臺灣桃園地方法院94年度訴字第593號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 95 年 03 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第593號原　　　告　庚○○
訴訟代理人　李國瑋律師
戊○○
己○○
被　　　告　寶美建設股份有限公司
兼 上 1 人
法定代理人　乙○○即甲○○之
被　　　告　丁○○即甲○○之
丙○○即甲○○之
共　　　同
訴訟代理人　陳萬發律師
複　代理人　闕維忠律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國95年3 月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告寶美建設股份有限公司應給付原告新台幣壹拾伍萬陸仟伍佰零參元，及自民國九十四年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○、丁○○及丙○○應連帶給付原告新台幣貳拾玖萬零陸佰肆拾捌元，及自民國九十四年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告寶美建設股份有限公司負擔百分之二十八，被告乙○○、丁○○及丙○○應連帶負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項原告各得假執行；被告寶美建設股份有限公司，及被告乙○○、丁○○、丙○○如各以新台幣壹拾伍萬陸仟元、貳拾玖萬元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告寶美建設股份有限公司（下稱寶美公司）應給付原告新台幣（下同）81萬9 千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡被告乙○○、丁○○及丙○○（下稱乙○○等3 人）應連帶給付原告152 萬1 千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告得為假執行。
㈣訴訟費用由被告寶美建設股份有限公司負擔百分之35，餘由被告乙○○、丁○○及丙○○連帶負擔。
二、陳述：
㈠緣原告於86年6 月27日向被告寶美公司購買案名翰林大別墅之預售屋B9棟（下稱系爭房屋），及向被告乙○○等3 人之被繼承人甲○○（乙○○等3 人已聲明承受訴訟）購買系爭房屋所坐落之土地，有系爭房地買賣合約書可稽。詎被告寶美公司突於88年4 月12日寄來中壢郵局第26支局存證信函第562 號（下稱562 號信函），謂原告所買之系爭房地已轉換為A8棟，88年2 月20日起原告即遲延繳款，如函到7 日內未繳，則已繳234 萬元價金依合約第12條轉為違約金等語。原告則於同年4 月20日以中壢頂壢郵局第110 號存證信函（下稱110 號信函）回覆：已繳納236 萬元因被倒債無力續繳，非故意違約，不同意被告寶美公司意圖沒收價金等語。從此，被告亦未再為沒收價款及解除契約之意思表示。
㈡嗣於94年3 月1 日原告至地政機關查詢系爭房地登記狀況，赫然發現已由寶美公司、甲○○二人以買賣為原因，移轉登記與被告乙○○個人，即被告寶美建設公司負責人，顯屬一物數賣。原告乃於同年4 月22日寄發中壢19支局第194 號存證信函（下稱第194 號信函）予其等二人，表明解除雙方系爭買賣契約，請求其等返還已繳價金等語。其等則於94年4
月21日以中壢龍岡郵局第126 號存證信函（下稱126 號信函），檢附其上開562 號信函，表示已沒收全部價金等語。
㈢按消費者保護法第17條第1 項規定：「中央主管機關得選擇特定事業，公告規定其定型化契約應記載事項或不得記載事項」，同法施行細則第15條第2 項規定：「中應主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」。再依內政部公告預售買賣契約書範本（下稱預售契約書範本）應記載事項第21、22條規定：「賣方有一物數賣時，買方得定期催告解決，逾期不解決，買方得解約，並要求退還價金，並得請求賠償房屋總價百分之15之違約金」。被告既拒絕返還買賣價金，原告爰依民法第179 條不當得利之規定，提起本件訴訟。
㈣對被告答辯之陳述：
