臺灣桃園地方法院95年度訴字第1061號｜法律人

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1061號原　　　告　丁○○ 丙○○ 共　　　同訴訟代理人　葉民文律師被　　　告　華菱汽車股份有限公司法定代理人　己○○ 訴訟代理人　戊○○ 甲○○ 乙○○ 上列當事人間請求返還土地等事件，於民國95年12月27日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○○段二一六地號土地（地目：旱、面積二七三０平方公尺）返還予原告及共有人全體。被告應自民國九十四年十月十六日起至返還上開土地之日止，按月給付原告丁○○、丙○○各新台幣捌仟玖佰肆拾陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一、二項所命給付於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。被告如以新台幣參佰貳拾玖萬參仟捌佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○○段216地號土地（地目：旱、面積2730平方公尺）返還予原告及共有人全體。二、被告應自民國94年10月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告丁○○、丙○○各新台幣（下同）15,140元。三、請准供擔保宣告假執行。貳、陳述：一、坐落桃園縣楊梅鎮○○○段216 地號、面積2730平方公尺土地（下稱系爭土地），原為原告之父梁東珍所有，被告就系爭土地原與梁東珍簽訂租約（下稱原租約），期間自84年10月15日至94年10月15日，租金由每月每坪新台幣（下同）50元至110 元分期調整。梁東珍於租約屆滿前之91年9 月27日死亡，系爭土地為原告與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等6 人因繼承取得而分別共有，應有部分各6 分之1 。原告於原租約到期後即通知被告終止租約，請求返還系爭土地，惟遭被告拒絕，經催告後仍無權占用迄今，原告爰依民法第767 條規定，請求被告返還系爭土地予原告及共有人全體。又系爭土地原租約之租金為每月每坪110 元，而原告2 人之土地應有部分面積各為455 平方公尺，是依原租約方式計算，原告每月各可取得15,140元之租金（計算式：455 ×110 ×0.3025＝15,140），被告無權占用系爭土地可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告爰依民法第179 條前段規定，請求被告自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2 人各15,140元。二、對於被告抗辯之陳述：（一）被告於原租約到期後欲改訂新租約，但原告反對，被告即僅與系爭土地其餘共有人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美簽訂新租約（下稱系爭新租約），並無默示更新租約之情形。且依最高法院79年度第2 次民事庭會議決議（三）之要旨所示，共有物之出租乃共有物管理行為，尚無土地法第34條之1 規定之適用，應適用民法第820 條第1 項規定，除契約另有約定外，由共有人全體共同為之。系爭新租約未經共有人全體同意，應為無效，被告自屬無權占有系爭土地。又依上開最高法院決議要旨所示，出租係管理行為，明確排除土地法第34條之1 規定之適用。所謂類推適用，需以法律漏洞之存在為前提，而民法第820 條第1 項已就出租等管理行為有明確規範，自不得捨此明文規定不用，反而類推適用其他規定。另民法民法第820 條之修正草案，並未經公布施行，更無加以適用之餘地。（二）依最高法院55年台上字第276 號判例之旨，於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。本件原租約第2 條前段明訂租期自84年10 月15 日起至94年10月15日止，共計10年。同條後段則約定「租賃期滿前，雙方可再協商續約。」，顯見原租約已對租期明確約定，且續租應在租期屆滿之前另行協商，是依上開判例意旨，已發生阻止續約之效力，自無默示更新租約之適用。又默示更新之租約內容應與原租約相同，但被告主張有效之系爭新租約之租期、租金及其他約定內容，均與原租約不同，顯然被告不可能有默示更新租賃之意思。被告係以新訂租約方式意圖續租，益證被告自始即無以默示更新租賃而繼續使用土地之意欲，且被告更不可能同時存有「默示更新租賃」及「新訂定租約」二者情形，況原告丙○○曾寄發存證信函請求返還系爭土地，是本件並無默示更新租賃情事。