113年度訴字第209號｜民事：損害賠償｜裁判日期：113 年 05 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第209號原告黃淑怡訴訟代理人鄭舒文被告田怡蓉陳統一共同訴訟代理人林唐緯律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年5月23日辯論終結，本院判決如下：主文一、被告戊○○應給付原告新臺幣43萬5,982元及自民國112年5月1 5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告戊○○負擔3分之2，餘由原告負擔。事實及理由一、原告方面：㈠被告戊○○與原告前於民國112年3月23日簽立附有既存租約〈承租人為訴外人莊明凱、每月租金為新臺幣(下同)1萬7,500元、租期至112年10月14日止，下稱系爭租約〉之不動產買賣契約，約定由原告以895萬8,000元買受被告戊○○所有坐落於桃園市平鎮區平鎮段961地號土地(權利範圍為3128/0000000) 及其上同段8837建號房屋(門牌號碼為桃園市○鎮區○○路000 號5樓，以下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地)，雙方並於112年5月15日完成系爭房地之點交(下稱系爭買賣契約)。㈡嗣系爭租約租期屆滿，原承租人退租點交後，原告始發現系爭房屋內有多處磁磚癌等瑕庛(下稱系爭瑕疵)存在，此非為無關重要，系爭房屋並因此減少價值及效用。原告遂於112 年12月26日、113年1月8日依系爭買賣契約之約定，先後以新店碧潭郵局存證號碼為000415號、000007號之存證信函( 下稱系爭存證信函)，通知被告戊○○要求負擔瑕疵擔保責任。是原告自得依系爭買賣契約之法律關係及民法第354條、第360條及第213條之規定，向被告戊○○訴請本案，請求回復原狀。㈢再者，被告戊○○明知系爭房屋有系爭瑕疵，卻故意不告知原告，已不法侵害原告之權利。至被告乙○○，身為被告戊○○之配偶，並具不動產經紀營業員之專業，代理被告戊○○出售系爭房地，卻未於不動產說明書揭露系爭瑕疵，亦未告知原告，故被告二人亦應依民法第184條第1項前段及第185條之規定，對原告負共同侵權行為之責任。至訴外人甲○○並非原告之代理人，被告該部分所辯不實。㈣又系爭瑕疵業經原告委請精銳興業有限公司(下稱原告廠商)至房屋現場勘察後，認回復原狀之修復費用為55萬7,886元，原告自得請求該部分款項及自點交日(112年5月15日)起算之法定遲延利息；再原告原計畫於原承租人退租後即搬進系爭房屋居住，現因系爭瑕疵待修無法使用，需於原租屋處繼續續租，每月費用為2萬9,088元，原告自另得請求自112年10月13日(原租約退租點交日)之翌日起至被告給付上開修復費用之日止並加計2個月修復期間之同額租金。㈤並聲明：⒈被告應連帶給付原告55萬7,886元及自112年5月15 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應自112 年10月14日起，至被告給付第一項款項之日止，再加計兩個月，按月連帶給付原告2萬9,088元，及各該月給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告方面：㈠兩造確有就系爭房地簽立系爭買賣契約，而於簽約之前，被告戊○○之代理人即被告乙○○，已曾向原告之代理人即訴外人甲○○，說明系爭房屋之地板磁磚確有有肉眼可見白華（即磁磚癌）之情形，原告亦知悉此情，故砍價8萬元，被告戊○○ 亦同意調降，但要求要以現況交付，而不再負擔該白華之狀況，兩造並就此簽立系爭買賣契約，並於112年5月15日進行房屋點交。是原告明知有該瑕疵仍買受房屋，依民法第354 條第1項本文及355條第1項之規定，被告戊○○即不負擔保責任。