臺灣桃園地方法院九十一年度重訴字第一○四號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十一年度重訴字第一○四號

原告即反訴被告

乙○○

被告即反訴原告

甲○○

右當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告即反訴被告方面：

壹、本訴部分：

一、聲明：如主文第一項所示。

二、陳述：

（一）被告於民國八十一年十月二十四日與原告簽訂土地預定買賣契約（下稱：本件買賣契約），購買原告所有坐落桃園縣桃園市○○段六七七地號土地（下稱：系爭土地）應有部分一萬分之一百三十八，價金共新台幣（下同）一千五百三十八萬六千元。被告並同時與訴外人捷禾建設股份有限公司（下稱：捷禾建設公司）簽訂房屋預定買賣契約，購買坐落系爭土地上編號Ｂ６及Ｂ７二幢預售房屋，價金共六百五十九萬四千元。依本件買賣契約第三條之約定，土地價款及依法由甲方（即被告）所負各項費用，被告應依契約附件（二）付款明細表，按期如數給付乙方（即原告），即被告應於接到原告繳款通知七天內逕向原告指定之銀行專戶或原告另行指定之場所繳付價款，每逾期達五日，則每逾一日應加計該期款千分之一滯納金，但如逾期達十五日者，經原告催告十日內仍未繳付者，即視為被告違約，原告得不另行通知，逕自解除本件買賣契約。解約後本件買賣契約內任何被告已繳之價款悉數作為原告重新出售本標的物所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金，本約之標的物由原告收回。若已辦理所有權移轉登記於被告時，被告應無條件辦理移轉登記返還原告，絕無異議。

（二）豈料被告僅繳付土地價款二百四十萬元，未依約續繳，亦未辦理銀行貸款繳付。訴外人捷禾建設公司於八十五年十二月二日代理原告一併向被告催告限期催繳，被告仍置之未理，反而在八十六年間以解約為由向鈞院訴請返還價金，惟遭敗訴判決確定。被告雖受敗訴判決，但堅不繳付價款，原告復於九十年五月十四日委請律師再度催告，經其於同年六月十五日收受，仍不依約付款，原告乃於九十年八月九日通知被告解除契約，該通知業經被告於同年八月十日收受。是兩造間本件買賣契約已經解除。又被告所買受上開土地之應有部分，業經原告於八十三年十一月一日移轉登記與被告，本件買賣契約既經解除，依契約之約定及民法第二百五十九條第一款之規定，被告自應將系爭土地之應有部分移轉登記與原告。

（三）被告於八十一年十月間分別與原告及訴外人捷禾建設公司簽約，購買系爭土地及其上透天別墅，當時房地產景氣正處高溫期，以投資為目的者眾，當時系爭房地總價每戶為一千零九十九萬元。迨八十四年間房屋興建完成時，國內房地產景氣急速下跌，以投資為目的承購戶持續繳納期款或辦理交屋之意願不高，有斷頭者，有自行尋找第三人接手者，更有隨意指摘房屋無關緊要之瑕疵，拖延交屋或反悔不買者，不一而足，但總結其原因，無非房地產之景氣低迷不振而已。本件被告於八十一年簽約後，因可歸責於自己之事由，違約拒不付款，於要求原告返還價金遭敗訴判決確定後，如今又要求以現在之市價承購，置市場交易安定性於何地？置其他百餘戶依約完成交易之公平性於何地？實屬無理至極。

（四）原告及訴外人捷禾建設公司於八十一年以預售方式興建「卡洛林」別墅時，係以當時之土地、建材、工資、管理之成本水準計算，定出出售價格，距今已經十年，時移勢轉，國內房地產行情普遍跌幅均在百分之三十至四十之間，以被告所購系爭房地之總價每戶一千零九十九萬元計算跌幅，約在三百三十萬至四百三十萬元之間，兩造間之契約於解除後，系爭房地之現值僅餘七百六十九萬元至六百六十九萬元之間，上開損失自應由違約之被告負擔，而被告就購買系爭土地應有部分僅繳付合計二百四十萬元之價款，原告若依契約所訂之違約條款沒收其價金，仍不足彌補所生之損失。

