臺灣桃園地方法院93年度重訴字第251號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 94 年 05 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 93年度重訴字第251號原　　　告　丙○○
訴訟代理人　簡文玉律師
被　　　告　乙○○
丁○○
共　　　同
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國94年5 月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
被告丁○○應將其所有坐落桃園縣桃園市○○段677 地號，面積：12,052平方公尺，應有部分10,000分之77之土地所有權返還予原告，並回復為原告所有。
貳、陳述：
一、被告乙○○於民國81年10月23日分別向訴外人捷禾建設股份有限公司（下稱捷禾公司）及原告購買「卡洛林編號C16 」房屋（下稱系爭房屋）及其基地即坐落桃園縣桃園市○○段677 地號，面積：12,052平方公尺，應有部分10,000分之77之土地（下稱系爭土地），並簽訂系爭房屋、及土地之預定買賣契約書，約定系爭土地之價金為新臺幣（下同）8,603,000 元，系爭房屋之價金為3,687,000 元，共計為1,229 萬元。系爭房屋已於83年10月20日完工，因被告乙○○指定登記名義人為被告丁○○，故原告即於83年11月1 日依被告乙○○之指定，將系爭土地所有權移轉登記予被告丁○○，惟被告僅支付系爭土地價款170 萬元及4 期房屋款155 萬元。依土地預定買賣契約書第3 條第1 項：「甲方（即被告乙○○）應於接到乙方（即原告）繳款通知7 天內逕向乙方指定之銀行專戶或乙方另行指定之場所繳付價款。每逾期達5 日則每逾1 日應加計該期款1000分之1 滯納金，且應在該期繳款時一併繳付。但如逾期達15日者，經乙方催告10日內仍未繳付者，即視甲方違約，乙方得不另行通知逕自解除本契約」，而自84年5 月中旬，原告及訴外人捷禾公司通知被告二人前往銀行辦理對保手續及辦理交屋，惟被告二人皆未於通知期限內辦理，故被告迄今仍有系爭土地價金6,903,000 元、系爭房屋價金2,137,000 元及滯納金未清償，又系爭房屋雖於83年10月20日完工，因被告乙○○未依約繳納房屋稅，故系爭房屋亦尚未辦理過戶。
二、原告嗣於本件訴訟中，於起訴狀及準備書狀仍為給付價款之催告，但被告及其訴訟代理人均仍置之未理，顯然被告確有不願依約付款之意思，為此，原告於94年3 月25日當庭對被告之共同訴訟代理人為解除契約之意思表示。系爭土地買賣契約既經解除契約，兩造間之買賣關係已不存在，原告自可依民法不當得利法則及同法第259 條規定請求被告二人回復原狀，將系爭土地返還原告，並回復為原告所有。
三、對被告之抗辯陳稱：
㈠被告抗辯系爭房屋有瑕疵，而其所主張之瑕疵經鈞院86年度易字第2069號及臺灣高等法院89年度上易字第1611號刑事案件審理，曾就其所抗辯之瑕疵事項為鑑定，經證明系爭房屋及地下室結構均安全無虞，被告抗辯實無理由。
㈡因系爭房屋之房價慘跌，由原來之一千二百餘萬元跌至六、七百萬元，雖沒收被告二人已付之價金三百餘萬元，仍不足彌補原告再出售之損失，故原告無法返還被告二人已繳納之價金二分之一。
參、證據：提出土地及房屋預定買賣契約書影本各1 份、土地登記謄本影本1 紙、捷禾建設公司函影本1 份、存證信函影本3 份、信封影本2 紙、本院93年度聲字第272 號民事裁定影本1 份、本院89年度重訴字第428 號民事判決影本暨確定證明書1 份、本院81年度訴字第1030號民事判決影本1 份、本院86年度易字第2069號刑事判決影本1 份、臺灣高等法院89年度上易字第1611號刑事判決影本1 份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
如主文第1 項所示。
貳、陳述：
一、被告乙○○於81年10月23日向原告及訴外人捷禾公司分別購買系爭土地與系爭房屋，價金總額為1229萬元，並於83年支付部分價金368 萬元，原告並將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告丁○○，詎料交屋前夕，多位住戶發現建商將地下室樑柱削薄，藉以增加停車位等偷工減料事實，致系爭房屋有許多瑕疵，並進行民事訴訟至今，而被告二人因系爭房屋有瑕疵且臺灣地處多震地帶，不敢入內居住，所以未繼續繳納賸餘之款項，非被告二人不願完成買賣系爭土地及系爭房屋之手續。
二、原告稱系爭房屋因房價滑落，其將被告已繳納之價金仍不足補償其所受之損失等語，但原告將被告所繳納之價金全數沒收，又無條件取得系爭土地，爾後再將系爭房屋出售，則真正損失慘重之人為被告，故被告二人主張同時履行抗辯即原告將系爭土地所繳納之價金三分之一至二分之一及已繳納之地價稅返還予被告二人，則被告二人願意無條件將系爭土地返還予原告。
參、證據：提出93年地價稅課稅明細表1 紙為證。
丙、本院依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署89年度執他字第3098號執行卷宗（內含臺灣桃園地方法院檢察署84年度偵字第9914號偵查卷宗、86年度偵字第4878號偵查卷宗、本院86年度訴字第2069號刑事卷宗、臺灣高等法院89年度上易字第1611號刑事卷宗）。
理 由
甲、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1
