臺灣桃園地方法院96年度訴字第642號

• 裁判案由: 給付尾款
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 97 年 03 月 18 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第642號原　　　告　丁○○
訴訟代理人　袁曉君律師
被　　　告　乙○○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　宏國房屋仲介股份有限公司
法定代理人　己○○
共　　　同
訴訟代理人　胡盈州律師
被　　　告　己○○
上列當事人間請求給付尾款等事件，於中華民國97年3月4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應各給付原告新臺幣捌拾陸萬貳仟捌佰元，及自民國九十六年四月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬元分別為各被告供擔保後得假執行，但被告分別以新臺幣捌拾陸萬貳仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國95年12月26日將其所有坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段第520-1 地號土地（下稱系爭土地），出賣與被告宏國房屋仲介股份有限公司（下稱宏國公司）、己○○、乙○○○等3 人，兩造並約定被告應分3 期給付買賣價金，第1 期款新臺幣（下同）100 萬元於訂定契約時履行，第2 期款1900萬元於96年1 月5 日前給付，原告同時應將系爭土地移轉登記予被告指定之人，第3 期尾款908 萬8400元於原告將系爭土地地上物騰空後付清，總計應給付價金共2908萬8400元（下稱系爭契約）。嗣原告於96年1 月間，已依約將系爭土地移轉登記予被告指定之登記名義人即被告己○○、訴外人李水龍及黃惠瑛等3 人名下，並將地上物騰空完畢，是原告依系爭契約所負之義務均已履行，惟被告迄今卻仍有258 萬8400元之尾款尚未給付，依系爭契約被告自應付清尾款。又本件買賣價金乃可分之債，爰依民法第367
條、第271 條前段之法律關係，請求被告各給付86萬2800元（計算式：2,588,400/3=862,800） ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：
㈠緣於被告購買系爭土地之初，系爭土地之毗鄰地（即桃園縣桃園市○○段埔子小段第520 -3地號土地，下稱「該毗鄰地」）預定將徵收而闢為道路，屆時系爭土地可通過該毗鄰地而聯外通往桃園縣桃園市○○路717 巷，故系爭土地雖為袋地，惟被告評估仍具有通常利用價值，而與原告訂定系爭契約。詎該毗鄰地之徵收計畫竟因故遭撤銷，使該處原定開闢之道路無疾而終，兩造因而於96年3 月16日就系爭土地之通行權問題進行協商，並另行約定原告須讓被告就該毗鄰地取得至少八公尺之通行權後（下稱通行權約定），被告始須給付尾款9,088,400 元。豈料被告依約再付款650 萬元後，原告竟未遵守上開通行權約定，反沿系爭土地與該毗鄰地之邊界搭築圍籬妨害系爭土地之聯外出入。是原告依96年3 月16日兩造之通行權約定，應先讓被告取得該毗鄰地之通行權後，被告始有給付尾款之義務。蓋系爭土地周圍無法直接對外聯通，被告縱取得所有權亦不能正常利用，契約目的即無法達成，故取得通行權與付清尾款二者應具有對待給付之關係。再以民法第789 條之規定，供與通行權乃土地出賣人應負之物上負擔，故原告依法亦有為被告取得通行權之義務。
㈡被告己○○在系爭契約上簽章係以被告宏國公司代表人之身分所為，因此系爭土地之買受人僅有被告宏國公司與被告乙○○○，被告己○○既非契約之當事人，自無給付尾款與原告之義務云云。
㈢並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭之事實：
㈠被告己○○為被告宏國公司之法定代理人（本院卷第47頁）。
