111年度訴字第289號｜民事：確認優先承買權存在等｜裁判日期：111 年 04 月 13 日

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第289號原告朱宏升朱宏元朱韻婷被告劉韶凡劉冠瑜共同訴訟代理人吳俊昇律師複代理人吳孟哲律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，於民國111年3月16日言詞辯論終結，本院判決如下：主文確認原告對被告所有坐落桃園市○○區○○段00000○00000地號土地之所有權應有部分分別為二十四分之十八、三十六分之三十有優先承買權利存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院民國52年度台上字第1240號判例意旨參照）。經查，被告於民國111年1月24日以中壢環北郵局第64號存證信函通知原告，被告等將被告等所有桃園市○○區○○段00000○00000○ 00000地號土地（下稱被告所有系爭土地）共計以新臺幣（下同）3億1216萬元出售，存證信函係依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地，並依同法第二項、第三項、第四項規定通知他共有人，惟台端倘依同法第四項規定，依「同一條件」承買前揭全部標的土地時，請於文到後十五日內，以書面向劉紹凡作意思表示，並於意思表示後五個日曆天內，備妥足額簽約金，完成買賣契約簽訂程序。原告於同年2月7日寄發中壢環北郵局第81號存證信函予被告表示就被告所有185-1、186-1（下稱系爭共有土地）行使優先承買權。依前開說明，原告既主張對被告所有185-1、186-1系爭共有土地行使優先承買權，被告則抗辯原告並非以同一條件購買，當初被告等系出售系爭土地共三筆，原告僅願意購買系爭共有土地二筆，兩造間之買賣契約不成立。則兩造間就原告就被告所有185-1、186-1系爭共有土地優先購買權是否存在顯有爭執，該優先承買權存否即不明確，並造成原告法律上地位之不安定。且此不安定之法律上地位，得以確認判決予以除去。準此，原告自有提起本件確認優先承買權存在訴訟之法律上利益。貳、實體方面：一、原告起訴主張：坐落桃園市○○區○○段00000○00000地號土地為兩造分別共有；應有部分就185-1原告分別為24分之2、被告為24分之9；就186-1原告分別為36分之15，被告為36分之2。被告於111年1月24日以中壢環北郵局第64號存證信函通知，被告等將被告所有系爭土地共計以3億1216萬元出售，存證信函係依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地，並依同法第二項、第三項、第四項規定通知他共有人，惟台端倘依同法第四項規定，依「同一條件」承買前揭全部標的土地時，請於文到後十五日內，以書面向劉紹凡作意思表示，並於意思表示後五個日曆天內，備妥足額簽約金，完成買賣契約簽訂程序。原告於同年2月7日寄發中壢環北郵局第81號存證信函予被告表示就被告所有185-1、186-1系爭共有土地行使優先承買權。然原告確已行使優先承買權，自得請求確認就被告所有系爭共有土地有優先承買權，並請求被告應訂立買賣契約並移轉登記被告所有系爭土地。為此，爰依土地法第34條之1第4項規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）確認原告對被告所有系爭共有土地有優先承買權利存在。（二）被告應按與第三人就桃園市○○區○○段00000○00000地號土地所訂買賣契約之同一條件與原告簽訂書面買賣契約，並於原告共同給付被告劉紹凡559,072.5元、被告劉冠瑜559,072.5元同時，將上開土185-1地號土地應有部分各為24分之9、186-1地號土地應有部分各為36分之15移轉登記於原告。二、被告則以：被告於111年1 月20日與訴外人嘉鼎開發股份有限公司（下稱嘉鼎公司）簽訂買賣契約，買賣標的為被告所有系爭土地，總價款3億1216萬元（下稱系爭買賣契約）。當初被告是共出售三筆土地，而原告僅願意購買其中二筆，由於三筆土地係相連，如果所有權人不一無法共同開發，土地價值降低，因為原告僅願意購買系爭買賣契約中之二筆土地，因其優先承買權之意思表示不合法，等同未行使，故其優先承買權於111年2月10日即已消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，兩造為系爭共有土地185-1、186-1之共有人，應有部分原告就185-1各36分之2、被告各36分之15；就186-1原告各24分之2、被告各24分之9；就185-5地號土地為被告各2分之1單獨所有。被告於111年1月20日與訴外人嘉鼎公司簽訂系爭買賣契約，買賣標的為被告所有系爭土地及原告就共有土地之持分等不動產，約定價金3億1216萬元。被告於111年1月24日以中壢環北郵局第000064號存證信函通知原告，被告將所有系爭土地以3億1216萬元出售限原告於收信後15日內提出等額買賣價金行使優先承買權，逾期視為放棄。原告於同年2月7日寄發中壢環北郵局第000081號存證信函予被告表示院依同一條件優先承買被告系爭共有土地，因其非185-5地號之共有人，無權利無意願購買185-5地號土地等情，為兩造所不爭執，且有上開系爭土地登記謄本、存證信函、買賣契約書在卷可稽，堪信為真實。