貳、反訴部分：

一、聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）依本件買賣契約第九條第一項之約定：「本約簽立後雙方均不得因物價之漲跌而有增減價款之要求。倘甲方（即反訴原告）有減少價款之要求或違約不買，不按照契約約定之日期付款或違反本約任何條款內容情事者，乙方（即反訴被告）得不經催告即可解除契約，並沒收甲方已繳付之全部價款作為損害之賠償金和違約之違約金」。又同契約第三條第一項之約定：「甲方應於接到乙方繳款通知七日內逕向乙方指定之銀行專戶或乙方另行指定之場所繳付價款。每逾期達五日‧‧‧但如逾期達十五日者，經乙方催告十日內仍未繳付者即視為甲方違約，乙方得不另行通知逕自解除本契約，解約後‧‧‧任何甲方已繳之價款悉數作為乙方重新出售本標的物所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金‧‧‧」，足認反訴原告依約按期，或按催告之時間繳付期款，對於反訴被告有特定之利益，換言之，契約係就反訴原告各期付款中，有一期不依限履行，即賦予反訴被告解約並沒收已繳價款之權限，而非全部價款中某一部分未繳始賦予解約之權限。依實務上之見解，此類違約金之約定，具有懲罰性質。又民法第二百五十條第二項但書規定：「約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償」，核本件買賣契約，反訴原告若未依第三條之指定期限內履行時，反訴被告即可解約並沒收已繳價金為違約金，自屬懲罰性質之違約金，反訴原告主張係賠償總額預定性質，實嫌無據。

（二）反訴被告依約沒收反訴原告已繳之價金充當違約金，並無過高情事：１、依本件買賣契約第十五條第一項及房屋買賣契約第二十三條第一項約定，土地及房屋之買賣契約應同時簽定，其責任義務應同時履行，雙方如有不履行任何一份所載之約定，則視為同時違約。因此，違約金之總額應就房、地兩份契約之總價與反訴原告已繳房、地價金之總額比例觀之，而非如反訴原告所主張僅就房屋部分計算其比例，否則即屬失真。本件反訴原告已繳房地價金為每戶為二百六十五萬元（土地價款0000000+房屋價款0000000 =0000000），房地總價金為一千零九十九萬元，僅占百分之二十四弱，核與行政院消費者保護委員會及內政部所定預售屋買賣契約書範本第二十二條第二項以房地總價款百分之二十計算違約金者，相去有限。

２、於兩造訂約後迄解約之前，國內房地產跌幅甚重，乃眾所週知之事實，此有系爭房屋坐落所在，與原告所購房、地相同面積、相同隔局，於九十年六月及九十年七月成交之兩戶房地買賣契約兩件可參，其交易價格均已跌至六百八十萬元，跌幅達百分之三十八。按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院著有五十一年台上字第十九號判例可參。本件反訴原告若依約繳納期款，並向銀行辦理貸款繳清尾款，則反訴被告於八十四年間即可享有房屋出售變價每戶三百二十九萬七千元之利益，今因反訴原告一方之毀約，使反訴被告投入之鉅額資金無法回收，背負自開工起迄今之龐大利息支出。苟反訴原告能於八十四年間依約如期履行債務，則系爭房、地於今必無跌價百分之三十八之情事。

３、本件另一被告黃文財（此部分已經撤回）於訴訟中，已達成庭外調解，由原告返還三十萬元，其餘二百零七萬六千八百八十三元同意沒收充當違約金，該數額約占總價款百分之十九。

４、經斟酌不動產買賣雙方約定以房地總價百分之二十為違約金，乃近年來行政主管機關內政部及消費者文教基金會依客觀事實，社會經濟狀況所審定並為買賣雙方可以接受之一般標準及系爭房地在解約前，其跌幅確已達百分之三十八，且黃文財所同意之調解條件暨反訴原告若能如期依約履行付清價款之義務，反訴被告早在八十四年間即可取得每戶三百二十九萬七千元之利益等情事，反訴被告沒收反訴原告所已付之每戶房屋價金一百四十五萬元，充當違約金，絕無顯然過高。

