臺灣桃園地方法院112年度重訴字第402號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 113 年 04 月 19 日
• 當事人: 賴汶姍、陳其彥

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度重訴字第402號
原 告 賴汶姍
訴訟代理人 謝清昕律師
複代理人 吳孟庭律師
被 告 陳其彥
訴訟代理人 林泓均律師
林明忠律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年4月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國112年3月7日簽定不動產買賣契約書（下稱系
爭契約），約定被告以新臺幣（下同）818萬元之價金，
向原告買受坐落桃園市○○區○○段000地號土地上之同段183
7建號建物（門牌號碼：桃園市桃園區縣○路000巷0弄00○0
號，下稱系爭建物），被告並已依約於112年3月8日、3月9日、4月20日分別將簽約款12萬元、用印款70萬元、完稅款41萬元存入訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經）辦理之履約保證金專戶（下稱系爭履保專戶），原告則依約於112年4月28日將系爭建物所有權移轉登記與被告。
（二）惟被告竟未依約於最後交屋日之前1工作日即112年5月5日將尾款695萬元存入系爭履保專戶，經原告催告，仍不予
置理，原告乃於112年6月8日以存證信函向被告為解除契
約之意思表示，並於112年6月12日送達於被告。
（三）系爭契約既經解除，原告自得依民法第259條第1款、第179條規定，請求被告將系爭建物回復移轉登記與原告，並
依系爭契約第10條第2項、第3項約定，請求被告賠償28萬4,950元、給付違約金122萬7,000元等語。
（四）並聲明：⑴被告應將系爭建物回復移轉登記與原告；⑵被告
應給付原告151萬1,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶前項聲明，
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭建物因有滲漏水及鋼筋腐蝕等效用與價值瑕疵，兩造簽約後持續溝通漏水修繕及結構安全鑑定等事宜，原告更於112年5月6日委由仲介表示延後交屋日期至112年5月21
日，且應於延後期間內完成漏水修繕及結構安全鑑定，被告亦積極配合申請建築圖面，堪認兩造有延後交屋日期至漏水修繕及結構安全鑑定完成日之默示合意，而該等修繕及鑑定乃至112年6月6日，是被告應於112年6月6日方有給付尾款之義務，原告在此期日前所為之催告及解除契約之意思表示，均非合法，自不生催告及解除契約之效力。
（二）退言之，系爭建物既存有瑕疵，原告所提出之給付，不符債之本旨，被告自得行使同時履行抗辯，於原告依債之本旨交付系爭建物前，拒絕給付尾款。縱認被告給付遲延，然原告未受損害，且不論以前開延後交屋日前1日之112年5月20日或6月6日起算，遲延違約金各僅為18萬7,650元、6萬9,500元，扣除被告已為給付之價金後，原告不得再為請求遲延違約金，至解除契約違約金，原告針對同一損害，重複請求遲延違約金和解除契約違約金，顯非合理，亦應扣除被告已給付之價金，另考量被告係因原告不願處理前開瑕疵，方遲延給付尾款，原告請求之違約金顯屬過高，應酌減至零等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第259條第1款、第179條定有明文。系爭契約
第10條第2項、第3項約定：「二、買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：（一）每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算支遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。（二）經賣方書面限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已移轉登記予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用。」「三、解除契約違約金之上限：買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之十五為上限。」（見本院卷第22頁）
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張：兩造於112年3月7日簽定系爭契約，約定
被告以價金818萬元向原告買受系爭建物及其基地，並共
同委託安信建經辦理買賣價金履約保證；被告依約於112
年3月8日、112年3月9日、112年4月20日先後將第1期至第3期款12萬元、70萬元及41萬元存入系爭履保專戶；原告
