臺灣桃園地方法院八十九年度重訴字第一六一號｜法律人

臺灣桃園地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一六一號原　　　告　丁○○ 訴訟代理人　呂理胡律師被　　　告　丙○○ 乙○○ 甲○○ 右當事人間所有權移轉登記事件，本院判決如左：主文一、被告甲○○應將座落桃園縣龜山鄉○○段第二六二地號建面積０．０一三三公頃及同段第二六三地號建面積０．０一五四公頃土地所有權全部移轉登記予原告。二、被告丙○○、乙○○應將座落前項二六三地號土地上第十一建號（門牌號碼同鄉 ○○路○段六四二號）本國式貳層樓房面積共一六二．九四平方公尺所有權應有部分各二分之一移轉登記與原告。被告丙○○、乙○○應將座落前項二六二地號土地上第十二建號（門牌號碼同鄉○○路○段六四四號）本國式貳層樓房面積共一八０．四四平方公尺所有權應有部分各二分之一移轉登記與原告。三、被告丙○○、乙○○等應將前項房屋及附屬增建物謄空點交與原告。四、被告應就第一、二項不動產之所有權移轉登記申請辦理自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。七、本判決第三項被告乙○○、丙○○給付部分，於原告以新台幣參拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告丙○○、乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾肆萬參仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）、被告甲○○應將所有座落桃園縣龜山鄉○○段第二六二地號建面積０．０一三三公頃及同段第二六三地號建面積０．０一五四公頃土地所有權全部移轉登記予原告。（二）、被告丙○○、乙○○應將所有座落前項地號土地上第十一建號（門牌號碼同鄉○○路○段六四二號）本國式貳層樓房面積共一六二．九四平方公尺，同段第十二建號（門牌號碼同鄉○○路○段六四四號）本國式貳層樓房面積共一八０．四四平方公尺所有權應有部分各二分之一移轉登記與原告。（三）、被告等應將前項房屋及附屬增建物謄空點交與原告，並自民國八十七年七月一日起至點交房屋日止，按月每月給付原告新台幣拾萬元。（四）、被告等應就前開不動產申請辦理自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。（四）、願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：（一）、緣被告等前於民國（下同）八十年七月十日向原告借款新台幣（下同）一千八百十五萬元，嗣增加為二千八百十五萬元，八十六年六月因渠等拖延清償本息，經原告催討，乃於八十六年間與原告訂立不動產買賣契約書（以下簡稱契約），約定以債權本息抵償買賣價金，將座落桃園縣龜山鄉○ ○段第二六二、第二六三地號（下稱系爭土地）被告甲○○所有土地及其上第十一、十二建號與其增建部分，由丙○○、乙○○二人所共有（每人應有部分各二分之一）房屋所有權全部出賣移轉予原告（原證一），並約明土地增值稅部分由原告負擔（契約第六條），惟被告等應配合申辦自用住宅優惠稅率課徵之（契約第七及第九條）。另「雙方同意由乙方無條件使用至八十七年六月三十日止」（契約第九條），被告竟拒不履行契約，原告屢請履約（原證三），被告均藉詞不協同辦理。（二）、依據民法第三百四十八條第一項規定：「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務。」，又依同法一百九十九條第一項規定：「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」被告等不依約履行已如前述，原告自得依法請求履約，並請求渠等點交房屋及自八十七年七月一日起遲延給付後每月十萬元之損害賠償。（三）、原告將系爭土地、建物設定抵押權之前，即陸續借款予被告等人（如附表，此僅係部分，另部分未尋獲），金額已高達一千一百零八萬五千六百五十六元，斷非被告所辯僅取得三百六十萬元而已。