縱認原租約已默示更新，兩造之權利義務應按原租約約定，被告應按每月每坪110 元給付原告租金，但被告並未給付任何租金予原告，亦明示拒絕給付，且達2 月以上，則原告自有終止租約之權利，原告前以本件起訴狀並為終止租約之意思表示，則系爭土地租約業經原告終止。（三）原租約第3 條後段固約定：「於租約期滿且雙方決議不再續約時，乙方應交還土地予甲方，甲方應無息交還共新台幣1,301,100 元整予乙方。」等語。惟原租約第2 條第2 項已明訂，續約應在租期屆滿之前，而所謂「續約」當然應以合法、有效之契約為前提，而原租約第3 條之全文，主要係約定押租保證金及其返還事宜，則所謂「於租約期滿且雙方決議不再續約時」等語，應指租約期滿，且未經合法續約時，雙方即應回復原狀，反之如租期尚未屆滿，或雙方確有合法、有效續約時，則暫時無須返還土地或押租金，被告將之解釋為返還土地之條件，不足採信。（四）原告否認有同意被告繼續使用系爭土地，更未曾表示不欲主張無權占有。而共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。共有物全部或一部之出租，係屬民法第820 條第1 項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力，有最高法院62年台上字第1803號判例、89年台上字第637 號判決意旨足參。被告新訂租約未經原告同意，是被告明知原告並未同意簽訂新租約，仍強行占用，顯屬惡意占用，又系爭土地之其他共有人，均明知原告並未同意新訂租約，仍擅自出租系爭土地，係屬違法出租之侵權行為，更無受保護之必要，則被告與其他共有人均係違法之人，並無任何正當權利需受保護，更不得主張原告提起本件訴訟係權利濫用。（五）民法第821 條但書所稱利益，乃指客觀之法律上利益，至於各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問，此觀最高法院58年台上字第872 號判例意旨甚明。又原告係請求返還予共有人全體，客觀上應屬為共有人全體利益為之，其他共有人縱無意請求回復，亦不得謂非為全體利益。（六）所謂租金合理云云，純屬被告自行主張，毫無根據，且被告與他人之租約如何訂定，係被告與他人間之法律關係，與原告無關，被告不得以其與他人間之租約內容，強迫原告接受。被告所謂支付代管租金，實係被告自原告父親往生後即自行停止給付租金，並無代管情事，被告提出之支票係給付舊租約積欠之租金，與新租約無關。被告係以無效之租約，給付部分之租金，並非就全部土地給付租金，被告自不得使用全部土地，而原告僅就其應有部分請求相當於租金之損害，已扣除其他共有人無效出租之部分租金。被告提出之原告丙○○傳真函之內容，僅係表達原告對系爭新租約之意見，並未同意被告繼續使用系爭土地，且原告並未提出補償200 萬元之要求。被告提出之切結書（本院卷第109 頁），並稱原告授權梁坤光簽訂同段215 地號土地云云，原告否認此事實為真正，且該切結書係就被告積欠原租約租金之領取所為，並非授權簽訂新租約。參、證據：提出土地登記第一類謄本3 件、存證信函4 件、律師函、銀行帳戶對帳單、匯款單各1 件、土地租賃契約書2 件為證。乙、被告方面：壹、聲明：一、駁回原告之訴。二、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。貳、陳述：一、依原租約第3 條後段約定，可知被告交還系爭土地予出租人，附有「租約期滿」及「雙方決議不再續約」之法律行為附款，其原意係賦予雙方於租期屆滿時，優先續租或承租的權利，避免任一方於期滿後任意不續租或承租，致影響他方使用或收益之利益。尤其被告對系爭土地之使用，係作為汽車停車場及相關業務使用，乃屬整體廠區範圍之一部份，在通常情形下可預期將繼續承租，而特設此一條款。則「雙方決議不再續約」係以雙方於租約期滿時均同意不再續約，此一將來客觀不確定事實之成就或不成就，決定被告交還系爭土地予出租人效力之發生，為當事人明示約定之條件。系爭土地及原租約權利義務，由原告及梁坤光、梁坤見、梁美菊及梁秀美於91年9 月27日共同繼承，原租約於94年10月15日期滿後，除原告外之其餘4 人同意與被告續約，依原租約第3 條後段約定，被告與出租一方之共有人全體，並未達成不再續約之協議，則被告交還系爭土地之停止條件未成就，原告應不得請求被告返還系爭土地。二、依最高法院41年台上字第767 號判例之旨，租賃物為數人所共有，應由共有人全體為反對續租之意思，始有阻卻繼續租約之效力。本件原租約屆滿後，被告仍為系爭土地之使用收益，梁坤光、梁坤見、梁秀美及梁美菊並未表示反對之意思，僅原告反對續租，無法阻卻繼續契約之效力，被告依原租約繼續占有系爭土地，係有法律上正當權源。三、民法第451 條規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃均有適用。