94年度訴字第50號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：95 年 06 月 05 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第50號原　　　告　子○○ 丑○○ 辰○○ 卯○○ 兼上列二人訴訟代理人　寅○○　住桃園縣八共同訴訟代理人　　　廖珠蓉　律師複　代理人　謝淑芬　律師被　　　告　甲○○　住台北縣鶯歌鎮○○路金包珠巷1號訴訟代理人　辛○○　住同上被　　　告　己○○　住台北縣鶯歌鎮○○路金包珠巷3號壬○○　住同上癸○○　住台北縣鶯歌鎮○○路4號庚○○　住台北縣鶯歌鎮○○路14號乙○○　住台北縣鶯歌鎮○○路30巷1號戊○○　住桃園縣桃丙○○　住台北市○○區○○路345巷18號樓兼上列五人訴訟代理人　丁○○　住台北縣鶯歌鎮○○路12巷3號上列　九人共　　　同訴訟代理人　袁健峰　律師陽文瑜　律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國95年5月22日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件兩造間因耕地租佃發生爭議，先經原告申請桃園縣八德市公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處結果，被告乙○○、戊○○、丙○○及丁○○等4人復不服調處，經桃園縣政府移送本院審理，有該府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，是以本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段復定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件租佃爭議事件係因被告抗辯重測後之桃園縣八德市○○段第1125號、第1126號、第1127號、第1133號、第134 號、第135號及第1172號7筆土地（下稱系爭7筆土地）之耕地租約，業因「承租人未自任耕作」而歸於無效，且「承租人非因不可抗力繼續一年以上不為耕作」，經被告終止租約而不存在等語否認原告之請求，致原告對系爭7筆土地之租賃權是否存在此法律關係有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告就其請求確認耕地租賃關係存在部分，自有即受確認判決之法律上利益無疑。貳、實體方面：一、原告主張：系爭7筆土地，原為訴外人游昌鎮、被告甲○○ 所共有，應有部分各為1/2，而原告子○○、訴外人謝阿水（即原告辰○○、丑○○、寅○○、卯○○等4人之父）與訴外人游昌鎮、被告甲○○就系爭7筆土地訂有耕地租賃關係，嗣訴外人游昌鎮於民國83年3月1日亡故後，其就系爭7 筆土地所持應有部分，關於第1125號、第1127號、第1133號、第134號及第135號5筆土地部分，由被告癸○○、庚○○ 、己○○及壬○○繼承取得，應有部分各1/8；第1172號土地部分，由被告丁○○、庚○○、己○○及壬○○繼承取得，應有部分各1/8；關於第1126號土地部分，則由被告丁○ ○、戊○○、丙○○及乙○○繼承取得，應有部分各1/8。而被告癸○○、庚○○、己○○、壬○○、丁○○、戊○○、丙○○及乙○○等8人（下稱被告癸○○等8人）並依前揭土地所有權遺產分割取得情形，分別繼受訴外人游昌鎮與原告子○○、訴外人謝阿水間就系爭7筆土地之租賃關係，其租賃期間於85年12月31日屆至後，被告癸○○等8人連同被告甲○○，再與原告子○○、訴外人謝阿水就系爭7筆土地續定租約，租賃期間為自86年1月1日起至91年12月31日止。嗣訴外人謝阿水於91年7月6日亡故後，原告辰○○、丑○○、寅○○及卯○○連同原告子○○於92年9月4日申請租約之變更及續訂登記，先後經桃園縣八德市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立。經查，系爭7筆土地，早於60、70年間即因鄰近工廠工業污染，以及在70、80年間因相關水路遭阻斷等不可抗力因素，而無法耕作，因之訴外人游昌鎮及被告甲○○經訴外人謝阿水及原告子○○同意，於79年間將第1126號土地中約300坪之土地出租予訴外人金星窯業股份有限公司（下稱金星公司）；又被告丁○○、庚○○、己○○、壬○○及甲○○經原告子○○同意，於88年8月11日將第1172號土地出租予訴外人金星公司。