㈡原告於96年1 月間已依系爭契約將系爭土地移轉登記予被告指定之登記名義人即被告己○○、訴外人李水龍及黃惠瑛名下，並將地上物騰空完畢（本院卷第55頁）。
㈢依系爭契約仍有258萬8400元之尾款尚未給付（本院卷第
35頁）。
㈣系爭土地需經過上述該毗鄰地始能聯外通往桃園縣桃園市○○路717 巷（本院卷第98頁）。
四、本件原告主張兩造間訂立系爭買賣契約，其已依約辦理所有權移轉登記並騰空地上物，然被告尚有2,588,400 元之尾款尚未給付，被告則以前揭情詞置辯，則本件爭點為：㈠兩造是否另行約定原告應先讓被告在該毗鄰地上取得系爭土地之通行權，被告始須給付尾款？㈡系爭契約之買方為何人（是否包括被告己○○個人）？
五、本院之判斷：
㈠原告並無同意被告於取得該毗鄰地之通行權後始付清尾款：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負舉證之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例足資參照。本件依兩造不爭執真正之系爭契約第21條第2 項約定，被告應於原告將地上物騰空後付清尾款（見本院卷第8 頁），然被告辯稱：原告於訂約時口頭同意被告得通行該毗鄰地，且原告復於96年3 月16日另行承諾願為被告取得通行權，故原告仍有義務尚未履行，被告自得行使同時履行抗辯權拒付尾款云云（本院卷第35頁），此為原告所否認，是被告應就原告同意其得於取得通行權後始給付尾款之事實，負舉證責任。
⒉經查：原告所提系爭契約條款第4 條「付款條件及方式說明」、第21條「其他特約事項」已明文約定：「產權登記指定名義人完竣後5 日內支付尾款」、「地上物騰空、尾款付清。」等文字（本院卷第6-8 頁），此外，系爭契約中並無其他給付尾款之約定，亦未提到關於上開通行權約定之事。矧被告宏國公司既係經營房地產相關行業，所營範圍包含不動產仲介、買賣等事項（此有被告宏國公司基本資料查詢結果在卷可查，見本院卷第47頁），則被告宏國公司理應熟稔買賣土地之締約事宜，且該次訂約係由訴外人即與被告具合作關係之代書甲○○辦理（見本院卷第60 頁） ，果若兩造於訂定系爭契約時即就通行權事宜有所協定，豈有就此重要事項在系爭契約內隻字未提之理。準此，顯見被告上開辯詞與常情相違。又證人即本件交易之仲介人戊○○證稱：訂定系爭契約時伊在場，當時並沒有談到通行權事宜等語（見本院卷第56頁），益證原告於訂定系爭契約時，並未同意被告關於通行權之事。再者，被告己○○已自認原告訂約時並無保證該毗鄰地將來一定可作道路使用，僅被告方面去向都市計畫局調資料而認該毗鄰地被編為道路用地，故日後應該會被徵收闢成道路等語（見本院卷第27、43頁），依上述，足見被告購買系爭土地時，系爭土地將如何對外通行僅係被告單方面之動機及考量，並非兩造商討契約內容之合意範圍，故被告辯稱原告於締約時即同意以該毗鄰地供作系爭土地通行之用，其得於原告依約提供通行權前拒付尾款云云，自無可採。⒊被告雖又辯稱：96年3 月16日戊○○、甲○○前往原告公司與原告協商通行權一事，兩造就此另達成通行權約定，即原告願出具該毗鄰地之通行同意書與被告，被告則於取得該同意書後再付清系爭契約之尾款云云，並聲請訊問證人戊○○及甲○○為證。經查，證人戊○○、甲○○雖均證稱：當時原告說只要再給付600 多萬元，原告即願意簽立同意書（見本院卷第57頁、第59頁）云云；惟經本院繼續詢問：「原告有無說如果原告沒有蓋出同意書的話，被告可以不用給付尾款？」，證人甲○○答稱：「沒有」；本院另再詢問：「原告有無說被告可以等到原告簽立520-3 地號土地通行權同意書之後再給付尾款？」，證人甲○○則證稱：「是沒有這樣說，是一直強調只要被告再給付六百多萬元，他就會蓋同意書給被告」等語（見本院卷第59-60 頁）；另證人戊○○雖證稱：「我們談及路權的問題，原告答應給我們使用，也願意立下同意書給我們通行」，然本院質問之：「原告有無說被告可以不用給付尾款？」，其亦答稱「沒有」（見本院卷第57頁）等語，是綜上，上開2 證人均僅能證明96年3 月間兩造曾就系爭土地通行該毗鄰地之通行權問題進行協商，然並無法證明當時原告同意被告於「取得該毗鄰地之通行權後」始付清尾款、或原告同意增加系爭買賣契約原所無約定之義務，使被告得以取得「該毗鄰地之通行權」作為清償尾款之「對待給付條件」。故被告此所辯亦無足採。
