110年度重訴字第391號｜民事：不動產所有權移轉登記等｜裁判日期：112 年 11 月 20 日

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度重訴字第391號原告張素蘭訴訟代理人許啟龍律師張雅蘋律師被告謝家華訴訟代理人蕭萬龍律師李庚道律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表編號7至9所示之不動產所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。原告假執行之聲請均駁回。事實及理由一、原告主張：兩造為母女，原告從事不動產投資及仲介業，並設立��豐不動產仲介經紀有限公司、大桃園聯盟企業社（下稱大桃園企業社），多年來借用其2名女兒即被告及訴外人丙○○之名義進行下列不動產交易行為：㈠如附表編號1至6所示之不動產（以下合稱系爭571號房地），係其於民國100年間先購入如附表編號2至6所示之土地，當時因貸款、節稅等因素之考量而將部分應有部分比例借名登記在被告、丙○○名下，嗣以大桃園企業社之名義出租予訴外人思夢樂股份有限公司（下稱思夢樂公司）後，興建如附表編號1所示之建物，再將如附表編號1所示之建物借名登記在被告、丙○○名下（移轉登記予被告之時間、原因及應有部分比例如附表編號1至6「被告登記為所有人之時間、原因及應有部分比例」欄所示）。㈡如附表編號7至8所示之不動產（以下合稱系爭497號房地），係其以被告及丙○○之名義購入，並借名登記於被告及丙○○名下（移轉登記予被告之時間、原因及應有部分比例如附表編號7至8「被告登記為所有人之時間、原因及應有部分比例」欄所示）。㈢如附表編號9所示之土地（下稱系爭2699地號土地），係其於 000年0月間購入，並指定登記名義人為被告及丙○○，將該土地借名登記於其等名下（移轉登記予被告之時間、原因及應有部分比例如附表編號9「被告登記為所有人之時間、原因及應有部分比例」欄所示）。㈣如附表編號10所示之土地（下稱系爭607地號土地），係其於 000年0月間購入，並借名登記於被告名下（移轉登記予被告之時間、原因及應有部分比例如附表編號10「被告登記為所有人之時間、原因及應有部分比例」欄所示）。㈤上開如附表編號1至10之不動產（以下合稱系爭不動產）既均僅係借名登記在被告名下，如原告欲處分系爭不動產，被告自應配合辦理，然被告卻拒絕配合，影響原告甚鉅。為此，爰以本件起訴狀繕本送達為終止借名登記契約之意思表示，並依民法第179條或類推適用民法第541條第2項之規定，請求擇一判決被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告等語，並聲明：㊀被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告所有。㊁願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠其就系爭不動產有實質所有權，兩造間從未有口頭或書面成立借名登記契約之情事。㈡系爭571號房地價金之尾款，以及系爭497號房地、系爭2699地號土地、系爭607地號土地價金均係其向銀行貸款後所支付，並非原告出資購入。㈢系爭571號房地係以兩造合夥經營之大桃園企業社名義出租；系爭497號房地其亦為出租人，後續相關租賃事宜由其聯繫處理；系爭2699地號土地由兩造共同出租予第三人使用，均非由原告單獨使用收益；而系爭607地號土地，則係其為在土地上興建幼兒園而簽訂工程合約，並支付相關費用，與原告無涉等語，資為抗辯。並聲明：㊀原告之訴及假執行之聲請均駁回。㊁如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又按借名登記契約屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照）。查系爭不動產均登記在被告名下（詳細之登記時間、原因及被告之應有部分如附表編號1至10「被告登記為所有人之時間、原因及應有部分比例」欄所示，以下合稱系爭登記），有如附表編號1至10「登記內容之相關證據」欄所示之證據可證；而原告主張系爭登記均為借名登記，則為被告所否認，揆諸上開說明，自應由原告就系爭借名登記契約之利己事實，負舉證責任。㈡關於系爭571號房地： 1.