⒈被告寶美公司及甲○○二人雖於94年4 月21日以126 號信函檢附其562 號信函，表示已沒收全部價金等語，惟此係其第一次表示沒收價金，且並未表示解除契約之意思表思。而原告已於之前同年4 月18日以194 號信函發予其等，表明解除雙方系爭買賣契約，請求返還已繳價金等語，是其等已無法解除系爭買賣契約、沒收價金。
⒉縱認被告於88年4 月12日以562 號信函催告原告付款有沒收價金之意思，惟依民法第252 條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。被告寶美公司實無損害可言，故原告得請求被告返還全部價金，從而，被告寶美公司、乙○○等3 人各應返還原告如聲明欄所示之金額。
⒊本件如無消費者保護法之適用，亦有民法給付不能之適用。被告寶美公司一物數賣，且係可歸責於被告之事由，應構成給付不能，依民法第226 條、第256 條規定，原告已以194 號信函表示解除契約，請求返還已繳價金。
⒋被告已沒收原告已繳價金234 萬元，縱認原告違約要繳付違約金，依上開預售契約書範本第24條規定，不得超過買賣總價980 萬元之百分之15，以此計算，不得超過147 萬元，即土地、房屋各不得超過955,500 元（6,370,000 ×
15% ＝955,500）、514,400元（3,430,000 ×15% ＝514
,400），從而，被告沒收全部已繳價金234 萬元，顯已違反契約之公平正義，依消費者保護法第12條、第17條第2
項，此部分為無效。被告所辯，即無理由。
三、證據：提出系爭房地買賣契約書、第562 號、110 號、194
號、215 號等信函、系爭土地、建物登記謄本、內政部公告預售買賣契約書範本應記載事項第21、22條規定節本、甲○○除戶謄本各1 件（均影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告得免為假執行。
㈢訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
㈠系爭房地係個別不同之買賣契約，乃屬可分之債，原告起訴將土地、房屋價金併為請求236 萬元（實為234 萬元），顯有違誤。
㈡原告為買受人，依民法第367 條規定，本負有交付約定價金之義務，原告應按期付款，惟其僅支付至第16期款，自第17期至第25期均未再付款，故屬原告違約。被告已於88年4 月12日已發函催告原告，原告於同年4 月20日以110 號信函通知被告，自承其確實無法再為付款，要求就違約沒收價金部分，俟其至中壢市調解會商談時解決云云，則其信函文義已承認無法繳款、違約，同意被告解約，僅就沒收部分表明要調解時解決而已，但原告後來並未至中壢調解會申請調解，且係屬可歸責於原告無法繳款之違約事由，是被告沒收原告價金，係依約處理，即解除契約並沒收價金，並無違誤。
㈢兩造就系爭房地是於86年6 月27日簽約，距原告於94年5 月4 日起訴，已逾8 年，被告並以上開562 號信函催告原告繳款，且通知如於函到7 日內未繳款，視為原告違約而依約沒收其已繳價款等語。惟原告屆期仍未繳款，依約應已解除買賣契約，且當時被告並無可歸責原因。
㈣依兩造間土地預定買賣契約書第8 條第2 項、房屋預訂買賣契約書第12條第3 項（下稱系爭房地買賣契約）約定：「甲方（即原告）全部或一部不履行本約第4 條規定付款時，其逾期部分甲方應按自備款部分每日千分之1 計算滯納金，於繳款時一併繳清，但如逾期達10日時，經乙方（即被告）催告後10日仍不繳納者，視同甲方違約，乙方得自行解除本契約，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金，本戶房地由乙方收回」等語。本件買賣價款980 萬元，自備款490
萬元，原告僅繳234 萬元即未再繳，尚欠自備款256 萬元，則以自備款每日千分之1 計算違約金，每日為2,560 元，自被告88年4 月12日發送562 號信函起，至原告94年5 月4日
起訴止，期間長達6 年又23日（共2,213 日），則原告應付違約金為5,665,280 元（2,560 ×2,213 ＝5,665,280）。
被告僅沒收原告已繳之234 萬元，依約仍屬有據。又縱認被告上開信函僅屬催告之意思表示，被告仍有權沒收價款充作違約金。
㈤依系爭房屋買賣契約書第6 條約定：「自86年9 月開工，
