九十年度訴字第一七九八號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：91 年 09 月 05 日

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度訴字第一七九八號原　告即反訴被告　　甲○○ 反訴原告　　乙○○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件，經被告提起反訴，本院判決如左：主　　文被告應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號土地上，建號：一○○九號，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路○段三六六巷十二號房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新台幣肆拾捌萬貳仟元，及自民國九十一年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十一年二月十二日起至遷讓第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟貳佰玖拾玖元。第一項返還房屋之履行期間為叁個月。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二十分之十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾玖萬柒仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣壹拾陸萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事　　實甲、本訴原告兼反訴被告方面：一、聲明：㈠本訴部分： ①被告應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號土地上，建號：一○○九號，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路○段三六六巷十二號房屋遷讓返還原告。 ②被告應給付原告新台幣（下同）四十八萬八千元，及自民國（下同）九十一年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ③被告應自九十一年一月五日起至遷讓第一項之房屋之日止，按月給付原告以一萬五千元計算之損害。 ④第一項及第二項之聲明，願供擔保請准予宣告假執行。㈡反訴部分： ①請駁回反訴原告之訴。 ②如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述（因本件本訴與反訴部分之事實糾結在一起，故就陳述及證據部分均予以合併敘述，先予敘明；又原告陳明歷次陳述之內容若有不同者，則以九十一年三月二十一日準備書續㈡狀之記載為準）：㈠原告前於坐落桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號（原告於部分之書狀內誤載為一一三之三九地號）土地上，建號：一○○九號，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路○段三六六巷十二號房屋（以下簡稱系爭房屋）經營吉祥安養復健中心，而入院安養者應繳交保證金，於離開安養中心時始返還；嗣於八十八年四月八日與被告簽訂合作經營同意書、於八十八年四月十二日與被告簽訂房屋租賃契約書，於合作經營同意書內約定：「合作經營內容，地主擁有現成的設備及物品提供使用叁年，如叁年到有損壞，願意修理好或買新的歸還」（第二點）、「契約簽好以後，內部需修改或再購買新設備，由經營者負責」（第三點）、「申請立案一切經費由地主負責，雙方如有違約賠台幣拾萬元正」（第四點）、「不滿叁年結束，患者全部歸地主，不分一毛，如滿叁年患者地主以台幣壹萬元成交」（第五點）、「合作者不需本錢，地主以人頭為抽利，新舊人頭每位每月抽台幣叁仟元正」（第六點）、「叁年內不可轉讓他人或買賣，每月地主以房租抽利全部拿月頭」（第七點）、「如果經營中營業稅、所得稅由經營人負責，如地、房稅多出原來願補足地主」（第八點）、「擔保人願擔保經營者，在經營期間如有違約、違法賠償家屬損失，願承擔經營者一切行為、責任，決不失言」（第九點）、「押金台幣拾伍萬元，契約三年到房屋物品保證歸還，決無爭議」（第十點）、「目前一位患者曾敬生介紹人經營者每月願支出台幣叁仟元給介紹人直到離開本院」（第十一點），已載明雙方間之權利義務；而於房屋租賃契約書約定租賃期限自八十八年四月十二日起至九十一年四月十一日止，租金每月一萬五千元，並應於每月三日以前繳納，以及乙方（即被告）一定要租滿三年，不得藉詞任何理由不租，否則違約罰三倍租金；又前開之合作經營同意書雖係記載合作經營，惟實際上係原告將安養院經營權讓渡予被告，又為讓渡前開經營權乃將房屋併出租於被告，實與被告間並無合作經營關係。㈡嗣經雙方結算計有患者蘇進財等十一位，原告應移交被告之金額為二十萬三千四百五十七元，但扣除原告所購買衛生紙、看護墊、尿褲等物品，以及被告應繳納之房租、保證金十五萬元，雙方於八十八年四月十二日找貼清楚，並核對無誤後，由雙方簽名；嗣因被告積欠租金、權利金多期未為給付，經原告於九十一年一月二日以中壢郵局二六支局第二號存證信函催告被告應於九十一年一月四日前給付款項全部（計算至九十一年一月四日止，含租金及權利金共計為四十八萬八千元），否則自該日起終止合作經營契約書及房屋租賃契約，但被告仍未給付，是以前開二份契約均已合法終止，故依民法第四百五十五條之規定，起訴請求判決如本訴部分聲明①所載。㈢又依被告所提出原告不爭執證十五之記載，經計算後請求被告應給付之金額如下： ①八十八年五月安養者十一人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金三萬三千元，應付金額四萬八千元，被告實付金額為四萬八千元。 ②八十八年六月安養者十一人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金三萬三千元，應付金額四萬八千元，被告實付金額為四萬八千元。 ③八十八年七月安養者十人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金三萬元，應付金額四萬五千元，被告實付金額僅為三萬七千元，尚欠八千元，即被告不應扣除添購招牌費用五千元、塑膠片費用三千元，此部分金額依約定應由被告負擔。 ④八十八年八月安養者十人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金三萬元，應付金額四萬五千元，被告實付金額為四萬五千元。 ⑤八十八年九月安養者八人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金二萬四千元（此部分原告九十一年一月十七日民事準備書及更正聲明狀續、九十一年三月二十一日民事準備書續㈡狀均誤載為三萬四千元），應付金額三萬九千元，被告實付金額僅為三萬零四百元，尚欠八千六百元。 ⑥八十八年十月安養者五人（此部分原告前開書狀均誤載為十一人），故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金一萬五千元（此部分原告前開書狀均誤載為三萬三千元），應付金額三萬元，被告實付金額僅為二千六百元，尚欠二萬七千四百元，即被告不應扣除吳文全退保證金六千元、呂清治退保證金五千元、曾德福退保證金二萬五千元，此部分金額依約定應由被告負擔。 ⑦八十八年十一月安養者五人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金一萬五千元，應付金額三萬元，被告實付金額僅為二萬元，尚欠一萬元。 ⑧八十八年十二月安養者五人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金一萬五千元，應付金額三萬元，被告實付金額為三萬元。 ⑨八十九年一月安養者三人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，應付金額二萬四千元，被告實付金額為二萬四千元。 ⑩八十九年二月安養者三人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，應付金額二萬四千元，被告實付金額為二萬四千元。 ⑪八十九年三月安養者三人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，應付金額二萬四千元，被告實付金額僅為七千元，尚欠一萬七千元，即被告不應扣除求援呼叫器費用九千元、緊急按鈕費用八千元，此部分金額依約定應由被告負擔。 ⑫八十九年四月安養者三人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，應付金額二萬四千元，被告實付金額為二萬四千元。 ⑬八十九年五月安養者五人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金一萬五千元，應付金額三萬元，被告實付金額為三萬元。 ⑭八十九年六月安養者三人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，應付金額二萬四千元，被告實付金額為二萬四千元。 ⑮八十九年七月安養者三人，故被告應給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，應付金額二萬四千元，被告實付金額僅為一萬五千元，尚欠九千元。 ⑯八十九年八月至九十一年一月四日止，每月安養者三人，故被告應每月給付房租一萬五千元、安養者佣金九千元，即每月應付金額為二萬四千元，而被告此部分均未給付，故此部分金額合計為四十萬八千元（二萬四千元 ×十七個月）。綜上所述，被告至九十一年一月四日止，共欠四十八萬八千元，故依房屋租賃契約書、合作經營同意書之契約關係，起訴請求判決如本訴部分聲明②所載。㈣系爭房屋雖係訴外人李源龍所有，然李源龍為原告之子，且其亦開具同意書同意原告占有使用該房地，故原告自得占有使用該房地；有關遷讓該房屋部分（即本訴部分聲明第一項），係依據民法第四百五十五條規定請求；又因被告於租約終止後繼續占有系爭房屋，使原告受有損害其並獲有相當於租金之不得當利，故依民法第一百七十九條規定，請求被告給付如本訴部分聲明 ③所示之金額。㈤依兩造前所訂立之合作經營同意書、房屋租賃契約書，業已將兩造之權利義務記載清楚，而反訴原告未經反訴被告之同意逕行扣抵，反訴被告自無任何違約情事，且反訴原告又無其他事證足以證明反訴被告有違約情事，故其依侵權行為之法律關係，請求反訴被告給付四十八萬八千元及其利息，為無理由。㈥對被告抗辯（於反訴部分係反訴原告主張）之陳述： ①依合作經營同意書第四點之約定，原告僅須負擔申請立案所需程序費用，無須負責提出申請或為合乎社會局要求之房屋修繕，且安養中心無法申請立案，係因被告於社會局查核時，有多項檢查項違規所致，與原告無涉，故被告主張原告應賠償其十萬元違約金及利息部分，顯屬無據。 ②被告主張應給付其十三萬九千零七元看護費及利息部分，亦屬不實且於法無據，因原告固應將八十八年四月十二日起至五月十日所收十位病患之看護費二十萬三千四百五十七元，扣除相關之支出後，所剩餘之十三萬九千零七元交給被告，但依合作經營同意書第十點之約定，被告應給付之押金十五萬元尚未給付，故原告予以抵銷扣除，且被告尚應再給付原告一萬餘元，因而原告自無再給付之義務。 ③兩造所簽訂之房屋租賃契約係就系爭房屋租賃為約定，而合作經營同意書係就經營安養復健中心為約定，二者獨立存在不互相影響，而合作經營同意書之意義，實際上係出租及讓渡經營權予被告；且依前開契約之記載，並無被告得免費使用系爭房屋權利之約定，再而有關權利金之約定亦以病人人數計算，與被告是否獲利、盈餘無涉，況本件就系爭房屋部分，原告係以租賃契約之約定請求被告遷讓房屋、給付租金及不當得利，與合作經營同意書無涉，故被告抗辯本件係原告提供房屋與被告共同創業，依合作經營同意書第二條約定，其可以免費居住；兩造間有關租金之計算，係以每位患者一千五百元計之，而事後經營不善已不足開銷，原告不得再請求房屋租金；被告未預料經營不善，已無法再給付房屋租金及病患權利金，請求法院依情事變更原則為公平裁量等三部分之抗辯，亦均屬無據。 ④對被告於九十年十一月二十三日寄達法院之民事反訴狀內所附證十五（即「乙○○於八十八年五月起至八十九年七月止支付甲○○、黃麗嬌房租、佣金雜支表」）記載之安養人數及被告已給付原告之金額部分不爭執，另對被告於九十一年三月二十一日言詞辯論期日時所說九十年二月起至九十一年一月止之安養人數沒有意見。三、證據：提出系爭房屋八十九年度房屋稅捐繳款書影本一張、房屋租賃契約書及合作經營同意書影本各一份、患者證件應退保證金全部資料影本一張、中壢二六支郵局九十年四月十日存證信函影本一份及掛號郵件收件回執影本一張、系爭房屋所在之土地登記謄本及系爭房屋之建物登記謄本各一份、訴外人李源龍之戶籍謄本一份、訴外人李源龍開具之證明書影本一張、台灣桃園地方法院九十年度自字第一一號、第九九號刑事判決影本各一份、台灣桃園地方法院九十年度附民字第一四號刑事附帶民事判決影本一份、桃園縣政府九十年四月二十四日執行未立案安養護中心查核紀錄表影本一張、中壢二六支郵局九十一年一月二日存證信函影本一份及掛號郵件收件回執影本一張、最高法院九十一年度台上字第一七三四號刑事判決影本一份、台灣高等法院九十年度附民上字第一 ○○號刑事附帶民事判決影本一份、陳情書影本三份為證，並聲請訊問證人陳慶得。乙、本訴被告兼反訴原告方面：一、聲明：㈠本訴部分： ①請駁回原告之訴及其假執行之聲請。 ②如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。㈡反訴部分： ①反訴被告應給付反訴原告四十八萬八千元，及自反訴原告之「民事反訴一次理由」狀送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ②反訴訴訟費用由反訴被告負擔。