臺灣桃園地方法院96年度簡上字第179號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 97 年 07 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第179號上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　邱怜珠律師
被　上訴人　羅丹映象社區管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　邱俊哲律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國96年 8月24日本院桃園簡易庭96年度桃簡字第91號第一審判決提起上訴，本院於97年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國86年5 月23日向訴外人長昇建設股份有限公司（下稱長昇公司）購買坐落於桃園縣桃園市○○段第259 、260 、261 、262 、374 、375 、544 等地號上興建之羅丹映象房屋編號B 棟1 樓1 號房屋1 棟（即門牌號碼為桃園縣桃園市○○街30號1 樓房屋，下稱系爭房屋），雙方約定所有公共設施之使用及維護權均屬相關住戶所共有，並由全體住戶共同組織管理委員會負責管理，上訴人不得擅自主張而影響公共之權益，且依上訴人與長昇公司簽立之羅丹映象房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所附住戶公約第2
條第1 項規定，屬於本社區之外觀及公共設施部分，應按建方設計交屋時起之原貌永久維護使用，各戶業主不得因個別需要，自行加以破壞、變更或增改使用。於93年3 月間，上訴人以系爭房屋之陽台（下稱系爭陽台）未設置圍牆，並將屬於上開公寓大廈公共設施之中庭花圃設置於其基地上為由，請求拆除花圃，設置外牆及單開門，其中除設置單開門部分為台灣台北地方法院93年度訴字第3440號民事判決（下稱另案）准許外，其餘均遭駁回。又上訴人於另案審理中，並不爭執系爭陽台現屬上開公寓大廈公共設施之一部分，且系爭陽台內花圃屬社區公共設施，為全體住戶所有，交與被上訴人管理中。再者，另案亦認定建照核准圖說並無系爭陽台之設計，系爭陽台係供社區中庭使用，則上訴人於上開公共設施設置水塔、花架及搭建鋼板女兒牆，顯已違反上開住戶公約及公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款規定，嚴重影響社區之通行及管理，經被上訴人多次通知拆除、遷移，上訴人雖已將上述固定式鋼板圍牆違建拆除，然仍拒不將水塔及花架拆遷，被上訴人爰依公寓大廈管理條例第36、38條規定，為維護社區安全及管理，請求上訴人將設置於系爭房屋後方如附圖所示A 、B 、C 部分土地上之地上物全部拆除，回復為空地原狀。
㈡系爭買賣契約及附件平面圖中系爭房屋之範圍均未包含系爭陽台，長昇公司交付與上訴人者，亦無系爭陽台在內，且桃園縣政府工務局核發之建造執照內亦無系爭陽台，故系爭陽台應屬公共設施，而上訴人所持有系爭陽台之所有權狀應係地政機關誤載。