450 個日曆天完工並取得使用執照。但有下列情事之一者，不在此限。一、甲方未依規定付款日期交付本約所載之各期房地價款及滯納金或其他應由甲方負擔之稅費、規費、代書費等。二、甲方要求變更設計或增加室內裝修工程至影響工程之進度時」，依此，因原告未依約付款，而原告自承要求將B9變更為A8，且有變更室內裝修等情事，是依上開約定，自不受450 個日曆天之拘束。縱認被告遲延完工，原告亦僅得依房屋買賣契約第12條約定加計遲延金，原告仍無權解除契約。再依系爭房屋之使用執照許可證，系爭房屋係於88年1 月28日建築完成，原告亦僅繳至第16期「鷹架拆除」款，於第17期88年4 月20日後即未再繳納，且其自承無力再繳納，此為可歸責於原告之事由。
㈥退步言之，被告仍得以95年2 月10日所提經原告簽收之答辯三狀作為解除契約之意思表示。況，被告於94年4 月21日以126 號信函附前562 號信函予原告，謂已沒收價金等語，仍屬合法，故原告主張解除契約，實無理由。況，原告違約在前，已由被告沒收價金，被告收回系爭房地乃屬依約之行為。而被告寶美公司於92年底開臨時股東會決議，將系爭房地所有權移轉登記於負責人乙○○名義，於法並無不合，亦非一物數賣。是原告主張，仍非足採。
㈦本件並無消費者保護法第17條第1 、2 項規定之適用，即無「應記載而未記載」、「不應記載而卻記載」之情形。違約金是否過高，仍應由法院依民法審酌之。且縱依內政部之預售契約範本，應以本件案發即88年4 月當時之範本為準，即「違約金不得超過總價款之百分之20」，並非原告所稱之「百分之15」，原告所提係89年以後之範本，不得拘束本件。又被告因銷售本案支出之廣告費用等管銷成本達180 萬餘元，故沒收已繳價金234 萬元充作違約金，不得謂過高。
三、證據：提出甲○○繼承系統表、除戶謄本、乙○○拋棄繼承聲請狀、內政部預售契約書範本、廣告費等支出明細表、發票、收據及請款單各1 份（均影本）。
理 由
壹、程序方面：
一、本件原告於94年5 月5 日起訴，被告甲○○於訴訟繫屬後之同年月6 日死亡，業經原告聲請甲○○繼承人承受訴訟，且經被告乙○○等3 人聲明承受訴訟，並提出為原告不爭執其真正之繼承系統表、莊淑媛民事拋棄繼承聲請狀附拋棄繼承書、本院94年度重訴字第4 號判決第1 頁、除戶謄本，並經本院調取94年度繼字第606 號拋棄繼承卷宗核閱無訛，堪認真實，自應由被告乙○○等3 人承受訴訟。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三 擴張或減縮應受判決事項之聲明者；七 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加」，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款第7
款、第2 項定有明文。本件原告起訴，原請求「被告寶美公司、甲○○應共同給付原告236 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」，嗣於94 年9月7 日將請求金額改為234 萬元及法定利息，再於95年1 月16日言詞辯論期日，不變更、追加其訴訟標的，而將請求金額分別請求被告寶美公司、乙○○等3 人給付如聲明欄㈠、㈡所示之金額（總金額不變），被告亦無異議而為本案之言詞辯論，揆諸上開規定，於法所許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其於86年6 月27日向被告寶美公司、甲○○分別購買系爭B9房地。詎被告寶美公司於88年4 月12日以
562 號信函，謂原告所買之系爭房地已轉換為A8棟，88年2
月20日起原告即遲延繳款，如函到7 日內未繳，則已繳234
萬元依合約第12條轉為違約金等語。原告則於同年4 月20日以110 號信函回覆：已繳納236 萬元因被倒債無力續繳，非故意違約，不同意被告寶美公司意圖沒收價金等語。從此，被告亦未再為沒收價款及解除契約之意思表示。於94年3 月1 日原告系爭房屋登記現況，已因買賣移轉登記與乙○○個人，顯屬一物數賣。原告乃於同年4 月22日以194 號信函，表明解除雙方系爭買賣契約，請求其等返還已繳價金。再原告得依預售契約書範本應記載事項第21、22條規定：「賣方有一物數賣時，買方得定期催告解決，逾期不解決，買方得解約，並要求退還價金，並得請求賠償房屋總價百分之20之違約金」，被告既拒絕返還價金，原告爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還已繳價金234 萬元；縱屬原告違約，被告沒收之違約金仍屬過高，請求法院酌減等語。