二、陳述（因本件本訴與反訴部分之事實糾結在一起，故就陳述及證據部分均予以合併敘述，亦先予敘明）：㈠因原告對於被告在九十年八月一日、九十年十月八日、九十年十二月十二日提出之書狀提不出實體上之反駁理由，依民事訴訟法第二百八十條第一項規定，可認為對於上開三份書狀之全部內容不爭執，視同自認。㈡被告係受原告及訴外人即其配偶黃麗嬌之詐騙，於陷於錯誤之情況下，始在合作經營同意書上簽名，而當時原告亦同意該合作經營同意書第十點所稱之押金十五萬元毋庸給付；原告提出原證四（即患者證件應退保證金全部資料）記載被告尚欠原告一萬三千二百九十三元部分不實在，而原告亦未將該資料上所列十一名患者之十九萬三千六百三十七元之保證金如數交給被告，且被告係在受到已簽立合作經營同意書所限制及拘束之情形下，未便表示拒絕移交，才於該資料上簽名；又因原告未將前開款項交付給被告，所以嗣後所有出院之患者均可以直接向原告討回保證金，而被告對於出院之患者，代原告墊付之保證金，當然可以從房租中扣抵，原告主張被告不得扣抵，該主張已違法及無理由，不足採信。㈢依合作經營同意書第二點（此部分被告係稱之為第二條，惟為求敘述之統一，本判決內稱之為點）、第六點、第十點之約定，被告（即反訴原告）可以免付租金而可以占有使用系爭房屋從八十八年四月八日起至九十一年四月八日止，而無需與原告另行訂立房屋租賃契約；又房屋租賃契約第三條有關被告每月應給付原告（即反訴被告）一萬五千元之約定，係民法第九十九條第二項之附解除條件之法律行為，即是當原告協助將吉祥安養中心立案成功，及住院安養人數保持到五人以上至十一人之間的人數，使得被告收入較高之際，被告每月才有義務付原告一萬五千元之租金，今因原告違反民法第七十一條、第七十二條、第七十三條、第一百條、第一百四十八條第一項、第二項之規定，拒絕協助系爭房屋，以符合社會局之要求，亦拒絕出資協助辦理吉祥安養中心之立案手續及報請桃園縣政府社會局人員前來拆除該中心招牌，使得住院安養人數自八十九年六月起，已降至三人以下，故此份租約因解除條件成就而失其效力，因此原告不得請求被告給付自八十九年七月起至九十一年四月十二日止，每月一萬五千元之租金，且依合作經營同意書第四點之約定，原告應賠償被告十萬元。㈣依合作經營同意書第七點之含義，係三年內不可轉讓他人或買賣，因此在法律上原告有義務不得提前終止終約，而今原告提前於八十九年十月二十五日以第四七六九號存證信函終止租約，此催告已違反民法第九十九條第一項及第一零一條第二項之規定，且亦已違反民法第七十一條、第七十二條、第七十三條之規定，應予無效，故原告依法不得以租約已合法解除而提起本件遷讓房屋之訴訟，此部分請駁回原告之訴；又依民法第一百條、第二百十六條第二項規定，被告可以訴請原告賠償，故除提起反訴外，其餘之預期可得利益之損失款一百八十四萬九千七百元，可以用來抵銷法院違法判令被告應賠償原告之款項。㈤因兩造無法預知安養中心之人數會減少至二人，且人數減少至二人時，被告為受安養人之開支超過所收之看護費用，而且被告個人已無薪資所得可言，因而有關給付一萬五千元房租及人頭費用每人三千元部分，應適用民事訴訟法第三百九十七條第一項之規定，故法院應判准被告自八十九年六月起至九十一年四月十二日止可以免給付原告分文之租金及佣金；且由原告收取租金為一萬五千元，而當時係有十位住院患者，足以證明原告對於租金之計算方法，是以患者的人數來計算，也就是每位患者之租金為一千五百元，住滿十位患者才收一萬五千元房租，所以當九十年七月一日起，患者只剩二人時，被告所收此二人之四萬元看護費用已不夠開銷，且有虧損之際，原告依民法第一百四十八條之規定，即不得繼續向法院訴請被告每月仍應給付一萬五千元房租。㈥有關安養院之安養人數，於九十年二、三、四、五月時是三個、於六、七、八、九、十、十一月時是二個、於十二月時是一個、於九十一年一月時是一個、到現在也只有一個。㈦訴外人李源龍於九十年十月三十一日出具之使用證明書，係自九十年十月三十一日以後才有效，於此以前是無效的，所以原告從八十八年四月八日起至九十年十月三十一日止，對於系爭房屋、土地無所有權又無佔有權，與被告訂立之房屋租賃契約，係違反強制及禁止之規定，應予無效，原告不得以此無效的租約訴請被告遷讓房屋及給付租金，且被告對於原告單方面解約表示不同意，原告前開解約行為已違反民法第六百七十條之規定，應屬無效，不發生合法解除租約之法律上效力。㈧原告對於九十年四月十一日起至九十一年四月十二日止之這段時間，因其提前終止租約已違反民法第九十九條第一項（此部分被告誤載為九十七條第一項）及第一百零一條第二項之規定而無效，使得此段時期內之租約仍然存在，從而原告對於此段時期內少收租金之損失，不得請求不當得利，故其此部分請求應予駁回。㈨本件合作經營同意書係屬合夥性質，從而吉祥安養中心購買之新設備等，確實係必須品，應視為公同共有之合夥財產，依民法第六百六十八條規定，兩造應共同分擔費用，且因原告之不配合，致使患者人數減少，因此於三年之合夥期間內關於房屋內部之修改應由原告負責；又被告主張原告於九十一年四月八日合夥期滿之當日，應將合作經營同意書第四點所指之違約金十萬元及第十點內所指之現在正由原告保管中之十五萬元，連同反訴原告主張反訴被告應賠償之四十八萬八千元，共計為七十三萬八千元，在吉祥安養中心當場交付予被告，被告則可當場交出中心之房屋大門鎖匙給原告（如果原告以提存書清償，則被告可以於開庭時交還），如果原告拒絕付款，則被告主張行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，並依民法第六百九十三條之規定，繼續占有系爭房屋，而合夥關係則成為不定期限繼續合夥契約，原告依據已期滿之房屋租約，仍不得訴請被告遷讓房屋，故其本訴聲明第一項即屬於法無據，應予駁回。㈩本件反訴原告提起之反訴，合乎民事訴訟法第二百六十條之規定，且與本訴之訴訟標的金額相同，故毋庸繳納裁判費；因於八十八年五、六月間，安養院有老人十一名，每人每月二萬元之看護費，十一人共可收二十二萬元，故以此標準作為預期應收到看護費之計算標準，而事後因原告之行為，致使安養院的老人逐漸減少，在八十八年七、八月間，減少到只有十人，而此二個月僅收到十名共四十萬元之看護費，損失少收四萬元，於八十八年九月減少到只有八人，此月只收十六萬元之看護費，損失少收六萬元，八十八年十、十一、十二月三個月，僅剩五人，八十九年一月只剩三人，僅收六萬元，少收十六萬元，因此反訴原告從八十八年七月起至八十九年一月止，共計預期應收，卻因反訴被告違反民法第一百八十四條、第一百八十五條之侵權行為，使得反訴原告減少收入之總金額達六十二萬元，依法應由反訴被告賠償，但反訴原告為使反訴與本訴所請求之金額相同起見，才在反訴的聲明中僅請求四十八萬八千元，故請判准如反訴聲明所載；另有關反訴原告曾請求反訴被告給付三年來損失總金額為四百九十二萬五千零七元部分之附帶民事訴訟上訴部分，經台灣高等法院以九十年度附民上字第一○○號判決駁回，反訴原告未上訴而告確定，因係程序上駁回，無實體上之既判力，故對反訴原告之請求無影響。 有關於被告自訴原告犯有刑事案件所主張之事實及理由，於本件民事案內均繼續主張及援用。