本件原告主張系爭571號房地僅借名登記在被告名下，無非係以不動產買賣契約書、臺北地方法院所屬民間公證人臺北站前聯合事務所103年度北府民公仁字第30472號公證書（下稱系爭租賃公證書）、105至110年度房屋稅繳款書、104至107及109年度地價稅繳款書、土地及建物所有權狀以及證人丙○○之證述為據（見本院卷二第18頁）。 2.查上開不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀固顯示原告以其自己之名義簽立契約購買如附表編號2至6所示之土地（註：桃園市○○區○○段0000地號土地嗣分割出如附表編號2至6 所示等地號土地）後，將如附表編號2所示土地應有部分100000分之5768、編號3至6所示土地應有部分4分之1登記在被告名下（見本院卷一第81至95頁、第161至171頁）。然觀我國一般民間社會常情，父母購買房地後直接登記在子女名下之情形所在多有，或係基於資產配置、節稅考量，或係基於親情關係而為贈與，原因多端，自難僅以此即認兩造間就如附表編號2至6所示之土地存有借名登記之合意。 3.又原告提出105至110年度房屋稅繳款書、104至107及109年度地價稅繳款書（見本院卷一第139至159頁），欲證明系爭571號房地之房屋稅、地價稅均由其繳納，故其方為系爭571號房地之實質所有人云云。然兩造為母女，戶籍地原同一（見個資不公開卷），顯然曾為同財共居之家人，則原告基於照護子女之家長心態為被告支付房屋稅及地價稅等生活相關費用，實非不可想見，難認與系爭571號房地之實質所有權歸屬狀態有何必然關係，此與其他非配偶或同居共財家屬間有無成立房地借名登記關係，可由何人保管房地所有權狀、支付相關稅費予以判斷之情形實屬有別。 4.再依系爭租賃公證書所載，如附表編號2至6所示之土地係由「大桃園企業社」於103年間出租予思夢樂公司（見本院卷一第119至135頁）；然大桃園企業社於斯時尚登記有其他合夥人即被告、丙○○，此經原告確認無誤（見本院卷二第8頁），並有商業登記抄本可稽（見本院卷二第26頁），是自難以系爭租賃公證書推認原告就如附表編號2至6所示之土地具有單獨、完整之使用收益權限；況如原告確為系爭571號房地之實質所有人，而得單獨就系爭571號房地加以使用收益，則其又有何必要使用「大桃園企業社」之名義將系爭571 號房地出租？是上開系爭租賃公證書亦不足認兩造間就系爭571號房地存有借名登記契約。 5.至證人丙○○雖於本院審理時證稱：系爭571號房地登記時，原告有將其與被告加進去，讓其等一起掛名當登記名義人，當時原告是考量她自己年紀大，貸款有困難，所以登記在其等名下做財力證明，方便原告以其等之名義去辦理貸款等語（見本院卷二第186頁）；惟其亦證稱：其認為兩造間就系爭571號房地有借名登記契約關係，係因原告和其、被告都住在一起，原告一說其等就會知道，但原告和被告並沒有書面契約，也沒有很直白的約定等情（見本院卷二第220至221頁），堪認證人丙○○就兩造間存有借名登記契約一事僅為其自行推測之結果，並非有何實際見聞兩造達成借名登記合意之情事。 6.從而，原告主張兩造間就系爭571號房地存有借名登記契約，並無足夠之事證證明存在，難以採信。㈢關於系爭497號房地： 1.按當事人間若未訂立書面契約以保留證據，借名人得就客觀事實舉證，如由何人出資、何人管理使用收益等情形，以證明其與登記名義人間確有借名登記之合意存在。倘登記名義人就登記為其所有之財產，任令他人管理使用收益，而無法提出合理可信之說明，應得推定雙方間有借名登記之合意。2.查證人即系爭497號房地承租人乙○○於本院審理時證稱：其自104年開始承租系爭497號房地，當時是看到門口有貼出租的紅紙，其就打紅紙上的電話，該支電話是原告的電話，也是原告到現場帶其看系爭497號房地的狀況，其當場跟原告說要承租作早餐店使用；簽約時，原告說房子是她買的，但是名字是在被告跟被告妹妹名下，所以第1份租約是被告跟被告妹妹來簽，但是因為後來被告妹妹消失了，所以續約時換成原告、被告來簽；租金的部分，因為原告說房子是她買的，由她繳房貸跟利息，但因名字是登記被告還有被告妹妹2個人的，所以要我們將房租直接匯到原告的帳戶等語（見本院卷三第14至16頁），核與證人乙○○所簽立之104年、107 年間租賃契約內容（見本院卷一第189至199頁）相符，應屬可信。足認系爭497號房地實際上係由原告出面與承租人商議出租事宜，且原告早於本件訴訟發生前之104年間即曾向證人乙○○提及系爭497號房地實際上為其所購買，系爭497號房地出租所得之租金更直接匯入原告之帳戶，則原告就系爭497號房地顯有使用收益之情事，其主張其方為系爭497號房地之實質所有人，僅係借名登記在被告名下，實非無據。 