㈡然原告於000年00月間竟再次向被告戊○○反應系爭房屋地板有磁竱白華之情形，被告戊○○秉持美意，乃於000年00月間聯繫源泰修繕工程有限公司(下稱被告廠商)加以確認問題發生原因及狀況，經檢驗後確認係因「窗台直接連結牆面並無窗台開關軌隙，故遇室內外溫差過大窗面即會有露水狀況，如未及時清除滲漏至地板所造成」，被告並顧及情誼而同意給付修繕費用2萬4,000元，並要求原告簽立切結書，但原告於同意後竟反悔簽署切結書，自不得再向被告戊○○請求賠償。㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：㈠被告戊○○與原告於112年3月23日簽立附有既存系爭租約之系爭買賣契約，由原告買受被告戊○○所有之系爭房地，原告並由其配偶丁○○代理簽約，至被告戊○○則由訴外人王羿婷代理簽約。兩造並約定買賣價金為895萬8,000元，系爭房地則於112年4月28日移轉所有權登記至原告名下，雙方並於112年5月15日完成系爭房地之點交部分，為兩造所不爭執，並有該買賣契約書、系爭房地之第一類登記謄本、系爭房屋查詢資料等資料附本院卷第17頁至第31頁、第219頁至第221頁可參。㈡系爭房屋前經被告戊○○出租訴外人莊明凱，約定每月租金為1 萬7,500元，租期則至112年10月14日止，原告於簽立系爭買賣契約時，即已知悉該房屋尚有未到期之系爭租約存在，並就此部分填載於不動產說明書(現況調查表)(下稱系爭說明書)第6項，有該房屋租賃契約書、系爭說明書分附本院卷第73頁、第43頁可參。㈢系爭說明書第24項關於「建物是否有滲漏水(壁癌)、樑柱結構部分有顯見間隙裂痕(因水泥或油漆粉刷乾燥後之髮絲、蛛絲紋)、水泥剝落或鋼筋祼露情形？＊如有漏未發生或敘明之瑕疵，除買賣雙方另有約定外，賣方應負責修復」部分，勾選否，亦有該說明書附本院卷第47頁可參。四、本院之判斷：參諸兩造上開陳述，可知本案之爭點即為：㈠訴外人甲○○在系爭買賣過程中，是否可認為原告之代理人並為原告處理買賣事務？㈡系爭房屋是否確有系爭瑕疵存在？發生之原因為何？㈢原告於簽立系爭買賣契約時，是否明知系爭房屋有系爭瑕疵，卻仍願意買受系爭房地？㈣原告是否可向被告主張買賣瑕疵擔保責任？㈤原告是否可向被告二人主張共同侵權行為？㈥原告之訴是否有理由？茲分述如下：㈠訴外人甲○○在系爭買賣過程中，是否可認為原告之代理人並為原告處理買賣事務？ ⒈原告雖否認訴外人甲○○為其就系爭買賣事宜與被告戊○○接洽處理之代理人，然原告訴訟代理人亦到庭表示「系爭買賣事宜係由其在處理，其之前係請證人己○○處理，後來己○○去找甲○○，由他去跟被告斡旋，原來被告開價904.2萬元，我請林小姐談898萬元，過了幾天她說談訂的價格是895.8萬元」等語（參本院卷第132頁），由此可認關於系爭買賣之買賣價金，確係由甲○○代原告與被告戊○○或其代理人加以討論。又參以證人己○○到庭所證稱：「當初是甲○○跟我說有一間房子很不錯，當時還不知道所有權人是誰，他問我說身邊有沒有人想要買，我就問了身邊的朋友，後來丁○○就跟我說請我帶她去看週邊的環境，我就開車陪同丁○○去看房子週邊的商圈環境，當時甲○○沒有去。我後來也沒有跟賣方接觸，因為我只認識甲○○。後來鄭小姐有買，只是之後才知道登記在丙 ○○名下」、「(是否曾參與上開買賣契約之簽立？是否知悉買賣雙方係由本人或委由他人處理該買賣交易事宜？)我沒有參與簽約。是甲○○跟我說那一天要簽約，我就載丁○○去，鄭小姐自己上樓（甲○○所屬的建設公司）去簽約，我沒有帶鄭小姐去看現場。甲○○有跟我說賣價（904點多萬元），我轉知鄭小姐後，她有還價，希望能更便宜一點，後來成交價（895萬8000元）有少一些零頭，比鄭小姐的還價還低，大概差了2、3萬元」等語(參本院卷第172頁、第173頁)，可知原告及其訴訟代理人於簽立買賣契約前並未直接與被告及其代理人接觸，均係透過己○○後，再由訴外人甲○○加以處理，是被告主張其等認為甲○○即為原告就系爭買賣事宜之代理人部分，確屬可信。