三、證據：「刑事自訴五次理由、刑事追加被告、刑事聲請傳證人狀」影本一份、系爭房屋及所在土地之八十九年房屋稅繳款書、八十九年地價稅繳款書影本各一張、「刑事自訴七次理由狀」影本一份、「刑事自訴三次補充理由狀」影本一份、被告之結業證書影本一張、被告製作主張原告已侵占款項及被告代墊保證金一覽表及計算書影本各一張、訴外人江秀環之考試院護士考試及格證書影本一張、房屋租賃契約書及合作經營同意書影本各一份、患者證件應退保證金全部資料影本二份（其中一份上段列有計算式）、住院同意書影本九份、被告製作之自八十八年五月起至八十九年七月止付原告房租、佣金、雜支一覽表影本一份、收據影本十張、郵政國內滙款執據影本五張、東鋒安全事業股份有限公司開立之請款單影本一張、訴外人陳慶得立據之保證書影本一張、桃園縣政府八十八年七月六日八八府社助字第一四一二五九號函、八十八年九月十五日八八府社助字第二○○二四一號函、八十九年一月二十五日八九府工建字第一七八五二號函、八十九年一月二十六日八九府社助字第一八五三一號函、八十九年七月二十一日八九府社助字第一四四一八七號函、九十年三月十五日九十社老字第四九六六七號函影本各一份、被告於八十九年七月二十日寄予原告之台北五七支郵局第一三六一號存證信函、於八十九年九月七日寄予原告之龍潭南龍郵局第四一九號存證信函、於八十九年十一月七日寄予訴外人邱鎮北律師及原告之龍潭南龍郵局第五○一號存證信函、於八十九年十一月二十七日寄予原告之龍潭南龍郵局第五五七號存證信函影本各一份、九十一年一月八日寄予原告訴訟代理人林清漢律師之龍潭南龍郵局第三號存證信函一份、訴外人邱鎮北律師受原告委託於八十九年九月一日寄予被告之桃園府前二一支郵局第四二九七號存證信函、於八十九年十月二十五日寄予被告之桃園府前二一支郵局第四七六九號存證信函、於八十九年十一月十四日寄予被告之桃園府前二一支郵局第四九○二號存證信函、九十年二月十九日寄予被告之龍潭九支郵局第十四號存證信函、九十年五月四日寄予被告之龍潭郵局第九八七號存證信函影本各一份、原告訴訟代理人林清漢律師於九十一年一月二日寄予被告之中壢二六支郵局第二號存證信函一份、台灣桃園地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第一三一七八號聲請簡易判決處刑書及執行傳票、拘票、自行收納款項統一收據影本各一份、台灣桃園地方法院八十八年度壢簡字第九六四號刑事簡易判決、八十九年度簡上字第一○八號刑事判決影本各一份、老人福利法規彙編摘要影本一份、台北縣三重市調解委員會八十九年十二月十六日通知及調解不成立證明書影本各一份、被告之戶籍謄本影本一份、小型免辦財團法人老人福利機構立案申請書影本一份、老人福利機構設立計畫書及工作人員名冊影本各一份、桃園縣政府執行未立案安養護中心查核紀錄表影本一張、民事訴訟第三百九十七條條文影本一份、聯合報及自由時報、中國時報剪報影本各一張、被告之會員證、保險證、駕駛執照、名片影本各一張、郵政劃撥儲金存款收據影本五張、昌隆汽車保養廠開立之收據影本八張、統一發票影本七十一張、桃園縣龍潭鄉公所清潔規費統一收據影本七張、翔隆行開立之收據影本一張、桃園縣龍潭鄉農會活期存款存摺影本一份、土地銀行存摺影本一份、台灣電力公司收據影本八張、中華電信股份有限公司電信費收據影本十三張、龍潭鄉高原簡易自來水廠收費收據影本四張、南桃園有線電線股份有限公司開具之發票影本三張、收執聯影本一張、繳費通知影本二張、收視費收執聯影本一張、台灣勝達興實業股份有限公司開具之統一發票影本一張、明恭生活事業有限公司出貨單影本一張、富堡工業股份有限公司送貨單影本一張、南興煤氣行開具之統一發票影本二張、高新煤氣行開具之統一發票影本三張、送貨單影本一張、「乙○○於八十八年五月起至八十九年七月止支付甲○○、黃麗嬌房租、佣金雜支表」（此係被告於九十年十一月二十三日民事反訴狀所附，標明為證十五）、「刑事上訴五、七、八次理由狀」影本一份、「刑事上訴九次理由狀」影本一份、全日美實業股份有限公司開具之統一發票影本一張、郵政劃撥儲金存款收據影本四張、瑞隆行開具之免用統一發票收據影本一張、華南商業銀行匯款回條聯影本一張、台灣高等法院九十年度附民上字第一○○號刑事附帶民事判決影本一份、駱永家先生所著損害數額之認定文章影本一份、陳情書影本二份為證，並聲請訊問證陳慶得、黃游月。丙、本院依職權調閱本院九十年度自字第一一號、第九九號刑事卷宗、九十年度附民字第一四號刑事附帶民事訴訟卷宗全部（均包含歷審卷宗）。理　　由壹、程序方面：一、本件被告於九十年八月一日提起反訴，經核與民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條之規定相符，應予准許。又反訴原告之聲明於歷次書狀之陳述均有不一之情形，經本院於九十一年八月二十二日言詞辯論期日行使闡明權後，反訴原告陳明反訴之聲明以其九十一年二月五日寄達法院之「反訴一次理由狀」之記載為準，故本院以此為判斷基礎，先予敘明。二、本件原告原係起訴請求「被告應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號土地上，建號：一○○九號，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路○段三六六巷十二號房屋讓交還原告」（聲明第一項）；「被告應給付原告三十七萬三百元，及自九十年四月十四日起至遷讓第一項之標的（即系爭房屋）之日止，應給付相當於每月租金一萬五千元，及自繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（聲明第二項），嗣擴張應受判決事項之聲明為「被告應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號土地上，建號：一○○九號，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路○段三六六巷十二號房屋讓交還原告」（聲明第一項）；「被告應給付原告四十八萬八千元，及自九十一年一月五日起至遷讓第一項之標的（即系爭房屋）之日止，應給付相當於每月租金一萬五千元，其中四十八萬八千元，並自九十一年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（聲明第二項–即係此部分請求之金額增加），經核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定相符，應予准許；嗣後原告又於九十一年三月二十一日具狀更正為「被告應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號土地上，建號：一○ ○九號，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路○段三六六巷十二號房屋讓交還原告」（聲明第一項）、「被告應給付原告四十八萬八千元，及自九十一年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（聲明第二項）、「被告應自九十一年一月五日起至遷讓第一項之房屋之日止，按月給付原告以一萬五千元計算之損害」（聲明第三項–即是將原來之聲明二拆成聲明二與聲明三），經核係不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述，依民事訴訟法第二百五十六條規定，尚非訴之變更或追加，故依法亦應予准許。