再查八十四年六月原告代被告清償其向桃園市信用合作社之貸款，而變更抵押設定為三千萬元，亦可證明（原證四）。再者，被告等三人未依債務清償期清償積欠之債務，原告乃聲請拍賣抵押物，而蒙鈞院以八十六年度拍字第七二三號民事裁定確定在案（八十六年七月二十一日確定，同年九月十二日核發，十月二日收受該確定證明書），然按上開民事裁定核發後，未確定之前，被告等人即至原告住所苦苦哀求不要強制執行（蓋強制執行之拍賣價勢必低於市價，屆時仍是被告等人受損），原告念及雙方係多年好友（否則也不會借貸此鉅款予被告），便予以同意以借貸予被告之金額及利息、違約金抵充買賣價金（契約第三、四條），原告並無強逼被告等人訂立買賣契約，而係兩造喜悅之下所簽立（此觀被告並未就拍賣抵押物為抗告，且係於裁定確定前簽立買賣契約即明），況且原告於契約第八條亦約定被告可買回之條款，足見該契約已充份考量被告當時訂約之情形，並無不妥。（四）、系爭契約訂立後因建物上設有宏成企業社、金展有限公司，被告本應依契約第九條辦理自用住宅過戶，惟被告均藉詞拖延辦理自用住宅，原告乃發函要求被告等人即刻履行契約，而被告亦委託鄭世修律師發函表示：渠等願意配合辦理自用住宅辦移轉登記，惟相關規費希由原告負擔（原證五），原告對此表示同意（原證六），然被告又藉詞拖延，原告為求以自用住宅辦理過戶（可省下稅捐），乃向鈞院提出變更住所登記之訴，而蒙鈞院以八十八年桃簡字第八八一號及八十八年簡上字第一三九號審理（原證七），上開案件雖係原告敗訴確定，然原告敗訴之理由係「金展有限公司並未於買賣契約簽名，自不須配合辦理住所變更」，惟上開判決理由項下均指稱：被告三人對買賣契約均不爭執，堪信為真實，亦即被告三人於前開訴訟中，均未否認契約之真實，為何至本件訴訟方提出此抗辯，所辯顯係卸責之詞，不足採信。（五）、本契約係原告簽署後交由原告之夫黃順章交被告乙○○取去十五日後才交還原告一份正本，當時已蓋好被告父子兄弟三人之印章，並填妥姓名、身分證號碼及共同之住址、電話，契約書自屬有效成立。再者，被告乙○○ 於交與原告不動產買賣契約同時及以後又將系爭土地甲○○名義之土地所有權狀正本二份及系爭房屋丙○○、乙○○名義之建築改良物所有權狀正本各二份，另甲○○、乙○○、丙○○三人之印鑑證明正本三份、戶籍謄本正本三份，八十五年、八十六年地價稅、房屋稅單正本各二份、地價證明書正本及使用執照影本陸續交付與原告辦理所有權移轉登記，各該正本呈庭核對之。被告父子三人一起借款，共同將房屋土地設定抵押權予原告供擔保，嗣於原告實行抵押權之際，又改將土地房屋出賣予原告而簽訂系爭契約，並陸續提供辦理所有權移轉登記之文件、資料、證件與原告，兩造買賣契約確屬存在無疑。三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份（原證一）、土地建物登記簿謄本（原證二）、律師函及聲請調解狀影本（原證三）、舊土地登記簿謄本（原證四）、被告委託鄭律師來函影本（原證五）、八十六年十二月八日原告覆函（原證六）、本院八十八桃簡字第八八一號及八十八簡上字第一三九號（原證七）、被告甲○ ○土地所有權狀影本、丙○○及乙○○建築改良物所有權狀影本二份、甲○○、丙○○、乙○○印鑑證明書影本三本、戶籍謄本影本三份、房屋稅及地價稅單影本二份、使用執照影本一份、地價證明書影本一份（原證八，正本均庭呈）。乙、被告方面：（一）、被告甲○○為系爭土地所有權人，而被告丙○○、乙○○為系爭土地上第十一、十二建號房屋之所有權，應有部分各二分之一。契約係於八十六年六月簽立，但契約出賣人欄中被告甲○○及丙○○之簽名，並非被告筆跡，且於出賣人處之甲○○、丙○○印文，並非被告所有。茲提出被告李傳維之親筆簽名，即被告甲○○向丁○○小姐借貸之借據（被證一）一紙，其上之「甲○○」簽名，台與契約書上之簽名不同。另提出被告丙○○在支票上背書之簽名（被證二），亦有不符。（二）、契約書係八十六年六月間，原告之夫到被告甲○○及乙○○住處，當時家中僅有乙○○一人，乙○○又有酒意，原告之夫即趁機拿出一張紙即該契約書簽名欄部分，詐騙乙○○簽寫被告三人姓名及身分證號碼，因該不動產契約書，並非被告丙○○、甲○○所訂立，且被告甲○○、丙○○兩人又未授權被告乙○○代為出售系爭不動產，因之第三人未據本人授權及同意所為之處分行為，對被告丙○○、甲○○二人不生效力。