系爭7筆土地，並無可歸責於承租人不自任耕作情事，且承租人就系爭7筆土地係因前述不可抗力因素而未為耕作，則被告抗辯承租人未自任耕作，原訂租約無效，或承租人有非因不可抗力繼續一年不為耕作情形，終止租約，即無理由，是以兩造間就系爭7筆土地之耕地租賃關係應存在，被告並應與原告辦理租約之變更登記。爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：（一）確認原告與被告甲○○、癸○○、庚○○、己○○及壬○○等5人間就坐落桃園縣八德市○○段第1125號（面積為8.55平方公尺）、第1127號（面積為1200.97平方公尺）、第1133號（面積為1188平方公尺）、第134號（面積為 339.25平方公尺）及第135號（面積為540平方公尺）5筆土地之耕地三七五租約關係存在。（二）被告甲○○、癸○○、庚○○、己○○及壬○○等5 人應協同原告辦理前項5筆土地之耕地三七五租約變更登記。（三）確認原告與被告甲○○、庚○○、己○○、壬○○及丁○○等5人間就同段第1172號（面積為1398.99平方公尺）土地之耕地三七五租約關係存在。（四）被告甲○○、庚○○、己○○、壬○○及丁○○等5 人應協同原告辦理前開第1172號土地之耕地三七五租約變更登記。（五）確認原告與被告甲○○、乙○○、戊○○、丙○○及丁○○等5人間就同段第1126號（面積為362平方公尺）土地之耕地三七五租約關係存在。（六）被告甲○○、乙○○、戊○○、丙○○及丁○○等5 人應協同原告辦理前開第1126號土地之耕地三七五租約變更登記。二、被告則以：（一）系爭7筆土地，經本院於94年5月27日會同兩造現場履勘結果，大多已無耕作痕跡，而第135 號土地上現有建物坐落其上；另訴外人游昌鎮、被告甲○○經訴外人謝阿水、原告子○○同意，於79年間將第1126號土地中約300 之土地出租予訴外人金星公司；又被告丁○○、庚○○、己○○、壬○○、甲○○經原告子○○同意，於88年8 月11日將第1172號土地出租予訴外人金星公司。堪認承租人就系爭7 筆土地顯有不自任耕作情形，違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，依同條第2 項規定，原訂租約因此全部無效。（二）縱認並未無效，惟原告亦已自承系爭7 筆土地，早於70、80年間即因缺乏水源而無耕作迄今，則承租人就系爭7 筆土地即有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作情事，被告自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定終止租約，茲再以94年9 月27日答辯狀繕本之送達，為終止兩造租約之意思表示。（三）依上所述，兩造間就系爭7筆土地之耕地租賃關係不存在，從而，原告請求確認租賃關係存在及辦理租約變更登記，均無理由等語置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：（一）系爭7 筆土地，原為訴外人游昌鎮、被告甲○○所共有，應有部分各為二分之一，而原告子○○、訴外人謝阿水與訴外人游昌鎮、被告甲○○就系爭7 筆土地訂有耕地租賃關係，嗣訴外人游昌鎮於83年3 月1 日亡故後，訴外人游昌鎮就系爭7 筆土地所持應有部分，關於第1125號、第1127號、第1133號、第134 號及第135 號5 筆土地部分，由被告癸○○、庚○○、己○○及壬○○繼承取得，應有部分各1/8 ；第1172號土地部分，由被告丁○○、庚○○、己○○及壬○○繼承取得，應有部分各1/8 ；關於第1126號土地部分，則由被告丁○○、戊○○、丙○○及乙○○繼承取得，應有部分各1/8 。而被告癸○○等8 人並依前揭土地所有權遺產分割取得情形，分別繼受訴外人游昌鎮與原告子○○、訴外人謝阿水間就系爭7 筆土地之租賃關係。（二）被告癸○○等8 人因繼承而繼受訴外人游昌鎮與原告子○○、訴外人謝阿水間就系爭7 筆土地租賃關係，其租賃期間於85年12月31日屆至後，被告癸○○等8 人連同被告甲○○，再與原告子○○、訴外人謝阿水就系爭7 筆土地續定租約，租賃期間為自86年1 月1 日起至91年12月31日止。