況證人己○○亦再證稱：「（甲○○是屬於何方的代理人？）他是介紹我們買房子，是屬於買方的業務代表。在簽約前原告及鄭小姐沒有跟甲○○見過面及聯絡，都是透過我轉述…」（參本院卷第173頁），由此足證訴外人甲○○ 確為原告處理系爭買賣事宜之代理人無誤，原告就此仍否認之，並無足採。㈡系爭房屋是否確有系爭瑕疵存在？發生之原因為何？原告主張系爭房屋原有之系爭租約承租人於112年10月13日退租點交後，原告始得入屋查看，並發現有系爭瑕疵存在部分，並提出如原證二所示之現場照片為證(參本院卷第51頁至第53頁）此亦為被告戊○○所不爭執。準此，已足認系爭瑕疵確實在系爭買賣契約簽立前即已存在，且參以被告戊○○所述「其曾聯絡被告廠商至現場確認問題發生原因及狀況，經檢驗後確認係因窗台直接連結牆面並無窗台開關軌隙，故遇室內外溫差過大窗面即會有露水狀況，如未及時清除滲漏至地板所造成」等語，亦可知該瑕疵發生之原因確與原告無關，而係系爭房屋原始設計不佳所致，自可歸責於被告戊○○。㈢原告於簽立系爭買賣契約時，是否明知系爭房屋有系爭瑕疵，卻仍願意買受系爭房地？ ⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，此為民法第354條第1項、第355條第1項所明定。 ⒉經查，被告戊○○雖主張於簽立買賣契約前，即已透過被告乙○ ○告知原告之代理人甲○○關於系爭房屋存有系爭瑕疵一事，被告戊○○並因此減價8萬元，並要求要以現況交付，而不再負擔該系爭瑕疵之責任後，始同意簽立系爭買賣契約，故應認原告於簽立契約時，其代理人甲○○既已知悉系爭房屋之系爭瑕疵存在，原告卻仍願意買受之，則原告自不得再主張關於系爭瑕疵之物之瑕疵擔保責任等語。然訴外人甲○○雖為處理系爭買賣事宜之原告代理人，已如上述，惟被告戊○○並無提出任何證據證明「有於簽約前告知甲○○有系爭瑕疵存在」及「系爭買賣價金係因為系爭瑕疵存在一事始經減價」等情事，此部分並經原告所否認，被告則捨棄原所排定傳喚之證人即訴外人甲○○，是參諸卷內所有資料，本院難認原告於簽約前、簽約時即已知系爭房屋存有系爭瑕疵一事，故被告戊○○辯稱原告依民法第355條第1項之規定，就系爭瑕疵部分，不得再請求物之瑕疵擔保責任部分，即無理由。 ⒊再者，系爭說明書第24項關於「建物是否有滲漏水(壁癌)、樑柱結構部分有顯見間隙裂痕(因水泥或油漆粉刷乾燥後之髮絲、蛛絲紋)、水泥剝落或鋼筋祼露情形？＊如有漏未發生或敘明之瑕疵，除買賣雙方另有約定外，賣方應負責修復」部分，係勾選否，有該說明書附本院卷第47頁可參。是若被告戊○○或其代理人乙○○確曾告知原告之代理人甲○○有系爭瑕疵，並因此降低買賣價金總價，且協議被告戊○○毋庸再就系爭瑕疵部分負物之瑕疵擔保責任，被告田怡榕自不應在系爭說明書就上開事項仍勾選「否」，且未於系爭買賣契約書或相關文件資料上就此部分加以註明，以確保被告戊○○之權益。是被告戊○○就該部分所為之辯解顯與卷內既存文件資料顯示情形不符。 ⒋再兩造亦不爭執於簽立系爭買賣契約時，有另簽立保固約定書(滲漏水等瑕疵擔保責任)，其上並記載因「交易時尚有租賃關係存續中者，因屋內裝潢陳設或承租人難以配合詳細會勘帶看，出賣人及經紀業者僅得就原始資料及訪查概要進行不動產說明書之填載介紹，與實際屋況恐有差異，買受人已知悉上情並仍願買受之。更約定於保固期間內，如買賣標的專有部分發現滲漏水問題(含本戶滲漏影響他戶時)，除因天災地變、人為所致或出賣人已事先告知且約定現況交屋部分除外，應由出賣人負責修復等內容(參本院卷第49頁)。而兩造復不爭執於系爭買賣契約成立時，系爭房屋確實尚有系爭租約存在，故本案之交易即符合上開保固約定書所稱「不動產說明書之填載介紹，與實際屋況恐有差異」之情形，兩造均無法入內實際檢視房屋內部全部情形，是證人己○○才會到庭證稱於契約簽立前，原告未曾前往系爭房屋過等語(參本院卷第173頁)，也才會就說明書第24項部分勾選否。