５、至反訴原告舉台灣高等法院九十年重上字第一一０號民事判決（非確定判決），認違約金應以房地總價百分之五計算為適當云云。但觀該判決之事實及理由，可知該事件乃出於建方之違約，其簽約日期為八十五年中，當時房地產景氣已大幅衰退，而法院係以買方已給付部分價款所生之利息及稅金等損失為核定違約金之依據，此與本件係完全出於買方即反訴原告一方之執意毀約不同。且建方投入鉅額之建築資金、人力、管銷費用（建築期間國內房地產景氣攀昇至最高峰，其建築成本遠高於目前）及已出售價金應收但未收之資金運用之損失，豈能與該百分之五之利息損失相提並論？反訴原告在法院數以千計之違約金核減事件判決中，挑撿有利於自己之唯一案例，顯然不具客觀性及普遍性，自無參酌之價值。

（三）本件違約金數額若低於房地跌幅之百分之三十八，甚至低於百分之二十，勢必造成反訴原告因毀約反而受益之情形：查與系爭房屋坐落相同位置、相同面積之房屋在解約前之九十年六、七月間，每戶成交價格為六百八十萬元，已如前述。若反訴原告依買賣契約履行，應付價款為一千零九十九萬元，其毀約後另行購買僅需支付六百八十萬元，換言之，若許反訴原告在房地產景氣急速下滑時任意毀約，反使反訴原告獲有四百十九萬元之利益，此不僅有礙交易之安定，更助長毀約之風。本件反訴原告已付之房、地價金每戶僅二百六十五萬元，縱悉數由反訴被告及訴外人捷禾建設公司沒收，但反訴原告毀約後另行購置相同之房、地，亦仍有一百五十四萬元之利益（419萬－265萬=154萬），足證本件違約金之約定並無顯然過高或對反訴原告不公平之情事。

（四）系爭房屋價值之減少及反訴被告所受之損害係在解約前既已發生：依民法第二百六十條規定，反訴被告行使解除權，並無礙對違約之反訴原告請求損害賠償。本件契約既因反訴原告之毀約而解除，則房屋於八十四年興建完成迄九十年八月十日解約時，長達六年所生之折舊、前揭資金之積壓、成本之利息、房屋市價之衰減及反訴被告應收而未收價金之利息等損失，均在解約之前已經發生，當然在損害賠償總額預定性或懲罰違約金應審酌之範圍內。反訴原告舉八十六年台上字一０八四號判決意旨，指契約解除所生之損害不在斟酌之列乙節，與反訴被告之抗辯或主張無涉。

參、證據：提出土地買賣契約書二件、房屋買賣契約書二件、桃園地方法院八十六年重訴字第四十五號民事判決及判決確定證明書各一件、原告九十年五月十四日催告甲○○存證信函及收受回執各一件、原告九十年八月九日通知甲○○解約信函及收件回執各一件、土地登記謄本一件、行政院消費者保護委員會、內政部公布之預售屋買賣契約書範本一件、買賣契約二件、調解書一件為證。（以上皆影本）

乙、被告即反訴原告方面：

壹、本訴部分：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

（一）原告主張被告違反系爭第三條約定未按期繳款之義務，據而為解除契約之意思表示，並沒收被告已繳二筆土地價金各一百二十萬元共計二百四十萬元，進而提起本件返還土地之訴。惟查，契約解除時，當事人雙方互負有回復原狀之義務，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條定有明文，本件原告既主張兩造間系爭買賣契約已合法解除，則依民法第二百五十九條規定，自亦應負返還被告已繳價金二百四十萬元及其法定利息，於原告未為此項對待給付前，被告自得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權，得拒絕自己之給付。添（二）退萬步言，縱鈞院認原告解除契約合法且得依約沒收被告已繳價金充作違約金。惟如前述，被告遭原告沒收之違約金比例，占總價金比例高達百分之十五點六，換算成自備款所占之比例更高達百分之八十以上，衡情顯屬過高，鈞院依法應得予酌減並命原告返還溢收之違約金予被告，故原告未為返還溢收違約金此項對待給付前，被告自亦得依民法第二百六十四條主張同時履行抗辯，拒絕自己之給付。添