（三）、被告甲○○係於八十年間陸續向原告夫婦借款三百六十萬元，以後未再借款，被告甲○○欲償還該借款時，原告夫婦不要被告甲○○償還，以致高利增加為二千七百萬元，原告即以此金額聲請鈞院准予拍賣系爭不動產，有鈞院裁定可憑（被證三），惟縱使系爭不動產為鈞院裁定准予拍賣，被告亦未同意將系爭不動產賣予原告。原告依該不實之契約，請求被告李傳維、丙○○二人移轉登記，顯無理由。原告請求按月十萬元之損害亦無理由，原告未說明此項每月十萬元之損害之法律關係，又此十萬元如何計算，亦未見原告表明，其訴即無理由。（四）、本件係被告甲○○一人向原告借款，被告丙○○、乙○○並未參與，亦不知情。且被告甲○○係於七十九年七月間及八十年七月間分別向原告借款一百八十萬元，總計借款三百六十萬元，由被告甲○○提供自己所有系爭土地權狀及被告丙○○、乙○○二人所有系爭建物權狀，以及被告三人印鑑證明、印鑑章交與原告，先於七十九年七月九日辦理一百八十萬元抵押權設定，再於八十年七月十日變更為三百六十萬元抵押權設定，以後被告甲○○未再向原告借款，因被告甲○○向原告借款三百六十萬元後未給付利息，原告乃將借款金額加利息計算，被告甲○○應償還原告二千七百萬元，原告並逼迫被告甲○○再交出被告三人印鑑證明及印鑑章，交由原告自行辦理將抵押權設定金額變更為最高限額三千萬元。（五）、原告於八十七年八月間向鈞院起訴請求被告三人將系爭房屋所設之金展有限公司及宏成企業社營業住所遷離變更登記（案號：八十八年度桃簡字第八八一號），被告在該事件中，有當庭主張向原告所借之金額為三百六十萬元，非系爭不動產買賣契約書所載二千八百十五萬元，此有當庭錄音帶可查。因原告請求之事項，被告認為與系爭不動產買賣契約書所訂之內容無關，因此在該事件中，被告答辯狀只主張系爭不動產買賣契約效力，僅及於契約雙方當事人，不及於他人，被告無權將營業住所變更登記，而未再主張系爭不動產買賣契約書為不實之契約書，故被告縱在該事件中未主張系爭契約書為不實，亦不得以此認定被告已自認系爭不動產買賣契約書為真實。（六）、原告借款給被告甲○○只有三百六十萬元，且以現金借款，從未使用支票借給被告提領。原告於八十九年七月五日呈庭附卷之支票存根共有十七張，總金額為一千一百餘萬元（如附表），原告主張係借給被告使用支票，被告否認。因此為被告有利證據，可證明被告從未使用該支票提領，請鈞院向該支票付款銀行調閱該支票，查證係何人提領，應可證明被告未借用該款，原告提出不實之證據，編造有超出三百六十萬元之借款。（七）、原告於八十九年七月提出之準備書狀第三項再主張八十四年六月原告有代被告清償被告向桃園市信用合作社之貸款，而變更抵押權設定為三千萬元，被告亦予以否認。被告於八十四年六月七日確有向桃園市信用合作社辦理貸款二千一百六十萬元，但被告辦妥後，並未提領該款使用而被註銷貸款。該合作社承辦人員冒國針可證明此事，亦請鈞院傳訊冒國針。（八）、被告所有系爭不動產登記簿記載八十年七月十日抵押權設定最高限額三百六十萬元予原告（被證四），可見在此之前最多只有三百六十萬元之借款，然原告於八十九年五月提出之起訴狀，事實及理由第一項即主張被告於八十年七月十日向原告借款一千八百十五萬元，而原告於八十九年七月提出準備書狀，第三項又主張原告將系爭土地建物設定抵押權之前，即陸續借款予被告金額高達一千一百零八萬五千六百五十六元，原告二次書狀所主張之金額即有不符。（九）、原告有將制作之系爭不動產買賣契約書交給被告甲○○，逼其同意系爭不動產交給原告，以做為償還二千八百餘萬元之欠款，但被告甲○○認為只向原告借款三百六十萬元，而不同意將系爭不動產交給原告，該契約書仍在被告甲○○保管中，如被告甲○○同意將系爭不動產交給原告，被告李傳維持有該不動產買賣契約書上應有原告及被告三人之簽名，既然被告李傳維持有之該不動產買賣契約書未有被告三人及原告之簽名，可證被告李傳維、丙○○未同意該買賣契約。三、證據：被告甲○○筆跡影本（被證一）、被告丙○○筆跡影本（被證二）、八十六年度拍字第七二三號影本（被證三）、土地及建物登記簿影本（被證四）、不動產買賣契約書原件（簽名空白，被證五），另聲請訊問證人冒國珍。