㈢依公寓大廈管理條例第5 條及民法第765 條規定，所有權人之自由使用、收益、處分其所有物，須於法令未有限制之範圍內始得為之，而依桃園縣政府工務局審查核准之87年12月30日竣工圖所示，並無系爭陽台之設計，該部分已變更為被上訴人社區之中庭景觀廣場。又本件規劃設計之建築師事務所副所長林弘壹於另案證稱：「我的設計裏面，系爭陽台是要供中庭使用，契約的附圖就是變更後的設計圖」，顯見上開公寓大廈於建築完成，申報核發使用執照時，客觀上並無系爭陽台存在，桃園縣政府工務局核准之竣工圖因未至現場實測，致將上開核准之竣工圖二樓陽台投影虛線，誤繪成系爭陽台而予登記。此外，兩造於原審就上開竣工圖中藍色部分確認屬於綠化面積，為上開公寓大廈之公用部分，上訴人自不得未經區分所有權人會議之同意，擅自將公共使用之花台拆除，並占有屬於公用部分之土地。又羅丹映象社區管理規約第2 條第3 項、第3 條第3 項第3 款、第6 款、第18條第1 項第2 、3 款、第19條第1 項既已就屬於約定共用或專用部分為規定，且經上訴人同意，故本件上訴並無理由。
㈣原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人則於本院為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：
㈠系爭陽台並非屬於社區之公共設施，而係上訴人之私有土地，有桃園縣桃園地政事務所發給之所有權狀及建物測量成果圖可佐，其面積為6.20平方公尺，上訴人自得使用、收益、處分系爭陽台，並排除他人之干涉。又被上訴人請求拆除如附圖所示A 、B 、C 部分之面積合計僅有6.01平方公尺，足見上訴人在系爭陽台設置柵欄及水塔，並未占用被上訴人所有之公共設施用地。
㈡依長昇公司製作之羅丹映象社區建築圖所示系爭陽台已規劃為陽台，復依系爭買賣契約第3 條第2 款及該買賣契約所附1 樓平面圖，其住宅面積係33.39 坪（包括室內、騎樓、本層梯間、陽台、及公共設施分攤面積在內），且長昇公司之預售屋廣告所載B1（即系爭房屋）之陽台面積為6.20坪，足證系爭陽台係上訴人向長昇公司所購買之專有部分，並非約定共有部分。另依87年11月22日之竣工圖所示，系爭陽台仍為系爭房屋之附屬建物。
㈢證人林弘壹於另案證稱：「該設計圖是經工務局核准，本件爭執是在圖說A2-3。依照建築技術規則設計施工篇規定，86年桃園地區未實施容積管制以建蔽率計算，如二樓是陽台投影至一樓依法也是屬於陽台，陽台依照核准為寬度309 、深度200 。86年4 月8 日變更設計，庭院造景全部變更。二樓以上的陽台是屬於專有，但一樓陽台要依照庭院的使用性質由開發者即建設公司與購買者共同協議是公有或私有？並登記產權，如果要再築起女兒牆必須另外變更設計。我的設計裡面是要供中庭使用。我另外有設計一個門在這個房子裡面。契約的附圖就是變更後的設計圖」，可知系爭陽台確係長昇公司與上訴人協議作為私有，並登記產權。
㈣依羅丹映象社區住戶公約第3 條規定，可知系爭陽台非屬約定之公共設施、公共場所及公共設備。被上訴人雖提出另案判決主張系爭陽台屬公共設施，然因上訴人在另案之訴訟代理人並未明確知悉系爭陽台為上訴人所有，始為錯誤主張，且另案之主要爭點並非系爭陽台之所有權歸屬，而爭點整理所記載系爭陽台屬公共設施一部，係指系爭陽台遭長期占用為公共設施，非兩造已約定系爭陽台為公共設施。
㈤系爭陽台已供社區使用多年，管理費及稅款均由上訴人繳納，此建築施工失誤由長昇公司造成，被上訴人應向長昇公司請求賠償而非上訴人。又社區○○○道尚屬寬敞並無影響行走，其旁尚有花台，若認為走道過小，應可修改花台，不應損害上訴人之權益。
㈥土地法第43條規定：依本法所為之登記，有絕對之效力。地政機關既依法核發系爭陽台之所有權狀，則不能任意否認該所有權狀之真正。
㈦上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
