臺灣桃園地方法院113年度重訴字第65號

• 裁判案由: 確認優先承買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 113 年 05 月 17 日
• 當事人: 莊英釗

臺灣桃園地方法院民事判決
113年度重訴字第65號
原 告 莊英釗

訴訟代理人 王聖舜律師
吳榮庭律師
被 告 聯富開發股份有限公司

法定代理人 黃鈺錂
訴訟代理人 廖威淵律師
被 告 順欣興業股份有限公司

法定代理人 唐婌如（監察人）

上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國113年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告對於本院0年度司執字第00號清償債務強制執行事
件拍賣之如附表所示建物，有優先承買權存在。
二、訴訟費用由被告聯富開發股份有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告順欣興業股份有限公司（下稱順欣公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列
情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土
地）之所有權人，被告順欣公司在系爭土地上興建如附表所示建物（下稱系爭建物），且與原告間有基地租賃關係存在，縱認非自始存在基地租賃關係，系爭建物於民國112年9月6日經被告聯富開發股份有限公司（下稱聯富公司）拍定時
，確實有基地租賃關係存在，而原告已於112年9月18日向民事執行處行使土地法第104條之優先承買權，然被告否認之
，爰提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠被告聯富公司：原告與被告順欣公司所訂立之租約非租地建屋契約，系爭建物非於租賃期間所建，無土地法第104條之
適用，且上開租約為通謀虛偽意思表示而無效，原告非出租人，不得行使優先承買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告順欣公司未於言詞辯論期日到場，惟具狀陳述不爭執原告之請求與主張等語。
三、得心證之理由：
㈠按土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用（最高法院70年度台上字第818號民事判決意旨參照
）。
㈡查被告順欣公司所有之系爭建物，建築完成日期為93年5月12
日，主要建材為鋼筋混凝土造，坐落於原告所有之系爭土地上，有土地建物查詢資料在卷可參（重訴字卷第55、56頁）。被告順欣公司於112年3月31日向原告承租系爭土地，承租範圍為系爭建物坐落之土地範圍，面積約400平方公尺，並
訂立土地租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自112年4月1日起至114年3月31日止，租金每月1萬元，有系爭租約影本附卷為憑（壢司簡調字卷第23至26頁）。
㈢嗣系爭建物經本院0年度司執字第00號清償債務強制執行事件
（下稱系爭執行案件）訂於112年9月6日拍賣，並由被告聯
富公司拍定（重訴字卷第15至22頁），則原告基於基地所有權人之地位，於112年9月20日向本院民事執行處行使優先承買權（重訴字卷第60頁），合於土地法第104條規定，自屬
有據。
㈣被告聯富公司雖辯稱系爭建物非於租賃期間所建，無土地法第104條之適用云云。然承前所述，本條目的在使土地及房
屋同屬一人，則房屋建築後才承租土地，亦有適用。被告聯富公司所辯，並不可採。
㈤被告聯富公司再辯稱系爭租約是通謀虛偽意思表示而無效云云。然查，原告為被告順欣公司之董事長（壢司簡調字卷第17頁），原告以每月租金1萬元出租系爭土地予被告順欣公
司，原告自願收取與法定地租相當之租金（系爭土地113年
申報地價為3,200元/㎡×租用面積400㎡×年息10%＝128,000元，
每月約10,667元），對被告順欣公司及其債權人而言，並無不利，且系爭建物坐落於系爭土地，確實有占用之事實，難認原告與被告順欣公司之監察人唐婌如訂立系爭租約，為通謀虛偽意思表示而無效。
㈥又被告順欣公司雖於系爭建物經本院民事執行處於111年11月
10日囑託為查封登記後（重訴字卷第56頁），才於112年3月31日向原告承租系爭建物坐落之系爭土地，非即謂系爭租約無效或為通謀虛偽意思表示。蓋依強制執行法第51條第2項
、第3項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、
設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」，被告順欣公司向原告承租系爭土地，係屬於使系爭建物取得合法占有系爭土地權源之有利行為，應買人無須擔心拍定系爭建物後會遭地主訴請拆屋還地，並非妨礙執行效果之行為，且本院民事執行處於系爭建物之拍賣公告附表甲使用情形㈡有載明系爭租約（重訴字卷第17頁），已足使拍定人知悉系爭建物占有系爭土地之權源為租賃關係。
㈦從而，原告基於系爭土地出租人之地位，行使優先承買權，可使土地與房屋同屬一人，有效促進土地利用，亦可避免將來衍生拆屋還地之紛爭，合於土地法第104條之規定。
四、綜上所述，原告之訴為有理由，應予准許，爰判決如主文。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但
書。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　17　　日民事第三庭 法 官 吳佩玲
附表（如附件，印自壢司簡調字卷第15頁）
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　17　　日書記官　龍明珠