111年度重訴字第18號｜民事：土地所有權移轉登記｜裁判日期：112 年 04 月 12 日

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度重訴字第18號原告程堯崎訴訟代理人葉民文律師被告王恩義訴訟代理人林亮宇律師李秉謙律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於中華民國111年3月3日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍10萬分之1 197）及其上同段3911建號即門牌號碼桃園市○○區○○路00號11樓建物（權利範圍全部，含共有部分即同段3986建號權利範圍10萬分之1384）之所有權移轉登記予原告指定之黃琬芝。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：原告前於民國110年7月11日經21世紀不動產海華加盟店即康桀企業社之仲介，與被告就其所有坐落桃園市○○ 區○○段000地號土地（權利範圍10萬分之1197）及其上同段3 911建號即門牌號碼桃園中壢區青商路46號11樓建物（權利範圍全部，含共有部分同段3986建號權利範圍10萬分之1384，下合稱系爭房地）訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約），並約定由原告以價金新臺幣（下同）1,070萬元購買系爭房屋，系爭房地產權移轉登記之名義人得由原告指定。詎被告於兩造間就系爭房地之買賣成交後，竟以康桀企業社未告知近3月成交行情及原告係康桀企業社之仲介人員為由，主張受詐欺而撤銷其買賣之意思表示，惟康桀企業社人員已告知最近3月之成交行情，且雙方對於委託銷售價格多次討論，又被告委託其他仲介公司之斡旋價格為新臺幣（下同）1,000萬元，已較兩造合意之1,070萬元為低，原告並無隱匿成交行情而以顯不相當之低價購買系爭房地之詐欺行為。經原告委任律師發函催告被告履行移轉系爭房地之義務，被告仍主張受詐欺得撤銷其買賣之意思表示，拒不履行，爰依系爭買賣契約第6條第3款前段提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記為予原告指定之黃琬芝所有。二、被告則以：康桀企業社仲介人員曹原銘於110年5月間聯繫被告時，從未告知任何有關系爭房地坐落區位之實價登錄資訊，亦未依內政部頒訂之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，提供該公司近3月成交行情予被告作為定價參考，更未給予審閱期，即匆促要求被告以1,128萬元為委託銷售價格，被告不具不動產交易行情判斷之專業能力，深信康桀企業社將忠於所託爭取高價成交。然曹原銘明知被告理想價格為1,180萬元，仍藉詞說服被告再讓利，將價格一路抑低至原告所願意購買之1,000萬元上下，且隱匿原告身分為其同事，在現場後，原告並佯稱第一次接觸房地產市場，並故意向曹原銘、饒展魁詢問買賣程序、仲介服務費如何計收等語，曹原銘、饒展魁則配合演出向其解說，精心營造磋商往來及價格商議之假象，致被告陷於錯誤即與原告簽訂系爭買賣契約。事後被告經其他仲介提醒，方驚覺原告為康桀企業社店長，其與曹原銘饒展魁一搭一唱、內行裝外行、利害關係人裝外部客戶，且違背對被告依委託銷售契約應盡之契約義務，並在被告極端資訊不對等情形下，誘使被告以低價出售系爭房地，同時獲得免付服務費之利益，原告所為已違反不動產仲介經紀業倫理規範第23條而不合法，被告因受原告言行欺朦誤導而誤簽系爭買賣契約，得依民法第88條、第92條第1項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告主張被告為系爭房地之所有人，兩造於110年7月11日經由康桀企業社仲介成立簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價款1,070萬元向被告購買系爭房地等情，業據提出系爭買賣契約書、系爭房地登記謄本附卷為憑（見本院卷第7 至18頁），並為被告所不爭執（見本院卷第197頁），自堪信屬實。四、本院得心證之理由：原告主張被告應依系爭買賣契約第6條第3款前段約定，將系爭房地所有權移轉登記予原告所指定之黃琬芝，乃被告所否認，並以前詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。亦為民法第345條所明文。原告主張兩造於110年7月11日簽訂系爭買賣契約，約定由其以1,070萬元向被告買受系爭房地，兩造就系爭房地之買賣契約已成立，業據提出載明買賣之標的物為系爭房地，買賣總價款為1,070萬元之系爭買賣契約為證系爭買賣契約為證（見本院卷第7至18頁），且為被告所不爭執，已如上述，又參與系爭買賣契約簽訂之地政士即證人張建軒於本院準備程序證稱：買賣過程我有參與，簽約時在外面等待三個多小時，等他們在議定價格，等到後來參與是雙方價格確認後，我才進去簽訂合約等語（見本院卷第311頁），可見兩造就買賣標的物為系爭房地，其價金為1,070萬元互相同意，兩造既對於系爭買賣契約之標的物、價金相互同意而為一致之表示意思，則系爭買賣契約即為成立。