於112年5月29日以存證信函催告被告於文到3日內將尾款695萬元存入系爭履保專戶，被告於112年5月31日收受，而未給付尾款；原告另於111年6月8日以存證信函對被告為
解除系爭契約之意思表示，經被告於111年6月12日收受等語，並提出系爭契約、手機截圖、中華郵政股份有限公司桃園永安郵局112年5月29日存證號碼000224號存證信函、112年6月8日存證號碼000249號存證信函及送達回執等件
為證（見本院卷第17至55頁），且為被告所不爭執，堪可採認。
（二）系爭契約第4條第3項第4款約定：「【第四次款：交屋】
新臺幣陸佰玖拾伍萬元整　雙方約定民國112年5月7日為
最後交屋日，買方至遲應於交屋日前一個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入信託財產專戶。」（見本院卷第20頁）按此約定，原告至遲應於112年5月7
日交付系爭建物於被告，被告至遲應於112年5月5日對原
告給付交屋款695萬元。
（三）按卷附手機截圖所示，訴外人即房仲人員陳宏豪於112年5月6日以通訊軟體告知被告：「目前屋主這裡宏豪已經溝
通到屋主同意協議*延後合約交屋日*至五月二十一日，延後期間，將漏水修繕與結構安全鑑定完成，陳先生這樣子的方式可以嗎？」（見本院卷第177頁）。嗣其到庭結證
，經本院詢問這是在說什麼，證人陳宏豪證稱：「合約的最後交屋日是5月7日，此對話應該是5月6日，因為隔天是最後交屋日，因沒有辦法作交屋之動作，所以我們會向雙方協調延後交屋的時日，讓流程順利進行不要有違約金的產生，我們會向買賣雙方溝通延後交屋，當時屋主即原告可以接受延後交屋到5月21日」（見本院卷第259頁）等語，則前揭訊息，就是陳宏豪代理原告對被告為延後交屋日至112年5月21日、原告並應於延後期間將漏水修繕與結構安全鑑定完成之要約。
（四）證人陳宏豪雖證稱：「被告的部分都不願意做回覆與回應，我們會先作雙方意願的溝通，雙方都同意之後會請公司法務去做延後交屋協議，請雙方簽一份延後交屋協議書，都簽立之後延後交屋才會成立」、「除了line的詢問沒有回覆外，我有再次詢問延後交屋的部分但他都不願意回覆，且我們完成協議都必須簽訂我們公司法務擬定之延後交屋協議書，且需雙方簽名」等語（見本院卷第259、260頁），然查：
1.買賣契約依法並非要式契約，經兩造合意即成立生效，買賣契約之變更亦然，有沒有簽延後交屋協議書，不生影響。又關於合意是否成立，本院應依職權認事用法，以為判斷，不受當事人或證人的意見所拘束。
2.陳宏豪於112年5月6日傳達原告同意延後交屋並為漏水修
繕與結構安全鑑定的訊息之前，被告已曾對陳宏豪發送訊息，稱：「週一要麻煩你請工程師去現場鑑定，完成這項工作」等語，在陳宏豪傳達原告同意延後交屋並為漏水修繕與結構安全鑑定之訊息之後，被告尚要求陳宏豪：「鑑定內容主要是主臥室的樑柱承重牆鋼筋鏽蝕報告如果有銹蝕就必須要補強」等語，緊接著被告還跟陳宏豪討論申請建築平面跟結構圖的細節（見本院卷第177頁）。所以，
被告儘管沒有明示承諾，然其請求依約辦理、並協力申請建築平面跟結構圖之行為，均足認有默示之承諾。兩造就延後交屋並為漏水修繕與結構安全鑑定達成合意甚明。
（五）按此合意，變更後交屋款最後清償日為112年5月21日，漏水修繕與結構安全鑑定則為應於該日前履行之義務，被告抗辯：等待漏水修繕與結構安全鑑定期間，仍為合意延後交屋之等待期間內云云，顯與前開約定之文義不符，並無可採。惟原告依約所負漏水修繕與結構安全鑑定義務，雖屬從給付義務，因就主給付義務之實現乃不可或缺，原告逾期未履行該等義務者，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款。
（六）依卷附賴尚賢技師出具之鋼筋腐蝕檢測評估報告、祐昇防水工程行防水抓漏工程保固書，結構安全鑑定已於112年5月19日完成，漏水修繕則至112年6月3日始完成施作（見
本院卷第179至196頁），則原告於112年5月29日以存證信函所為催告，在其漏水修繕與結構安全鑑定義務履行完竣前，被告本得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款，並無遲延，原告依系爭契約第10條第2項約定催告、解約、請求
回復原狀及違約金，均無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第179條規定，請求
被告將系爭建物回復移轉登記與原告，並依系爭契約第10條第2項、第3項約定，請求被告給付原告151萬1,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、
第78條定有明文。本件訴訟費用應由原告負擔，爰判決如主文第2項。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國 113 年 4 月 19 日民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　23　　日書記官 許文齊