3.被告雖辯稱：系爭497號房地係由其辦理貸款，其亦為出租人，後續相關租賃事宜由其聯繫處理云云，並提出個人戶貸款申請書、授信約定書、授信額度動用申請書、通訊軟體LINE對話紀錄擷圖為證（見本院卷二第384至400頁、卷三第127至153頁）。惟被告對於出租系爭497號房地事宜為何均由「非登記所有人」之原告出面決定、租賃契約中為何會明文約定租金匯入「非登記所有人」之原告帳戶等情，並無法提出合理可信之說明；且被告既為系爭497號房地之登記名義人，則以其名義辦理貸款，本屬自然，則其所提個人戶貸款申請書、授信約定書、授信額度動用申請書即不足以證明其為實質所有人；至通訊軟體LINE對話紀錄擷圖雖顯示被告於107年2月2日至107年8月10日、109年3月6日至000年0月00日間曾與證人乙○○聯繫出租事宜，然證人乙○○已證稱：其租用系爭497號房地如遇有問題，一開始是找原告，後面被告有來說由她妹妹處理一陣子，但後來找不到被告妹妹，我們又找回原告等語明確（見本院卷三第16頁），堪認系爭497號房地之出租管理本由原告、被告、丙○○不時輪流為之，縱被告曾於107年2月2日至107年8月10日、109年3月6日至000年0月00日間暫時管理系爭497號房地之出租事宜，亦不足認其為實質所有人，無從推翻上開關於原告方為系爭497號房地實質所有人之認定。㈣關於系爭2699地號土地： 1.查證人即系爭2699地號土地承租人甲○○於本院審理時證述：其承租系爭2699地號土地是因為其先生即訴外人郭金全想要賣衣服，當時其看到系爭2699地號土地上有出租牌子，其就打電話給原告，原告說地是她的，其等就跟原告承租；租金每月是匯款給原告，因為原告說地是她的，租金當然就匯到原告的帳戶，其等承租系爭2699地號土地期間，租金有經過調整，原告曾說要調到新臺幣（下同）4萬元，之後因為疫情期間，原告體諒其等就說降到3萬6,000元，其等有事都找原告等語明確（見本院卷三第18至19頁），核與系爭2699地號土地之租賃契約記載（見本院卷三第29至43頁）相符，應屬真實。可知系爭2699地號土地係由原告出面與承租人商議出租事宜，且原告曾向證人甲○○表示系爭2699地號土地為其所有，系爭2699地號土地出租所得之租金復全數匯入原告之帳戶，並由原告決定租金數額。則原告就系爭2699地號土地顯有使用收益之情事，其主張其為系爭2699地號土地之實質所有人，應屬有憑。 2.被告固辯稱：系爭2699地號土地係由其辦理貸款，再由其與原告共同出租云云，並以個人戶貸款申請書、授信約定書、授信額度動用申請書為據（見本院卷三第127至153頁）。惟被告既為系爭2699地號土地之登記名義人，則以其名義辦理貸款，本屬自然；況被告對於出租系爭2699地號土地事宜為何均由「非登記所有人」之原告出面商議、租賃契約中為何會明文約定租金匯入「非登記所有人」之原告帳戶、租金數額更由「非登記所有人」之原告決定等節，均無法提出合理可信之說明，自難為有利被告之認定。㈤關於系爭607地號土地： 1.原告主張系爭607地號土地僅借名登記在被告名下，無非係以土地買賣契約書、工程合約、109年度地價稅繳款書、土地所有權狀、證人丙○○、丁○○之證述為證（見本院卷二第20 頁）。 2.而觀上開土地買賣契約書之內容，買方記載為「被告」，原告記載為被告之代理人（見本院卷一第289至299頁），顯然根本非以原告之名義購買；又原告所提之上開工程合約更係以「被告」為業主，委由承包商即訴外人金鼎營造有限公司（下稱金鼎營造公司）進行系爭607地號土地之新建工程（見本院卷二第342至356頁），均無從為有利原告之認定。 3.原告復聲請傳喚證人丁○○欲證明系爭607地號土地實際上係由原告使用收益。然證人丁○○於本院審理時證稱：其為金鼎營造公司之股東，亦為金鼎營造公司董事長之父，其認識原告後，原告開始到公司見面討論系爭607地號土地新建工程之細節，工程大方向是原告決定，因為原告說她有作過幼稚園的經驗，但被告也有跟著一起討論，當時原告有告知說被告是她的女兒，這個案子之後要由她的2個女兒來管理等語明確（見本院卷三第10至11頁）。可見被告並非全未參與系爭607地號土地之工程討論，且原告僅因具有相關經驗方主導工程進行之方向，尚難以此即認原告就系爭607地號土地係基於所有人之地位為使用收益。 4.