二、被告則以：原告為買受人，依民法第367 條規定，負有交付約定價金之義務，原告應按期付款，惟其僅付至第16期款，自第17至25期均未再付款，故屬原告違約。被告已以562 號信函催告原告，原告於同年4 月20日以110 號信函通知被告，自承確無法再付款，要求就違約沒收價金部分，俟其至調解會商談時解決等語，其文義已承認無法繳款、違約，同意被告解約，僅就沒收部分表明要調解時解決而已。再被告並無違約，並以上開信函催告繳款，且通知原告如於函到7 日內未繳款，視為違約而依約沒收原告已繳價金等語，惟原告屆期仍未繳款，被告依約已經解除契約，且被告並無可歸責原因。又本件買賣價款980 萬元，自備款490 萬元，原告僅繳納234 萬元即未繳，尚欠自備款256 萬元，以自備款每日千分之1 計算違約金，每日為2,560元 ，自被告88年4 月12日發函起至原告94年5 月4 日起訴止，長達2,213 日，則原告應付之違約金達5,665,280 元，被告僅沒收其已繳之234
萬元，依約仍屬有據。縱認被告上開信函僅屬催告之意思表示，被告仍得以答辯三狀為解除契約之意思表示，自有權沒收已繳價金充作違約金等語置辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於86年6 月27日向被告寶美公司、甲○○簽約購買預售之系爭房地（B9改為A8），總價款980 萬元，自備款490 萬元，原告僅繳234 萬元即未再繳，尚欠自備款256 萬元。
㈡系爭房地所有權，已由被告寶美公司、甲○○於93年2 月10日以買賣為原因，移轉登記為被告乙○○名義。
㈢原告提出之系爭房地買賣契約書、第562 號、110 號、194
號、215 號等信函、系爭房地登記謄本之真正。
㈣本件系爭違約金之性質為損害賠償總額預定性之違約金。
四、本件原告主張：被告並未合法解除系爭買賣契約，被告沒收原告已繳價金234 萬元不合法，且原告已發函解除契約，自得本於不當得利請求權，請求被告返還已繳價金；縱認原告違約，被告沒收價金充作違約金，仍屬過高，請求酌減等語，被告則以上揭情詞置辯。是兩造間主要爭點厥於：⑴原告有無系爭買賣契約解除權，解除契約是否適法；⑵如無，被告沒收價金充作違約金是否過高等節。茲分述判斷如下：
㈠就原告有無系爭買賣契約解除權，解約是否適法：
⒈按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第367 條定有明文。次按兩造所不爭執其真正之系爭土地、房屋買賣契約第4 條約定：「本件土地總價款637 萬元，房屋總價款343 萬元，包括一、自備款：土地188 萬5 千元；房屋101 萬5 千元。二、銀行貸款：土地448 萬5 千元；房屋241 萬5 千元。三、本條付款辦法應依附件㈠分期付款表之規定，甲方（買方）於接到乙方（賣方）繳款通知單5 日內自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清」。再系爭土地、房屋買賣契約書第8 條第2 項、第12條第3 項均約定：「甲方（即原告）全部或一部不履行本約第4 條規定付款時，其逾期部分甲方應按自備款部分每日千分之1 計算滯納金，於繳款時一併繳清，但如逾期達10日時，經乙方（即被告）催告後10日仍不繳納者，視同甲方違約，乙方得自行解除本契約，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金，本戶房地由乙方收回」等語。本件原告就系爭房地期款僅繳至87年9 月15日第16期「鷹架拆除」，有買賣契約附件一房地付款明細表足參，堪屬明確。
⒉再依原告所不爭執其真正之被告所發562 號信函載明：「台端所購系爭房地B9，於日前已要求轉為A8，經88年2 月20日起多次催繳房地款及產權移轉資料，台端未予配合，函至7 日內未完成上述事項，依合約第12條之規定，已繳納之房地總價款234 萬元，轉為違約金，本公司概不再催收，事關台端權益，請密切配合」等語，而原告對此所發110 號信函則稱：「本人因被倒債無力繼續繳尾款，事出無奈，並非故意違約」等語（本院卷第40、41頁參照），堪認經被告多次催告後，原告自承違約，且已無力繼續繳付期款，且原告亦未依其信函聲請中壢市調解會進行調解，而自彼時起即未再繳款，事證明確。則買受人之原告已屬違反契約之付款義務，自屬可歸責於原告之事由違反系爭買賣契約。再被告於上開562 號信函已表明「函至7日