㈠被上訴人主張上訴人於86年5 月23日向長昇公司購買系爭房屋，嗣上訴人在系爭房屋後方如附圖所示A 、B 、C 部分設置水塔、花架等地上物，面積合計6.01平方公尺等情，業據其提出系爭買賣契約影本1 件為證，上訴人對此並不爭執，且經本院於96年3 月7 日會同桃園縣桃園地政事務所人員至現場履勘，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 件為證（參見本院卷第35至39頁），是被上訴人此部分主張堪信為真實。㈡被上訴人復主張上訴人於93年3 月間，以系爭陽台未設置圍牆，並將屬於上開公寓大廈公共設施之中庭花圃設置於其基地上為由，請求拆除花圃，設置外牆及單開門，其中除設置單開門部分為另案准許外，其餘均遭駁回。又上訴人於另案審理中，並不爭執系爭陽台屬於上開公寓大廈公共設施之一部分，系爭陽台內花圃屬社區公共設施，為全體住戶所有，交與被上訴人管理中。再者，另案亦認定建照核准圖說並無系爭陽台之設計，且系爭買賣契約及附件平面圖中系爭房屋之範圍亦未包含系爭陽台，長昇公司交付與上訴人者，亦無系爭陽台在內，足見系爭陽台係供社區中庭使用。此外，依桃園縣政府工務局審查核准之87年12月30日竣工圖所示及證人林弘壹於另案之證述，均無系爭陽台之設計，益證系爭陽台部分已變更為被上訴人社區之中庭景觀廣場。又兩造於原審就上開竣工圖中藍色部分確認屬於綠化面積，為上開公寓大廈之公用部分，上訴人自不得未經區分所有權人會議之同意，擅自將公共使用之花台拆除，並占有屬於公用部分之土地等語，為上訴人所否認，並持前詞置辯。
⒈經查，上訴人與長昇公司於另案審理中曾就下列事項表示並不爭執：①兩造於86年5 月23日簽立羅丹映象房屋預定買賣契約書，約定購買該預售屋第B 棟1 樓1 號即門牌號碼桃園市○○街30號建物及坐落桃園市○○段259 號土地，依系爭契約所載住宅面積包括室內、騎樓、陽台及公共設施分攤部分共33.39 坪（可換算為110.39平方公尺），系爭契約包括附件㈠至附件㈧，其中附件㈤為建材及設備說明，附件㈧為1 樓房屋及車位平面圖，平面圖內有陽台之標示，且有開啟的門；兩造簽訂買賣契約時係以店舖方式為系爭房屋之用途。②系爭房屋於88年2 月7 日經被告（即長昇公司）交付予原告（即本件上訴人），經辦妥所有權移轉登記之建物謄本及桃園縣桃園地政事務所系爭建物測量成果圖所示，系爭建物有如附圖所示面積6.2 平方公尺之陽台，為現狀所無，且該陽台現屬於公共設施之一部。③系爭陽台內花圃屬社區公共設施，為全體住戶所有，經被告交由羅丹映象六期管理委員會管理中（參見另案卷第57頁）。而另案所整理兩造爭點為：①原告主張被告應拆除系爭陽台內之花圃、通風口，有無理由。②原告依買賣契約請求被告補正系爭建物陽台、女兒牆、落地門、窗戶，有無罹於請求權時效。若無，原告之請求有無理由。③原告主張誤繳系爭陽台部分之管理費係因被告侵權行為所致，有無理由（參見另案卷第58頁）。由上述爭執事項第①點觀之，可知上訴人在另案中係主張系爭陽台為其所有，因而請求長昇公司將系爭陽台內之花圃、通風口拆除。至於所謂不爭執事項第②、③點僅係確認系爭陽台在另案審理時之現狀有設置花圃、通風口，並作為公共設施之一部分，惟此部分並未涉及系爭陽台所有權歸屬之認定，是被上訴人主張上訴人於另案中已不爭執系爭陽台屬於上開公寓大廈公共設施之一部分云云，並非可採。
⒉次查，系爭買賣契約第3 條第2 款記載：住宅面積33.39 坪，包括室內、騎樓、本層梯間、陽台及公共設施分攤面積（明細表如附件一）在內，產權登記面積以地政機關複丈結果為準（公共設施面積依地政法令標示於登記簿，不另發狀）等語（參見原審卷第76頁），參以該買賣契約所附之買賣房屋面積明細表載明：室內、陽台、騎樓面積合計為99.36 平方公尺等語（參見本院桃園簡易庭93年度桃簡字第326 號卷第27頁），對照上訴人所提出系爭房屋之建物所有權狀上記載：面積：49.71 平方公尺，騎樓43.37 平方公尺。總面積：93.08 平方公尺。附屬建物：陽台。