至原告另提出之109年度地價稅繳款書、土地所有權狀，然兩造為母女，關係密切，非得自何人保管房地所有權狀、支付相關稅費等情判斷借名登記契約是否存在，業如前述（見本判決第三㈡3段）；又證人丙○○就兩造間存有借名登記契約一事僅為臆測，並非有何實際見聞兩造達成借名登記合意之情事，此亦經說明如前（見本判決第三㈡5段），均無從認定原告此部分主張可信。 5.是以，原告主張兩造間就系爭607地號土地存有借名登記契約，並未提出足夠事證，尚難遽採。㈥因此，依原告所提之事證，僅得認兩造間就系爭497號房地、系爭2699地號土地存有系爭借名登記契約關係。又借名登記契約類推適用民法委任之相關規定，故原告自得隨時終止委任，而其業以起訴狀繕本之送達，作為終止其與被告間借名登記契約之意思表示（見本院卷一第19頁），故原告依民法第541條第2項之規定，請求被告將系爭497號房地、系爭2699地號土地移轉登記予其，即屬有據。四、綜上所述，原告依民法第541條第2項之規定請求被告移轉系爭497號房地、系爭2699地號土地，為有理由，應予准許；又原告在單一聲明下，為同一之目的，依民法第541條第2項或同法第179條之規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併，而本院就此部分聲明，既已依民法第541條第2項之規定准許原告請求，即無庸審酌同法第179條之規定是否有理由，應予敘明。至原告另請求被告移轉系爭571號房地、系爭607地號土地，則因根本無從認定借名登記契約關係存在而無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，因本判決所命被告辦理所有權移轉登記，性質上係屬命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自判決確定時，被告已為意思表示，核其性質不適於假執行，難以准許；而原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請亦失所附麗，均應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　20　　日民事第四庭　法　官　傅思綺正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　20　　日書記官王家蒨附表：編號門牌號碼土地地號及建物建號被告登記為所有人之時間、原因及應有部分比例登記內容之相關證據 1 桃園市○○區○○路000號桃園市○○區○○段000000○號建物被告於104年1月12日以贈與為原因登記為所有人（應有部分2分之1）土地登記謄本（見本院卷二第32頁） 2 桃園市○○區○○段0000地號土地被告於101年9月14日以買賣為原因登記為所有人（應有部分100000分之5768）土地登記謄本（見本院卷二第36頁） 3 桃園市○○區○○段000000地號土地被告於101年9月12日以買賣為原因登記為所有人（應有部分4分之1）土地登記謄本（見本院卷二第54頁） 4 桃園市○○區○○段000000地號土地被告於101年9月12日以買賣為原因登記為所有人（應有部分4分之1）土地登記謄本（見本院卷二第60頁） 5 桃園市○○區○○段0000000地號土地被告於101年9月12日以買賣為原因登記為所有人（應有部分4分之1）土地登記謄本（見本院卷二第66頁） 6 桃園市○○區○○段0000000地號土地被告於101年9月12日以買賣為原因登記為所有人（應有部分4分之1）土地登記謄本（見本院卷二第72頁） 7 桃園市○○區○○路000號桃園市○○區○○段0000○號建物被告於103年8月8日以買賣為原因登記為所有人（應有部分2分之1）土地登記謄本（見本院卷二第78頁） 8 桃園市○○區○○段0000地號土地被告於103年8月8日以買賣為原因登記為所有人（應有部分2分之1）土地登記謄本（見本院卷二第82頁） 9 無桃園市○○區○○段0000地號土地被告於102年5月20日以買賣為原因登記為所有人（應有部分2分之1）土地登記謄本（見本院卷二第86頁） 10 無桃園市○○區○○段000地號土地被告於108年7月22日以買賣為原因登記為所有人（應有部分1分之1）土地登記謄本（見本院卷二第92頁）

臺灣桃園地方法院110年度重訴字第391號

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