㈡被告雖辯稱其受原告及康桀企業社仲介人員曹原銘、饒展魁以營造原告為非利害關係人之假象，因此陷於錯誤而以低價出售系爭房地，得依民法第92條第1項撤銷系爭買賣契約之意思表示云云。惟查： 1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。此條所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形；至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。準此，被告抗稱因被詐欺而為系爭買賣之意思表示，自應就被詐欺之事實負舉證責任。 2.被告前開辯稱受詐欺等情，固據提出原告不爭執之被告與康桀企業社仲介人員曹原銘、饒展魁間通訊軟體對話截圖及兩造間對話錄音光碟及譯文等件為證（見本院卷91至118頁），且兩造簽立系爭買賣契約前，原告並未告知被告其為康桀企業社之店長一節，亦為原告所不爭執。惟被告於110年5月21委託康桀企業社銷售系爭房地之價格為1,128萬元，並於同日以委託銷售內容變更合意書將委託銷售價格調整為1,050萬元（不含仲介服務費），此有委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書在卷可參（見本院卷第163頁）。再觀諸兩造各自提出被告與曹原銘對話紀錄截圖，可知被告於110年6月18日即已就自行擬定系爭房地總價975萬元一事，詢問曹原銘此價格會不會太高等語（見本院卷第35頁）；嗣於同年月21日凌晨再向曹原銘表示其經由永慶房屋居間之系爭房屋實拿價從850萬元協調至966萬元，惟因需繳納之所得稅太高而破局等語（見本院第165頁）；又於同年月22日再向曹原銘詢問調整價格為1,000萬元屋主實拿，會不會太高等語（見本院卷第166頁），至此曹原銘方向被告表示可先以實拿1,000萬元進行開價，被告並就曹原銘此建議答覆稱好等情（見本院卷第166頁），可知被告主動陸續向曹原銘表達其欲出售系爭房地實拿之價格為975萬元、966萬元、1000萬元，均係由被告所為之自行評估及參考系爭房地經由其他仲介公司人員對外議價等情況所為之調整，並無其所稱曹原銘有何藉詞說服其降價之情形。又衡諸常情，買賣雙方於買賣房地之議約過程中，交易價格可否接受，往往為買賣雙方能否成交之主要考量，而交易雙方之身分、職業、交易原因為何，對於決定是否買賣房地乙節，通常非屬重要而有影響之因素，則原告就其實際上為康桀企業社之店長，且其熟稔不動產買賣事宜等節，縱其與被告洽談、簽約過程中所談論之內容不符，亦難想像被告係因認原告為非房仲業者且不熟悉不動產交易等節而決定以1,070萬元之價格出售系爭房地予原告。又被告於簽約當日晚間6點半即在現場與康桀企業社人員洽談至當晚11時簽約，此業經證人饒展魁及張建軒證述明確（見本院卷第309、313頁），期間被告已與康桀企業社仲介人員協商、議價逾3小時，復參諸前開被告與曹原銘對話紀錄所示時間為110 年6 月18日至6月22日，被告迄110年7 月11日始與原告簽訂系爭買賣契約，可知被告未曾就系爭房地之買方身分、職業、交易原因或是否熟稔不動產買賣事宜等情為任何詢問或要求，且被告實有相當時間考慮是否出售系爭房地及所欲出售之價格，非率爾簽訂系爭買賣契約，被告是否有何其所述之陷於錯誤情事，更非無疑。而被告並未舉證證明原告是否非仲介業者且不熟悉不動產交易事宜等節，於其出售系爭房地之意思形成過程中，對於其個人而言屬於重要而有影響之事實，而其因原告施以詐術致其陷於錯誤進而做成出售系爭房地之決定等節，被告以上情抗辯受詐欺而為以1070萬元出售系爭房地之意思表示，並依民法第92條第1 項撤銷該意思表示，即非有據。㈢被告又主張曹原銘未曾告知系爭房地坐落區域實價登錄資訊、未依行政院不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項提供該公司近三個月成交行情於被告參考，且有違反不動產經紀業倫理規範第23條之規定，均屬原告、曹原銘、饒展魁之刻意積極詐騙行為云云。 1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 、2 項定有明文。審閱契約目的在揭露交易資訊，上開踐行契約審閱權之規定，乃企業經營者之從給付義務，此觀消費者保護法第12條第1 項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定即明，故定型化契約條款中，若為消費者所瞭解之事項，且無違反誠信原則致對消費者顯失公平者，即難主張該條款無效。