（三）系爭7筆土地，經本院於94年5月27日會同兩造現場履勘結果，第135 號土地上坐落1 棟1 層ＲＣ造房屋（即複丈成果圖編號Ｄ部分），而第135 號土地上有部分土地供不詳第3 人耕作使用（即複丈成果圖編號Ｃ部分）；第1133號土地現無耕作痕跡、雜草叢生；第1125號、第1126號、第1127號3 筆土地相連，無耕作痕跡、雜草叢生，且第1126號土地上有道路經過，第1125號土地堆放紅磚瓦等廢棄物；第1172號土地上坐落1 棟廢棄鐵皮屋，屋內堆置大量土堆，亦無耕作跡象。（四）訴外人謝阿水與原告自70年間起迄今，即未在系爭7 筆土地（兩造就第135 號土地的租賃範圍尚有爭執）為耕作。另訴外人游昌鎮、被告甲○○經訴外人謝阿水、原告子○○同意，於79年間將第1126號土地中約300 坪之土地出租予訴外人金星公司；又被告丁○○、庚○○、己○○、壬○○、甲○○經原告子○○同意，於88年8 月11日將第1172號土地出租予訴外人金星公司。而關於第1172號部分的租約是到94年5 月31日終止，被告與原告子○○同意訴外人金星公司應於94年11月30日前搬遷。四、本件原告主張原告辰○○、丑○○、寅○○、卯○○等四人係合法繼承訴外人謝阿水與被告間之耕地租賃契約，且原告等五人均無任何違法轉租等情事，則被告自應原告協同辦理租約變更登記等語，業經被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）系爭7 筆土地，原為訴外人游昌鎮、被告甲○○所共有，應有部分各為二分之一，而原告子○○、訴外人謝阿水與訴外人游昌鎮、被告甲○○就系爭7 筆土地訂有耕地租賃關係，嗣訴外人游昌鎮於83年3 月1 日亡故後，訴外人游昌鎮就系爭7 筆土地所持應有部分，即分別由被告癸○○等八人分別繼承取得，且由被告癸○○等八人並依前揭土地所有權遺產分割取得情形，分別繼受訴外人游昌鎮與原告子○○、訴外人謝阿水間就系爭7 筆土地之租賃關係，，業據兩造所不爭執，而上開系爭7筆土地之租賃關係，自原告子○○、訴外人謝阿水與訴外人游昌鎮、被告甲○○首次就系爭7 筆土地訂有耕地租賃契約起迄今，雖迭因契約當事人亡故、繼承而有所更異，惟始終共同列於同一耕地租約登記內，況，系爭7 筆耕地租約之租金，係按系爭7 筆耕地之總面積，以每分地247 台斤、每台斤新臺幣（下同）14元之價格為計算方式，而並未依各宗耕地之等則、產量為差異計算，準此，系爭7 筆耕地之租約應具有係不可分性，換言之，系爭7 筆耕地租約之當事人雖有更迭，甚或出租人方面就系爭耕地所有權已辦理分割繼承而各自取得所有權，然此應不影響系爭耕地租約之不可分性，合先敘明。（二）第按「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人」；「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人（第1 項）；承租人違反前項規定時，原定租約無效（第2 項）」，土地法第108 條、耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項分別設有規定；另「承租人雖經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第一百零八所明定，此項規定，於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效。且同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回。」，最高法院74年台上字第2726號判決可資參照。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院80年台再字第15號判決亦載有明文。（三）本件被告癸○○等8 人因繼承而繼受訴外人游昌鎮與原告子○○、訴外人謝阿水間就系爭7 筆土地租賃關係，其租賃期間於85年12月31日屆至後，被告癸○○等8 人連同被告甲○○，再與原告子○○、訴外人謝阿水就系爭7 筆土地續定租約，租賃期間為自86年1 月1 日起至91年12月31日止。期間被告丁○○、庚○○、己○○、壬○○、甲○○徵得原告子○○同意，於自88年8 月11日起至94年5 月31日止間將第1172號土地出租予訴外人金星公司等情，業為兩造所不爭執，已如前述。