故出租人於訂約之際，如未訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約或其他相類之情形者，於不即表示反對之意思條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾，有最高法院82年台上字第2192號判決足參。依原租約第2 條約定可知原租約為定期租賃，並未約定期滿後絕不續租或續租應另訂契約或其他相類之情形。而於原租約期滿後，被告仍為系爭土地之使用收益，僅原告示反對，未由共有人全體向被告表示反對之意思，自得適用民法第451 條，原租約當然更新為不定期限租賃關係。四、依最高法院84年台上字第68號判決意旨，公同共有不動產之處分，土地法第34條之1 第5 項已有特別規定，依該項規定準用同條第1 、2 項之結果，公同共有不動產之處分、變更，應以公同共有人過半數及其應有部分合計過半數（潛在）之同意行之。此項土地法之特別規定，就公同共有不動產之處分，自應優先於民法第828 條第2 項規定而適用，無須經全體公同共有人之同意。梁美菊請求分割遺產事件係於95年4 月17日判決確定，則原租約於94年10月15日期滿時，系爭土地仍為原告2 人及訴外人梁坤光等4 人公同共有，系爭土地之處分或變更，自應優先適用土地法第34條之1 第5 項規定。依土地法第34條之1 執行要點第3 項規定：「本法條第1 項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」及最高法院87年台上字第866 號判決：「部分共有人依土地法第34條之1 第1 項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。」，則土地法第34條之1 所稱之處分，包括有償的負擔行為。又按共有土地之出租，既屬有償的負擔行為，但是否為土地法第34條之1 所稱之處分，向有爭論，而上開執行要點規定，並未明文加以排除，依舉重以明輕的原則，共有土地之「出賣」為重度行為，既有該條規定的適用，「出租」之輕度行為亦應加以適用。故系爭土地的出租，應適用土地法第34條之1 規定，經公同共有人多數決同意即可，原告應受系爭新租約之拘束。五、土地法於64年7 月24日增訂第34條之1 規定，其立法理由為：「為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，增訂本條文。」，縱認共有土地之出租，不適用該條規定，然共有土地之出租乃共有物之利用行為，具有促進土地利用之效用，為避免少數共有人反對出租而造成共有土地無法有效利用，基於同一之法律上理由，共有土地的出租亦應類推適用土地法第34條之1 的規定。復參酌物權編修正草案第820 條規定，將共有物的管理修正為依多數決為之，其修正理由略為：「為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，故仿多數立法例，將第1 項修正如上。」，可知共有物的管理，係為促使共有物有效利用，與土地法第34條之1 規定，實為同一的法理。則系爭土地的出租，類推適用土地法第34條之1 第5 項規定，準用第1 項結果，系爭新租約經公同共有人多數決的同意，對於原告亦生效力。六、最高法院79年度第2 次民事庭會議決議（三）作成時，當時的土地法第34條之1 執行要點第2 項規定，將土地法第34條之1 所稱之法律上處分，正面限縮為買賣、交換等涉及所有權移轉的有償負擔行為，惟上開要點於94年3 月29日修正第3 項為：「本法條第1 項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」，修正理由為：「按法律上及事實上處分行為之種類、態樣繁多，本執行要點第3 點僅規定買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等，避免有所遺漏，故將『包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建築拆除等』等字刪除。」，由上述修正可知，上開執行要點明定「法律上處分」包括排除贈與等無償之處分的有償負擔行為，現行條文刪除原條文買賣、交換等字，使該條規定之有償負擔行為，並不再限縮於買賣、交換等涉及所有權移轉之行為，故共有土地之出租，既為有償的負擔行為，依修正後執行要點第3 項規定，自應適用土地法第34條之1 所稱「共有土地處分」。上開最高法院決議作成當時之執行要點有關「法律上處分」的範圍，既經修正，是於本件應不得再加以適用。七、土地法第34條之1 所稱之「變更」，指「變更物之性質和用途而言，如變更農田為魚池，實務見解亦認為所謂「變更」包括「將墓地變更使用種菜建屋」。系爭土地使用類別為農牧用地，依系爭新租約第6 條約定：「甲方土地任由乙方負責處置並施作成汽車停車場或業務相關使用」，將系爭土地變更農地為停車場或其他工作物使用，已變更土地的使用用途，非典型之利用行為，故新租約為共有土地之變更，應適用土地法第34條之1 規定。