九十二年度簡上字第七七號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：92 年 12 月 02 日

臺灣桃園地方法院民事判決　九十二年度簡上字第七七號上　訴　人　丁○○ 被　上訴人　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十七日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭九十一年度壢簡字第二八○號第一審判決提起上訴，於民國九十二年十一月十八日言詞辯論終結，本院判決如左：主文原判決第三項關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾肆萬零柒佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十三，餘由被上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：（一）上訴人於向被上訴人承租門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○路一三七巷二七號房屋之初，即向被上訴人表示租屋後將在屋頂裝設鴿舍，被上訴人亦表同意，並於上訴人遷入系爭房屋之際，在系爭房屋屋頂施作防水工程，以免上訴人裝設鴿舍後，無法再為防水工程之施工，且為使上訴人搭蓋之鴿舍鐵架牢固，被上訴人並於屋頂灌漿加強結構，安裝排水系統；又縱不認被上訴人有明示之同意，惟上訴人興建鴿舍尚在被上訴人防水工程施作期間，且被上訴人於上訴人搭建鴿舍期間不只數次前往屋頂查看，並詢問鴿舍何時完工，並敦促做好防水措施以觀，其顯有默示同意上訴人搭蓋鴿舍之行為。（二）上訴人係因被上訴人同意興建鴿舍，始會斥資興建，倘被上訴人有不同意之表示，上訴人怎會花費遠超過租金數十倍之資金裝設鴿舍？豈料被上訴人事後竟不履約提供所有權狀，致上訴人無法申請工務局核發建照，才造成鴿舍違建之事實，此屬可歸責於被上訴人事由，且此乃被上訴人為逼迫上訴人購買系爭房屋所為之動作。（三）上訴人經被上訴人通知終止租賃契約時，因回復原狀之問題遲未解決，亦未續住該屋，僅偶爾至系爭房屋餵養鴿子，租金部分自當僅限於一部，方屬合理。（四）被上訴人委託衍崧企業社估算拆除鵨舍回復原狀之價目有浮報情事，查屋頂未做ＰＵ設施，何來ＰＵ防水工程？該項目為被上訴人自行加裝，不應由上訴人負擔該項費用，為此上訴人亦曾委託群昌營造有限公司代估回復原狀所需費用僅新台幣（下同）七千元，本件應俟契約到期日後由上訴人自行回復原狀。（五）上訴人另加裝與鴿舍無關之一樓車庫捲門，係針對租賃房屋支出有益費用，增加該屋之價值，此為被上訴人所明知，亦無反對之意思，自應由被上訴人償還該部分費用，並自拆除費用中予以扣除。（六）鴿舍雖然是上訴人規劃搭建，但係訴外人丙○○出資，再出租予上訴人使用，上訴人非鴿舍所有人，丙○○也願意回復原狀。三、證據：提出銘宇企業社估價單、冠美室內裝璜估價單、免用統一發票收據、楊梅瑞塘郵局第五○號存證信函、桃園縣政府工務局違章建築補辦手續通知單、群昌營造有限公司報價單各一件、統一發票二張、照片等為證，及聲請訊問李志遠、姚冠宇。乙、被上訴人方面：一、聲明：（一）駁回上訴。（二）上訴費用由上訴人負擔。二、陳述：（一）被上訴人於九十年十一月十二日與上訴人簽訂系爭房屋之租賃契約，租期九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止，每月租金九千元，因上訴人未經其同意，擅自於系爭房屋頂樓加蓋鴿舍，違反租賃契約第九條規定，爰依契約第十四條規定，以存證信函為終止租賃契約之意思表示，上訴人已受領通知。（二）被上訴人於九十年十一月初即施作灌漿防漏工程，租賃契約簽約日九十年十一月十二日至租賃始期十二月一日期間，因灌漿緣故約須十至十五日混凝土始會全乾，此期間上訴人不可能在未乾的屋頂鑽孔、打壁虎釘，搭建鴿舍，上訴人所述被上訴人施作防漏工程期間，已在系爭房屋搭建鴿舍，實屬無稽；且被上訴人在十二月一日之後即未曾到租賃處所，直至九十一年一月十六日前往繳交管理費時，才發現上訴人僱工於屋頂處興建鴿舍固定架，當日阻止無效後，翌日即至楊梅鎮公所聲請調解及寄發存證信函勸阻，絕無上訴人所稱數次前往屋頂查看，並詢問鴿舍何時完工，並敦促做好防水措施之情。（三）被上訴人是在九十年十月間以勞工貸款購置系爭房屋，依法規系爭房屋不能在一年期限內轉售，絕無上訴人所稱為逼迫其價購系爭房屋才為本件起訴。