（三）按民法第二百五十條第二項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」由本件買賣契約第九條第一項約定「乙方（原告即反訴被告）得不經催告即可解除契約，並沒收甲方已繳付之全部價款作為損害之賠償金和違約之違約金．．．」本件兩造既未就違約金約定為懲罰性違約金，核其性質，自應認係損害賠償總額預定性質之違約金。另依本件買賣契約第三條第一項約定，被告逾期繳付價款經原告催告仍未繳付者，原告得解除契約，契約解除後被告所繳之價款用以抵償原告之費用及損害賠償金和違約之違約金，．．」，核諸民法第二百五十條第二項後段規定：「其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」則本件兩造約定之違約金確屬損害賠償總額預定性質無誤。並且，不論本件違約金之性質若何，民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」並未區分損害賠償總額預定性之違約金或懲罰性違約金，均得適用，則不論本件約定之違約金性質為損害賠償總額預定性或懲罰性之違約金，如其約定數額過高，鈞院均得依職權酌予核減。

（四）本件約定之違約金數額審酌一般客觀事實社會經濟狀況及當事人所受損害情形，誠屬偏高：

１、按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」最高法院四十九年台上字第八０七號著有判例。是違約金之數額是否偏高應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。所謂依一般客觀事實及社會經濟狀況酌定，當指衡諸違約金之數額與社會上相類案例之核定標準，及依社會經濟狀況衡量該違約金是否相當，並非以訂約時與解約後物價漲跌幅度或將兩者之社會經濟狀況相比較而作為審酌依據。被告於九十一年七月二十二日庭呈之台灣高等法院九十年度重上字第一一０號判決應可作為參考依據，參酌法院於該案例酌定之違約金比例，本件原告所沒收之違約金比例顯屬偏高。復以社會經濟狀況觀之，目前社會上購買不動產之消費者，恆以貸款為常。被告購買系爭土地應有部分每筆總價各七百六十九萬三千元，依本件買賣契約附件（二）付款明細表載明自備款為一百五十萬元，銀行貸款為六百一十九萬三千元，其中向金融貸款部分高達百分之八十點五，可見原告係以系爭不動產得申貸高額款項減少購買者支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色。而本件被告所繳之金額每筆各計一百二十萬元，占總價款百分之十五點六，則被告未依約完成向銀行貸款並拒絕繳納價款，致遭原告解約並沒收上開二百四十萬元充作違約金，但其沒收比例占總價金比例高達百分之十五點六，如算成自備款一百五十萬元所占之比例更高達百分之八十以上，衡情亦顯屬過高。又違約金是否過高尚應審酌當事人所受損害，依民事訴訟法第二百七十七條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」是原告主張伊於本件買賣契約解除受有損害云云，自應就此有利於伊之事實負舉證責任，伊既未能就此事實提出證明，尚難認其有何損害可言。參酌最高法院十九年台上字第一五五四號判例：「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」足認兩造間所約定之違約金與原告之實際損害顯相懸殊。添

２、原告雖主張訂約時與解約後，房地產價值跌幅不可相提並論云云，藉以說明其損害。惟參酌最高法院八十五年台上字第二五三二號判例「約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列，原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當。」是解約後房地產漲跌幅度並非違約金是否過高之衡量標準，矧國內部分房地產價格固有跌價現象，卻非全國房地產皆然，原告空言房地跌價而未證明，復稱因房地產跌價致其受損，尤屬無據。添

