九十年度訴字第四一二號｜民事：損害賠償｜裁判日期：90 年 07 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　九十年度訴字第四一二號原　　　告　浩信房屋仲介股份有限公司法定代理人　丙○○ 原　　　告　甲○○ 被　　　告　乙○○ 右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：主文被告應給付原告浩信房屋仲介股份有限公司新台幣陸拾參萬元及自民國九十年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告甲○○新台幣貳拾柒萬元及自民國九十年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告浩信房屋仲介股份有限公司以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行。本判決第二項於原告甲○○以新台幣玖萬元供擔保後，得假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。二、陳述：（一）緣被告有意購買原告甲○○所有坐落桃園市○○街一九六號房屋及其基地，而於民國（以下同）八十九年十月二日二十二時三十分許，與原告浩信房屋仲介股份有限公司（以下簡稱：原告浩信公司）簽訂要約書及要約補充書，表示同意以新台幣九百萬元購買前揭房地，要約有效期間至同年月十六日二十一時止。嗣經原告浩信公司與賣方即原告甲○○磋商，原告甲○○則以在其與被告交涉過程中，被告並無確要購買之誠意，要求原告浩信公司與被告再次簽署要約書。為此，原告浩信公司復於八十九年十月七日十五時三十分許，再次與被告商議，由被告再次簽署要約書及要約補充書，以資確認，其承購總價款、付款條件及要約有效期間，均與前次要約書及要約補充書同。嗣經原告浩信公司與賣方磋商後，原告甲○○即於同年十月七日十八時許，承諾依相同條件出售，並在要約書上簽章。豈料被告竟反悔不買，經原告以存證信函通知前來締結本約，被告仍置之不理。（二）按「要約受託人為買方代覓本宗房地並議價成功時，買方應于簽訂本約時給付受託人按成交價百分之三計算之服務費，並應簽約時一次付齊。若買方因故不履行訂立本約之義務時，買方除仍應支付前段百分之三之服務費與要約受託人外，另應支付成交價百分之四予要約受託人，做為損害賠償。」為要約補充書第二條所明訂。被告既違約不買，自應依前揭約定給付違約金與原告浩信公司。又上開約定所稱成交價，係指被告承購總價款並經賣方甲○○ 承諾者，依要約書第二條所載為九百萬元，故被告應給付原告浩信公司之服務費及違約之損害賠償，前者為九百萬元之百分之三，即二十七萬元；後者為九百萬元之百分之四，即三十六萬元合計為六十三萬元。復查要約書第五條後段明定：「除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額。」被告既違約不買而不履行訂立本約之義務，原告甲○○自得依上開約定，向被告請求支付買賣總價款九百萬元之百分之三即二十七萬元，做為損害賠償。（三）按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」民法第二百五十條第一、二項定有明文。前述約定皆屬損害賠償性質之違約金，被告既有債務不履行之事實，原告自得依約定請求被告給付違約金。（四）被告抗辯原告浩信公司職員呂玉峰曾向被告承諾先賣掉被告自己的房子後，再買原告甲○○之房屋云云，完全不實在。蓋依兩造締結之要約書上明載「本公司同仁任何承諾，應全部載明於本公司所提供之制式契約書；若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效。」而被告亦在要約書第三行記載「買賣簽章：要約人已充分瞭解要約書所載內容及其利害關係‧‧」等語後，親自簽名蓋章。故被告應知若原告浩信公司之員工為任何承諾，應記載在原告公司之制式契約書（諸如要約書或要約補充書）上，方屬有效。惟查本件要約書及要約補充書上並未記載原告浩信公司任何員工所為如被告主張之承諾，因此，原告浩信公司之員工絕未對被告做出除要約書及要約補充書以外之任何承諾。兩造既已就達成契約合意之方式，約定以全部載明於原告公司之制式契約書上，並排除其他方式，是被告所辯，不足採信。三、證據：提出要約書及要約補充書各兩紙、存證信函及傳真查詢國內各類掛號郵件查單各兩件為證。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。二、陳述：（一）原告浩信股份有限公司經紀人呂玉峰小姐於民國八十九年十月二日到被告住處洽談買賣原告甲○○所有坐落桃園市○○街一九六號房屋及其基地與出售被告配偶李玉碧所有之房屋，當時，呂玉峰表示李玉碧所有之房屋比較好賣，故被告方面即決定將李玉碧所有之房屋委託呂玉峰出售，並言明必須先將李玉碧之房屋先賣掉才有錢買原告甲○○之房屋，呂玉峰亦為承諾。