（四）因上訴人在屋頂搭蓋鴿舍，造成房屋漏水無法修復，須以ＰＵ或鍍鋅板覆蓋方可解決漏水問題，被上訴人委託衍崧估價部分包含拆除鴿舍及修補漏水部分，並無浮報之情。（五）上訴人雖增設一樓車庫鐵捲門後，惟此增加汽車停入之困難度，並未增加被上訴人使用利益，且該捲門施工粗糙，反而降低系爭房屋之使用價值，上訴人應拆除回復原狀，被上訴人無須負擔該費用。三、證據：提出土地及建物登記謄本、系爭房屋租賃契約書、調解不成立證明書、桃園縣政府工務局違章建築拆除通知單、中壢郵局第二○八、二三八號存證信函及回執、中壢忠義郵局第一一四一號存證信函、衍崧企業社名片、丙○○與上訴人簽立之房屋租賃契約書、房屋擔保借款繳息清單、特力屋屋頂防水現場估價單各一件、估價單二紙、現場照片多幀等為證，並聲請訊問證人曾秀琴。丙、本院依職權調閱本院九十二年度執字第一○○六九號執行案卷。理由一、被上訴人起訴主張：其於九十年十一月間與上訴人簽訂系爭房屋之租賃契約，租期九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止，每月租金九千元，因上訴人未經其同意之情況下，擅自於系爭房屋頂樓加蓋鴿舍，違反租賃契約第九條規定，爰依契約第十四條規定，以存證信函終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃契約既已合法終止，上訴人繼續占有使用系爭房屋則屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利；又上訴人於終止租賃契約後，應回復系爭房屋原狀，因此依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓系爭房屋，給付相當於租金之不當得利，及賠償回復原狀所需費用。二、上訴人則以：其向被上訴人承租系爭房屋之初，即向被上訴人表示租屋後將在系爭房屋屋頂裝設鴿舍使用，被上訴人亦表示同意，並於上訴人遷入系爭房屋之際，在系爭房屋屋頂施作防水工程，嗣因被上訴人欲出售系爭房屋，而其不願購買受系爭房屋，竟以其未徵得被上訴人同意，擅自搭蓋鴿舍為由，終止租賃契約，顯不合法；及鴿舍雖然是其規劃搭建，但係訴外人丙○○出資，並出租予其使用，其非鴿舍所有人，丙○○願意回復原狀；且被上訴人請求回復原狀之費用所提出之估價單有浮報之情，另主張其就系爭房屋興建一樓車庫鐵捲門，增加系爭房屋之價值，為有益費用，應自被上訴人請求之回復原狀費用中予以扣抵等語，資為抗辯。三、被上訴人主張其與上訴人簽訂租賃契約，出租系爭房屋，租期九十年十二月一日至九十三年十一月三十日止，每月租金九千元，及上訴人在系爭房屋頂樓搭建鴿舍，被上訴人以上訴人未經其同意搭建鴿舍為由，已發存證信函通知上訴人終止租賃契約之意思表示之事實，業據被上訴人提出系爭租賃契約書、現場照片、桃園縣政府工務局建築管理課拆除通知單、中壢忠義郵局第一一四一號存證信函及回執等為證，被上訴人主張此部分事實，應堪認定。上訴人固不否認在系爭房屋屋頂搭蓋鴿舍，惟以被上訴人知悉並表示同意，甚至於系爭房屋頂樓施作灌漿工程加強結構，安裝排水設施等語抗辯。經查：（一）被上訴人於簽訂租賃契約前，即已施作系爭房屋屋頂之防水工程，與上訴人搭蓋鴿舍之事並無關聯，已據證人曾秀琴證述在卷；而被上訴人在九十一年一月十六日發現上訴人在系爭房屋屋頂搭蓋鴿舍時，即於翌日以中壢郵局第二○八號存證信函通知上訴人應於同年一月二十五日以前拆除鴿舍，惟上訴人未予置理，被上訴人繼而聲請調解，經楊梅鎮調解委員會定於同年二月五日進行調解，因上訴人未到場，而調解不成立，在此期間被上訴人第二度以中壢郵局第二三八號存證信函通知上訴人拆除鴿舍回復原狀仍無果，再向桃園縣政府工務局建築管理課檢舉違建，工務局於九十一年三月七日以工建字第三一五四六號拆除通知單函知將執行拆除鴿舍一事，因上訴人陳情而未擇訂期日執行拆除，被上訴人最終於九十一年三月十三日寄發中壢忠義郵局第一一四一號存證信函為終止租賃契約之表示等節，有被上訴人提出中壢郵局第二○八號存證信函及回執、調解不成立證明書、桃園縣政府工務局違章建築拆除通知單、中壢郵局第二三八號存證信函及回執、中壢忠義郵局第一一四一號存證信函及其回執等為證，足證被上訴人在九十一年一月十六日之後強烈要求上訴人拆除鴿舍回復原狀之請求。