理由一、本件被告乙○○雖辯稱系爭契約係其在酒意之下簽名，並代簽被告甲○○、丙○ ○之姓名，被告甲○○、丙○○除否認授權被告乙○○代為簽名外，被告甲○○ 並否認系爭契約印文非其所有，被告丙○○、乙○○否認曾向原告借款，被告甲 ○○另辯稱僅向原告借款三百六十萬元，不可能同意用區區借款抵充價金，而將系爭土地、建物出賣予原告，系爭不動產登記簿謄本亦僅記載八十年七月十日設定抵押最高限額三百六十萬元，被告三人於本院前案八十八年桃簡字第八八一號訴訟中，係表明契約效力僅存在於當事人之間，並非自認系爭契約對被告三人有效，系爭契約對被告三人均不生效；原告持有被告之權狀、印鑑證明正本、地價證明、地價及房屋稅單等，係原告辦理抵押權設定後未交還被告，並非被告交付原告以供移轉所有權登記所用云云。二、惟查：（一）、依系爭土地及建物登記簿謄本所載：八十年七月十五日，被告三人確以渠等所有系爭土地二筆、建物二間為共同擔保，以被告三人為債務人，設定存續期間八十年七月十日至八十六年九月三十日止、最高限額三千萬元之抵押權予原告丁○○，此有土地及建物登記簿謄本附卷可稽（參原證二）。原告復於八十六年三月十四日向本院聲請准予拍賣前揭抵押物，並表明借款金額為二千七百萬元，並提出被告甲○○所簽發面額為二千七百萬元、發票日為八十五年十二月三十一日之本票影本一紙為證，而獲本院以八十六年度拍字第七二三號裁定准予拍賣，該拍賣抵押物裁定載明：「本件聲請意旨略以：相對人（即本件被告三人）於民國八十年七月十日以附表所示不動產（即系爭土地及建物）向聲請人（即本件原告）所負債務之擔保，設定本金最高限額新台幣（下同）三百六十萬元之抵押權，依法登記在案，嗣變更本金最高限額為三千萬元。茲相對人對聲請人負債二千七百萬元，已屆清償期而未為清償，為此聲請准予拍賣抵押物．．．經核尚無不合，應予准許。」，且被告三人於收受該裁定後，並未提出抗告，此業據本院調取八十六年拍字第七二三號裁定，核閱屬實。故縱原告於事隔多年後，無法一一收集完整的借款憑據，依被告三人未對該拍字案為任何異議及抗告，且原告依該裁定實行抵押權後，被告三人又於八十六年六月與原告簽訂本件買賣契約，契約上並表明借款金額為二千八百十五萬元，足認被告三人所辯借款金額僅有三百六十萬元，洵屬無稽。（二）、兩造於本院八十八年桃簡字第八八一號案件進行調解時，被告三人於八十七年十月二十七日由其共同訴訟代理人李晉安律師（亦為本件被告之訴訟代理人）提出答辯狀陳稱：「原告（即本件原告丁○○）提出之不動產買賣契約書第九條雖約定『由乙方配合辦理自用住宅過戶』，惟該買賣標的為被告甲○○所有之土地及被告丙○○、乙○○所有之建物，該不動產買賣契約之效力應僅『及於原告與被告之間』，並不包括契約以外之第三人。」、「縱被告三人未能依契約第九條完成訴外人公司營業住所變更登記，對原告言，充其量僅為債務不履行之問題，．．．」（該桃簡卷第三十六頁；第三十七頁）。又，兩造於本院八十八年度簡上字第一三九號案件審理時，該案之被上訴人即本件被告三人，復由其共同訴訟代理人李晉安律師於八十八年九月三十日提出答辯狀陳明：「二造訂立之不動產買賣契約書第九條約定：『由乙方（即被上訴人）配合辦理自用住宅過戶』，係『以上訴人與被上訴人甲○○個人』訂立土地之買賣，而『與被上訴人李詩龍、乙○○個人』訂立為建物之買賣，此觀之二造『不爭執之買賣契約書』即明」。被告三人已於前揭本院桃簡及簡上案件審理中，自認系爭買賣契約對具有效力，基於禁反言之法律原則，自不能復否認系爭買賣契約之效力。（三）、原告確仍持有系爭土地甲○○名義之土地所有權狀正本二份及系爭房屋李詩龍、乙○○名義之建築改良物所有權狀正本各二份，另甲○○、乙○○ 、丙○○三人之印鑑證明正本三份、戶籍謄本正本三份，八十五年、八十六年地價稅、房屋稅單正本各二份、地價證明書正本及使用執照影本（正本已庭呈核對無誤），經查，被告三人係於八十年七月十一日以系爭土地兩筆、房屋二間，以被告三人為債務人、設定最高限額三百六十萬元抵押權予原告，其後多次變更抵押權之內容（期限及最高限額），最後係於八十四年十二月八日聲請變更抵押權限額為三千萬元；期限自八十年七月十日至八十六年九月三十日（參八十六年拍字第七二三號卷內之他項權利變更契約書），因原告尚持有被告八十五年度及八十六年度之房屋稅單、地價稅單等，故被告三人所辯係因辦理抵押設定才交付原告前揭甲○○名義之土地所有權狀正本二份及系爭房屋丙○○、乙○○名義之建築改良物所有權狀正本各二份，另甲○○、乙○○、丙○○三人之印鑑證明正本三份、戶籍謄本正本三份，八十五年、八十六年地價稅、房屋稅單正本各二份、地價證明書正本及使用執照影本云云，不足採信。