臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第一三四八號

臺灣桃園地方法院民事判決　八十八年度訴字第一三四八號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

丁○○

被告

丙○○

右一人

訴訟代理人　丁○○

右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

(一)被告應共同將坐落桃園縣新屋鄉○○段二之二地號 (下稱系爭土地)內如附圖所示A部分面積貳佰捌拾貳平方公尺、B部分面積壹佰壹拾壹平方公尺之地上物清除，將土地返還原告及其他共有人全體。

(二)被告應給付原告及其他共有人全體新臺幣 (下同)十五萬零一百七十四元及自民國八十八年九月一日起，至交還前開土地之日止，按月以五百五十元計算之損害金。

(三)請准供擔保宣告假執行。

二、陳述：

(一)系爭土地係原告與訴外人財團法人私立薇閣文教公益基金會所共有，於民國三十八年間由訴外人羅再求、羅日新、羅新石、羅新福等人 (下稱原承租人)承租耕作養殖，原承租人已於七十年十二月間轉予訴外人林國明、張致遠，二人復於七十二年三月間將該地轉租於曾永君，被告則於八十三年七月間輾轉由曾永君受讓該地使用權及其上之房舍。查原承租人將系爭土地轉租於他人，依耕地三七五減租條例第十六條規定，該租已歸於無效，原承租人已無占有使用該地之權利，歷次之轉租契約均屬無效，被告自無從受讓該地之使用權，自屬無權占有。

(二)本件被告輾轉受讓系爭土地上之房舍，雖係違章建築，而不得辦理登記，移轉所有權，惟觀諸被告所提各項受讓契約書，其內並無限制各受讓人事實上之處分權之約定，則依最高法院六十七年度第二次民事庭庭推總會決議，被告就系爭房舍仍有事實上之處分權，系爭房舍雖於審理中遭原承租人僱工強行拆除，惟其所留之磚瓦、牆垣及其他廢棄物仍系爭土地上，仍屬無權占有。爰將原聲明請求「拆除地上物」，更正為「清除地上物」。

(三)又被告無權占有系爭土地，獲有相對於租金之利益，依民法第一百七十九條、第一百八十一條規定，即負有返還不當得利之義務。爰依其所占用之面積，自八十三年九月一日起至返還日止，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，按申報地價百分之十給付原告相當於租金之不當得利。

三、證據：提出土地登記謄本乙份、照片九張、私有耕地租約四份、合約同意書一份、不起訴處分書乙份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：原告於七十幾年間就開始轉租，伊是第四手，房舍非伊所蓋。

三、證據：提出契約書三份為證。

丙、本院依原告之聲請履堪現場，並囑楊梅地政事務所測量。

理由

一、原告起訴時聲明第一項係請求被告將系爭土地之地上物拆除，將土地騰空返還原告及其他共有人全體，嗣因地上物於訴訟中拆除，乃更正為清除地上物，核係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，依民事訴訟法第二百五十六條第三款規定，無礙於訴訟之終結，應予准許，合先敘明。

二、原告主張系爭土地係伊與財團法人私立薇閣文教基金會共有，出租予原承租人，原承租人違法轉租，現為被告二人無權占用，被告等應返還土地及不當得利等語。被告則以伊係第四手承租，房舍非伊所蓋等語，資為置辯。

三、原告主張之事實，固據提出土地登記謄本乙份、私有耕地租約四份、合約同意書一份、不起訴處分書一份、照片九張為證。經查：系爭土地係由原告於三十八年間與羅再求等原承租人簽訂耕地三七五租約，原承租人再於七十年十二月十六日轉租於張志遠、林國明二人，則原承租人未自任耕作，原告主張原訂租約無效，依法自屬有據。惟依被告所提契約書三份，系爭土地係由財團法人私立薇閣文教基金會董事林昭宜於七十五年五月三十日出租予曾永君，曾永君再於八十三年七月五日讓渡予本件被告丁○○，顯係另一租約，與原告主張之三七五租約無關，原告以原訂三七五租約無效，主張被告無權占有，自有未合。然查系爭土地自三十八年十月三十一日起即由原告與財團法人私立薇閣文教公益基金會共有，上開基金會董事林昭宜以個人名義出租系爭土地，自屬出租他人之物，承租人曾永君再讓渡予被告丁○○，自亦不得對抗所有權人。從而，原告本於系爭土地共有人之地位，主張被告等無權占有，請求返還土地，與法有據，應予准許。

四、次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人 (最高法院六十七年度第二次民事庭庭推會議決定參照)。本件系爭土地上之房舍，係曾永君讓渡予被告丁○○，雖系爭房舍屬違章建築，不能為所有權之讓與，依上開決議，被告丁○○亦取得該違章建築之事實上處分權，而有拆屋或清除地上物之權能。又系爭房舍於訴訟中業經拆除，但拆屋後並未清理，廢棄物仍留置現場，有原告所提照片四張可稽，其占用面積如附圖所示，亦有複丈成果圖可參，從而，原告訴之聲明第一項請求被告清除地上物，就被告丁○○部分為有理由，應予准許；至被告丙○○非系爭房屋之受讓人，無事實上之處分權，原告請求其清除地上物，則無理由，應予駁回。

五、按被告無權占用系爭土地，獲有相當於租金之利益，依民法第一百七十九條、第一百八十一條規定，被告即負有返還該不得得利之義務 (最高法院六十一台上字第一六九五號判例參照) 。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文，此一規定，依同法第一百零五條規定，於租用基地建築房屋準用之。被告丁○○係系爭房舍之現在占用人，為其所不爭執，依法自應負返還不當得利之義務。查原告係系爭土地申報地價按年息百分之十計算，請求起訴前五年內之損害金三萬零三百四十八元及自八十八年九月一日起至返還日止，按每月五百五十元計算之損害金。惟系爭房舍係位於桃園縣新屋鄉鄉下，距九斗休閒農場約五、六百公尺，有本院八十九年一月十日勘驗筆錄可參，該地離市區甚遠，附近均為農田，渺無人煙，原告請求依申報地價年息百分之十計算損害金，自屬過高，應以年息百分之五計算，始符公允。依此計算，原告得請求之不當得利金額如附表所示。原告之請求在附表所示金額範圍內為有理由，應予准許，逾此之請求則無理由，應予駁回。

六、原告聲請供擔保宣告假執行，核其勝訴部分並無不合，爰酌定相當之金額准許之，致原告敗訴部分，假執行聲請已失所附麗，應予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一前段、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官　陳世宗

~B法院書記官　陳玉芬