３、末查，原告提出內政部訂頒及消費者文教基金會所定之預售屋買賣契約範本中沒收價款約定之上限，遽然主張本件違約金約定之數額未過高云云。惟查，九十年九月內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中關於違約之處罰，係限定契約當事人得約定沒收違約金之上限，惟當事人約定之金額如依具體情形審酌仍屬偏高，則仍有民法第二百五十二條之適用，並無脫離民法之規範，是原告之主張尚非可採。況依八十六年度訴字第一四七七號判決要旨倒數第四行以下明載：「原告雖提出經內政部頒行之預售屋買賣契約範本為憑，據以主張被告至多僅得沒收房屋總價款之百分之二十為違約金云云，惟此範本所載內容既未納入兩造簽訂之契約內容，被告自無受該範本限制之義，本院仍應依職權予以審酌」等語，足說明本件原告援引該範本有關違約金上限規定，遽為主張本件違約金約定之數額並未過高云云，依法尚屬無據。添

貳、反訴部分

一、聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告二百四十萬元及自八十二年十二月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准為假執行。添

二、陳述：

（一）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，民法第二百五十條定有明文。查本件買賣契約第三條第一項規定：甲方（即反訴原告）應於接到乙方（即反訴被告）繳款通知七天內逕向乙方指定之銀行專戶或乙方另行指定之場所繳付價款，每逾期達五日則每逾一日應加計該期款仟分之一滯納金，且應在該期繳款時一併繳付。但如逾期達十五日者，經乙方催告十日內仍未繳付者，即視為甲方違約，乙方得不另行通知逕自解除本契約。解約後本約買賣契約內任何甲方已繳之價款悉數作為乙方重新出售本標的物所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金，本約之標的物由乙方收回。若已辦理所有權移轉登記於甲方時，甲方應於無條件辦理移轉登記返還乙方，甲方絕無異議。核其違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。添

（二）次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當金額」亦為民法第二百五十二條所明定，而違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨可資參照。茲查反訴原告購買系爭土地應有部分每筆總價各七百六十九萬三千元，依本件買賣契約附件（二）付款明細表載明自備款為一百五十萬元，銀行貸款為六百一十九萬三千元，其中向金融貸款部分高達百分之八十點五，可見反訴被告係以系爭不動產得申貸高額款項減少購買者支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色，而本件反訴原告甲○○所繳之金額每筆各計一百二十萬元占總價款百之十五點六，則反訴原告甲○○未依約完成向銀行貸款並拒絕繳納價款，致遭反訴被告解約沒收上開款項充作違約金，但其沒收比例占總價金比例高達百分之十五點六，如算成自備款所占之比例更高達百分之八十以上，衡情顯屬過高，爰依民法第二百五十二條規定，請求　鈞院依法酌減此項顯屬過高之違約金，並命反訴被告依民法第一百七十九條不當得利之規定返還溢收之違約金予反訴原告。

參、證據：提出土地預定買賣契約二件及存款憑條五紙（均為影本）為證。

理由

壹、本訴部分：

一、原告主張被告於八十一年十月二十四日與原告簽訂本件買賣契約，購買原告所有系爭土地應有部分一萬分之一百三十八，價金共一千五百三十八萬六千元。原告已經依約將上開應有部分移轉登記與被告，但被告僅繳納二百四十萬元價金，即未再依約繳納，嗣經原告依法催告，被告仍不繳款，原告乃寄發存證信函表示解除本件買賣契約，被告於九十年八月十日收受上開信函，是本件買賣契約已經解除等語，為被告不爭執，堪信為真實。是原告請求被告將系爭土地一萬分之一三八移轉登記與原告乙節，於法有據。

二、被告抗辯：本件買賣契約既已解除，原告應將所受領之價金返還被告，縱認原告得依約沒收被告已繳價金充作違約金，但此項約定之違約金額顯屬過高，鈞院應予酌減，原告仍應返還超過部分之違約金，原告未為上開對待給付前，被告自得依民法第二百六十四條之規定，拒絕自己之給付等語。原告則以被告所繳價金已經原告依法沒收，且本件違約金之約定金額無過高情事等語作為再抗辯。經查：原告主張兩造於本件買賣契約第三條第一項第一款之約定，土地價款及依法由被告所負各項費用，被告應依契約附件（二）付款分配明細表，按期如數給付原告，即被告應於接到原告繳款通知七天內逕向原告指定之銀行專戶或原告另行指定之場所繳付價款，如逾期達十五日者，經原告催告十日內仍未繳付者，即視為被告違約，原告得不另行通知，逕自解除本件買賣契約。解約後本件買賣契約內任何被告已繳之價款悉數作為原告重新出售本標的物所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金；另於同契約第九條第一項約定，被告如「違約不買，不按照約定之日期付款或違反本契約任何條項內容情事者」，原告得不經催告即可解除契約，並沒收被告已繳付之全部價款作為損害之賠償金和違約之違約金等情，為被告自認，堪信為真實。是原告主張兩造曾約定原告得沒收被告所繳價金作為違約金乙節，應可採信。而本件應審酌者係原告依上開約定沒收被告所繳價金合計二百四十萬元作為違約金，其金額是否過高？

