96年度訴字第771號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：97 年 12 月 19 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第771號原　　　告　子○○ 戊○○ 丁○○ 未　○ 丙○○ 卯○○ 寅○○ 辰○○ 丑○○ 己○○ 壬○○ 辛○○ 癸○○ 庚○○ 午○○ 申○○ 共　　　同訴訟代理人　黃燕光律師被　　　告　佰歲實業股份有限公司應受送達法定代理人　巳○○ 被　　　告　佰歲興業股份有限公司法定代理人　乙　○ 訴訟代理人　邱俊哲律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國97年12 月5日辯論終結，判決如下：主文被告佰歲興業股份有限公司應將坐落桃園縣新屋鄉○○段五八七地號土地內如附圖一所示A 部分面積一九二點五三平方公尺、B 部分面積四三點四五平方公尺、C 部分面積八八點一平方公尺、D 部分面積一二點一八平方公尺土地上之地上物拆除，並將所占用該地號土地內如附圖二所示紅色斜線以外之面積四三七七點二七平方公尺土地交還原告子○○、戊○○、丁○○、未○、丙○○、卯○○、寅○○、辰○○、丑○○、己○○、壬○○、辛○○、癸○○、庚○○、午○○及其他共有人全體。被告佰歲興業股份有限公司應將坐落桃園縣新屋鄉○○段八一三地號土地內如附圖一所示E 部分面積一九點零三平方公尺、F1部分面積三一一點八二平方公尺、F2部分面積一七七點四八平方公尺、G 部分面積二三三點五二平方公尺、H 部分面積六五八點五一平方公尺、I 部分面積八六五點四一平方公尺、J 部分面積九三八點一平方公尺、K 部分面積四三一點二三平方公尺土地上之地上物拆除，並將所占用該地號土地全部面積一○五二七點三七平方公尺土地交還原告子○○、戊○○、丁○○、未○、丙○○、卯○○、寅○○、辰○○、丑○○、己○○、壬○○、辛○○、癸○○、庚○○、午○○、申○○及其他共有人全體。被告佰歲興業股份有限公司應自民國九十四年九月二十三日起至返還上開第一項所示土地之日止，按月分別給付原告如附表三「不當得利欄」所示之金額，及自民國九十四年九月二十三日起至返還上開第二項所示土地之日止，按月分別給付原告如附表四「不當得利欄」所示之金額。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告佰歲興業股份有限公司負擔。本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣柒佰參拾萬元、壹仟柒佰伍拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告佰歲興業股份有限公司如分別以新台幣貳仟壹佰捌拾捌萬元、伍仟貳佰陸拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項到期部分於各原告每期各以如附表三「供擔保假執行欄」所示之金額為被告佰歲興業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告佰歲興業股份有限公司就到期部分每期以如附表三「供擔保免假執行欄」所示之金額，為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第四項到期部分於各原告每期各以如附表四「供擔保假執行欄」所示之金額為被告佰歲興業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告佰歲興業股份有限公司就到期部分每期以如附表四「供擔保免假執行欄」所示之金額，為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘之假執行聲請駁回。事實及理由一、程序部分：㈠、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4 項定有明文。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但⑵請求之基礎事實同一者，⑶擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款亦分別定有明文。