是本院難以被告戊○○之所述及所提相關資料證明認定被告戊○○曾告知原告有關系爭房屋有系爭瑕疵之情形，兩造亦未達成由被告戊○○減價即可免除自身就系爭瑕疵於日後所生物之瑕疵擔保責任，是被告該部分所辯，無足採信。㈣原告是否可向被告主張買賣瑕疵擔保責任？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、2項、第360條前段定有明文。 ⒉是系爭房屋既於買賣契約成立前即已有系爭瑕疵存在，且該瑕疵非無關重要，被告戊○○本應負擔此部分之瑕疵擔保責任，而原告已於112年12月26日、113年1月8日依系爭買賣契約之約定，先後以系爭存證信函(參本院卷第67頁至第69頁)，通知被告戊○○須就系爭瑕疵(範圍包括浴廁)負責，被告亦不否認確有收受該等存證信函，則原告自得依上開規定，請求損害賠償。㈤原告是否可向被告二人主張共同侵權行為？ ⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人」，為民法第184條第1項前段、第185條所明定。 ⒉原告雖然主張被告二人故意不告知系爭房屋有系爭瑕疵之情形，而有共同侵權行為之情形，然原告亦不否認於契約成立時，系爭房屋內尚有系爭租約存在，兩造並因此簽立上開保固約定書，約定「不動產說明書之填載介紹，與實際屋況恐有差異」之情形，已如上述，是足認被告應無故意不告知系爭房屋內所有瑕疵之具體情形，而係雙方有意待系爭租約終止後，承租人搬離系爭房屋時，再為檢視房屋內部狀況，故被告二人並無共同侵害原告權利之情形，原告依上開規定請求被告二人負共同侵權行為之責，即屬無據。㈥原告之訴是否有理由？ ⒈按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法第213條定有明文。故物之損害被害人，自得依上揭規定，由被害人選擇要求加害人回復原狀，或由被害人請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，此為物之損害被害人之法定選擇之債。承前所述，系爭房屋既有系爭瑕疵存在，原告自有選擇之餘地，從而，原告選擇請求被告戊○○支付回復原狀所需必要之費用，以回復系爭房屋磁磚無系爭瑕疵之狀態，即無不可。再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。為民事訴訟法第222條第2項所明定。而系爭房屋雖確有系爭瑕疵存在，原告並有請求被告戊○○給付回復原狀修繕費用之權利，然兩造均未請求專業機關鑑定確認合理之修繕費用數額，本院僅得依上開規定，審酌一切情況後定其修復金額。 ⒉是查，參以原告所提出之系爭房屋地面磁磚之照片(參本院卷第51頁至第53頁)，可知該磁磚白華之範圍，確有包括系爭房屋之客廳、房間、浴廁等處，已擴及系爭房屋全部，此亦經證人己○○到庭證述明確，並證稱「看到客廳、廚房及臥室地板磁磚都有一個洞，感覺濕濕粘粘的」等語(參本院卷第175頁)。是由此可認，如要修復系爭瑕疵，並回復應有之原狀，其修復之範圍自應擴及系爭房屋之全部地面瑕疵，是被告乙○○在與證人己○○之對話內容中所提及「就瑕疵部分修繕是8萬5,000元」之修繕方式及金額(參本院卷第192頁、第202頁)，與原證六第2份、第3份被告廠商所出具估價單修復內容(欠缺浴廁區域相關報價，參本院卷第81頁至第83頁)，即不符合系爭房屋之狀況，無足為採。又參以原告所另提出原告廠商就系爭瑕疵修復之估價單(即原證六第1份估價單，參本院第77頁至第79頁)，其形式上真正為被告所不爭執，其維修之範圍則確包括浴廁之磁磚，是該估價單確可為本案合理修復金額之參考。