（二）上訴人雖以被上訴施作屋頂防水工程時，其所聘之窗簾師傅胡會忠有親耳聽聞被上訴人表示要將屋頂儘速施作完成，以供上訴人裝設鴿舍之用等言，於原審聲請訊問證人胡會忠以證明上訴人確有經被上訴人同意而裝設鴿舍云云，惟證人胡會忠於原審證述「我當初是去現場裝窗簾，我通常會與客人即被告（即上訴人）聊天，我問被告為何有裝修之聲音，被告說是屋主在上面裝修，我問為何要裝修，因被告要蓋鴿舍用，沒碰見屋主，我有聽被告說要蓋鴿舍之事，我另有看到工人在繪製設計圖」「（有見鴿舍？）沒有，有見鴿飼料。」等語，證人僅聽聞上訴人所言，尚不足以證明被上訴人確實知悉上訴人搭蓋鴿舍並為同意之表示。（三）被上訴人聲請訊問之證人曾秀琴，於原審亦到庭證稱：「本件是我介紹．．．被告（即上訴人）來說要做進口貿易之宿舍使用，沒說要養鴿，因被告說要當宿舍使用，我就聯絡原告（即被上訴人），我沒出租之權限，就約原告與被告談．．．原告第二次當面談即簽約，被告仍向原告說要當宿舍使用．．．」，及於本院審理時證述「．．．丁○○來找我租房子時就說要做為貿易公司的宿舍，要求屋主安裝車庫的鐵捲門，但屋主不肯出資，丁○○才退讓表示由他負責。」「（上訴人問：當初我有請你轉問房東是否同意蓋鴿舍養鴿子？）沒有。」等語，核證人曾秀琴與兩造均無僱傭或親屬關係，且兩造均不爭其於本件租賃契約向兩造收取介紹費用，其所為之證言應無偏頗之虞，則上訴人所辯簽約前有告知介紹人飼養鴿子一事，介紹人有轉告被上訴人乙節為不可採。（四）至於上訴人聲請訊問證人之李志遠固於本院審理時證稱「民國九十年我在夏威夷社區擔任保全員，當時因為我不太想當保全員，上訴人知道這件事，在十二月二日下午找我去他那邊，說要叫我幫他養鴿子，我去的時候，上訴人說沒空，叫我到車庫去看鴿舍，上訴人到樓上去與別人講事情，我在車庫的鴿舍有聽到上訴人與別人講說蓋鴿舍的事情，就這樣決定了，而那個人說好，最先是聽到上訴人與估價鴿舍的人在講話，後來估價的人走後，又聽到上訴人與一男一女在講話，女的向上訴人說先把上面蓋好，上訴人說如果蓋好就搬上去，然後男的又說養鴿子也不錯，還蠻賺錢的，我出來時有看到被上訴人及其訴訟代理人，我認為他們就是我所說的一男一女」等語，惟被上訴人否認曾見過證人李志遠，而據證人李志遠所述與被上訴人並不認識，其竟能明白指出九十年十二月二日僅會面一次之被上訴人夫妻面容，參以上訴人至本院審理時始偕同該名證人到院，及上訴人提前在九十年十一月十七日遷入系爭房屋，被上訴人於租期始日九十年十二月一日後即未到過系爭房屋，直至九十一年一月十六日發現上訴人搭蓋鴿舍後，屢以存證信函、調解、檢舉違建等方式要求上訴人停止興建並即拆除已搭蓋之鴿架等情，該證人證言尚無法逕採為有利於上訴人之認定。（五）從而，被上訴人以上訴人改裝系爭房屋未經其同意為由，依系爭租賃契約第九條「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，自應負責回復原狀。」，及第十四條「甲、乙、丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」約定，於九十一年三月十三日寄發存證信函通知上訴人終止租賃契約意思表示，應認兩造之租賃關係已於上訴人收受該信函時終止。是兩造之租賃契約既經終止，上訴人繼續占有使用系爭房屋則屬無權占有，被上訴人自得請求上訴人遷讓交還系爭房屋。（六）又無法律上之原因，而受利益，致他人受損害，應返還其利益，無權占有他人房屋，可以獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可稽。本件上訴人於租賃契約終止後繼續無權占用系爭房屋，直至被上訴人聲請本院民事執行處定期於九十二年八月六日執行遷讓系爭房屋完畢（此經本院調取九十二年度執字第一○ ○六九號案卷查明屬實）期間，被上訴人因有無法使用系爭房屋而受有相當於租金之損害，以目前社會經濟狀況言，被上訴人請求上訴人自九十一年四月一日起至搬遷日，按月給付相當於租金九千元之不當得利，核屬正當，應予准許。四、本件租賃契約既因上訴人違反前揭契約約定，擅行搭蓋鴿舍，經被上訴人終止租賃契約，已如前述，則依系爭租賃契約第九條「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，自應負責回復原狀。」之約定，被上訴人請求上訴人回復系爭房屋原狀即屬有據，上訴人固以鴿舍為丙○○所有，丙○○願意回復原狀為抗辯，惟按上訴人為系爭房屋之承租人，且為鴿舍之搭建人，則不論誰為鴿舍所有人，依租賃契約第九條約定，上訴人於終止租約交還房屋時，均應負責回復原狀。次按「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」，民法第二百十四條定有明文。