三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限，民事訴訟法第二百八十條第一項定有明文。本件原告自起訴時即主張如訴之聲明所載之內容，對於被告之抗辯，亦有提出爭執之情形，故被告抗辯：因原告對於被告在九十年八月一日、九十年十月八日、九十年十二月十二日提出之書狀提不出實體上之反駁理由，依民事訴訟法第二百八十條第一項規定，可認為對於上開三份書狀之全部內容不爭執，視同自認云云，因與法律之規定不符，其前開抗辯，尚不足為採。貳、實體方面：甲、本訴部分：一、本件原告主張曾與被告簽立合作經營同意書及房屋租賃契約書，均載明雙方之權利義務、租賃期間、租金金額、應繳交日期等，嗣後因被告積欠租金及未給付合作經營同意書記載應給付之金額，經原告寄發存證信函催告後，被告仍未給付，故原告於九十一年一月二日又寄發存證信函予被告，催告被告應於九十一年一月四日前給付，否則自該日起終止合作經營契約書及房屋租賃契約，因被告仍未給付，是以前開二份契約均已合法終止，故依民法第四百五十五條之規定，訴請判決如聲明第一項所載；依房屋租賃契約書、合作經營同意書之契約關係，訴請判決如聲明第二項所載；依民法第一百七十九條不當得利之規定，訴請判決如聲明第三項所載，並願供擔保，請准就聲明第一項、第二項部分為假執行之宣告。被告則以：原告並非系爭房屋所有權人，故其無權訴請被告遷讓房屋及給付租金；被告係受詐騙才於合作經營同意書上簽名；因原告未將所收之患者保證金交付予被告，所以嗣後出院患者可直接向原告討回保證金，因被告已代墊，故可以由房租中扣抵；兩造間並非單純租賃關係，依合作經營同意書之記載，兩造是合夥關係，且依前開同意書之記載，被告得以免付租金而占有使用系爭房屋；有關租金之計算，應是依照患者之人數，每人一千五百元為計算，當患者人數甚少時，依民法第一百四十八條規定，原告即不得向被告請求租金，或是法院應適用民事訴訟法第三百九十七條第一項之規定，判決被告可以毋庸給付原告分文之租金及權利金；依前開同意書第七點之含義，原告有義務不得提前終止租約；因原告未配合辦理立案登記，致使安養中心無法繼續經營，係原告應賠償負責，故被告不應給付原告請求之金額；被告主張民法第二百六十四條之同時履時抗辯權；以及依民法第一百條、第二百十六條第二項規定，被告可以訴請原告賠償，故除提起反訴外，其餘之預期可得利益之損失款一百八十四萬九千七百元，可以用來抵銷法院違法判令被告應賠償原告之款項等語置辯。二、本件兩造對於在八十八年四月八日簽訂合作經營同意書、八十八年四月十二日簽訂房屋租賃契約書，以及確有前開二份契約記載內容之事實，均不爭執，惟各自解讀不一，原告主張：房屋租賃契約書與合作經營同意書並無關聯，二者係各自獨立，合作經營同意書實際上是出租和讓渡經營權予被告（請見本院九十年十二月二十日言詞辯論筆錄）等語，被告則抗辯：依前開二份契約書，二造係合夥關係云云。從而，本件須先釐清兩造於前開合作經營同意書、房屋租賃契約書訂立時，雙方之真意為何？該當於何種法律關係？方能依法判斷兩造間之權利義務。從而：㈠經核被告於證十五內係分別記載「房租開支」、「佣金開支」等項，並依各項按月支付金額予原告，故足認前開房屋租賃契約書與合作經營同意書之關係應係各別獨立。㈡再按合夥乃二人以上互約出資，以經營共同事業之契約，所謂經營共同事業，必事業為共同，各合夥人就事業之成敗有共同利害關係為要件，故合夥人中有對事業成之敗無關，惟受確定之報酬者，此項無目的之共同，雖類似合夥，但實非合夥（最高法院六十九年度台上字第二五九六號判決意旨參照）。經查：依兩造訂立之合作經營同意書第六點約定：「合作者不需本錢，地主以人頭為抽利，新舊人頭每位每月抽台幣叁仟元正」、第七點約定：「叁年內不可轉讓他人或買賣，每月地主以房租抽利全部拿月頭」，可知原告對於被告接手經營安養院之成敗並不需負責，係依安養院之新舊病患人數按月每人抽取三千元作為報酬，故前開合作經營同意書之記載，兩造間之關係雖類似合夥，但實際上應非合夥關係，兩造間之權利、義務，尚不得依合夥之法律關係論斷，而應依兩造於合作經營同意書記載之內容為判斷。㈢又「上訴人以其所有之房屋，提供為被上訴人之營業場所，既僅按日收取一定之金額而不負擔合夥損益之分配，所謂出資之系爭房屋，又不屬於合夥財產，仍由上訴人保有所有權，與合夥契約之性質不相符合，實為一種租賃關係。」（最高法院四十七年度台上字第一八八九號判例意旨參照）。經查：兩造間之合作經營同意書之內容，尚非合夥之法律關係乙節，已如前述，且兩造間就系爭房屋所為之房屋租賃契約書，係約定被告按月於每月三日繳納一萬五千元之租金，並無原告以系爭房屋作為合夥出資之約定，故兩造間就此部分之契約內容，亦與合夥契約之性質不符，仍屬租賃關係，故被告應否返還系爭房屋、給付租金等節，亦應依兩造所訂房屋租賃契約書之內容為判斷。㈣綜上所述，被告抗辯兩造間之關係為合夥關係云云，尚不足採信，原告主張兩造間之房屋租賃契約書與合作經營同意書並無關聯，二者係各自獨立，合作經營同意書實際上是出租和讓渡經營權予被告等語，堪予採信。至原告雖曾於八十九年十一月十四日由邱鎮北律師以桃園府前（二十一支）郵局第四九○二號存證信函表示聲明退夥，並自民國九十年一月十五日起生效云云（請見九十年度壢簡字第五九五號本院中壢簡易庭卷宗第一一五頁至第一一七頁），惟因前開存證信函係就被告主張兩造間為合夥關係而為回覆，且就兩造間陳述之事實，而適用相關之法律規定，屬法院之職權，且因兩造間就是否為合夥關係已有爭執，而本院亦判斷如前所述，故縱有前開存證信函之存在，亦不影響本院之判斷，併此說明。三、茲就原告請求被告遷讓房屋、給付金錢部分，分述如下：㈠遷讓房屋部分： ①系爭房屋雖係原告之子即訴外人李源龍所有，但李源龍已於九十年十月三十日開具使用證明書一份，表示同意原告就系爭房屋占用使用及出租，故縱認原告與被告訂立房屋租賃契約時屬無權利人所為之行為，因已得權利人李源龍之承認，依民法第一百十五條之規定，溯及訂約時發生效力，故被告抗辯：因訴外人李源龍於九十年十月三十一日出具使用證明書，故自九十年十月三十一日以後才有效，於此以前是無效的，所以原告從八十八年四月八日起至九十年十月三十一日止，對於系爭房屋、土地無所有權又無佔有權，與被告訂立之房屋租賃契約，係違反強制及禁止之規定，應予無效，原告不得以此無效的租約訴請被告遷讓房屋及給付租金云云，尚與前述法律規定不符，不足採信。 ②原告主張系爭房屋之租賃契約書之出租人係原告、承租人係被告之事實，除據其提出房屋租賃契約書一份為證外，亦為被告所不爭執。而原告主張被告確有未按期給付租金予原告之事實，亦據被告提出之證十五記載明確（有關被告抗辯有部分之金額應由原告支付云云，詳於次項即㈡中敘明），且原告主張因迄九十一年一月四日止，被告尚欠原告租金、權利金多期，故原告再度於九十一年一月二日以中壢郵局二六支局第二號存證信函催告被告應於九十一年一月四日前給付款項，否則自該日起終止合作經營契約書及房屋租賃契約之事實，亦據原告提出該存證信函影本一份及掛號郵件收件回執影本一張為證，被告亦自認確曾收受前開存證信函，且另於九十一年一月八日以龍潭南龍郵局存證信函第三號答覆，有被告以本院為副本收受者而寄達本院之該存證信函一份附卷可參。