綜上，（一）至（三）所述，縱被告乙○○所辯系爭契約書係由其代為簽名屬實，亦應認被告乙○○係獲得被告丙○○、甲○○同意為之。否則，被告三人不致交付前揭移轉所有權登記所需文、證件正本予原告，復於前揭桃簡、簡上案件中自認該買賣契約書對其具有效力。四、綜上所述，本件被告三人應為系爭買賣契約效力所及。次查，系爭契約第二條規定：「雙方同意將乙甲○○所有座落於龜山鄉○○段第二六二、二六三號土地及乙方丙○○、乙○○所有座落於龜山鄉○○段二六二、二六三號土地建號十一、十二號房屋（如有增建物，包括一切增建物在內）出賣與甲方所有。」，同契約第九條約定：「雙方同意由乙方（即被告三人）無條件使用至八十七年六月三十日。乙方配合辦理自用住宅過戶，屆時乙方不得藉故推託．．．」，按「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務。」，民法第三百四十八條第一項定有明文，從而，原告依買賣契約及前開法條規定，請求判決（一）、被告甲○○應將所有座落桃園縣龜山鄉○○段第二六二地號建面積０．０一三三公頃及同段第二六三地號建面積０．０一五四公頃土地所有權全部移轉登記予原告。（二）、被告丙○○、乙○○應將所有座落前項地號土地上第十一建號（門牌號碼同鄉○○路○段六四二號）本國式貳層樓房面積共一六二．九四平方公尺，同段第十二建號（門牌號碼同鄉○○路○段六四四號）本國式貳層樓房面積共一八０．四四平方公尺所有權應有部分各二分之一移轉登記與原告。（三）、被告丙○○、乙○○應將前項房屋及附屬增建物謄空點交與原告。（四）、被告甲○ ○應就第（一）項之土地申請辦理自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，洵屬有據，應予准許。至原告請求被告甲○○交付房屋及附屬增建物，因被告甲○○非系爭建物之出賣人及原告請求被告丙○○、乙○○應就系爭土地申請辦理自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，因被告丙○○、乙○○，並非系爭土地之出賣人，與法不合，均予駁回。五、原告主張被告等應自民國八十七年七月一日起至點交房屋日止，按月每月給付原告拾萬元，因原告未表明此部分聲明之請求權基礎，縱原告認此係被告等遲延履行交付買賣標的原告所受之損害，惟原告並未舉證證明其損害之存在及計算方式，故原告此部分之主張，尚非可採，應予駁回。六、本判決主文第一、二項，係命被告為一定之意思表示，主文第四項係命被告為一定之行為，而其行為非他人所能代為履行者，依強制執行法第一百三十條及第一百二十八條之規定，均不適於假執行，又原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，原告上述假執行之聲請均應予駁回。七、就本判決主文第三項部分，原告及被告丙○○、乙○○均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當金額准許之。八、兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決無影響，爰不予一一論述。據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條第一項但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　九　　　月　　二十一　　日臺灣桃園地方法院民事第二庭 ~B法　　　官　張淑芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　九　　　月　　二十一　　日 ~B書　記　官　游誼

臺灣桃園地方法院八十九年度重訴字第一六一號

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