內未完成上述事項，依合約第12條之規定，已繳納之房地總價款234 萬元，轉為違約金」等語，核與系爭房屋買賣契約書第12條第3 項之約定意旨相符，被告得自行解除買賣契約。縱被告該信函僅限7 日，惟被告前已多次催告，此次經催告後10日亦生效力，且原告仍未依約繳款之事實明確，是被告之解除系爭買賣契約，將原告所繳價款沒收，作為被告重行出售房地所需各項費用、稅捐之抵償及損害賠償和違約金，並收回系爭房地，均符契約之約定。
⒊又被告寶美公司既已依法解約，收回系爭房地，則其收回後移轉登記與其負責人乙○○個人，亦屬適法行為，並非一物數賣，原告指為被告違約，被告受有不當得利，有違預售契約書範本第21、22條之規定等語，即有誤會。而系爭買賣契約既經被告於88年4 月12日催告，原告未於10日內履約即已生解約之效力，則原告主張其於94年4 月18日解除系爭買賣契約云云，即屬無據。是原告主張其得依總價款百分之15計算，請求損害賠償云云，即無理由。
㈡原告解約如非合法，則被告沒收價金充作違約金是否過高：按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有明文。即約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。再參酌此規定之立法理由在於：「違約金之數額，雖許當事人自由約定，然如約定之違約金額，超過其損害額，有顯失公平之情形時，債務人尚受此約定之拘束否，各國法例不一。本法則規定對於違約金額過高者，得由法院減至相當額數，以救濟之。蓋以保護債務人之利益，而期得公平之結果也」。準此，契約自由固為私法之基本原則，惟若違約金之約定顯不相當時，自應由法院介入予以酌減，庶乎維持衡平法則。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院79年台上字第1612號、49年台上字第807
號、51年台上字第19號判例意旨參照），而倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本件兩造均不爭執系爭違約金之性質應為損害賠償總額預定性違約金。而當事人約定違約金是否過高，原告雖以預售契約書範本第22條第2 款規定，主張「賣方得沒收依房地總價百分之15計算之金額」等語，惟被告係於88年4 月12日最後一次催告，並於當月份解除契約、沒收價款，故應以當時契約範本之規定即「違約金不得超過總價款之百分之20」為參酌基準，且該條款但書亦規定「該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約」。此外，尚應參酌非違約之當事人所受損害及所失利益之情節，而縱約定違約金未逾上開比例或買方所繳價款，如屬過高，法院仍得審酌減至相當數額。茲就違約金是否過高，斟酌如下：
⒈被告所受損害：
⑴被告辯稱其因銷售本案支出之各項廣告、鷹架、登報費用等成本，損害達180 萬667 元等語，業據其提出各項收據4 紙、發票5 紙、請款單1 紙、轉帳傳票2 紙、各項費用作帳明細表1 紙為證，而上開費用通常為預售房地之銷售所必須，衡情亦未過高，固非無由。惟由各項單據觀之，容係被告為整個翰林大別墅工地之支出，並非全部僅供系爭房屋所受損害，而兩造均未舉出系爭工地同批之戶數，由案名編號A8、B9觀之，至少有17戶，則被告為系爭房地約支出費用105,922 元（1,800,677
÷17＝105,922）， 就此自得計入違約金審酌之範圍。
⑵被告雖辯稱依系爭買賣契約約定沒收價金得充作「受有重行出售房地所需各項費用、稅捐之抵償」之一部分，而被告就系爭房地移轉為乙○○名義究受有多少稅捐費用之損害，並未提出任何資料供參，自無法予以審酌。⑶另被告辯稱：系爭房地自備款490 萬元，原告僅繳234