至被告抗辯：依合作經營同意書第七點之含義，在法律上原告有義務不得提前解約，故其提前終止租約，依法律規定應予無效，其不得以租約已合法解除（應係終止之誤）而提起本件遷讓房屋之訴訟云云。因依被告提出證十五之記載，被告自八十九年八月起即未依約繳納租金，其遲付租金之期數至九十年十二月止，已達十七個月，故原告以存證信函催告被告繳納，被告未為繳納，原告因而終止租約，於法並無不合，故被告前揭抗辯，不足採信。因而原告主張前開房屋租賃契約業已合法終止之事實，堪認為真實。又被告抗辯：原告應於九十一年四月八日合夥期滿之當日，將合作經營同意書第四點所指之違約金十萬元及第十點內所指之現在正由原告保管中之十五萬元，連同反訴原告主張反訴被告應賠償之四十八萬八千元，共計為七十三萬八千元，在吉祥安養中心當場交付予被告，被告則可當場交出中心之房屋大門鎖匙給原告（如果原告以提存書清償，則被告可以於開庭時交還），如果原告拒絕付款，則被告主張行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權云云。因原告已合法終止租約之事實，已如前述，因而被告即負有將租賃物交還原告之義務，被告此部分抗辯事由，與民法第二百六十四條之規定未符，其援引作為抗辯，尚有未當。從而原告依民法第四百五十五條之規定，訴請被告將系爭房屋交還，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。㈡依契約關係請求給付房租及權利金部分：依兩造房屋租賃契約書與合作經營同意書之記載，被告每月應給付原告之金額分別係租金一萬五千元、按安養院新舊病患人數核計每人三千元之報酬（此部分簡稱為權利金），對於租金部分，被告抗辯：當初係以有十位住院患者計算，故每位患者之租金為一千五百元，住滿十位患者時，被告每月才有義務給付原告一萬五千元的房租，故當九十年七月一日起患者僅剩二人時，被告所收之四萬元看護費用已不夠開銷，且有虧損之虞，依民法第一百四十八條規定，原告即不得訴請被告每月仍給付一萬五千元房租云云。原告則否認被告此部分抗辯，主張房租係固定每月一萬五千元，並非隨患者人數而調整等語。經核以兩造間房屋租賃契約書內之記載，並無依患者人數而機動調整之約定，且由被告自行提出證十五之記載，其有關租金部分亦是每月固定一萬五千元，且原告係依兩造間訂立之房屋租賃契約書為請求，屬依法行使權利，與公共利益並無違反，亦難認以損害他人為主要目的，自難認有民法第一百四十八條之情事，故被告此部分抗辯，與契約內之記載不符，亦難採信。至被告又抗辯：係受原告及其配偶黃麗嬌之詐騙，於陷於錯誤之情況下，始在合作經營同意書上簽名云云。為原告所否認，且由被告提出之證十五觀之，其曾陸續幾個月依合作經營同意書記載之權利計算方式給付原告應給之款項，故被告空言抗辯：係被詐騙才簽立合作經營同意書云云，不足採信。而本件原告得請求之租金與權利金究是多少？爰依被告提出原告不爭執之證十五之記載計算如下： ①八十八年五月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ②八十八年六月部分：被告亦均已給付，原告並無請求之金額。 ③八十八年七月部分：依被告前開證物記載安養者為十人，故被告應給付原告安養者權利金為三萬元，再加上房租一萬五千元，故被告應給付原告之金額為四萬五千元，然被告實付金額僅為三萬七千元，尚有八千元未為給付，對此部分，被告抗辯：添購招牌費用五千元、塑膠片費用三千元，依約定應由原告負擔云云。而原告則主張依合作經營同意書第三點記載：「契約簽好以後，內部需修改或再購買新設備，由經營者負責」，故此部分金額應由經營者即被告負擔等語。經查：觀諸兩造訂立之合作經營同意書第三點記載：「契約簽好以後，內部需修改或再購買新設備，由經營者負責」，而前開之招牌費用五千元、塑膠片費用三千元，均屬設備費用，依兩造之約定，即應由經營者即被告負擔，故被告此部分抗辯，不足採信，而原告此部分主張可採。 ④八十八年八月部分：被告亦均已給付，原告並無請求之金額。 ⑤八十八年九月部分：依被告前開證物記載安養者八人，故被告應給付原告安養者權利金二萬四千元、房租一萬五千元，共計為三萬九千元（此部分原告九十一年一月十七日民事準備書及更正聲明狀續、九十一年三月二十一日民事準備書續㈡狀均誤載為三萬四千元），而被告於前開證物內亦記載實付金額僅為三萬零四百元，尚有八千六百元未為給付，故原告此部分主張尚屬可採。 ⑥八十八年十月部分：依被告前開證物記載安養者五人（此部分原告前開書狀均誤載為十一人），故被告應給付安養者權利金一萬五千元（此部分原告前開書狀均誤載為三萬三千元）、房租一萬五千元，共計為三萬元，被告實付金額僅為二千六百元，尚有二萬七千四百元未付，對此部分，被告抗辯：扣除吳文全退保證金六千元、呂清治退保證金五千元、曾德福退保證金二萬五千元，代墊款共為三萬六千元，應由房租、權利金內扣除云云。而原告則主張：有關應退保證金二十萬三千四百五十七元部分，兩造已於八十八年四月十二日結算完畢，經扣除原告相關之支出後，僅餘十三萬九千零七元，因被告未依合作經營同意書第十點之約定給付押金十五萬元，故此部分金額經原告扣除抵銷後，被告尚應給付原告一萬餘元，被告自不得以此為由，扣抵應給付原告之租金及佣金等語，並提出「患者證件應退保證金全部資料」一份為證。經查：前開資料內，確有原告與被告之簽名，被告對其上簽名及內容之真正亦不爭執（請見本院九十一年三月二十一日言詞辯論筆錄）；而兩造合作經營同意書第十點確有被告應給付原告押金十五萬之約定，且被告亦自認並未給付該押金予原告，其雖抗辯依合作經營同意書第二點、第六點、第十點約定，其可以免付租金而占有使用系爭房屋云云，惟與前開房屋租賃契約書、合作經營同意書之記載內容不符，並為原告所否認，故被告此部分抗辯，即不足採信，其即有依約定給付押金十五萬元之義務。又被告雖抗辯：原告曾同意其毋庸給付十五萬元之押金，惟為原告所否認，被告亦無法舉證以實其說，故其此部分抗辯，亦難認係真正。從而因被告未給付前開之十五萬元押金，故原告經計算後，主張以押金十五萬元抵銷應給付被告之保證金十三萬九千元，即屬有據，因而嗣後有因病患離院而退還保證金時，即應由被告負擔，是以被告前開抗辯，均不足採信，而原告此部分主張尚屬可採。 ⑦八十八年十一月部分：依被告前開證物記載安養者五人，故被告應給付安養者權利金一萬五千元、房租一萬五千元，共計為三萬元，而被告實付金額僅為二萬元，尚有一萬元未付，對此部分，被告抗辯：應扣除代墊款一萬元云云。原告則主張不應扣除等語。有關兩造間此部分爭執，詳如前述⑥所述，故被告此部分抗辯，不足採信，而原告此部分主張可採。 ⑧八十八年十二月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ⑨八十九年一月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ⑩八十九年二月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ⑪八十九年三月部分：依被告前開證物記載安養者三人，故被告應給付安養者權利金九千元、房租一萬五千元，共計為二萬四千元，被告實付金額僅為七千元，尚有一萬七千元未為給付，對此部分，被告抗辯：應扣除求援呼叫器費用九千元、緊急按鈕費用八千元，此部分金額依約定應由原告負擔云云。而原告則主張依約定應由經營者即被告負擔等語。經查：有關兩造間此部分爭執，詳如前開③所述，故被告此部分抗辯，不足採信，而原告此部分主張可採。 ⑫八十九年四月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ⑬八十九年五月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ⑭八十九年六月部分：被告均已給付，原告並無請求之金額。 ⑮八十九年七月部分：依被告前開證物記載安養者三人，故被告應給付安養者權利金九千元、房租一萬五千元，共計二萬四千元，此部分被告僅給付一萬五千元，尚欠九千元，對此被告於前開證物未記載抗辯事由。 ⑯八十九年八月至九十年一月部分：依被告前開證物記載安養者均為三人，故被告每月應給付安養者權利金九千元、房租一萬五千元，共計為二萬四千元，而依被告前開證物之記載，亦均未為給付，且被告亦未提出證據證明已為給付，故此部分被告應給付原告之金額共計為十四萬四千元（二萬四千元× 六個月）。 ⑰九十年二月至九十年五月部分：對此部分，被告前開證物即未再詳載，被告抗辯當時安養者均僅為三人，原告亦表示不爭執（請見本院九十一年三月二十一日言詞辯論筆錄），故依此計算結果，被告每月應給付安養者佣金九千元、房租一萬五千元，共計為二萬四千元，而被告均未提出證據證明已為給付，故此部分被告應給付原告之金額共計為九萬六千元（二萬四千元×四個月）。 ⑱九十年六月至九十年十一月部分：對此部分，被告前開證物亦未再詳載，被告抗辯當時安養者均僅為二人，原告亦表示不爭執（請見本院九十一年三月二十一日言詞辯論筆錄），故依此計算結果，被告每月應給付安養者佣金六千元、房租一萬五千元，共計為二萬一千元，而被告均未提出證據證明已為給付，故此部分被告應給付原告之金額共計為十二萬六千元（二萬一千元× 六個月）。 ⑲九十年十二月至九十一年一月部分：對此部分，被告前開證物亦未再詳載，被告抗辯當時安養者均僅為一人，原告亦表示不爭執（請見本院九十一年三月二十一日言詞辯論筆錄），故依此計算結果，被告每月應給付安養者佣金三千元、房租一萬五千元，共計為一萬八千元，而被告均未提出證據證明已為給付，且兩造於房屋租賃契約書第四條約定：「租金應於每月三日以前繳納：：」、於合作經營同意意第七點約定：「：：，每月地主以房租、抽利全部拿月頭」，因而雖原告嗣寄發存證信函催告被告應於九十一年一月四日前給付，否則自該日起終止房屋租賃契約及合作經營契約，惟仍未影響原告既得之權利，故此部分被告應給付原告之金額共計為三萬六千元（一萬八千元×二個月）。 ⑳綜上所述，經核算前開被告應給付原告之總金額為四十八萬二千元，被告雖又抗辯：因兩造無法預知安養人數會減少至二人，且人數減少至二人時，被告為受安養人之開支超過所收之看護費用，而且被告個人已無薪資所得可言，故法院應適用民事訴訟法第三百九十七條第一項之規定，判准被告自八十九年六月起至九十一四月十二日止可以免給付原告分文之租金及佣金云云。對此部分，原告表示不同意，經核以民事訴訟法第三百九十七條第一項規定：「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增、減、給付或變更其原有效果之判決」，係以因不可歸責於當事人之事由為要件，而本事件中關於安養院經營之良窳，繫諸於被告之經營方式與策略，若有經營非如預期之情形產生時，尚難認屬不可歸責當事人之事由，故被告此部分抗辯，亦不足採信。再而被告抗辯：依民法第一百條、第二百十六條第二項規定，其可訴請原告賠償預期可得之利益一百八十四萬九千七百元，故主張抵銷云云。因原告終止房屋租賃契約係屬合法，並不生被告得訴請原告賠償之情形，故被告據此而主張抵銷，亦難認有據。從而原告依照房屋租賃契約書及合作經營同意書之契約關係，請求被告給付前開金額及自九十一年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，爰判決如主文第二項所載，至原告逾前開金額之請求，則無理由，應予駁回，爰判決如主文第五項所載。㈢不當得利部分： ①本件被告於房屋租賃契約終止後，未將承租之系爭房屋返還原告，仍繼續占有系爭房屋，屬無權占有，而被告無權占有系爭房屋之行為，依社會之通常觀念，可獲得相當於租金之利益，故原告主張被告占有系爭房屋，妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，自屬不當得利乙節，即非無據。被告雖抗辯：因原告提前終止租約違反民法第九十九條第一項及第一百零一條第二項之規定而無效，故原告對於九十年四月十一日起至九十一年四月十二日減少租金收入之損失，不得請求不當得利云云，除為原告所否認外，且因原告得合法終止房屋租賃契約之事實已如前述，故其依法律規定，自得為前述之請求，從而被告此部分抗辯，亦不足採信。 ②按土地法第九十七條規定：「城市地方之房屋租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限」；而土地法施行法第二十五條規定：「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價值依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額」；又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定：「土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價」。而系爭房屋係坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段一一二之三九地號土地上，該土地之申報地價為每平方公尺六百三十二元，有原告提出之土地登記謄本一份在卷可稽；又系爭房屋並未辦理申報房價，且目前地政機關亦尚未辦理房價之估定，故此部分應依原告提出系爭房屋八十九年度之課稅現值作為計算之基礎，而系爭房屋八十九年度課稅現值為四十九萬七千三百元，有原告提出之八十九年度桃園縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書影本一份在卷可參。 ③經查：系爭房屋占用前開土地之面積為八十六平方公尺，有原告提出系爭房屋之建物登記謄本一份存卷可憑，故系爭房屋占有土地依申報地價計算結果，總價為五萬四千三百五十二元（６３２元×８６平方公尺＝５４３５２元）；再加上系爭房屋之課稅現值四十九萬七千三百元結果，共計為五十五萬一千六百五十二元。經本院審酌系爭房屋第一次登記日期為七十六年十二月十二日，迄今已十四年餘，臨龍潭鄉○○路，交通尚稱便利，而被告係供開設安養院使用等情狀，認系爭房屋之租金以該房地總額年息百分之五計算為適當。