㈡、本件原告起訴時原聲明為「①被告應共同將桃園縣新屋鄉○○段587 地號土地（下稱587 地號土地）、813 地號土地（下稱813 地號土地）上之地上物拆除，並共同將所占用該部分土地3,300 平方公尺交還原告子○○、戊○○、丁○○、未○、丙○○、卯○○、寅○○、辰○○、丑○○、己○○、壬○○、辛○○、癸○○、庚○○、午○○、申○○、甲○○等17人（下稱原告子○○等17人）及其他共有人全體；②被告佰歲實業股份有限公司（下稱被告佰歲實業公司）應自94年9 月9 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告子○○等17人新台幣（下同）142,000 元。」；嗣於民國97年5 月6 日具狀更正為「①被告應共同將587 地號、813 地號土地上之地上物拆除，並共同將所占用該部分土地17,179.39 平方公尺（請求返還之土地面積增加，核屬擴張應受判決事項之聲明）交還原告子○○等17人及其他共有人全體；②被告佰歲實業公司應自94年9 月9 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告子○○等17人142,000 元。」；嗣於97年12月1 日再具狀更正為「①被告應共同將587 地號土地上之地上物拆除，並共同將所占用該地號土地內如附圖二所示紅色斜線以外面積4,377.27平方公尺土地交還原告子○○等17人及其他共有人全體；②被告應共同將813 地號土地上之地上物拆除，並共同將所占用該地號土地面積10,527.37 平方公尺交還原告子○○等17人及其他共有人全體（以上，除將請求返還之土地分列外，因請求返還土地之面積增加，核屬擴張應受判決事項之聲明）；③被告佰歲實業公司應給付原告子○○等17人213 萬元（將原請求被告佰歲實業公司按月給付不當得利部分，結算至95年12月14日，核屬減縮應受判決事項之聲明）；④被告佰歲興業股份有限公司（下稱被告佰歲興業公司）應自95年12月15日起至返還上開土地之日止，按月給付原告子○○等17人142,00 0元（訴之追加）」；嗣於97年12月5 日本院言詞辯論程序時，原告甲○○當庭撤回起訴，原告申○○則撤回上開訴之聲明①及訴之聲明④中有關請求被告佰歲興業公司給付因占用587 地號土地所得不當得利部分，原告子○○、戊○○、丁○○、未○、丙○○、卯○○、寅○○、辰○○、丑○○、己○○、壬○○、辛○○、癸○○、庚○○、午○○、申○○等16人則於同日撤回上開訴之聲明③；並於同日更正上開訴之聲明④「被告佰歲興業公司應自95年12月15日起至返還上開土地之日止，按月給付原告子○○等17人142,000 元」為訴之聲明③「被告佰歲興業公司應自94年9 月23日起至返還上開訴之聲明①部分土地之日止，按月分別給付原告子○○、戊○○、丁○○、未○、丙○○、卯○○、寅○○、辰○○、丑○○、己○○、壬○○、辛○○、癸○○、庚○○、午○○等15人（甲○○、申○○已撤回，下稱原告子○○等15人）如附表三「不當得利欄」所示之金額，及自94年9 月23日起至返還上開訴之聲明②部分土地之日止，按月分別給付原告子○○、戊○○、丁○○、未○、丙○○、卯○○、寅○○、辰○○、丑○○、己○○、壬○○、辛○○、癸○○、庚○○、午○○、申○○等16人，甲○○已撤回，下稱原告子○○等16人）如附表四「不當得利欄」所示之金額（除將各原告請求不當得利之部分，按其就上開土地應有部分比例減縮外，並擴張請求不當得利之期間，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明）。以上，原告甲○○撤回起訴；原告申○○撤回上開訴之聲明①及訴之聲明④中有關請求被告佰歲興業公司給付因占用587 地號土地所得不當得利部分及原告子○○等16人撤回訴之聲明③部分，被告佰歲實業公司未到場為本案之言詞辯論，被告佰歲興業公司則於期日到場且經過10日未提出異議，均視為同意撤回。另訴之追加部分（即追加請求被告佰歲興業公司返還不當得利），因請求之基礎事實同一，依上規定，應予准許；其餘部分，則均屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依上說明，亦應准許，合先敘明。㈢、本件被告佰歲實業公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠、附表三所示原告子○○等15人為坐落587 地號土地（面積6,652.02平方公尺）之部分共有人；附表四所示原告子○○等16人則為813 地號土地（面積10,527.37 平方公尺）之部分共有人，上開土地全體共有人及各共有人之應有部分，詳如附表一所示。