又內政部制訂不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之第六條定有受託人之義務，其中第㈡固有規定：受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近3個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任（見本院卷第85頁）。 2.本件買賣契約居間人康桀企業社是否有依上開規定給予被告委託銷售契約之審閱期，及提供相關成交行情作為系爭房地訂價之參考，此乃被告與康桀企業社間委託銷售契約之權利、義務關係。又康桀企業社即使違反上開義務，此與被告是否有陷於錯誤而為買賣之意思表示，仍應繫乎被告所陷於之錯誤，與上開義務之違反有無因果關係。審諸被告主張其受詐欺之事實，乃係原告未告知其為康桀企業社之店長、且謊稱其為不動產之首購族，以此引誘被告以1,070萬元出售系爭房地等節，且參諸兩造各自提出被告與康桀企業社人員之前揭對話紀錄截圖，已可見被告於簽約前即已自行評估系爭房地之售價及參考系爭房地經由其他仲介公司人員對外議價等情況，接續主動向曹原銘表達其意欲出售實拿之價格為975萬元、966萬元、1000萬元等情，業如前述，堪認告對於委託銷售價格條款及系爭房地之市場價格均有相當之認識與瞭解，且被告於系爭買賣契約107年7月11日簽訂前，尚有約20日期間可探詢系爭房地之價格，依其智識、能力及當今實價登錄網查詢房地交易資訊之便利等情，當無不能判斷該康桀企業社提議之交易價格是否合理之理。被告抗辯其因康桀企業社未盡居間人應盡之告知義務而陷於錯誤，無可採信。 3.至被告辯稱曹原銘違反不動產仲介經紀業倫理規範第23條規定，使被告陷於錯誤，難謂合法云云。按不動產仲介經紀業倫理規範第23條固規定「不動產經紀人員不得以自己或第三人名義冒充買受人或出賣人誘使出賣人、買受人以低價或高價簽訂買賣契約」，然該倫理規範係依不動產經紀業管理條例第7 條第6 項規定，而由仲介經紀業或代銷經紀業全國聯合會訂立之經紀業倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查，此觀不動產仲介經紀業倫理規範第1條規定即明，如有違反，依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款規定，僅係處6 萬元以上30萬元以下罰鍰，非當然即影響委託銷售契約之效力。又依上所述，本件至多可認原告隱匿其職業、身分向被告出價購買系爭房地，然未有證據可證原告未有買受系爭房地之真意，而有冒充買受人之情，被告此部分所辯亦非有據。㈣被告另辯以原告以積極欺瞞之方式，剝奪被告進行審慎評估之機會，得依民法第88條規定撤銷意思表示云云： 1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項固定有明文。惟該規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。而表意人若知其情事，即不為意思表示，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致。是該條所謂錯誤，係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。至表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，僅為動機錯誤，除有民法第88條第2 項當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，並無影響。 2.被告雖辯稱原告未告知其為康桀企業社店長、謊稱不熟悉不動產交易事宜，而交易相對人資格資訊對於透過仲介業進行之本件房地買賣交易，至關重要，被告若知該等資訊，即不會為系爭買賣契約之意思表示云云，可知被告係抗辯因當事人之資格錯誤而撤銷就系爭買賣契約所為之意思表示。然不動產交易之買受人身分、職業、購買原因為何，對於出賣人決定是否出售房地乙節，倘非雙方另有約定，通常並非不動產交易上認為重要之事項，且被告未曾就系爭房地之買方身分、職業、交易原因或是否熟稔不動產買賣事宜等情為任何詢問或要求，業如前述，則關於買賣交易對象是否為不熟悉不動產交易之人，至多僅屬被告為意思表示之動機錯誤，依上開說明，亦不得將系爭買賣之意思表示撤銷。是被告抗辯其意思表示錯誤，得依民法第88條規定撤銷系爭意思表示，亦難認可採。五、綜上所述，原告主張兩造間系爭買賣契約成立，被告應履行系爭買賣契約之義務，應屬有據，被告抗辯其所為意思表示為錯誤或受詐欺所為，均無可採。從而，原告依系爭買賣契約第6條第3款之約定，請求被告將其系爭房地所有權移轉登記予原告指定之黃琬芝所有，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　12 　日民事第三庭法　官　張世聰正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　14　　日書記官張詠昕

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