原告要解約云云。然查： ⑴依系爭契約第6條第2款約定：「甲方（原告）如因貸款條件不符或因貸款金額不足時，應於完稅前以現金或銀行本票壹次付清尾款，否則甲方應負遲延責任。」（本院卷第11頁）。可知原告無法貸款時應以現金補足，並未約定原告無法貸款時可無條件解約。 ⑵又依原告提供之110年1月24日簽約時的錄音譯文，原告與賣方有討論到貸款不足時如何處理，地政士有解釋如果押但書，萬一銀行貸不到八百，就是不買、解除契約。而原告及其親友均表示不用寫但書。原告的親友還表示，如果貸不到的話就不買，對賣方是不公平的，所以買方資金沒有問題就不需要這樣等語（本院卷第107、108 頁）。可知系爭契約第6條第2款之約定有經過兩造磋商。 ⑶又原告雖提出臺灣銀行中壢分行、農業金庫桃園分行拒絕承貸之通知書為證（本院卷第121、123頁）。然依地政士與原告間於110年3月9日之通訊軟體LINE對話紀錄，地政士稱：「華南銀行說額度八成沒有問題，不曉得您這邊方便什麼時候過去寫申請書呢？」，原告稱：「感謝你們幫忙，但我不會去華南。由於該房屋的瑕疵無法改善，已經遞狀訴求解約」等語（本院卷第132頁），則並非所有銀行均拒絕承作系爭房地之貸款。 ⑷承上，系爭契約既未約定原告無法貸款時可解約，則原告以銀行拒絕承貸為由解除系爭契約，並不合法。 4.小結：系爭房地並無原告主張之重大瑕疵存在，故原告於110年2月22日發函向被告古秀霞等4人表示依民法第359條規定解除系爭契約（本院卷第133至135頁），並不合法。㈡原告依民法第259條第2款規定請求被告古秀霞等4人返還價金有無理由？ 1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。原告解約既不合法，則原告請求被告古秀霞等4人返還原告已付價金100萬元，即屬無據。 2.又依系爭契約第3條第2款約定：「第二期：土地增值稅單核下三日內，甲方（原告）應支付新臺幣壹佰參拾萬元整」（本院卷第10頁）。第11條第2款約定：「若經乙方（賣方）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方（原告）仍不履行者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償。」（本院卷第12頁）。嗣土地增值稅單已於110年2月17日核發（本院卷第231頁），被告古秀霞等4人於110年3月22日發函催告原告於函達3日內給付第2期款等語（本院卷第137至139頁），然原告仍未付款，故被告古秀霞等4人於110年5月13日發函（本院卷第149至151頁）向原告解除系爭契約並依系爭契約第11條第2款規定沒收原告已付價金100萬元，附此敘明。㈢被告一亨企業社對原告之居間報酬債權是否存在？ 1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條、第571條分別定有明文。 2.次按，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第1項、第2項分別定有明文。 3.原告主張被告一亨企業社未告知原告「系爭房屋座落之鄰地皆為私有地」之瑕疵，造成原告在不知情下簽約，違反民法第567條及不動產經紀業管理條例第24條之2之調查、說明義務，依民法第571條及不動產經紀業管理條例第26 條之規定，不得向原告請求居間報酬云云。惟查，承上四之㈠之2所述，系爭房地唯一對外道路必須經過私有地乙情，依不動產說明書現況調查表已可知系爭房地所通行的是「私有道路」，且依原告提供之110年1月24日簽約時的錄音譯文，可知原告於簽約當時已知悉正明街49巷是坐落在私有土地上，仍願意簽約，難認被告一亨企業社違反居間人的調查義務。 4.小結：被告一亨企業社既已媒介原告與被告古秀霞等4人簽訂系爭契約，則被告一亨企業社對原告之居間報酬債權即已存在，且依原告所簽認之服務報酬給付同意書上記載金額為14萬元（本院卷第27頁），故原告訴請確認被告一亨企業社對原告無居間報酬債權存在，即無理由。五、綜上所述，原告爰依民法第259條第2款、第571條及不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告古秀霞等4人應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨確認被告一亨企業社對原告無不動產買賣契約書編號L0000000號房地居間報酬債權存在，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日民事第三庭法官吳佩玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日書記官龍明珠

臺灣桃園地方法院110年度訴字第484號

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