面積：6.20平方公尺，以前開建物所有權狀所載加以計算，系爭房屋連同騎樓、陽台之總面積合計為99.28 平方公尺，核與前揭買賣房屋面積明細表所示之總面積數額相差無幾，且長昇公司於87年12月7 日向桃園縣桃園地政事務所申請之建物測量成果圖內容亦與前開建物所有權狀所載相符（參見原審卷第13頁），而長昇公司對前開建物所有權狀及建物測量成果圖未曾請求桃園縣桃園地政事務所作任何更正行為，足見長昇公司亦認為系爭陽台係由渠出賣予上訴人作為系爭房屋之附屬建物。又被上訴人於原審復自陳：建商有說本來陽台不應賣給上訴人，但已經賣給上訴人，建商也願意將陽台部分附加利息買回，上訴人不願意等語（參見原審卷第63頁），益證系爭陽台在系爭買賣契約之買賣標的範圍內。此外，依系爭買賣契約所附平面圖觀之，在系爭房屋後方有註記陽台所在位置（參見本院桃園簡易庭93年度桃簡字第326 號卷第36頁），是被上訴人主張系爭買賣契約及附件平面圖中系爭房屋之範圍均未包含系爭陽台云云，與事實不符，不足採信。
⒊再者，本院向桃園縣政府函詢上開公寓大廈最後1 次核准之竣工圖及相關配置圖為何及確認系爭房屋後方有無陽台或其他附屬建物之設置，經桃園縣政府於96年12月12日以府工建字第0960416998號函覆結果略以：依據竣工圖所示，後側有陽台空間等語（參見本院卷第33頁），另本院向桃園縣桃園地政事務所函詢系爭房屋建物所有權狀記載附屬建物陽台登記及測量疑義，經桃園縣桃園地政事務所於96年11月26日以桃地測字第0960021296號函覆結果略以：本案（含陽台部分）本所於87年12月7 日收件排定建物測量日期為同年12月17日上午8 時30分前往現場勘測，並依桃園縣政府工務局核發使用執照87年桃縣工建使字桃1546號竣工平面圖轉繪計算。並以88年桃資建字第1837號該建物辦理建物所有權第1 次登記及核發建物所有權狀等語（參見本院卷第32頁），佐以桃園縣政府提供之上開竣工圖所示，系爭房屋後方確有系爭陽台存在，足見桃園縣桃園地政事務所核發前開建物所有權狀於法並無違誤。至於被上訴人於原審所提出之竣工圖，其上並未記載桃園縣政府工務局審查核准之日期，且該竣工圖中亦有系爭陽台之註記，是被上訴人主張桃園縣政府工務局審查核准之87年12月30日竣工圖中並無系爭陽台之設計云云，自非可採。
⒋證人林弘壹於另案證述：該設計圖是經工務局核准，本件爭執是在圖說A2-3。依照建築技術規則設計施工篇規定，86年桃園地區未實施容積管制以建蔽率計算，如二樓是陽台投影至一樓依法也是屬於陽台，陽台依照核准為寬度309、深度200。86年4月8日變更設計，庭院造景全部變更。二樓以上的陽台是屬於專有，但一樓陽台要依照庭院的使用性質由開發者即建設公司與購買者共同協議是公有或私有？並登記產權，如果要再築起女兒牆必須另外變更設計。我的設計裡面是要供中庭使用等語（參見另案卷第110 頁），由此可知，證人林弘壹在設計之初，雖有意將系爭陽台提供予該社區中庭使用，然由證人林弘壹所謂變更後之設計圖觀之，其上仍有系爭陽台之存在（參見另案卷第67頁），且依證人林弘壹所述，渠亦同意系爭陽台得由建設公司與購買者共同協議是公有或私有，並登記產權，準此，單憑證人林弘壹之證詞並無法證明系爭陽台已成為上開公寓大廈公共設施之一部分。又長昇公司在銷售系爭房屋時，將系爭陽台規劃為系爭房屋之附屬建物，並將該部分產權登記與上訴人，已如前述，是被上訴人主張證人林弘壹於86年4 月8 日變更後之設計圖中已無系爭陽台之設計，且將系爭陽台部分變更為被上訴人社區之中庭景觀廣場云云，為不足採。