⒋被告雖復以民法第789 條及最高法院85年度台上字第396
號判決意旨為據，主張出賣人提供買受人通行權乃「土地之物上負擔」，故原告依法負有為被告取得通行權之義務云云（見本院卷第35頁）。惟民法第789 條規定之前提係土地所有人為土地一部之讓與或分割，致生土地不通公路之情形而言，本件系爭契約讓與之標的為系爭土地之全部，並無「土地一部之讓與」之情，故與上開法條規定有間，於本件自無適用餘地。至上開最高法院85年度台上字第396 號判決意旨略謂：土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。此項通行權性質上為土地之物上負擔，隨土地而存在，於土地所有人將其一筆土地同時分割成數筆，再同時讓與數人之情形，亦有其適用等語，核其內容亦係闡述因「土地一部之讓與」致有不通公路之土地，應如何處理通行權之情形，是該判決內容亦與本件事實無涉，自不能逕將其判決意旨所論援引至本件適用。從而，被告此部分之抗辯，亦屬無據。
⒌綜上，被告主張原告同意其於取得通行權後始付清尾款乙節，既未能舉證，揆諸首揭說明，應認被告之抗辯為無理由。
㈡被告3人均為系爭契約之買方當事人：
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。本件被告己○○辯稱伊為被告宏國公司負責人，訂定系爭契約時係以公司代表人之身分所為，故系爭契約之買方僅為被告宏國公司、乙○○○2 人，伊非當事人故無給付尾款之義務云云。惟觀諸系爭契約立契約書人欄位係記載「買方：宏國公司、己○○、乙○○○」，在「己○○」署名旁並無註記「法定代理人」或「公司負責人」等類似字樣；且該契約書首頁之買方欄位、及契約書最末之立契約書人欄位，「己○○」之署名並非緊接於「宏國公司」署名下，而係與「乙○○○」之署名另行書立在次行位置等情，核與一般公司負責人以公司代表人身分訂定契約之情形顯然不同，此有系爭契約書影本1 份在卷可稽（見本院卷第6-8 頁）；參以，原告亦陳稱：伊當時訂約的對象就是被告己○○、乙○○○，契約也是渠等親自簽立，伊後來才知道買受人還有被告宏國公司，一共3 人，而嗣後買賣價金之給付均係以被告己○○、乙○○○之名義匯款等語（本院卷第44、101 頁），則依上情，被告己○○於與原告簽訂系爭買賣契約書時，既親自出面為締約行為，且原告亦認被告己○○為系爭買賣契約之當事人，而系爭契約中亦已將買方當事人書立「己○○」明確，據此應可認定系爭契約書上之文字業已表示當事人之真意，即不得反捨契約文字而另為曲解以認定系爭契約之當事人。且查系爭土地乃依被告己○○、乙○○○之指示，登記在被告己○○、訴外人李水龍、黃惠瑛等3 人名下，並非列為被告宏國公司之財產，此有證人甲○○到場證述明確，並有土地登記簿謄本附卷可稽（見本院卷第60、11頁），故被告己○○辯稱其係以公司代表人之身分為公司置產云云，並無足採。此外，被告己○○亦自承：因被告宏國公司資金不足，故除公司、被告乙○○○出資外，伊自己亦出資一部分，最後才合資購得系爭土地等語（見本院卷第101 頁），準此，被告己○○實際親自參與契約之締結、其個人亦出資購買系爭土地、並指定自己為登記名義人，應認其確為系爭契約之買方當事人之一，自屬無疑，故被告己○○辯稱伊僅係代表被告宏國公司訂定系爭契約，無庸負契約責任云云，顯為卸責之詞，不足採信。從而，系爭契約之買方應為被告等3 人，堪予認定。
六、綜上，原告既已依約將系爭土地移轉登記並騰空地上物完畢，其本於民法第367 條、第271 條前段之法律關係，請求被告等3 人給付上開尾款各86萬2800元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年4 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前
段。
中　　華　　民　　國　 　97　 　年　　3　　月　 18　　日民事第三庭 法　官　林曉芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　18　　日書記官 邱飛鳴