依此計算結果，原告得請求被告之給付之金額為為每月二千二百九十九元（５５１６５２元×５％÷１２月＝２２９９元，元以下四捨五入）。又因原告前述依房屋租賃契約請求被告給付之最後時間為九十一年一月，而該月係月初即收受全月租金，因而該月租金之效力係自九十一年一月十二日起至九十一年二月十一日止（因兩造有關房屋租賃契約之期間約定係自八十八年四月十二日起至九十一年四月十一日止），故原告得請求被告給付相當於租金之不當得利時間，係自九十二年二月十二日起至遷讓系爭房屋之日止（原告原係請求自九十一年一月五日起至遷讓系爭房屋之日止），而原告得請求被告按月給付之金額為二千二百九十九元（原告原係請求一萬五千元），從而原告請求被告自九十一年二月十二日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告二千二百九十九元部分，為有理由，應予准許，爰判決如主文第三項所示，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回，併予判決如主文第五項所示。四、查遷讓房屋，非立時可就，且經斟酌被告現仍於該處經營安養院之實際情況，爰定履行期間為三個月。五、本件原告及被告均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，並分別判決如主文第七項、第八項所示；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。乙、反訴部分：一、本件反訴原告主張：反訴被告拒絕出資協助辦理吉祥安養院之立案手續及報請桃園縣政府社會局人員前來拆除該中心招牌，使得住院安養人數自八十九年六月起，已降至三人以下，依合作經營同意書第四點之約定，反訴被告應賠償被告十萬元；安養院因反訴被告之行為，致使安養院的老人逐漸減少，在八十八年七、八月間，減少到只有十人，而此二個月僅收到十名共四十萬元之看護費，損失少收四萬元，於八十八年九月減少到只有八人，此月只收十六萬元之看護費，損失少收六萬元，八十八年十、十一、十二月三個月，僅剩五人，八十九年一月只剩三人，僅收六萬元，少收十六萬元，因此反訴原告從八十八年七月起至八十九年一月止，共計預期應收，卻因反訴被告違反民法第一百八十四條、第一百八十五條之侵權行為，使得反訴原告減少收入之總金額達六十二萬元，依法應由反訴被告賠償，但反訴原告為使反訴與本訴所請求之金額相同起見，才在反訴的聲明中僅請求四十八萬八千元，故請判准如反訴聲明所載。反訴被告則以：依合作經營同意書第四點之約定，反訴被告僅須負擔申請立案所需程序費用，無須負責提出申請或為合乎社會局要求之房屋修繕，且安養院無法申請立案，係因反訴原告於社會局查核時，有多項檢查項違規所致，與反訴被告無涉，故反訴原告告主張反訴被告告應賠償其十萬元違約金、利息以及反訴被告有侵權行為云云，顯屬無據等語置辯。二、經查：兩造於合作經營同意書第四點約定：「申請立案一切經費由地主負責，雙方如有違約賠台幣拾萬元正」，故可知反訴被告之義務應係負責該安養院申請立案之費用，至於為申請之程序及為符合主管機關社會局要求之相關設備、措施等，應係由反訴原告負責。至反訴原告主張：當時有口頭約定由原告（即反訴被告）來辦云云，惟為反訴被告所否認，且反訴原告亦無法舉證以實其說。再而經核以兩造於前開合作經營同意書訂立後，雙方即因究應由何人為申請立案行為，而以存證信函互相指責，嗣後反訴原告雖提出「小型免辦財團法人老人福利機構申請書」（含老人福利機構計畫書、老人福利機構工作人員名冊、老人福利機構財產清冊影本各一份），但因有立案申請之機構名稱、業務性質與服務對象不符、未敘明各專業人員之確實員額與職掌、工作人員名冊未依規定記載、設立計畫書未標明對象及收容人數、收費標準、經費來源及預算未填具並檢附相關證明文件、建築物規劃平面圖、各樓層平圖未附隔間面積、尺寸及用途說明、寢室未標明床位擺設位置圖、未附土地及建物登記謄本、未附與受託老人之契約書、未依消防法第六條、第十條及各類場所消防安全設備設置標準規定辦理消防安全設備圖說設計與會審（勘）手續、未附飲用水相關資料等原因，經桃園縣政府於九十年三月十五日以九十府社老字第○四九六六七號函請反訴原告補正（前揭資料請見本院中壢簡易庭九十年度壢簡字第五九五號卷第一四○頁至第一四三頁），足見前開安養院之申請立案未能獲得准許，有前述之諸多原因，而大部分之原因繫諸反訴原告未依其所經營安養院之情形為詳細及合乎規定之記載與補足證明文件。又依反訴原告提出之桃園縣政府執行未立案安養護中心查核紀錄表（查核時間：九十四年四月二十四日）觀之，其違規項目有：未經立案先營運、建物使用執照未符合使用規定、未辦理消防安全檢查、末投保公共意外責任險、未有護理人員值班等項，大部分亦均屬反訴原告營運所生之違規。綜上所述，前開安養院係可歸責於反訴原告之事由，致無法完成立案之申請，因而反訴原告主張，因反訴被告有違反民法第一百八十四條、第一百八十五條之侵權行為，使得該安養中心的老人逐漸減少，反訴原告預期應收而未能收入之總金額達六十二萬元，依法應由反訴被告賠償云云，尚不足採信。三、綜上所述，反訴被告前開抗辯，堪予採信。從而反訴原告依民法第一百八十四條、第一百八十五條之規定，訴請反訴被告給付四十八萬八千元，及自反訴原告之「民事反訴一次理由」狀送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。四、至反訴原告聲請訊問證人黃游月，證明應由反訴被告辦理前述安養院申請立案之手續乙節，因證人黃游月於兩造簽訂合作經營同意書時並未在場，縱然其後於社會局人員查驗時在場，亦僅能證明該安養院確有不合格之情形，至於兩造間之約定內容，則無法為證明，故本院認為尚無訊問之必要；至證人陳慶得雖於兩造簽訂合作經營同意書時擔任擔保人，惟經本院訊問證人陳慶得結果，其對於有關病患之抽頭（即前述之權利金）如何計算之重點，陳稱：不清楚等語，並陳稱：對實際內容不是很清楚，只是知道重點，然卻證稱：「我知道在簽約當天甲○○有向乙○○說要立案給她：：」云云，經核以其係擔任反訴原告之擔保人，與反訴原告有利害關係，以及證人前述之陳述內容顯係避重就輕等情，足認證人陳慶得前開之證述，有偏頗反訴原告之情形，而不足採信，均併此敘明。叁、因本件事證已臻明確，故兩造其餘主張及舉證，以及被告兼反訴原告引用與本件未具關連性之法律規定、司法院解釋、最高法院判例等，均與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。肆、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　　五　　　日臺灣桃園地方法院民事第二庭 ~B法　　　官　邱瑞祥右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　　九　　　日 ~B法院書記官　李麗娟

臺灣桃園地方法院九十年度訴字第一七九八號

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