⒌按民事訴訟法第400條第1項所定之一事不再理原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必須同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，始為相當，倘此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。又判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟法第400條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院85年度台抗字第595 號判決意旨參照）。經查，另案之當事人為本件上訴人與長昇公司，顯見另案與本件並非同一事件，揆諸上開說明，本件自不受另案確定判決之拘束。從而，另案判決雖認定長昇公司依約按圖建照之核准圖說本即無陽台之設計，兩造於簽訂系爭建物之買賣契約時，即存有系爭陽台不存在之瑕疵，長昇公司交付無陽台之系爭房屋，尚無不完全給付之情形，惟本院依法仍得再次審酌本件卷內所存客觀證據資料，以資判斷系爭陽台是否存在，並認定系爭陽台之所有權歸屬。
⒍依被上訴人提出之羅丹映象社區管理規約第2條第1項記載：本大樓專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：⑴專有部分：指編定獨立門牌號碼或所在地址證明之戶。並登記為區分所有權人所有者。⑵共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。⑶約定專用部分：大樓共用部分經約定供區分所有權人使用者，使用者由管理委員會造冊保存。⑷約定共用部分：大樓專有部分經約定供共同使用者。且羅丹映象社區住戶公約第3 條第3 款載明：所謂公共場所，係指各住戶私有房屋以外本社區各部分供公共使用之空間，凡道路、通道、川堂、排水溝、門廊、機房、發電機室、社區休閒中心、中庭景觀廣場、警衛室、會議室、電梯（安全梯）間、清潔機電庫房停車場、屋頂平台均屬之。查依前開建物所有權狀觀之，系爭陽台已屬於系爭房屋之附屬建物，則系爭陽台顯非上開管理規約所指之共用部分。至於被上訴人主張兩造於原審就87年12月30日竣工圖中藍色部分確認屬於綠化面積，為上開公寓大廈之公用部分，上訴人不得未經區分所有權人會議之同意，擅自將公共使用之花台拆除，並占有屬於公用部分云云。然查，依桃園縣政府函覆本院之最後1 次竣工圖以觀，其上並未記載系爭陽台中有何部分供作被上訴人社區中庭綠化使用，且上訴人已否認被上訴人於原審提出之竣工圖為桃園縣政府工務局最後1 次核准之竣工圖，被上訴人對此復未能舉證以實其說，則該竣工圖自不足以證明系爭陽台已屬於上開公寓大廈之公用部分，並作為該社區之中庭景觀廣場。此外，被上訴人對於系爭陽台業經約定供共同使用乙節亦未提出其他證據以供本院參酌，是被上訴人此部分主張，即非可採。
⒎綜上所述，被上訴人主張系爭陽台係屬上開公寓大廈之公用部分，上訴人在未經區分所有權人會議同意下，即擅自占用如附圖所示A 、B 、C 部分設置水塔、花架等地上物等節，尚乏所據，不足採信。從而。被上訴人依上開管理規約、住戶公約及公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項第5 款及民法第765 條規定，請求上訴人將設置於系爭房屋後方如附圖所示A 、B 、C 部分土地上之地上物全部拆除，回復為空地原狀，為無理由，不應准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　 　7　　月　　15　　日民事第一庭審判長法　官 郭琇玲
法 官 陳雪玉
法 官 林哲賢
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　 　7　　月　　15　　日書記官 羅美英