（二）事隔數日，呂玉峰又於八十九年十月七日下午三時左右到被告上班處所，正當被告休息時間，呂玉峰一直向被告表示再添一點錢即可買下甲○○之房屋，被告即表明工廠快倒光了，人都快沒飯吃，你拿回去給我太太簽，如果他說好就好等語，但呂玉峰不敢，一直黏著我，叫我簽約，被告即詢問我們的房子如何處理？呂玉峰即表示其會將被告的房子儘快賣掉，再買甲○○之房屋等語。當時約下午三時至三時十分，有被告公司同仁在場。且因休息時間到了，詳細（契約）內容被告並未看清楚。（三）本件買賣過程，雙方已談妥條件，必須將被告方面所有之房屋出售後，被告才要購買原告甲○○之房屋，且事後被告亦寄發存證信函與原告，並非置之不理，不履行約定。三、證據：不動產專任委託銷售契約書、售屋廣告、存證信函各一件（均為影本）為證，並聲請訊問證人呂玉峰、李玉碧、潘文學。理由一、本件兩造不爭執之事實：（一）原告浩信房屋仲介股份有限公司（以下稱：浩信公司）與被告間曾於民國（下同）八十九年十月二日及同年月七日兩次簽訂要約書及要約補充書。（二）兩造於前開要約書及要約補充書約定如下事項： Ⅰ被告經由原告浩信公司仲介，願以新台幣（下同）九百萬元買受甲○○所有坐落桃園縣桃園市○○街一九六號房屋及其基地（下稱：本件房屋）。 Ⅱ被告之要約期間至八十九年十月十六日二十一時止。 Ⅲ原告浩信公司為被告代覓本宗房地並議價成功時，被告應于簽訂本約時給付原告浩信公司按成交價百分之三計算之服務費，並應簽約時一次付齊。若被告因故不履行訂立本約之義務時，被告除應支付前段百分之三之服務費與原告浩信公司外，另應支付成交價百分之四予原告浩信公司，做為損害賠償。 Ⅳ除買賣雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額。（三）原告甲○○於八十九年十月七日在要約書上簽章，承諾依同意要約書內容，即願依要約書之條件出售上開房屋。（四）原告曾通知被告依要約書約定履行簽訂房地產買賣契約書，而被告未依通知前往簽約。二、兩造爭執之事實：被告委託原告仲介買賣本件房屋是否約定以先出售李玉碧所有之房屋為條件（前提）。就此，被告固以其委由原告浩信公司仲介本件房屋之買賣時，曾約定必須先出售李玉碧所有之房屋後始願買受本件房屋置辯，惟為原告否認。經查兩造所不爭執之要約書及要約補充書上均無上開條件之記載；又證人潘文學固證稱：徐先生（即被告）有向那位小姐說我的房子賣了以後才可以向你買房子云云，惟其復證稱其不知被告向仲介公司小姐為上開表示後之情形，亦不知簽約之內容等語，是依證人之證言，至多僅能證明被告曾要求以先出售李玉碧之房屋，尚不能證明原告對此已為承諾；又證人李玉碧雖證稱呂玉峰曾承諾先出售李玉碧之房屋後被告才買受本件房屋云云，惟查同證人曾證稱：被告兩次簽訂要約書及要約補充書時，其均不在場，又在（八十九年）「十月二日，他（指呂玉峰）要我簽，我不簽後來我跑到樓上不理他們，後來他們講什麼我不知道」，至於證人何以不答應簽約，係因其「堅持如果要買那房子必須先賣掉我們住的房子以後才能買龍壽街的房子」等語。準此，如果呂玉峰曾承諾先出售李玉碧之房屋，應已滿足證人所提之要求，則何以證人仍不願簽約？足見證人李玉碧所為呂玉峰已為承諾之證言不足採信。此外被告復未能舉證證明曾有上開條件約定之事實，是被告所為上開抗辯即不足採。三、綜上，被告既委由原告浩信公司仲介，願以九百萬元買受甲○○所有之本件房屋，且原告甲○○已於八十九年十月七日在要約書上簽章，承諾依要約書之條件出售上開房屋，是應認原告浩信公司已為被告議價成功，被告經原告通知簽訂房地產買賣契約後，卻不履行訂立本約之義務，自應依約支付成交價（九百萬元）之百分之三及成交價之百分之四與原告浩信公司，作為服務費及損害賠償；又應支付原告甲○○買賣總價款（九百萬元）百分之三之損害賠償金額。從而，原告浩信公司請求被告給付陸拾參萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及原告甲○○請求被告給付貳拾柒萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均為有理由，應予准許。三、原告各陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　七　　　月　　三十　　日臺灣桃園地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　林望民右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　七　　　月　　三十　　日 ~B法院書記官　劉文松

臺灣桃園地方法院九十年度訴字第四一二號

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