111年度訴字第1507號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 06 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第1507號原告財團法人桃園縣私立啟新社福會特別代理人許朝財律師被告段紹卿（即段培俊之承受訴訟人）陳龍云（即段培俊之承受訴訟人）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將桃園市○鎮區○○段000○號（門牌號碼：桃園市○鎮區○○路 ○○○巷○弄○號四樓）建物騰空遷讓返還予原告。被告應連帶給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一一一年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年二月六日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣貳佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；當事人死亡者，應由繼承人全體承受訴訟；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第170條、第175條定有明文。本件原列為被告之段培俊於訴訟繫屬後之民國111年12月28日死亡，其法定繼承人為段紹卿、陳龍云，有除戶謄本、繼承系統表及繼承人之戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第37-45頁），經原告於112年2月13日具狀聲明由被告段紹卿、陳龍云承受訴訟（見本院卷第35頁），核與前揭規定相符，應予准許。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時原列吉成工業社即段培俊、段紹卿為被告，並聲明：「㈠被告應將桃園市○鎮區○○路000巷0弄0號4樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告吉成工業社即段培俊應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止，按日給付原告500 元。」【見本院111年度壢簡字第665號卷（下稱壢簡卷）第4頁）】。嗣因段培俊於本院審理期間死亡，由其全體繼承人即被告段紹卿、陳龍云承受訴訟，原告並於112年4月13日當庭將訴之聲明更正為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止，按日給付原告500元。」（見本院卷第73頁），經核原告上開所為僅係因段培俊於訴訟進行中死亡，而更正請求其繼承人即被告段紹卿、陳龍云履行義務，非為訴之變更或追加，併予敘明。三、被告段紹卿、陳龍云均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告為桃園市○鎮區○○段000○號建物（桃園市○鎮區○○路000巷0弄0號4樓，下稱系爭房屋）之所有權人，訴外人吉成工業社即段培俊於107年5月20日邀同被告段紹卿為連帶保證人，與原告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予吉成工業社即段培俊，約定租賃期限自107年5月20日起至109年5月19日止，每月租金5,000元，押租金為15,000元；另於系爭租約第3條第1項第3款約定積欠租金及管理費達二個月以上時，原告得申請斷水斷電宣告終止租約收回租賃標的物；第9條第2項約定，租期屆滿或因違約而為原告終止租約時，應即將租賃標的物交還原告，原告並得請求自租期屆滿或租約終止翌日起至交還之日止，按日計租金3倍計算之違約金即每日500元（計算式：5,000 元÷30日×3倍＝500元）。詎系爭租約租期屆滿後，吉成工業社即段培俊仍繼續使用並按月繳納租金予原告，雙方就系爭房屋已成立不定期租賃關係。惟吉成工業社即段培俊自110 年8月起即未再依約繳納租金，迄今已積欠自110年8月起至111年3月31日止，共8個月租金，總計40,000元（計算式：5,000元×8月＝40,000元）未給付，經原告之工作人員屢至系爭房屋催告段培俊給付積欠租金，均不獲置理，吉成工業社即段培俊積欠租金已逾二月以上，原告再以本件起訴狀繕本之送達為催告及終止系爭租約之意思表示。系爭租約於終止後，吉成工業社即段培俊、被告卻仍繼續使用系爭房屋，即屬無權占有，自應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應依系爭租約之約定，給付積欠8個月之租金40,000元，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按日計付500元之違約金；被告段紹卿既為系爭租約之連帶保證人，自應與吉成工業社即段培俊連帶負給付之責。又段培俊於本件訴訟繫屬中之111年12月28日死亡，繼承人即被告段紹卿、陳龍云並未拋棄繼承，自應由被告段紹卿、陳龍云繼受吉成工業社即段培俊就系爭租約之權利義務，為此，爰依民法第455條第1項、第767條第1項前段規定、系爭租約第2條、第3條、第9條第2項之約定及繼承之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止，按日給付原告500元。二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之桃園市政府地方稅務局110年房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、建物所有權人同意書、切結書、段培俊之除戶謄本、繼承系統表、被告戶籍謄本、系爭房屋建物登記謄本等件為證（見壢簡卷第7-15頁、本院卷第17頁、第37-45頁）；並經本院依職權查詢確認段培俊之繼承人並未聲明拋棄繼承，此亦有本院查詢表1紙（見本院卷第67頁）附卷可佐，堪認原告主張系爭房屋為其所有，因段培俊於本件訴訟進行中死亡，其依系爭租約所負擔之權利義務應由繼承人即被告段紹卿、陳龍云共同繼承等情，要屬有據。四、本院之判斷：（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分： 1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第451 條、第450條第2項及第3項前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段規定甚明。 2、經查，系爭租約所約定之之租期雖於109年5月19日屆滿（見壢簡卷第8頁），然系爭租約租期屆滿後，吉成工業社即段培俊仍繼續使用並按期繳納租金予原告，原告亦予收受且未為反對之意思，則依前開規定及說明，應視為原告與吉成工業社即段培俊以不定期限繼續系爭租約，而成立不定期限租賃關係。