臺灣桃園地方法院98年度重訴字第151號

• 裁判案由: 同意領取補償費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 03 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　98年度重訴字第151號
原　　　告　羅濟廷
羅時偉
共　　　同
訴訟代理人　邱秀珠律師
複　代理人　溫俊富律師
被　　　告　財團法人陳雲如成美團
法定代理人　陳克紹
訴訟代理人　洪大明律師
複　代理人　廖信憲律師
上列當事人間同意領取補償費事件，經本院於民國100 年3 月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠坐落桃園縣龍潭鄉○○段67地號（下簡稱系爭67地號）土地為原告羅濟廷與被告所共有，原告羅濟廷之應有部分為108
分之56，被告之應有部分為108 分之52。而坐落桃園縣龍潭鄉○○段127 、130-1 、131 、132-1 、70、130 、132 、133 、140 地號土地（下稱系爭127 地號等9 筆土地）為原告羅時偉與被告所共有，原告羅時偉之應有部分均為54分之28，被告之應有部分均為54分之26。原告羅濟廷、羅時偉就被告所有系爭上開土地應有部分均有耕地三七五租約關係存在。
㈡系爭67地號土地重測前為龍潭鄉○○○段14地號，而系爭127 、130-1 、131 、132-1 、70、130 、132 、133 、140
地號土地重測前之地號分別為龍潭鄉○○○段15、15-2、14-14 、14-17 、14-8、15-2、14-17 、14-12、14-2地號，
而其中重測前之十一份段15-2地號係自同段15地號土地分割而來，重測前之十一份段14-8地號自同段14地號土地分割而來，14-14 、14-17 、14-12 地號土地係先後自同段14-2地號（分割自14地號）土地分割而來。上開系爭土地原係訴外人楊良、楊炎及被告所共有，於民國36年間連同其他土地出租予訴外人羅字松、羅字標、羅字清佃耕，有土地贌耕契約書可參，該契約書所載之14地號乃當時土地登記簿所載之14、14-1、14-2地號土地總和之謂，而土地贌耕契約書所載之14地號面積「貳甲六分八厘八毛」，係14、14-1、14-2地號土地登記簿所載面積各「貳甲四分０厘貳毛八糸」、「六厘八毛０糸」、「貳分壹厘七毛貳糸」之總和，此觀諸舊14、14-1、14-2地號土地謄本三件及日據時代之舊14地號土地登記謄本即明，此應係立該契約書之當事人當時應不知14地號土地已分割所致。而其中楊良、楊炎就上開土地之應有部分於40餘年間經政府徵收放領予羅字松、羅字清，被告即與羅字松、羅字清共有上開土地，羅字松、羅字清就上開土地除耕作自己之應有部分外，亦繼續佃耕被告之應有部分。羅字松、羅字清及其子孫長年以來，並依約逐年繳納租金。原告羅濟廷、羅時偉分別係羅字松之兒子及孫子，羅字松、羅字清先後於82年1 月29日、86年2 月11日去逝。家族內土地分配後，系爭67地號土地之應有部分108 分之56及對被告應有部分108 分之52之承租權全部均歸屬原告羅濟廷，而系爭127 地號等9 筆土地之應有部分54分之28及對被告應有部分54之26之承租權全部則歸屬原告羅時偉，故就被告上開土地之應有部分原告即有耕地三七五租約之承租權。又兩造間就被告土地應有部分之耕地三七五租約關係雖未辦理租約登記，但最高法院51年度台上字第2629號判例已明揭「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」，從而，原告之耕地租賃權不因未辦理租約登記而受影響。
㈢桃園縣政府為台灣省自來水股份有限公司辦理石門水庫及其集水區整治計畫－龍潭淨水廠擴建工程用地之需，徵收包括系爭67地號及系爭127 地號等9 筆土地在內之土地，桃園縣政府並已發給原告徵收補償費，但桃園縣政府就被告系爭67地號土地及系爭127 地號等9 筆土地應有部分應發給之徵收補償費，僅通知被告而未通知原告領取，而其中三分之一應歸屬原告。按依土地徵收條例第35條及耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項第2 、3 款及平均地權條例第77條第1 項之規定，被徵收之土地上如有耕地三七五租約存在，土地徵收補償費之三分之一應歸屬耕地承租人。桃園縣政府徵收系爭67地號土地，其中就被告應有部分108 分之52之徵收補償費新台幣（下同）22,156,135元之發給，僅通知被告領取，原告羅濟廷認應其中三分之一（即7,385,378 元）應歸屬原告羅濟廷，又桃園縣政府徵收系爭127 地號等9
筆土地，就被告上開系爭9 筆土地應有部分54分之26應發給之徵收補償費共計17,819,147元，其中三分之一（即5,939,715 元）應歸屬原告羅時偉，然桃園縣政府未通知原告領取其中三分之一，乃向桃園縣政府異議，桃園縣政府嗣函覆「台端主張該等土地與財團法人陳雲如成美團間訂有三七五租約乙節，因已涉及私權爭議，仍請台端與財團法人陳雲如成美團自行協議，或循法律程序解決」，原告遂先後於97年12月26日及98年1 月23日發函通知被告協調，但被告不予理會，而無法協議，原告為此提起本件訴訟。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告抗辯土地贌耕契約書記載承租人係羅字松、羅字標二人，連帶保證人係羅字清，與最高法院判例所示僅由戶長出名承租者有別，並無原告所舉判例之適用云云。按最高法院52年台上第1014號判例所示案例，係以戶長出名承租之情形，本件即係以戶長羅字松出名承租，只是承租人多列羅字標，此並不影響戶長出名承租之實況，而另依最高法院69年台上字第2146號判例意旨，未營共同生活之長子，因分析家產仍得繼受承租權。本件羅字松、羅字標、羅字清兄弟原同一戶，並營共同生活，其後兄弟分析家產時，部分承租土地分析由同戶之羅字清承租耕作，依上開二判例意旨所示，並無不合。再者，被告早即承認羅字松、羅字標及羅字清兄弟分家後，由羅字松、羅字清承租耕作原證二土地贌耕契約書所示土地並向羅字松、羅字清收租，此觀諸原證四租金收據46件中之58年9 月6 日、63年1 月16日、66年12月31日、77年6