新租約為共有土地之變更，經被告與梁坤光等4 人所簽訂，已得公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數者之同意，依土地法第34條之1 第5 項規定，準用第1 項「共有土地變更」之結果，新租約對於原告亦生效力。依最高法院71年台上字第4423號判決、71年台上字第5157號判決、79年台上字第2417號判決及最高法院87年第3 次民事庭會議決議，認為土地法第82條規定僅為取締規定，而非效力規定，違反此項規定所訂之契約，尚不能認為無效。故縱如系爭新租約變更系爭土地之用途，違反土地法第82條規定，亦不生所訂租約無效之問題。八、依民法第821 條規定及最高法院58年度台上字第872 號判例明揭：民法第821 條但書所稱之利益，乃指客觀之法律上利益而言，故各共有人對於第三人，為回復共有物之請求，僅得為共有人全體客觀上之法律利益，否則不得為之。又如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效，有最高法院76年度台上字第1571號判決可參。則縱認被告與其他共有人簽訂之新租約，對於原告不生效力，然對於出租之共有人而言，被告為有權占有，出租共有人負有將系爭土地出租予被告之義務。原告本於所有物返還請求權提起本件訴訟，其結果將違反出租共有人將系爭土地出租予被告之義務，使出租共有人負擔契約無法履行之違約責任，致其生法律上之不利益。原告提起本件訴訟，非為全體共有人法律上之利益為之，違反民法第821 條但書之規定，應不得為之。九、原租約期限屆滿前，雙方於94年10月5 日、10月14日協商時，除租金及原告額外要求之200 萬元補償金部分須再繼續協商外，原告均始終同意於新租約簽訂前，被告可繼續使用系爭土地。原告之上開行為，顯已對被告表示，於原租約屆滿後不行使所有物返還請求權，並明示同意被告於新租約簽訂前，得繼續使用系爭土地，其行為足以引起被告之正當信任，原告已不欲對被告主張無權占有系爭土地，嗣後原告卻本於所有物返還請求權提起本件訴訟，實屬權利濫用，有違誠信原則。又系爭土地之現況不適於為共有物之分割，否則將有害於未來之使用，業經本院93年度家訴字第53號判決及台灣高等法院94年度家上字第234 號判決所明揭。則縱使原告本件訴訟勝訴，系爭土地回復後，因該地與毗鄰之土地已連成一片，並無明確界址，及其附近之道路、設施將如何規劃，目前亦無法得知，系爭土地與毗鄰之土地，如何劃分界址，將生爭議，益增日後紛源及社會成本。目前系爭土地與毗鄰之多筆土地，共同由被告承租使用，於原告取回該地後，無法與毗鄰土地合併使用，亦將減損系爭土地整體之利用價值。而原告對於系爭土地返還後，目前亦無其他用途，系爭土地因無法分割，依法仍應由全體共有人共同管理之，於共有人達成協議前，系爭土地均將閒置而無法利用，是原告既無法自系爭土地獲得可利用之價值及經濟價值，又將直接使被告無法繼續使用系爭土地，而其他簽訂新租約之共有人，亦負擔契約無法履行之違約責任，且無法達成其出租收取租金之利益。是原告本件回復共有物之請求，自己所得之利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，顯係權利濫用。十、被告與其他共有人梁坤光、梁坤見、梁秀美及梁美菊，簽定新租約，將系爭土地出租予被告；依系爭土地之全部面積，計算租地租金，系爭土地面積為826 坪，按每月每坪以65元計算全部租金。縱認系爭新租約因未經原告同意，對於原告固不生效力，惟參照台灣高等法院91年度上易字第649 號判決，無權占有不當然構成不當得利，系爭新租約於被告與訂約之共有人間，仍然有效，被告依約負有支付租金之義務，並未受有相當於租金之利益，則原告依不當得利之規定，向被告請求返還所受相當於租金之利益，應無理由。況假設原告有權請求不當得利，原告按原租約末期租金，即每月每坪110 元計算被告所受相當於租金之利益，亦有未當。參酌當前土地客觀價值、土地投資報酬率、銀行利率水準及鄰地租金行情等因素，原告主張上開的租金標準，與每月每坪65元的行情並不相當。參、證據：提出台灣高等法院94年度家上字第234 號、本院93年度家訴字第53號民事判決、土地登記第二類謄本、傳真函、切結書各1 件、支票、土地租賃契約書各4 件、支票簽收單2 件為證。理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第2 項定有明文。本件原告起訴時原依據地政機關錯誤登載之土地謄本，請求被告分別將誤載為分割成各別所有之土地返還原告，嗣於審理中改依據正確之土地登記謄本記載，請求將系爭土地返還原告及共有人全體，被告就此部分之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：原告之先父梁東珍與被告間就系爭土地所簽訂之原租約，已於94年10月15日期滿，原告與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等6 人並於上開期間屆滿前因繼承取得系爭土地應有部分各6 分之1 。