然吉成工業社即段培俊自110年8月起即未再依約繳納租金，迄至本件訴訟起訴日即111年3月31日止，已積欠8個月租金合計40,000元，經以押租金15,000元扣抵後，仍餘5個月之租金即25,000元之未給付，是以，吉成工業社即段培俊既未依約按期給付租金，且已積欠原告超過2個月以上之租金，原告自得定相當期限，催告吉成工業社即段培俊支付租金，倘期限內不為給付，即終止系爭租約。原告雖主張其有派遣工作人員至系爭房屋催告段培俊給付積欠之租金，已為先期通知云云，惟未提出任何證據以實其說，尚難逕憑此即認定原告已為催告。又依原告本件起訴狀所載內容，已對被告為催告繳納欠繳租金之表示，並稱以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，顯見原告實有以本件起訴狀繕本之送達為催告及終止系爭租約之意。再衡諸系爭租約之租金乃以一個月定其支付期限，依前開規定，原告之催告自亦應定一個月以上之期限，且系爭租約係約定以每月5日為一週期，而本件起訴狀繕本係於111年12月12日寄存送達吉成工業社即段培俊、被告段紹卿，此有送達證書2紙（見本院卷第9-11頁）可佐，依法於111年12月22日生送達效力，準此，即應以上開意思表示送達逾一個月後之該月5日，即112年2月5日為終止日，是系爭租約應已於112年2月5日合法終止，堪予認定。系爭租約既已終止，承租人即負有返還系爭房屋之義務，被告既為段培俊之繼承人，自應繼受段培俊依系爭租約所負返還系爭房屋之契約義務，則原告依前揭規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。（二）原告請求被告連帶給付積欠租金40,000元部分： 1、民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。 2、查系爭租約屆期後，吉成工業社即段培俊仍繼續使用系爭房屋並按期繳納租金予原告，原告亦予收受且未為反對之意思表示，然雙方並未簽立新租約，則兩造間之租賃關係即應適用原有之系爭租約內容，除關於租賃期限約定外，於成立不定期租賃契約關係中均生拘束契約當事人之效力。又吉成工業社即段培俊自110年8月起迄至本件起訴日即111年3月31日止共積欠8個月之租金共40,000元（計算式：5,000元×8個月＝40,000元），扣除押租金15,000元，尚積欠25,000元（計算式：40,000元－15,000元＝25,000元）租金未給付一節，業經本院認定如前，系爭租約雖經原告於112年2月5日合法終止，然被告對於系爭租約存續期間所積欠之租金，自仍負有給付義務，準此，原告依系爭租約之約定，請求被告連帶給付積欠之租金25,000元，應屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。（三）原告請求被告至返還系爭房屋之日止按日給付500元違約金部分： 1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。 2、查系爭租約第9條第2項約定：「乙方（即吉成工業社即段培俊）於租期屆滿或因違約而為甲方（即原告）終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方除應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金三倍之違約金予甲方」（見壢簡卷第10頁），又系爭租約因被告積欠租金達2個月以上，經原告催告後於112年2 月5日合法終止，被告於繼受段培俊於系爭租約之權利義務關係後，自應於112年2月6日遷讓返還系爭房屋予原告，然系爭房屋迄今仍為被告段紹卿持續占用，原告自得本於系爭租約第9條第2項約定請求被告給付違約金，首堪認定。 3、系爭租約第9條第2項所約定之違約金，兩造既未另定其性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定。另原告主張依系爭租約第9條第2項約定，被告應自系爭租約終止之翌日起至交還系爭房屋日止，每日應按租金3倍計算之違約金即500元（計算式：每月租金5,000元÷每月30日×3＝500元，元以下四捨五入）給付原告，雖約定原告得按日請求被告給付按每日租金額3倍計算之違約金，惟本院審酌原告因被告未依約返還系爭房屋所受損害，應為其每月可得之租金收益5,000元，及原告因被告違約而生之催告返還系爭房屋、協商處理，及後續執行等成本損失，復酌以被告於110年8月1日起至111年3月31日占用系爭房屋期間，既已應按月返還5,000元之不當得利予原告，則原告就系爭租約終止後，請求被告按日給付相當於租金之3倍計算之違約金500元，換算每月違約金高達15,000元，尚屬過高，應予酌減。本院綜合考量被告於系爭房屋終止後繼續占用所獲得之利益，及原告因此所受相當於租金之損害，併考量整體經濟物價之變動，認原告所得請求被告給付之違約金應以每日200元即每月6,000元為適當。是原告請求被告自系爭租約終止翌日即112年2月6日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告200元之違約金，為有理由；逾此範圍之主張，則屬無據，不應准許。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依送達，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之；法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告連帶給付積欠租金之部分，係以支付金錢為標的，且屬無確定期限之給付，而本件民事起訴狀繕本係於111年12月22日寄存送達，此有本院送達證書附卷可憑（見本院卷第9-11頁），於111年12月22日生送達效力，則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年12月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。六、綜上所述，原告依民法第455條第1項、第767條第1項前段及系爭租約第2條、第3條、第9條第2項之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；被告應連帶給付原告25,000元，及自111年12月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自系爭租約合法終止翌日即112年2月6日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告200元之違約金，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　30　　日民事第二庭法　官　陳俐文正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　30　　日書記官藍予伶

臺灣桃園地方法院111年度訴字第1507號

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