四、原告主張其依土地法第34條之1 第4 項規定，就被告所有共有土地有優先承買權存在，並得請求訂立買賣契約、移轉登記等情，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：（一）原告就被告所有系爭土地有無優先承買權存在？原告有無以「同一條件」優先承買？（二）原告請求被告應與原告訂立被告所有系爭共有土地買賣契約、移轉登記有無理由？茲論述如下。（一）原告有無優先承買權部分：１、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1 第4 項定有明文。土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1 第4 項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照）。２、查被告與第三人嘉鼎公司確於111年1月20日就被告所有系爭土地等不動產訂定系爭買賣契約，被告於111年1月24日寄證信函通知原告，被告將被告所有系爭土地，以總價3 億1216萬元出售。原告隨即於111年2月7日寄發存證信函予被告，並發生行使優先承購權意思表示送達之效力，業如前述。而原告於上開存證信函中表明，就被告所有共有土地主張優先承買權等語（見本院卷第19頁），足認原告已明確表明同意依被告上開存證信函通知之買賣標的即被告共有土地及價金之同一條件，依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權。依上開說明自可認原告業已合法行使優先承買權，就被告所有共有土地之買賣契約即當然於出賣之共有人即被告與優先承購之共有人即原告間成立，是原告請求確認就被告所有系爭土地有優先承買權存在自有理由。３、被告雖抗辯系爭買賣契約之標的，除被告所有系爭共有土地外，尚包括上開185-5地號土地等不動產，原告未以同一條件行使優先承買權云云，然按土地法第34條之1 第4項僅規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未明定數筆共有土地之共有人不完全相同時，各等土地之部分共有人出賣其應有部分時，主張優先承購之共有人應數筆一併優先承購（最高法院97年度台上字第1307號民事判決）。經查，原告既非上開185-5地號土地之共有人，依上開說明，自無從一併主張優先承買。依照被告所提出之系爭買賣契約書，三筆土地之價格分別計算，且被告亦未提出任何證據足以證明三筆土地不能分別出售，有何不利之處。被告自未因原告行使優先承買權後受有系爭買賣契約標的全部無法履行或被告所有系爭土地以外之買賣標的價值減損之損害，原告自得以被告出售第三人嘉鼎公司價金723,021元就被告所有系爭共有土地行使優先承買權。依上開說明，要不得以原告行使優先承買權未表示購買系爭買賣契約全部標的，即逕認原告未以「同一條件」合法行使優先承買權，被告上開抗辯自不可採。４、從而，被告上開抗辯均無可採，原告就被告所有系爭共有土地有優先承買權存在，應足採信。（二）請求訂立買賣契約、所有權移轉登記部分：１、經查，原告固主張依土地法第34條之1 第4 項規定而得為上開訴之聲明第2 項即請求被告應就被告所有系爭共有土地與原告訂立買賣契約、移轉登記云云（見本院卷第3 頁），惟依前開所述，原告行使優先承買權後，原告與被告間就被告所有系爭共有土地即成立買賣契約，原告與被告自毋須另外再就被告所有系爭共有土地訂立買賣契約之必要。是原告請求被告就被告所有系爭共有土地應與原告訂立買賣契約自無理由。２、又土地應有部分出賣人通知優先承買權人是否優先承買，經優先承買權人表明優先承買。此際即應認優先承買權人與出賣人間就買賣標的物及價金已意思表示合致已見前述，則嗣後基此債權契約，行使優先承買權人始得請求出賣人為移轉所有權登記物權行為。因此，自不得逕依優先承買權請求出賣人為所有權移轉登記及於原告交付買賣價金被告應辦理土地所有權移轉登記。而查，原告本件訴訟之請求權基礎為優先承買權（見本院卷第153頁），而非兩造間之被告所有系爭土地買賣契約。依上開所述，原告行使優先承買權僅係使買賣契約成立，原告需依買賣契約始能請求被告所有系爭共有土地所有權移轉登記，原告自不得依優先承買權請求被告訂定買賣契約並於原告交付買賣價金時辦理土地所有權移轉登記。是原告主張依優先承買權規定，被告應按與第三人就桃園市○○區○○段00000○0000 0地號土地所定買賣契約同一條件與原告簽定買賣契約；並於原告等共同交付被告劉紹凡559,072.5元、劉冠瑜559,072.5元同時，將上開185-1地號土地應有部分各24分之9；186-1地號土地各36分之15移轉登記予原告亦無理由甚明。五、綜上所述，原告依據土地法第34條之1 第4 項優先承買權規定，請求確認原告對被告所有系爭共有土地有優先承買權利存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　13　　日民事第三庭法　官　張益銘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　13　　日書記官　謝菁菁

臺灣桃園地方法院111年度訴字第289號

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