㈡、被告佰歲實業公司於92年3 月間向原告承租587 地號土地內如附圖二所示紅色斜線（面積2,274.75平方公尺）以外面積4,377.27平方公尺土地及813 地號土地全部面積10,527.37 平方公尺（總計承租土地面積為4,377.27＋10,527.37 ＝14,904.64 平方公尺，下稱系爭土地），租期自92年3 月9 日起，至94年3 月8 日止，租金每月142,000 元，原告並同意被告佰歲實業公司可於租賃期間內在上開土地興建廠房以供營業、生產使用，而被告佰歲實業公司遂於系爭土地上興建如附圖一紅色斜線所示A 至K 等12間磚造、鐵皮廠房（占用地號、面積及構造等，均詳如附表二所載，下稱系爭建物）。㈢、嗣因原告與被告佰歲實業公司間之租約於94年3 月8 日到期，經原告依系爭租約第11條規定，給予被告佰歲實業公司6 個月期限遷廠後，被告佰歲實業公司不但未將系爭土地返還原告，亦未依約給付此一期間內之租金，經原告向台灣台北地方法院起訴請求被告佰歲實業公司給付此部分租金，經該院判決原告勝訴後，兩造於上訴審，成立訴訟上和解，被告佰歲實業公司願給付原告71萬元及相關利息，然被告佰歲實業公司仍未給付此部分租金，亦未返還系爭土地，原告遂向本院聲請強制執行欲查封被告佰歲實業公司於上開建物內之動產，然於95年12月15日經原告會同本院人員前往執行時，竟發現被告佰歲實業公司已在此之前之94年9 月23日將系爭建物之事實上處分權，以買賣方式轉讓與被告佰歲興業公司，由被告佰歲興業公司自斯時起無權占有系爭土地至今。㈣、系爭土地係因被告佰歲實業公司將系爭建物轉讓與被告佰歲興業公司而由被告佰歲興業公司無權占有至今，雖被告佰歲實業公司已離去系爭土地，仍應負責與被告佰歲興業公司共同將系爭建物拆除並共同返還系爭土地予原告，爰依民法第767 條、第821 條規定，請求被告共同將系爭建物拆除並共同將系爭土地返還予原告及其他共有人全體。㈤、系爭土地既由被告佰歲興業公司自94年9 月23日起無權占有至今，原告自得本於不當得利之法律關係，訴請被告佰歲興業公司給付占有期間之不當得利；而系爭土地前係以每月租金142,000 元租予被告佰歲實業公司，爰依不當得利之法律關係，請求被告佰歲興業公司自94年9 月23日月起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告依上開租金計算之不當得利；又原告乃為系爭土地之部分共有人，爰依各原告應有部分之比例請求被告佰歲興業公司分別給付，各原告請求金額如附表三、四所示。㈥、聲明：①被告應共同將587 地號土地上之地上物拆除，並共同將所占用該地號土地內如附圖二所示紅色斜線以外之土地交還原告子○○等15人及其他共有人全體；②被告應共同將813 地號土地上之地上物拆除，並共同將所占用該地號土地全交還原告子○○等16人及其他共有人全體；③被告佰歲興業公司應自94年9 月23日起至返還上開訴之聲明①部分土地之日止，按月分別給付原告子○○等15人如附表三「不當得利欄」所示之金額，及自94年9 月23日起至返還上開訴之聲明②部分土地之日止，按月分別給付原告子○○等16人如附表四「不當得利欄」所示之金額；④願供擔保請准宣告假執行。三、被告佰歲興業公司則以：㈠系爭土地上之系爭建物乃被告佰歲實業公司經系爭土地共有人全體同意而興建，此由系爭建物中之桃園縣新屋鄉○○段154 建號建物，乃為領有建築執照之合法建物之客觀事實可知；而被告佰歲興業公司係經合法程序向被告佰歲實業公司購買取得系爭建物，自非無權占有系爭土地。甚且，被告佰歲興業公司之法定代理人乙○亦為系爭土地共有人之一，亦同意被告佰歲興業公司占有使用系爭土地，原告自不得請求被告拆除系爭建物及返還土地。㈡被告佰歲興業公司雖因占有系爭土地而受有相當於租金之利益，然依土地法之規定，原告僅得在系爭土地公告地價按年息10％計算之範圍內請求不當得利，原告依其與被告佰歲實業公司間租賃契約所約定之租金請求，顯屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被告佰歲實業公司則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原告主張渠等分別為587 地號、813 地號土地之部分共有人，系爭土地全體共有人及持分如附表一所示。