112年度訴字第1717號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：113 年 08 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第1717號原告宋狄武訴訟代理人余席文律師被告彭銀英訴訟代理人謝昀成律師被告領袖王朝管理委員會法定代理人陳國慶訴訟代理人方家緯上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明第二項原為：「被告領袖管委會(下稱被告領袖管委會)應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路0 段000號14樓之5(下稱系爭房屋)所屬大樓（下稱系爭大樓）如起訴附圖所示大樓外牆、系爭房屋廚房窗框外側及其旁邊之牆壁(附調解卷第16至20頁)牆面磁磚拱起及開裂（下稱系爭瑕疵），重新黏貼外牆磁磚，修復至不脫落狀態」（見調解卷第8頁）。嗣於民國113年8月6日言詞辯論期日當庭變更該項聲明為：「確認被告領袖管委會對於系爭大樓之系爭瑕疵，所重新黏貼外牆磁磚有養護義務存在（見本院卷第440 頁）」。經核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭之規定，於法並無不合，應予准許。二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序，民事訴訟法第170 條、第173 條分別定有明文。查本件被告領袖管委會之法定代理人(即該管委會之主任委員)原為陳國慶，於訴訟繫屬中變更為曾淑華，曾淑華雖於言詞辯論終結後之同日即113年8月6日具狀聲明承受訴訟（參本院卷第445頁），但該承受訴訟之聲明於法即有未合，然因被告領袖管委會前已委任訴訟代理人方家緯進行訴訟，故該訴訟程序不當然停止，先予敘明。三、本件被告領袖管委會經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：㈠被告彭銀英部分： ⒈原告透過信義房屋仲介公司，與被告彭銀英於111年9月3日就坐落於桃園市○鎮區○○段000○00000地號土地(權利範圍均為2 5/10000)及其上同段1806建號之房屋(權利範圍為全部，即門牌號碼桃園市○鎮區○○路0段000號14樓之5之房地，下稱系爭房地）簽立買賣契約（下稱系爭契約），買賣標的範圍包括主建物、附屬建物與共有部分隨同主建物移轉部分，並約定買賣價金為新臺幣（下同）470萬元，並於同年10月20日交屋完成，且被告彭銀英於房屋現況說明書第26明確告知無「本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混泥土剝落之情形」、第36項「本棟建物無發生......其他天然災害......造成建築物損害及其修繕情形」，故被告彭銀英自應對系爭房屋所屬系爭大樓外牆面之共有部分，負擔物之瑕疵擔保責任。 ⒉又原告在系爭房屋交屋後，於111年12月21日發現系爭瑕疵，質之被告2人，被告領袖管委會推諉乃被告彭銀英所應負擔之瑕疵擔保責任，應由原告自費修復；信義房屋仲介公司即在112年2月15日委請莊忠鵬土木技師至系爭大樓外牆進行初勘，發現確有「廚房窗框外側及其旁邊的牆壁內部鋼筋鏽蝕，造成鋼筋體積膨脹，撐開鋼筋外側的混凝土保護層，產生膨拱或開裂，貼附於其上的磁磚因此產生拱起及裂開」等情，證實確有系爭瑕疵存在，屬於建物通常效用與房屋價值之瑕疵，且原告於簽立系爭契約及交屋前，並不知悉有系爭瑕疵存在。爰依照民法第359條、第179條或第227條第1項準用第226條第1項之規定，請求法院擇一判決被告彭銀英減少價金50萬元並返還原告等語，而提起本件訴訟。 ⒊至原告與被告彭銀英雖有簽立補充買賣協議書，針對當時檢查到房屋內部之瑕疵為4萬2,600元之減價協議(下稱系爭減價協議)，惟原告現所主張者乃系爭房屋屋外之情形，縱原告將頭探出，亦無法發現，係經原告將整個窗框拆下後，始發現，故非屬該減價協議書包含之範圍內。㈡被告領袖管委會部分：有關系爭瑕疵所在之處，係屬系爭大樓外牆面，依公寓大廈管理條例第8條規定屬於共有部分，其修繕、管理、維護自應由被告領袖管委會負責，爰依照民法第821條、第767條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定提起本件訴訟，確認被告領袖管委會就系爭瑕疵已修復並重新黏貼外牆磁磚有養護義務存在。㈢並聲明：⒈被告彭銀英應給付原告50萬元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息。⒉ 如前述減縮後之聲明。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告彭銀英部分： ⒈原告於111年9月3日與伊簽訂系爭契約前，曾多次前往勘查系爭房屋之現況，應認原告確實已有相當充分之時間為檢視系爭房屋實際現況之機會，是原告對於系爭房屋確有系爭瑕疵等情知之甚詳，應不得事後爭執；況該屋為幾近30年之中古屋，其建材有自然耗損及老化現象、外牆出現些許裂痕尚為合理，買賣價金係自行考量房屋之自然耗損等因素，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，應屬當事人間買賣合意之射程範圍，此既屬原告於買受時所得評估及預見，原告自不得因此主張減少價金或損害，並依民法第359、227條之規定，請求被告彭銀英給50萬元。 ⒉另觀系爭契約第17條第4項約定「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵、蟲害、混凝土剝落(氯離子未超過標準市)、地壁磚隆起或破損狀況買賣雙方同意由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉」等內容，係兩造預期在買賣標的之系爭房屋有瑕疵情形存在時，被告彭銀英應如何負擔瑕疵擔保責任內容之約定，依契約自由原則，兩造自應同受上開約定之拘束，故本件縱令確有系爭瑕疵存在，且應由被告彭銀英負責，即應依上開約定處理，此顯已排除被告彭銀英之責任，原告自不得再據以向被告彭銀英提起本案訴訟。 ⒊再信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）已於112年5月4日，委請專業廠商修繕系爭房屋之系爭瑕疵，再於112年9月28日再次安排修繕工程，並已修復完成，自應認經修復後房屋仍具有相同價值，原告不得再請求減少價金或損害賠償。 ⒋並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡被告領袖王朝委員會部分：若原告主張應修護之處，確屬公共設施主體結構之一部分，管委會自應負起修繕之責，但原告現所主張應修護之處，除公共設施主體結構外，尚有包括其他部分，此不應由管委會負責修繕維護。