然再細參該估價單之修復內容，尚包括浴廁內之「冷熱水管及壁面排水管重新配管3萬3,000元」、「浴室塑膠天花板維修1萬2,000元)」、「馬桶、化妝鏡、塑膠門組含門鎖之更換、衛浴設備拆卸及復原安裝(8,290元、2,920元、5,500元、1萬7,000元)」(參本院卷第79頁) ，惟此等部分設備之更換，應非系爭瑕疵回復原狀所相關及必需之費用，故應剔除該等費用，剩餘費用則47萬9,176元(55萬7,886元-3萬3,000元-1萬2,000元-8,290元-2,920元-5,500元-1萬7,000元＝47萬9,176元)」。然原告所買受之系爭房屋乃於106年8月17日完成建築(參本院卷第219頁房屋查詢資料)，故原告買受之房屋合理原狀，自非新品，應扣除折舊，是就原告廠商所提出估價單關於磁磚材料部分13萬8,260元(27,200元+25,000元+29,920元+6,640元+49,500元)，即應計算折舊。至其他工項包括有保護、拆除、運棄及新作之工資則不應計算折舊。又查，系爭房屋係106年8月17間建築完成，原告於112年5月15完成點交，故應認系爭瑕疵事件發生時，系爭房屋使用已5年9月。而依行政院制頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊表」規定，裝潢材料比照房屋附屬設備之「其他」之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則材料扣除折舊10萬1,370元後之修復費用估定為3萬6,890元（詳如附表之計算式）。從而，原告就此可請求被告戊○○給付之修繕費用即為37萬7,806元(47萬9,176元-10萬1,370元)。 ⒊又原告復主張系爭房屋修復系爭瑕疵所需期間預估為33日，總工程期間約2個月至2個半月，並提出補證一(參本院卷第113頁)為證，被告戊○○對此部分亦未為爭執，且審酌上開估價單所載之工項內容，本院認系爭房屋回復原狀之時間，以2個月為限。再系爭瑕疵係地面之磁磚，故於修復期間，原告顯無法居住其內，故原告請求2個月在外租賃之租金，確實合理且必要，是參酌原告提出現所承租其他房屋(包括停車位、管理費)居住之資料(參本院卷第85頁至第87頁至第89頁，可知原告現賃居於外須每月給付2萬9,088元(22,387元+4,200元+2,501元)，而系爭房屋亦配有車位，故可認此等費用尚屬合理，故原告就此部分請求2個月之租屋費用共計5萬8,176元(29,088×2)，即屬有據。至原告於發現瑕疵後，即得自行保存證據後修繕系爭房屋，再就修繕金額請求被告戊○○給付，故原告另請求自112年10月14日起至被告戊○○給付該修繕費用之日止之同額租金，即屬無據。 ⒋是以，原告可請求被告戊○○給付回復原狀之修復及必要費用即為43萬5,982元(37萬7,806元+5萬8,176元)。五、綜上所述，本件原告請求被告戊○○給付原告43萬5,982元元及自房屋點交日即自損害發生時(112年5月15日)起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，原告逾上開金額範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日民事第三庭法　官　林靜梅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31 　日書記官　劉寶霞附表折舊時間金額第1年折舊值 138,260×0.206=28,482 第1年折舊後價值 138,260-28,482=109,778 第2年折舊值 109,778×0.206=22,614 第2年折舊後價值 109,778-22,614=87,164 第3年折舊值 87,164×0.206=17,956

臺灣桃園地方法院113年度訴字第209號

關鍵資訊