被告佰歲實業公司前於92年間與原告簽立系爭租約而承租系爭土地用以興建廠房以供營業生產之用，約定租期自92年3 月9 日起至94年3 月8 日止，租金每月142,000 元，系爭土地上如附圖一紅色斜線所示之系爭建物，即是被告佰歲實業公司於租賃期間出資興建，而系爭租約於94年3 月8 日屆滿，原告與被告佰歲實業公司並未續約，經原告給予被告佰歲實業公司6 個月時間遷廠後，被告佰歲實業公司除未將系爭土地返還原告外，並於94年9 月23日將系爭土地上之系爭建物以買賣方式轉讓與被告佰歲興業公司，由被告佰歲興業公司自斯時起占有使用系爭土地至今，被告佰歲實業公司則已離去系爭土地等情，為被告佰歲興業公司所不爭執；被告佰歲實業公司則經合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執；並有原告所提出之系爭土地登記謄本、土地租賃契約書、存證信函、台灣台北地方法院94年度北簡字第37271 號判決、同院95年簡上字第165 號和解筆錄等件為證；並經本院依原告聲請會同桃園縣楊梅地政事務所測量人員先後二次至現場履勘、施測，製有勘驗測量筆錄、複丈成果圖各2 份在卷可稽，原告主張此部分事實，應堪信屬實。然原告另主張被告無權占有系爭土地，應共同將系爭建物拆除並返還系爭土地；及被告佰歲興業公司應按月給付不當得利142,000 元等情，則為被告佰歲興業公司所否認，並以前詞置辯，經查：㈠、原告請求被告共同返還所占用之系爭土地部分： ①、原告雖曾於92年3 月9 日將系爭土地出租被告佰歲實業公司供其興建廠房之用，而系爭土地上之系爭建物，即是被告佰歲實業公司於此期間所興建，已如前述，然系爭租賃契約已於94年3 月8 日因到期而終止，此後，兩造亦未就此另定租約，更未有何可視為不定期租賃之情形，亦為兩造所不爭執，是於此之後，被告佰歲實業公司自已無繼續占用系爭土地之合法權源，其繼續占有系爭土地，即屬無權占有無疑。又被告佰歲興業公司是於系爭租約終止後，自被告佰歲實業公司繼受系爭建物而占有系爭土地至今，除亦未與原告另定租約外，亦因系爭租約已然終止，自無任何買賣不破租賃適用之餘地，參以，被告佰歲興業公司始終未能舉證證明有何經原告或其他共有人全體同意使用系爭土地之情事，被告佰歲興業公司因繼受系爭建物而占有系爭土地，亦顯屬無權占有亦明。且按共有物全部或一部之出租，屬民法第820 條第1 項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有不生效力，僅該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院76年度台上字第1571號裁判參照），本件被告佰歲實業公司僅係向原告承租系爭土地，而原告僅為系爭土地之部分共有人，已如前述，是本件被告佰歲實業公司不但無法以業已終止之系爭租約對抗原告，且系爭租約並非由系爭土地之共有人全體共同為之，被告佰歲興業公司亦未舉證原告之出租行為有經其他共有人全體同意，是原告擅將渠等與其他共有人共有之系爭土地出租與他人，對於他共有亦不生效力，一併敘明。 ②、被告佰歲興業公司雖又辯稱系爭建物中之桃園縣新屋鄉○○段154 建號建物（下稱154 建號建物），乃領有建照之合法建物，足認系爭建物乃被告佰歲實業公司經系爭土地共有人全體同意而興建云云，然查，建物是否領有合法建照，僅是該建物之興建是否業經合法程序辦理及是否已經保存登記之問題而已，尚難僅此即認定該建物之興建及占用坐落土地，已經土地所有人之全體同意；縱因建物之新建及使用執照申請時，需經主管機關審核有無土地使用權源，然越界建築，或申請取得建築、使用執照後，另行增建、改建之情形甚多，尚難僅此即認定該建物所坐落之土地必屬有權占有，被告佰歲興業公司以此抗辯，已屬無據；且該154 建號建物，係因被告被告佰歲實業公司向原告承租系爭土地而新建，其得以占用系爭土地之租賃契約，既已因到期而終止，其自不得繼續占用系爭土地已如前述；甚至，該154 建號建物，門牌號碼為桃園縣新屋鄉頭洲村7 鄰青草坡2 之1 號、總面積為270 平方公尺（一層198 平方公尺、地下層72平方公尺）等情，有建物登記謄本1 份在卷，然經本院於96年12月2 日、97年10月2 日2 次現場履勘時，均因現場面積廣闊，磚造、鐵造、全毀或半毀之建物林立，致未能發現有何該等門牌或類似結構、面積、外型之建物，除有各次勘驗筆錄及照片在卷外，且現場現存之建物，其構造及面積如附表二所示，無一與該154 建號建物登記內容相符，亦有前引複丈成果圖在卷可證；甚至，到場之被告佰歲興業公司人員亦始終無法指出該154 建號建物確實所在，以供調查；再經本院囑託地政人員依該154 建號建物原始地籍圖，套繪於附圖二之複丈成果後，竟發現該曾經保存登記之154 建號建物，除形狀、面積與現有建物完全不符外，且原有154 建號建物係分2 個獨立部分，然現有建物已有12個獨立部分，甚至原有154 建號建物之一，即附圖二右下角之正方形建物，現已完全消失，僅存空地；附圖二左上方長方形建物，除僅右下角約5 分之一部分坐落813 地號土地外，其他部分均坐落其他土地，且該部分土地上，現今僅有一面積約為原有該154 建號建物3 倍大，長、寬、走向等，均完全不同建物，顯見被告佰歲興業公司所稱該經保存登記之154 建號建物，早已不復存在，遑論有何占有系爭土地之正當權源，此部分所辯，自非可採。 ③、被告佰歲興業公司再稱其法定代理人乙○亦是系爭土地共有人之一，既同意被告佰歲興業公司占有使用系爭土地，原告自不得請求拆除系爭建物云云，然按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權（最高法院81年度台上字第1818號判決要旨參照）。查系爭土地分別為附表一所示共有人所共有，被告佰歲興業公司之法定代理人乙○僅為眾多共有人之一，其在未經他共有人同意之情形下，除已不得就系爭土地之全部或一部任意占用收益外，更無使被告佰歲興業公司占有使用系爭土地之權利，被告佰歲興業公司占有使用系爭土地，不論是否已經乙○同意，既未舉證證明係經全體共有人之同意，即屬無權占有，此部分所辯，亦屬無據。 ④、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得為共有人全體之利益，請求回復共有物，民法第767 條、第821 條分別定有明文。查，原告子○○等15人，為587 地號土地共有人之一，該土地內如附圖一所示A 部分（面積192.53平方公尺）、B 部分（面積43.45 平方公尺）、C 部分（面積88.1平方公尺）、D 部分（面積12.18 平方公尺）分別為附表二所示A 至D 系4 間廠房所占用，被告佰歲興業公司為該等廠房事實上處分權人並無權占有使用該地號土地內如附圖二所示紅色斜線以外之土地面積4377.27 平方公尺土地；原告子○○等16人，則為813 地號土地共有人之一，該土地內如附圖一所示E 部分（面積19.03 平方公尺）、F1部分（面積311.82平方公尺）、F2部分（面積177.48平方公尺）、G 部分（面積233.52平方公尺）、H 部分（面積658.51平方公尺）、I 部分（面積865.41平方公尺）、J 部分（面積938. 1平方公尺）、K 部分（面積431.23平方公尺）分別為附表二所示E 至K 8 間廠房所占用，被告佰歲興業公司為該等廠房事實上處分權人並無權占有使用該地號土地全部面積10527.37平方公尺等事實，已如前述，是原告分別訴請如主文第1 項、第2 項所示，均屬有據，自應准許。原告另主張系爭土地係因被告佰歲實業公司將系爭建物轉讓與被告佰歲興業公司而由被告佰歲興業公司無權占有，被告佰歲實業公司雖已離去系爭土地，仍應負責與被告佰歲興業公司共同將系爭建物拆除並同返還系爭土地予原告云云，按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年上字1061號判例意旨參照）。經查，被告佰歲實業公司雖前因向原告承租系爭土地而出資興建系爭建物並占有系爭土地，然已於94年9 月23日將系爭建物轉賣被告佰歲興業公司並離去系爭土地，已如前述，是被告佰歲實業公司除已喪失對系爭建物之事實上處分權外，亦未繼續占有系爭土地，依上說明，原告請求被告佰歲實業公司應一併負責將系爭建物拆除並返還系爭土地予原告云云，即屬無據，應予駁回。㈡、原告請求被告被告佰歲興業公司返還不當得利部分： ①、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查，被告佰歲興業公司自94年9 月23日起，無權占有、使用系爭土地迄今，所為自受有使用系爭土地之利益，並致原告受有無法使用收益系爭土地之損害，原告自得請求被告佰歲興業公司償還相當於租金之價額。而被告佰歲實業公司前於92年間即開始向原告承租系爭土地，租期自92年3 月9日起，至94年3 月8 日止，租金為每月142,000 元等情，已如前述，該租賃期間，至今非遠，該租約所約定之每月租金142,000 元，自得作為計算被告佰歲興業公司因無權占有系爭房屋所應返還不當得利之參考。 ②、被告佰歲興業公司雖辯稱依土地法規定原告僅得在系爭土地申報地價按年息10％計算之範圍內請求不當得利，原告依其與被告佰歲實業公司間租賃契約所約定之租金請求，顯屬過高云云，然按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第97條固有明文，然該條規定之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是該規定限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以租地建廠房者，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租地建廠生產，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決可資參考）。查本件被告佰歲興業公司無權占用系爭土地乃係供廠房使用，為兩造所不爭執；而被告佰歲興業公司所營項目為水泥及混凝土製品製造業、水泥、石灰及其製品批發業、一般廣告服務業等情，亦有該公司變更登記表1 份在卷，顯見其占有使用系爭土地及建物係供營業、生產使用，依上說明，本院認被告佰歲興業公司因無權占有原告之土地，所可能獲得相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制，而應以被告佰歲興業公司實際獲得之利益決定其應償還之價額，被告佰歲興業公司此部分所指，尚非可採。 ③、系爭587地號、813地號土地，每平方公尺公告現值均為5,000 元、93年申報地價每平方公尺均為3,700 元、96年申報地價每平方公尺均為880 元等情，有該等土地登記謄本在卷可證，是以每平方公尺申報地價3,700 元計算，遭占用之系爭土地申報總價額為55,147,168元｛3,700 元×（10,527.37 ＋4,377.27）＝55,147,168｝，原告請求按每月租金142,000 元計算之不當得利，換算年息僅為該土地申報總價額之3.08 ％；縱以申報地價每平方公尺880 元計算，遭占用之系爭土地申報總價額為13,1 16,083.2 元｛880 元×（10,527 .37 ＋4,377.27）＝13,116,083.2｝，原告請求按月每月租金142,000 元計算之不當得利，換算年息亦僅為該土地申報總價額之12.99 ％，甚至，若以較客觀之公告現值為5,000 元計算，遭占用之系爭土地公告總價額為74,523,200元｛5,000 元×（10,527.37 ＋4,377.27）＝74,523,200｝，原告請求按每月租金142,000 元計算之不當得利，換算年息僅為該公告總價額之2.28％，據此，本院認原告主張以系爭租約所約定之每月租金142,000 元作為計算被告佰歲興業公司因無權占有系爭土地所應返還不當得利之標準，自堪採取。 ④、被告佰歲實業公司係向原告承租該587 地號土地面積4,377.27平方公尺及該813 地號土地部面積10,527.37 平方公尺，租金每月總計142,000 元，按此推算，該587 號土地之租金應為41,703元（142,000 ×4,377.27÷14,904.6 4＝41,703 元，元以下四捨五入）；813 號土地之租金應為100,297 元（142,000 ×10,527.37 ÷14,904.64 ＝100,29 7元，元以下四捨五入），即被告佰歲興業公司無權占有587 地號土地每月不當得利為41,703元；無權占有813 地號土地每月不當得利為100,297 元。據此，原告各按其587 地號、813 地號土地應有部分之比例，就被告佰歲興業公司自94年9 月23日起，至返還587 地號土地之日止，按月請求被告佰歲興業公司分別給付原告如附表三「不當得利欄」中所示之金額；就被告佰歲興業公司自94年9 月23日起，至返還813 地號土地之日止，按月請求被告佰歲興業公司分別給付原告如附表四「不當得利欄」中所示之金額（計算方式為各原告就上開2 土地之應有部分分別乘以被告佰歲興業公司無權占有該2土每月不當得利金額），即屬有據，應予准許。五、從而，原告依無權占有、不當得利之法律關係，求為判決如主文第1 項至第3 項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請部分，因其餘訴之駁回而失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　19　　日民事第二庭法官尹良以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　19　　日書記官羅美英

臺灣桃園地方法院96年度訴字第771號

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