111年度重訴字第135號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：111 年 08 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度重訴字第135號原告楊景木訴訟代理人李宏文律師被告李秀蓁訴訟代理人葉民文律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國111年8月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國111年1月3日透過訴外人中信房屋龍岡公園加盟店（翊鑫廣告社）居間介紹，以總價新臺幣（下同）2,680萬元向被告購買桃園市○○區○○段○○○○0000○0000○0 000○0000地號土地（下合稱系爭土地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告分別於111年1月5日、111年1月8日給付買賣價金共計1,600萬元。詎原告事後發現系爭土地約有130坪左右位於河川用地，占用系爭土地總面積604坪之20%，導致原告可興建農舍及耕作之面積大幅減少，系爭土地顯有物之瑕疵。被告及仲介故意不告知上開瑕疵，亦未於標的物現況說明書將此影響買賣意願及價值之重要事項詳實記載，故原告於111年2月22日以存證信函通知被告解除系爭契約，爰依民法第354條第1項前段、第359條第1項前段、第259條第2款規定，請求被告返還買賣價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地有部分位於河川內，此事實於兩造簽約前，中信房屋龍岡公園加盟店之店長乙有以通訊軟體LINE傳送土地坐落河川之位置照片予原告觀看，且於簽約當日亦經被告簽約代理人甲告知，原告更以此事實議價將被告委託售價3,128萬元壓低到2,680萬元，顯然系爭土地有無位於河川內不會影響成交與否，反而原告藉此壓低價格。原告明知系爭土地有部分位於河川內仍願意購買，故原告主張解除系爭契約並不合法等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查：㈠原告於111年1月3日向被告購買系爭土地，並簽訂系爭契約。㈡原告已給付買賣價金共計1,600萬元。㈢系爭土地有部分位於河川內等情，有系爭契約、地籍圖資網路便民服務網頁等件在卷可稽（本院卷第9至39、49至55頁），且為兩造所不爭執（本院卷第84、106頁），堪信為真實。四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354條第1項、第355條分別定有明文。㈡原告主張被告故意不告知系爭土地有20%位於河川用地之瑕疵云云。惟查： 1.證人即中信房屋龍岡公園加盟店店長乙於本院審理中具結證稱略以：我有將相關圖片及位置圖傳給原告，就是被證1的內容（即110年12月24日原告與乙間LINE對話記錄，本院卷第87至91頁）。電話中有告知原告土地有位於河川內。我只告訴原告位置，因面積無法測量。我沒有解釋被證1第3頁共16張小圖的圖例及顏色代表的意義，但因原告說他不是第一次買徵收土地。簽約當時我們有與原告再次確認土地有坐落在河川內，但沒有告知面積多少，因面積無法測量，只能由圖面上表示。圖面上看不出來多少面積。標的物現況說明書沒有「河川有占用土地」的格式，雙方如果有補充應該要寫上去。簽約當時有再告知一次，在場人有（太平洋房屋青埔國中加盟店）店長丙、代書丁、賣方代理人甲、原告及我，我簽約到一半就先離開等語（本院卷第149至154頁）。 2.證人即被告簽約代理人即被告兒子甲於本院審理中具結證稱略以：簽約當下，大家都用印完畢，代書在裝訂買賣契約時，我跟原告說土地有掉入河川的情形，原告回覆說沒關係我是買來投資用的。我說你要確定，原告說確定。原告確定要買，代書才將買賣契約給我們買賣雙方。系爭土地是被告與親友間交換土地才取得的，實價登錄上有備註是親屬間買賣，土地交換時是以地籍圖網站資料預估河川大略占20%。20%是我粗略抓的，我不知道實際面積為多少，我明確告訴原告土地有落入河川裡，你是否知悉？原告回覆說他知道。原告事後有打電話到地政士事務所，原告一直問落入多少面積，我說我從地籍圖網站上看大約是20%等語（本院卷第154至157頁）。 