原租約已因屆期而終止，原告爰依民法第767 條規定，請求被告返還系爭土地予原告及共有人全體。又系爭土地原租約之租金為每月每坪110 元，被告無權占用系爭土地可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，並依民法第179 條前段規定，請求被告自94年10月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2 人各15,140元等語。二、被告則以：原租約終止後，被告已與原告以外之其餘共有人簽訂系爭新租約，共有人並未全體反對續租，無法阻卻繼續契約之效力，被告依原租約繼續占有系爭土地，依據民法第451 條，原租約當然更新為不定期限租賃關係。又系爭土地之出租，應有土地法第34條之1 規定之適用或類推適用。原告提起本件訴訟，其結果將違反出租共有人將系爭土地出租予被告之義務，使出租共有人負擔契約無法履行之違約責任，致生法律上之不利益，自非為全體共有人法律上之利益為之。且原租約期限屆滿前，原告於雙方協商時均始終同意於新租約簽訂前，被告可繼續使用系爭土地，其行為足以引起被告之正當信任，嗣後卻本於所有物返還請求權提起本件訴訟，實屬權利濫用，有違誠信原則。縱認系爭新租約因未經原告同意，對於原告不生效力，惟無權占有不當然構成不當得利，被告依約負有支付租金之義務，並未受有相當於租金之利益，則原告依不當得利之規定，向被告請求返還所受相當於租金之利益，應無理由。縱認原告有權請求不當得利，租金標準亦應以每月每坪65元為相當等語資為抗辯。三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地，原為原告之先父梁東珍所有。被告就系爭土地原與梁東珍簽訂租約，期間自84年10月15日至94年10月15日，共10年，租金由每月每坪50元至110 元分期調整。梁東珍於租約屆滿前之91年9 月27日死亡，系爭土地為原告與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等6 人因繼承取得，並經法院判決後而為分別共有，應有部分各6 分之1 。㈡原告丙○○曾於前揭租期到期後之94年12月5 日，以存證信函通知被告返還系爭土地，該信函於94年12月6 日到達。㈢原證2、3、6、7之存證信函均已合法送達對造。㈣原租約期限屆滿後，被告仍繼續使用系爭土地。現供停車場使用中。㈤被告就系爭土地與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等4 人簽訂如被證13之新租約，租金為每月每坪65元。被告另有給付原告租金，惟經原告拒絕並退回。四、經兩造於本院95年12月27日審理期日協商確認之爭執事項為：㈠被告就系爭土地與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等4 人簽訂之新租約，是否因未由共有人全體共同為之而無效？㈡原租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭土地，得否主張依民法第451 條視為不定期限租約？共有人中之1 人表示反對之意思表示，有無阻卻繼續租賃契約之效力（亦即該反對之意思表示，需否準用第258 條第2 項規定由共有人共同為之）？㈢被告得否主張適用或類推適用土地法第34條之1 規定，認原告應受其餘共有人4 人所簽訂新租約之拘束？㈣原告提起本件訴訟是否非為全體共有人利益為之？是否構成權利濫用？㈤被告是否無權占有使用系爭土地？原告是否受有相當於租金之不當得利？金額若干？五、關於被告就系爭土地與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等4 人簽訂之系爭新租約，是否因未由共有人全體共同為之而無效，以及有無土地法第43條之1 適用或類推適用之爭點：本件被告抗辯已與除原告外之其餘共有人簽訂系爭新租約續租，並提出租賃期間自94年10月16日起至99年10月15日止之租賃契約為證（見本院卷第97頁）。然按共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質之行為。其與處分行為相異者，在不移轉共有物之權利或增加其物上負擔，其與保存行為不同者，在不以防止共有物之毀損或滅失為目的，而其不增加共有物之效用或價值一點，與改良行為，亦有不同之處。民法對於共有物之利用方法，並無如保存行為與改良行為，有特別之規定，解釋上應適用民法第820 條第1 項之規定，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理之。而共有物之出租出借，乃典型之利用行為，自應依民法第820 條第1 項共有物「管理」之規定為之，而無同法第819 條第2 項或土地法第34條之1 共有物之「處分」、「變更」及「設定負擔」規定之適用。