111年度執事聲更一字第1號｜民事：聲明異議｜裁判日期：111 年 02 月 22 日

臺灣桃園地方法院民事裁定 111年度執事聲更一字第1號異議人即拍定人富旺都市更新服務有限公司法定代理人李台興異議人即拍定人黃致遠相對人謝宏明上列當事人間因清償債務強制執行事件，異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國110年6月24日所為109年度司執字第88722號民事裁定聲明異議，前經本院於110年11月11日以110年度執事聲字第74號裁定駁回，異議人不服提起抗告，復經臺灣高等法院於111年1月13日以110年度抗字第31號裁定廢棄原裁定，本院更為裁定如下：主文原裁定廢棄。本院民國一一０年六月五日桃院祥宇一０九年度司執字第八八七二二號執行命令應予撤銷。理由一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國110年6月24日所為109年度司執字第88722號民事裁定（下稱原裁定），異議人於同年7月7日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定相符，先予敘明。二、異議意旨略以：原裁定認為土地所有權人即相對人就其上之系爭建物有優先承買權，然相對人所提出其與債務人間之租約真實性，有諸多疑慮，且租約已約定土地非供耕作或供建築之用，並無民法第426條之2、土地法第104條之適用；又債務人違反區域計畫法、土地法、農業發展條例在農業用地搭建鐵皮屋，相對人未阻止，還違法收租，故相對人就系爭建物應無優先承買權。是本院110年6月5日通知准由相對人優先承買系爭建物之執行命令，實有違誤，為此聲明異議，請求廢棄原裁定，及請求將前開110年6月5日之執行命令撤銷等語。三、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又上開規定中所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言（最高法院49年台上字第1546號、67年台上字第3887號判決先例、101年度台上字第567號判決意旨參照）。再按執行法院就實體上爭執並無審認之權，故當事人主張之優先承買權是否存在，若無法從外觀形式上加以認定，該爭議即屬實體上之問題，就此爭執，即應由當事人另提起訴訟，以資解決，要非聲明異議所得置喙解決（最高法院104年度台抗字第267號、103年度台抗字653號裁定意旨參照）。四、經查：（一）本件債權人聲請強制執行債務人李鄰所有之門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號1樓之建物(下稱系爭建物)，並於110 年5月12日由異議人共同拍定，而因系爭建物係坐落於相對人所有之桃園市○○區○○段00000地號土地(下稱系爭土地 )，且依土地謄本之記載，系爭土地上存有三七五租約，故本院民事執行處乃於異議人拍定系爭建物後，通知相對人：如其符合得以拍定同一價格優先承買之資格而聲明優先承買，請檢附其為優先承買權人之最新不動產登記簿謄本、土地租賃契約或其他優先承買權之證明文件，相對人收受前開通知後，即於110年5月19日具狀表示願依拍定價格優先承買系爭建物等情，有本件強制執行投標書、當日之不動產拍賣筆錄、土地登記第一類謄本、本院民事執行處通知函及相對人之聲請狀在卷可參，此部分之事實，已堪認定。（二）相對人雖主張其為系爭土地之所有權人，依法得就系爭建物行使優先承買權等語，並提出其與李鄰之土地租賃契約書為證。然觀諸前開土地租賃契約書第1條土地所在地及使用範圍約定：「土地坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○段○○○ ○○地號內(自同段一七二之七地號向右延伸四十九公尺至六十三公尺處，以面寬十三公尺及縱深六十六公尺計算面積約二百六十坪)，如後附圖著黃色部分之土地」，可知李鄰應僅向相對人承租系爭土地之一部，而非全部；再者，土地法第104條第1項中段所稱房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，應係指基地所有權人與房屋所有權人間存有租地建屋之法律關係者而言，惟依前開土地租賃契約書第5條使用租賃之土地之限制第1款約定：「本租賃土地約定非供耕作或建築使用」，可知相對人當初出租系爭土地予李鄰之目的即非供李鄰建築房屋之用，是本件從外觀形式上審查，尚不足以認定相對人與李鄰雙方就約定租賃之土地範圍存有租地建屋之法律關係。從而，本件自難認相對人主張其就系爭建物具有優先購買權之主張為可取。（三）綜上所述，因本件自形式審查，應不足以認定相對人對系爭建物有優先承買權。本院民事執行處依相對人之聲請，准其優先承買，並以原裁定駁回異議人之異議，均有未合。異議意旨指摘原裁定不當，自屬有據，為有理由，爰應由本院將原裁定廢棄，並將本院110年6月5日桃院祥宇109年度司執字第88722號執行命令予以撤銷。至相對人倘仍主張實際上其對系爭建物有優先承購權，因此係屬實體問題，執行法院無從對之為審酌認定，應由其提起訴訟解決，尚非強制執行聲明異議程序所得解決，併此敘明。五、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　22　　日民事第三庭法　官　張益銘以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　22　　日書記官　謝菁菁

臺灣桃園地方法院111年度執事聲更一字第1號

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