萬元，尚欠256 萬元，以自備款千分之1 計算滯納金，每日為2,560 元，即自被告88年4 月12日發函解約起，至原告起訴94年5 月5 日止，共2,213 日，則被告所受滯納金之損害為5,665,280 元等語。惟依系爭土地、房屋買賣契約書第8 條第2 項、第12條第3 項之約定，即原告不履行契約第4 條規定付款時，其逾期部分原告應按自備款部分每日千分之1 計算滯納金，但如逾期達10日時，經被告催告後10日仍不繳納者，視同甲方違約，被告得自行解除本契約等語，則原告所負給付滯納金義務，僅於遲延給付至被告解除契約為止，而兩造均不爭執被告所發562 號信函指明「自88年2 月2 日起多次催繳」，且被告於該信函後10日始生解約之效力，故應僅至88年4 月22日止，共80日，原告應付之滯納金為204,800 元（2,560 ×80＝204,800）， 此部分亦得列為違
約金審酌之範圍。被告所辯，逾此範圍，則屬無據。
⑷原告雖主張: 被告寶美公司違約，一物數賣，並無損害，原告得請求返還全部已繳價金乙節，惟因本件係屬原告違約，被告已合法解約，是原告所稱，尚屬無據。
⒉被告所失利益：
⑴本件總價款為980 萬元，自備款490 萬元，原告僅繳至234 萬元，尚有256 萬元未繳，連同銀行貸款490 萬元，共746 萬元，此部分款項屬被告於簽約得期待能順利移轉登記繳清並辦畢獲取貸款，因可歸責於原告之事由未繳款、未移轉、未貸款，致被告無法順利取得上開款項，而受有相當於法定利息之損失，其間有相當因果關係，且被告前經多次催告，原告遲至移轉登記仍未出面處理，是自被告解約之88年4 月22日，至移轉與乙○○名義93年2 月10日止，共4 年又294 日之法定利息為
1,606,455 元（7,460,000 ×5%×〈4 ＋294/365 〉＝
1,792,444）， 此部分堪認得列為違約金審酌之範圍。⑵被告辯稱其所失利益應計算至原告本件起訴日止，惟被告寶美公司、甲○○原登記系爭房地之所有權，雖於解約後得處分系爭房地，惟被告均未提出其於93年2 月10日交易之實際價格，有無受何更高之交易性損害，且移轉登記後已屬乙○○個人之利害關係，無再強令原告負擔其損失可言。再原告亦未提出被告上開交易有何受利、或售價更高於系爭房地總價之證據資料供參，是堪認以法定遲延利息審酌被告上開利益損失，較為合理。
⒊又被告寶美公司、甲○○縱有受到上開損害及利益損失，惟其等於93年2 月10日將系爭房地所有權移轉登記與乙○○個人前，並未通知原告，致雖有違約事實及可歸責事由之原告，無法及時了解系爭房地動態及預期上開損害、損失之情況，俾及早出面與被告善後處裡，本院審酌被告基於買賣契約之附隨義務，以由被告負擔10分之1 疏失為合理。依此計算，被告得沒收價金充作違約金數額為1,892,849 元〈（105,922 ＋204,800＋1,792,444 =2,103,166
）×0.9 ＝1,892,849 〉。從而，原告已繳之234 萬元悉
遭被告沒收作為違約金，尚屬過高，應酌減至1,892,849
元為相當。
五、次按，不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182 條第2 項定有明文。本件被告沒收原告逾1,892,849 元之價金447,151
元部分，即屬無法律上之原因，自屬不當得利，應予返還。是依系爭買賣契約分攤金額比例，土地、房屋各為290,648
元（447, 151×637/980 ＝290,648）、156,503元（447,
151 ×637/980 ＝156,503）。
六、綜上，原告主張被告沒收其已繳價金234 萬元，違約金額過高，請求法院酌減後，被告寶美公司應給付原告156,503 元、乙○○等3 人應連帶給付原告290,648 元，及均自其起訴狀繕本送達被告之日即94年9 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告請求勝訴部分，均不逾50萬元，自應由本院依職權宣告得假執行；被告亦陳明願供擔保，請求宣告免假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告請求敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述與攻擊防禦方法及立證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第2 項、第389 條第1 項第5款、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　24　　日民事第二庭 法　官　李昆南
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　24　　日書記官　林吟玲