查被上訴人已多次寄發存證信函催促上訴人回復系爭房屋，有被上訴人提出之中壢郵局第二○八、二三八號存證信函、中壢忠義郵局第一一四一號存證信函可稽，而上訴人迄未回復系爭房屋原狀之事實，復為兩造所不爭，則被上訴人請求上訴人以金錢賠償損害，於法即無不合。查被上訴人主張因上訴人在屋頂鑽孔、打壁虎釘固定鴿架，造成房屋漏水，是在拆除鴿舍外，尚須以ＰＵ或鍍鋅板覆蓋才能防漏，所需費用計十六萬二千五百元，並據其提出現場照片、衍崧企業社估價單、特力屋屋頂防水現場估價單等為證；上訴人則以被上訴人估價不實在，並提出群昌營造有限公司報價單一紙，抗辯回復原狀所需費用僅七千元即為已足，然上訴人所提報價單第五項目為「頂樓螺絲釘拆除、ＰＣ修補，7000元」，據群昌營造有限公司負責人即證人姚冠宇到庭陳稱「是上訴人在現場講說要如何做報價單上面的工程‧‧‧第五項是在頂樓，頂樓有搭鴿舍，有螺絲定在水泥上面，把螺絲拆掉把孔補起來‧‧‧」「上訴人並沒有提到漏水問題，所以沒有考慮」「我也沒有寫防漏的項目。」，足證上訴人所提估價單並未就防漏項目進行報價。本院審酌被上訴人提出之衍崧企業社估價單、特力屋屋頂防水現場估價單，其中項目「拆鐵屋含吊車工資」、「補前面二丁掛」、「屋頂防水材塗佈」均係針對拆除鴿舍及修復系爭房屋所必要，參以工程所需之人力、物力、工時，及廠商必要利潤，認拆除鴿舍費用六萬五千元、防漏費用六萬八千二百元、修補牆面費用七千五百元尚為適當，總計為十四萬零七百元，被上訴人請求於此金額範圍內為有理由，逾此範圍之請求無理由。五、又「承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。」，民法第四百三十一條第一項固有明文，惟此並非強制規定，當事人如有相反之特約，自應依其特約辦理。查兩造於租賃契約第九條約定：「系爭租賃物有改裝施設之必要，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，自應負責回復原狀。」，顯已排除前揭法條之適用。本件上訴人自承頂樓鴿舍組合完成前，暫將鴿子安置於一樓車庫內，因為防護、防盜，才在一樓車庫裝設鐵捲門，此乃屬上訴人利益所為之附加物，且上訴人依約於交還房屋時，應即拆除回復原狀，尚不能援引前揭法文之規定，請求被上訴人償還前揭費用，而自前揭回復原狀賠償金額中扣抵。六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人違反租約，未經其同意搭建鴿舍，依法終止租約為可採，上訴人所辯被上訴人同意其搭建鴿舍，及訴外人丙○○願負回復原狀則無可取。依租賃契約及不當得利之法律關係，被上訴人自得請求上訴人遷讓系爭房屋，給付相當租金之利益，及賠償回復原狀所需費用。原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及應自九十一年四月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人九千元，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於原審以上訴人應負回復原狀賠償十六萬二千五百元，判命上訴人應如數給付，並依聲請宣告假告假執行，惟本院審酌認其中十四萬零七百元部分為有理由，逾此範圍則無理由，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第二項所示。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與判決之結果不生影響，無庸再予一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十二　　月　　二　　日臺灣桃園地方法院民事第一庭 ~B審判長法　官郭琇玲 ~B　　　法　官　張天民 ~B　　　法　官　劉雪惠右正本證明與原本無異如不服本判決，須以本判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造他當事人之人數附繕本），並經本院許可後，方得上訴最高法院。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十二　月　　二　　日 ~B　法院書記官　李劍龍

臺灣桃園地方法院九十二年度簡上字第七七號

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