三、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二百五十二條雖定有明文。但此項規定係立法者授予法院裁量權，於契約當事人間約定之違約金額過高時，不待當事人之聲請，得依職權核減，以調整契約當事人間之利害，謀求當事人間之公平，並未謀求超越當事人間之利害調整或關涉第三人之利害，是應此項規定僅屬於實體法上非訟化之一種態樣，在訴訟上尚無排除辯論主義適用之依據，準此，該當於約定違約金額過高之事實及證據之蒐集及提出，仍應認適用辯論主義。民事訴訟法第二百七十七條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，準此，主張約定之違約金額過高應予核減者，就該有利於己之事實應負主張及證明之責任。是本件自應由主張違約金額過高之被告就該事實負主張及證明之責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件被告主張兩造約定之違約金額過高係以：台灣高等法院九十年度重上字第一一０號判決酌定之違約金比例為房地總價款之百分之五，應可做為參考，基此，本件原告所沒收之違約金比例顯屬偏高，又被告購買系爭土地應有部分每筆總價各七百六十九萬三千元，其中自備款為一百五十萬元，銀行貸款為六百一十九萬三千元，而被告所繳之金額每筆各計一百二十萬元，占總價款百分之十五點六，即原告主張沒收價金占總價金之百分之十五點六，占自備款一百五十萬元之百分之八十以上，衡情亦顯屬過高云云。惟查臺灣高等法院九十年度重訴字第一一０號判決以該案約定之違約金額應以該案房地總價之百分之五為相當，係依該案之一切具體情狀酌定，而依該判決內容記載可知，該案買賣標的、面積、坐落地點、違約情事及違約金請求權人所受損害等情，與本件並不相同，自難以該案酌定之比例即房地總價之百分之五即認本件約定之違約金額亦以本件土地總價款之百分之五為適當，超過部分即屬過高；又約定之違約金額是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，並非以該金額占總價金之比例為衡量之標準，本件被告雖主張原告沒收充作違約金者，占本件買賣總價金之百分之十五點六云云，惟該金額何以過高，被告並未再為主張、證明，自難遽認本件約定之違約金額確屬過高，是被告主張本件約定違約金過高云云，即非可採。準此，原告主張被告所繳價金二百四十萬元已經其沒收充作違約金，被告不得請求返還乙節，應可採信，被告抗辯原告未返還其所繳價金前，其得拒絕將所受移轉登記之系爭土地應有部分返還與原告云云，於法無據。

四、從而，原告依回復原狀之法律關係請求被告將系爭土地應有部分一萬分之一百三十八移轉登記與原告為有理由，應予准許。

貳、反訴部分：

一、本件反訴原告提起反訴請求反訴被告返還價金係以：本件買賣契約已經解除，依民法第二百五十九條規定，反訴被告應負回復原狀義務，將所受領之價金附帶利息返還反訴原告云云。但查本件買賣契約係因反訴原告違約，經反訴被告表示解除契約，並依約沒收反訴原告所繳交之二百四十萬元充作違約金，且反訴原告並未證明約定之違約金額過高，其聲請核減，於法無據等情，業認定如前，是本件反訴被告抗辯其無返還價金之義務乙節，即為可採。從而，本件反訴原告依不當得利之法律關係請求反訴被告返還二百四十萬元及自八十二年十二月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息為無理由，不能准許，應予駁回。

二、反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

參、據上論結，本件本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官　林望民

~B法院書記官　劉文松