又共有物之出租，係屬管理行為，依民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如共有人中之一人或數人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。（最高法院84年度台上字第2164號判決、83年度台上字第2319號判決意旨參照）。且依據被告於被證12所援引之台灣高等法院91年度上易字第649 號判決，參照最高法院79年年度2 次民事庭會議記錄結論，亦採相同之見解。上開規定已屬明確，並無法律漏洞存在，是被告認本件有土地法第34條之1 適用或類推適用云云，自無可採。查系爭土地既為原告與訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等6 人因繼承取得，並經法院判決後而為分別共有，應有部分各6 分之1 ，然訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等人既未經原告同意，擅自出租系爭土地予被告，揆諸前揭說明，該租賃契約對原告即不生效力。六、關於本件有無民法第451 條視為不定期限租約規定適用之爭點：按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即為反對之意思者，視為不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。次按依最高法院41年台上字第433 號判例意旨：「上訴人雖以原租賃契約載明『滿期再訂』字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採。」及最高法院法院55年台上字第276 號判例意旨：「民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」所示觀之，租賃契約之兩造如於契約載明租賃期間屆滿後，應另定租約時，即應解為於租賃契約期滿後，契約關係消滅。經查，原租約第2 條前段已明訂租賃期間自84年10月15日起至94年10月15日止，共計10年。同條後段則約定「租賃期滿前，雙方可再協商續約。」，顯見原租約業已對租期作明確約定，更且明確約定租期屆滿後之續約應另行協商，核諸上開判例意旨所示，可認出租人於訂立租約時，已預先表明阻止續約之情，縱出租人於租約屆滿後未及立即反對續約，亦難以民法第451 條為據，逕論兩造間已存有不定期租賃契約或默示更新租約。復參諸被告業與其餘共有人簽訂系爭新租約，該新租約之租期、租金及其他約定內容，均與原租約有所不同，則既有系爭新租約存在，自不可能同時存有「默示更新租賃」之情形，故被告此部分所辯，自嫌無據。七、有關原告提起本訴有無權利濫用、違反誠信原則之爭點：㈠按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821 條定有明文。該條但書所稱之利益，乃指客觀之法律上利益而言，至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問。最高法院84年台上字第339 號判例著有明文可參。是倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。查，被告未經原告同意而使用系爭土地係無權占有共有物已如前述，原告既為共有人之一，自得訴請被告將系爭土地返還予伊及其他共有人。㈡次按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」，最高法院62年台上字第1803號判例意旨足資參照。又系爭土地之出租行為應由共有人全體共同為之，否則對於他共有人不生效力，已如前述。本件訴外人梁坤光、梁坤見、梁美菊、梁秀美等人既未經原告同意，擅自出租系爭土地予被告，即屬侵害原告之權利，且違法出租之共有人，既為侵權行為，要無任何保護之必要。是被告抗辯原告本於所有物返還請求權提起本件訴訟，其結果將違反出租共有人將系爭土地出租予被告之義務，使出租共有人負擔契約無法履行之違約責任，而有權利濫用云云，應無理由。至於系爭土地返還原告及全體共有人後，仍歸全體共有人管理使用，並無減損土地之利用價值，反而除去租賃關係後更添交易價值，是被告抗辯系爭土地返還後將閒置無法利用云云，亦嫌無據。㈢又被告抗辯原告曾同意被告繼續使用系爭土地云云，則為原告所否認。縱認屬實，然稽之被告所舉所謂原告同意之情，均屬原租約屆滿前雙方協商之過程，事後雙方既因租賃條件未達成共識，而終未簽訂新租約，被告再執該等情事主張協商行為足以引起被告之正當信任，並認嗣後原告提起本件訴訟，實屬權利濫用，有違誠信原則云云，自難憑採。㈣至於原租約第3 條後段固有「於租約期滿且雙方決議不再續約時，乙方應交還土地予甲方，甲方應無息交還共新台幣一百三十萬一千一百元整予乙方。」之約定。