3.證人即太平洋房屋青埔國中加盟店店長丙於本院審理中具結證稱略以：我有聽聞甲在簽約途中告訴原告這塊土地有部分掉入河川內，是用印完畢前或後我沒有注意到細節。掉入河川的位置我有告知買方，在簽約前談斡旋時我有告訴原告，我有準備圖說給原告。圖說就像是被證4（同被證1即110年12月24日原告與乙間LINE對話記錄，圖示放大如本院卷第165至174頁）的紅色框起來藍色及紅色的圖（本院卷第166頁），因這些是我上網抓下來的。我告知原告有部分土地掉入河川，所以請地主降價，且我折讓我的服務費讓買方成交。我拿圖給原告看，依空照圖來看有部分土地掉入河川內。我跟原告說掉入河川的範圍大約在那裡，還有以筆在圖上畫出來範圍在那裡，在還沒簽約時我就跟原告說。四筆土地我都有比出來，上面有地號。被證4裡的紅色框起來藍色及紅色的圖，我當時有比給原告看，而且這幾張圖有附在我們公司的產權說明裡面。我不知道河川占用土地面積多少，所以無法告訴買方占用的面積，我有在簽約時告訴原告這要鑑界才會知道面積多少。原告有說有部分土地掉入河川請地主降價，因原告這樣說，我們才以此理由請地主降價，就是簽約當天見面談的時候請地主降價等語（本院卷第157至160頁）。 4.依上開簽約時在場之證人乙、甲、丙均證稱渠3人於簽約前、簽約時均有告知原告系爭土地有部分位在河川內，且乙、丙並有提供系爭土地有部分位在河川內之圖示予原告觀看等情明確，則原告至遲於簽約時已明知系爭土地有部分位在河川內，被告亦無故意不告知系爭土地有部分位在河川內之情形，依民法第355條第1項規定，被告自不負瑕疵擔保責任。 5.原告雖主張依證人乙所傳送之圖示，藍色為河川固然沒錯，但既無標示註明，非專業人士豈知土地落於河道，更別說面積了，且紅色與藍色並未重疊，對照第一小圖為咖啡色全無河川經過，對不瞭解當地水文的專業人士而言自然解讀為土地沒有落入水面云云。然查，證人乙、甲、丙均已告知原告系爭土地有部分位在河川內，證人已具結擔保其證詞真正，應屬可採。且依證人乙於110年12月24日傳送予原告之圖示，其中紅色框起部分（本院卷第166頁），即是在「地籍圖資網路便民服務網頁」列印之彩色版「通用版電子地圖」（放大黑白版如本院卷第49至55頁），以紅色標示系爭土地位置、範圍且有地號，藍色表示河川位置、範圍，且河川上有加註「黃墘溪分線」，紅色與藍色有重疊部分，簡單、清楚、明確，任何有普通智識能力之人均可知悉，更何況原告教育程度為碩士畢業，有戶役政資訊網站查詢資料在卷可稽（個資卷），應該不會連紅色與藍色有重疊部分代表系爭土地有部分位在河川內都看不出來。再者，證人乙證稱原告說不是第一次買徵收土地等語（本院卷第152頁），則原告有購買土地的經驗，應比一般人更有能力看懂上開圖示。 6.原告雖主張被告未告知河川占據系爭土地比例達20%，顯然影響原告利用云云，然河川占據系爭土地之面積雖未經測量，然可依前開「通用版電子地圖」概估（本院卷第49至55、166頁），事先考量是否符合原告之需求。原告既未將其預計將來興建農舍及耕作，或河川不得占據系爭土地面積達若干比例之購買動機提升為系爭契約之重要事項，自難認河川占據系爭土地之比例達若干即屬物之瑕疵（故原告聲請本院囑託地政事務所測量河川占用系爭土地面積及110年間有無人聲請鑑界，本院認無調查必要），更何況，證人均證稱原告以系爭土地有部分位在河川內為由要求減價，顯然系爭土地有無位於河川內不會影響本件買賣成交與否，且原告明知系爭土地有部分位於河川內仍願意購買，故被告不負瑕疵擔保責任。㈢被告既不負瑕疵擔保責任，從而，原告主張依民法第359條第 1項前段規定解除系爭契約及依民法第259條第2款規定請求被告返還價金，尚屬無據。五、綜上所述，原告依民法第354條第1項前段、第359條第1項前段、第259條第2款規定，請求被告給付原告1,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　30　　日民事第三庭法官吳佩玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　30　　日書記官　龍明珠

臺灣桃園地方法院111年度重訴字第135號

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