項定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明初為「先位聲明：一、被告乙○○應給付原告6,903,000 元，及自85年12月22日起至清償日止，每逾1 日應加計千分之一滯納金，二、願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：被告丁○○應將其所有坐落桃園縣桃園市○○段677 地號，面積12,052平方公尺之土地所有權持分10 000分之77返還予原告，並回復為原告所有」，嗣於94年1 月7 日準備程序中撤回先位聲明中關於滯納金之請求，再於94年3 月25日準備程序中將先位聲明之請求全部撤回，並已得被告之同意（見本院卷第119 頁），揆諸上揭法律規定，原告上開訴之撤回，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告乙○○於81年10月23日分別向訴外人捷禾公司及原告購買系爭房屋及其基地即系爭土地，並簽訂系爭房屋、系爭土地之預定買賣契約書，約定系爭土地之價金為8,603,000 元，系爭房屋之價金為3,687,000 元，共計為1,229 萬元。系爭房屋已於83年10月20日完工，原告並因被告乙○○之指定，而於83年11月1 日將系爭土地所有權移轉登記予被告丁○○，惟被告僅支付系爭土地價款170 萬元，尚欠原告6,903,000 元等之事實，業據提出與伊所述相符之土地及房屋預定買賣契約書影本各1 份、土地登記謄本影本1 紙為證（見本院卷第12至34頁、第38頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
二、原告復主張：被告未依約繳納系爭土地及房屋之買賣價金，爰依兩造所訂立之土地預定買賣契約書第3 條第1 項之約定，以本件起訴狀及準備書狀之送達為對被告催告付款之意思表示，而因被告均置之不理，再於94年3 月25日當庭對被告之共同訴訟代理人為解除系爭土地買賣契約之意思表示。系爭土地買賣契約既經解除契約，兩造間之買賣關係已不存在，原告自可依民法不當得利法則及同法第259 條規定請求被告二人回復原狀，將系爭土地返還原告，並回復為原告所有等語。然為被告所否認，並辯以上詞。經查：
㈠關於被告抗辯：其之所以未依約繳納買賣價金，是因系爭房屋於交屋前夕，多位住戶發現建商將地下室樑柱削薄，藉以增加停車位等偷工減料事實，致系爭房屋有許多瑕疵，並進行民事訴訟至今，而被告二人因系爭房屋有瑕疵且臺灣地處多震地帶，不敢入內居住，所以未繼續繳納賸餘之款項，非被告二人不願完成買賣系爭土地及系爭房屋之手續等語。業據原告否認在案，則依民事訴訟法第277 條所定之舉證責任分配原則，被告就此有利於己之事實，自須負舉證責任。查被告丁○○曾以原告之售屋廣告不實，系爭房屋所在之別墅竟無游泳池而僅有水池，且地下室停車位之尺寸顯然不足，因而任意切割地下室之樑柱，且有多項公共設施未作、公共設施有瑕疵等理由，對訴外人即捷禾公司之負責人李國輝等人提起刑事詐欺之告訴（本院86年易字第2069號、臺灣高等法院89年度上易字第1611號），上開刑事案件，捷禾公司之負責人獲判無罪確定，有刑事判決2 份在卷可參（見本院卷第96至109 頁），並經本院依職權調閱該刑事卷宗全部無訛，足徵捷禾公司所出售之房屋並無被告所述之瑕疵。而被告復於本院自陳：就系爭房屋有瑕疵之事實，其相關證據都在上開刑事卷內，並無其他證據，且其於本件所主張系爭房屋之瑕疵事項，均與上開刑事件案件中所述相同等語（見本院卷第75、92頁），是原告空言主張系爭房屋有瑕疵云云，不足信採，原告拒不繳納期款，即屬無據。
㈡依上所述，原告主張被告拒不依約繳納系爭土地之買賣價金，已構成違約事由等語，固屬可採，惟查：系爭房、地買賣屬預售屋買賣性質，被告與原告及訴外人捷禾公司分別就系爭土地、房屋訂有土地及房屋預定買賣契約書各1 份，此為兩造所不爭執。而依系爭土地預定買賣契約書第15條所定：「本契約附件及效力：一、本契約應與另一份建方（即捷禾公司）之房屋預定買賣契約書同時簽定，且其責任義務應同時履行，雙方如有不履行任何一份所載之約定，則視為兩份同時違約。二、本契約之附件為本約之一部份，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部份不履行時，視同違約。」，及系爭房屋預定買賣契約書第23條所定：「本契約附件及效力：一、本契約應與本標示土地之土地預定買賣契約書同時簽定，雙方亦應同時遵守履行，若有違約任何一份之約定，視為兩份同時違約。二、本契約之附件為本約之一部份，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部份不履行時，視同違約。」（見本院卷第16、28、29頁）所定之文義觀之，該二約定係針對本件系爭土地、房屋二份買賣契約之生效、履行、違約之效力，作「連效」之約定，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，是系爭房、地預定買賣契約之當事人自不得單就其中土地或房屋部分之買賣解除契約，否則其解除契約難認合法有效，此有最高法院92年度台上字第1852號判決意旨可資參照。本件系爭系爭土地、房屋之預定買賣契約，既僅系爭土地之出賣人即原告對被告為解除系爭土地預定買賣契約之意思表示，則揆諸上開說明，原告於本件所為解除系爭土地買賣契約之意思表示，即難認為合法，是原告主張系爭土地之買賣契約業經解除而不存在，兩造間就系爭土地已無買賣關係云云，不足為採。
三、綜上所述，原告解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示為不合法，兩造間所訂之系爭土地預定買賣契約仍屬合法有效，被告丁○○取得系爭土地之所有權，非無法律上之原因，從而原告主張依民法不當得利之法律關係或同法第259 條之規定，請求被告回復原狀，將系爭土地返還原告，並回復原告所有，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　5 　　月　　24　　日民事第二庭審判長法 官 劉克聖
法 官 張益銘
法　官　范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　5 　　月　　25　　日書記官　李燕枝