然按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。」，最高法院19年上字第58號判例意旨足資參照。依據原租約第3 條前段文字觀之，雙方係約定承租人即被告於訂約同時應交付押租金，再於同條後段約定該押租金「於租約期滿且雙方決議不再續約時」如數交還，綜合觀之，可見原租約第3 條之文意係在規範押租金之交付金額及其返還時期。被告單執原租約第3 條後段之約定，據以推論被告交還系爭土地予出租人，係附有「租約期滿」及「雙方決議不再續約」之法律行為附款，並認其原意係賦予雙方於租期屆滿時，優先續租或承租的權利，避免任一方於期滿後任意不續租或承租，致影響他方使用或收益之利益云云，業據原告所否認，則被告既未舉證以實其說，核其所辯顯係就前揭文字過度引申、曲解，不足採信。八、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450 條第1 項所明定。原告之父梁東珍與被告就系爭土地所簽訂之原租約，已於94年10月15日屆期期滿之事實為兩造所不爭執，原則上應認原租賃關係已因租賃期間屆滿而消滅。又兩造間並無簽訂合法之新租約，且無不定期租賃法律關係存在，已如上述，則被告占有使用系爭土地即乏正當權源，是原告基於民法第767 條、第821 條規定，訴請被告將系爭土地交還原告及全體共有人，自屬正當。九、末按無法律上原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號著有判例。次按民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利，最高法院55年台上字第1949號判例亦有明文可稽。準此以解，部分共有人逾越其應有部分之範圍出租共有物（使用收益）時，仍有構成不當得利餘地，則更應承認不同意出租之共有人對於惡意承租人有不當得利之請求權，否則，不同意出租之共有人，既非租賃契約當事人，對於承租人並無租金請求權，倘又否決其不當得利請求權，則對於其應有部分之使用收益權保護即有未盡。本件原租賃契約法律關係因租約屆滿而消滅已如上述，系爭土地之部分共有人未經原告同意擅自出租共有物即系爭土地，不法侵害原告之所有權應有部分，被告明知上情，仍對於系爭土地中原告之應有部分占有使用，並因之受有利益，致原告受有損害，該利益性質不能返還，原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告給付原告相當於租金之價額利得，自屬合理。本院參酌被告與除原告外之其餘共有人簽訂之新租約租金為每月每坪65元，而原租約租金，於10年租期中，租金雖自每月每坪50元起逐期調高至每月每坪110 元止，然就每月租金的平均數額而言，與系爭新租約租金比較衡量，實際上兩者相當。且查與系爭土地毗鄰之土地，即座落於楊梅鎮○○○段214-3 、215 、218 、219-1 及219-2 等地號之土地，其租金標準亦為每月每坪65元（見本院卷第107 頁，被證15號）等情，認原告得請求相當於不當得利之租金，以每月每坪65 元為適當，而系爭土地面積共2730平方公尺，原告2 人應有部分各6 分之1 ，依此計算其個別應有部分面積均為455 平方公尺。是原告主張被告應自94年10月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告丁○○、丙○○各8,946 元（計算式：455 ×65×0.3025＝8,946 元，元以下4 捨5 入）之租金，為有理由。逾此部分，即失所據。十、綜上所述，原告主張被告無權占用系爭土地及應給付相當於租金之不當得利，而本於民法第767 條、第179 條之規定，請求被告將系爭土地返還原告及全體共有人，並請求被告應自94年10月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告丁○○、丙○○各8,946 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。十一、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。十二、兩造其餘攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認均與判決前述經協商兩造確定爭點之終局判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 96 年 1 月 10 日民事第三庭法官陳永來以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 96 年 1 月 10 日書記官劉彩華

臺灣桃園地方法院95年度訴字第1061號

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