又之前被告管委會有代替原告與信義房屋達成由信義房屋代為修繕系爭瑕疵之共識，後來信義房屋也依照此共識修繕，且修繕承包商是由原告自行找尋，並已修復完成等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：原告與被告彭銀英於111年9月3日就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為470萬元，並於同年10月20日交屋，且於系爭契約附表之標的物現況說明書項次第26、36項均勾選「無」，惟信義房屋已於112年5月12日將系爭瑕疵修繕完畢等情，有系爭買賣契約、信義房屋112年12月4日民事陳報狀及所附天鷹外牆有限公司報價單、系爭瑕疵修繕完畢後系爭大樓之外牆照片、祐昇防水工程行估價單、莊忠鵬土木技師113年1月15日113鵬技字第2024001號函等在卷足憑（見本院卷第323、371至375、401頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第261、387、440、441頁），應首堪認定。四、本院之判斷：參酌兩造上開所述，可知本件爭點應為：㈠被告彭銀英是否應對原告負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任。㈡被告領袖管委會對於系爭瑕疵經重新黏貼外牆磁磚部分，是否有養護義務存在，茲分述如下：㈠被告彭銀英是否應對原告負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任： ⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。且買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第373條、第354條、第359條分別定有明文。次按買受人之物之瑕疵擔保請求權，依民法第354條第1項規定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條前段規定解除契約（最高法院87年度台上字第2516號判決意旨參照）。 ⒉查系爭瑕疵已由信義房屋於112年5月12日修繕完畢部分，為兩造所不爭執，已如前述，堪認系爭瑕疵修補完成，經修補後，亦具其通常效用及品質，固不論系爭瑕疵之存在係於系爭契約成立前或後、被告彭銀英於系爭瑕疵修繕完畢前是否須負物之瑕疵擔保責任，揆諸前揭規定及判決意旨，原告自不得再依民法第359條規定，減少系爭契約之價金，並進而依民法第179條之規定，請求返還所減少之價金。 ⒊次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）；又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容、方法並不符合債務本旨而言；如債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，是為給付不能，給付若仍可能，則為遲延給付，三者非無區別。是債權人依本條項規定行使權利仍應依債務人之給付是否能補正分別而論，若給付不能補正，或縱能補正仍與債務本旨不符，則應依民法第226條第2項規定請求損害賠償；若給付可能補正，債權人得請求交付完全給付而退還該瑕疵給付，如因給付遲延受有損害，並得請求債務人賠償 (最高法院102 年度台上字第182號判決意旨參照)。 ⒋查原告所指系爭瑕疵固可認為屬於給付之內容不符合債務本旨，而可能成立不完全給付之責，惟原告既自承伊推測該瑕疵於契約簽立前即已存在，而為自始瑕疵等語（見本院卷第241、411頁），揆諸前揭見解，自不得同時構成不完全給付之債務不履行責任；縱認仍得成立不完全給付之責，惟系爭瑕疵(即該不符合債務本旨之給付內容)，並非不能補正，且該瑕疵復已由信義房屋補正完成，為兩造所不爭執，業如前述，則原告再主張依民法第227條第1項準用第226條第1項之規定請求損害賠償等語，自無理由。㈡被告領袖管委會對於系爭瑕疵經重新黏貼外牆磁磚部分，是否有養護義務存在： ⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。（最高法院27年台上字第316號、42年台上字第1031 號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。又確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的，如請求確認過去之法律關係，則無即受確認判決之法律上利益可言（最高法院49年台上字第1813號、69年台上字第1424號判例要旨可供參考）。準此，確認之訴之提起，必以原告得藉此確認判決立即除去其私法地位當下之危害為限，若此危害已結束或不確定於將來是否發生，仍不得認具有確認利益，尚無許以確認之訴救濟，其訴即欠缺權利保護之必要，而應予駁回；又公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項前段亦定有明文。 ⒉經查，原告所主張系爭瑕疵，確已經修補完畢，已如前述，則原告就此部分在私法上之地位應無受侵害之危險，至於原告將來得否請求被告領袖管委會就已修復完成部分進行修繕、維護，則屬不確定於將來是否發生之法律關係，原告於本案中自無即受確認判決之法律上利益，其請求欠缺權利保護之必要。又被告領袖管委會所主張之系爭瑕疵所在處，即如系爭樓外牆、系爭房屋廚房對外窗戶窗框外側及其旁邊之牆壁，乃屬該大樓專有部分以外之其他部分，而供共同使用，原告雖為系爭房屋之區分所有權人，亦不得擅自更動此等部分，足認該等部分確屬公寓大廈管理條例所稱之共用部分，該部分之修繕、管理、維護，本應由系爭大樓所屬之被告領袖管委員為之，此乃法律所明文規定，本不待以訴確認，是原告再就此提起訴之聲明第二項之確認之訴，亦無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條或第227條第1項準用第226條第1項之規定，請求被告彭銀英給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，暨其請求確認被告領袖管委會對於系爭大樓之系爭瑕疵所在處所重新黏貼外牆磁磚有養護義務存在，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，茲不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　30　　日民事第三庭法官林靜梅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　30 　日書記官　鄭敏如

臺灣桃園地方法院112年度訴字第1717號

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