而該被告丁○○、庚○○、己○○、壬○○、甲○○與金星公司就系爭1172土地之租賃合約書中，雖載明原告子○○僅為同意人，而非出租名義人，然原告既為系爭1172 號土地之原承租人，換言之，即為系爭1172號土地之原占有人，今其同意被告丁○○等人將該土地出租予他人，堪認原告於其同意上開契約後即將其就系爭1172號土地之占有狀態移轉予金星公司，加以原告於本院審理中已坦承其就上開系爭1172號租賃契約之租金亦取得相當之代價（見本院94年8 月16日審理筆錄），準此，原告既先為同意再行出租該地之意思表示，且移轉占有狀態予第3 人金星公司，後於事後復與被告丁○○等人共同朋分相當比例之租金，則原告自應為實質上之出租人甚明。職是，系爭7 筆土地中之一部即第1172號土地既經原告轉租予第3 人金星公司，兩造關於系爭租賃契約中第1172號土地之部分，應即為無效，而復參諸前揭法文說明及判決意旨，此無效部分之效力及於其他6 筆耕地，兩造間就系爭7 筆土地之租賃契約亦應自88年8 月11日起當然向後失其效力，是兩造間就系爭7 筆土地所訂定之租賃契約現已不復存在，當屬無訛。五、綜上所述，原告就系爭7筆土地之一部既經違法轉租予他人，則依耕地三七五減租條例第16條第2項之規定，兩造間就系爭7筆土地所訂定之租賃契約當向後失其效力而不存在。從而，原告請求確認兩造就如附表所示土地之耕地租賃關係存在並命被告協同辦理變更登記，洵無理由，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華　民　國　 95 　年 6 月 5 日民事第二庭法官石有為以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。書記官黃棟楠中　華　民　國　95 年 6 月 5 日┌─────────────────────────────────────────┐ │附　表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　94年度訴字第50號│ ├──┬────────────┬──┬────┬─────────────────┤ │編號│地號（桃園縣八德市） │地目│面積(㎡)│ 備　　　註 │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ １ │大發段第1125號 │ 田 │8.55 │1.分割出大湳段第611-5號土地524㎡（│ │ │(重測前大湳段第611之1號)│ │ │ 徵收），重測前面積8㎡。 │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ ２ │大發段第1126號 │ 田 │362 │1.分割出大湳段第611-4㎡號土地2801 │ │ │(重測前大湳段第611號) │ │ │ ㎡（徵收），重測前面積361㎡。 │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ ３ │大發段第1127號 │ 田 │1200.97 │1.分割出大湳段第611-3號土地674㎡（│ │ │(重測前大湳段第611之2號)│ │ │ 徵收），重測前面積1200㎡。 │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ ４ │大發段第1133號 │ 田 │1188 │1.重測前面積1188㎡。 │ │ │(重測前大湳段第630號) │ │ │ │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ ５ │大發段第134號 │ 建 │339.25 │1.重測前面積339㎡。 │ │ │(重測前大湳段第153之5號)│ │ │ │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ ６ │大發段第135號 │ 田 │872.91 │1.分割出大湳段第153-8號土地165㎡，│ │ │(重測前大湳段第153之3號)│ │ │ 重測前面積872㎡。 │ │ │ │ │ │2.原告主張該土地承租面積為540㎡。 │ ├──┼────────────┼──┼────┼─────────────────┤ │ ７ │大發段第1172號 │ 田 │1398.99 │1.重測前面積1377㎡。 │ │ │(重測前大湳段第642號) │ │ │ │ └──┴────────────┴──┴────┴─────────────────┘

臺灣桃園地方法院94年度訴字第50號

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