月8 日被告所出具之租金收據載明收到羅字松、羅字清租金之事實即明，被告自不得再謂羅字清並非承租人之一，蓋至少被告已同意更新耕地租賃關係承租人為羅字松、羅字清。又土地贌耕契約書所示土地上之房屋乃羅字松、羅字清所興建，渠等及其分得土地之後代固將房屋自用或出租他人使用，但究非出租土地。被告答辯㈡狀謂原告將土地贌耕契約書內之土地轉租他人開設咖啡廳、便利超商、茶行等云云，顯有誤會，且與事實不合。
⒉於70年左右，龍潭鄉公所為推廣觀光茶園，建議羅字松、羅字清配合觀光茶園之推廣，調整土地利用，由於依當時之規定，該等共有土地無法分割，為顧及租、佃雙方及共有人之權益，被告同意羅字松、羅字清在不超過自己應有部分面積下得變更土地之使用，但不得向被告請求任何變更費用，此有被告與羅字松、羅字清於70年6 月17日所立之承諾切結書可參。由上可知，被告係同意羅字松、羅字清在土地上不超過羅字松、羅字清應有部分換算之面積範圍內自行選擇位置變更土地之利用方式包括興建建物等，羅字松、羅字清即於不超過自己應有部分換算之面積範圍內在部分土地上搭建建物，其他土地仍繼續耕作使用，故羅字松、羅字清在承租被告應有部分換算之面積土地上均仍繼續作農用，自無不自任耕作之情形。羅字松、羅字清過世後，各自之子孫就該等建物及土地仍繼續為原來之使用。
⒊上開承諾切結書乃羅字松、羅字清及被告本於共有關係及租佃關係所訂立，有關被告同意羅字松、羅字清變更使用之約定，其性質係雙方本於共有關係之分管契約，且具體之分管位置，被告亦同意由羅字松、羅字清決定，只是限制羅字松、羅字清在每一筆土地內不超過原告持分比例換算面積之範圍內變更使用，換言之，變更使用部分即由羅字松、羅字清分管，參酌大法官謝在全先生所著民法物權論上冊590 頁「分管契約應係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，…然其所約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交第三人使用收益者，亦足當之。又管理之態樣亦不限於共有物之使用收益，將自己分管之部分出租他人，亦在管理所許之範圍」。從而，羅字松、羅字清依承諾切結書分管約定，在分管部分建築房屋變更使用，在屬於被告分管部分並無建築房屋變更使用，而在其他土地上仍從事耕作，自無向被告承租土地不自任耕作可言。被告辯稱該承諾切結書並非共有物分管之約定，其上記載「…在“業主”同意下，“佃人”特立承諾切結書…」，可見係業主與佃人權利義務之約定，與共有物之分管無關云云。該承諾切結書之「業主」、「佃人」只是稱呼，蓋此刻雙方同時具有共有人之身分，如以共有人相稱，容易混淆，重點在承諾切結書之內容及其真意，而非稱呼，且其中亦記載「立切結書人羅字松、羅字清與財團法人成美團在十一份段所共有持分土地因無法分割，為顧及租、佃共有人之權益與不妨礙土地之利用…」，可見雙方係就本於共有關係為約定。
⒋羅字松、羅字標及羅字清係親兄弟，且於與被告訂立土地贌耕契約書時係同一戶。最高法院52年台上第1014號判例揭示「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同耕作，嗣復因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表分家之兄弟全體所為之法律行為。其後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間亦已發生租賃關係」。最高法院69年台上第2146號判例並揭示「被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效」。
⒌另被告辯稱出租之土地多屬一般農業區之農牧用地，依法僅得供農作使用云云。系爭龍潭鄉○○段67、130-1 、132-1
、70、130 、132 、133 、140 等地號土地乃非都市計劃一般農業區之農牧用地，而同段127 、131 地號土地應係都市計劃內之土地，其使用分區「空白」、使用地類別「空白」，而不論使用分區為何，系爭土地均供作農牧使用，並無任何建築物於其上。至於被告爭議有房屋坐落於被告其他出租之土地即同段62、61、7 、123 等地號，其中62地號係非都市計劃之一般農業區之農牧用地，同段61、7 、123 等地號土地登記謄本亦記載使用分區「空白」、使用地類別「空白」，該等土地過去及目前之使用分區亦不明。而羅字松及羅字清係依承諾切結書在承租人方土地應有部分換算面積範圍內建築房屋，形同在自己之土地內建築房屋，姑不論羅字松及羅字清建築房屋，係配合龍潭鄉公所為發展全鄉觀光而辦理，龍潭鄉公所或桃園縣政府實不宜指摘羅字松及羅字清違反區域計劃法。退萬步言，若羅字松及羅字清有違反區域計劃法情事，亦不會因此致原證二十五之承諾切結書無效，蓋羅字松及羅字清如有違反此項行政法之規定，所違反者乃在農地上建造房屋此一「事實行為」，而非與被告訂立原證二十五之承諾切結書約定分管之法律行為，並無依民法第71條承諾切結書無效之問題。況農業發展條例及區域計劃法乃取締規定，而非效力規定，民法第71條所指「強制或禁止之規定」係指效力規定，縱使違反農業發展條例及區域計劃法，承諾切結書亦無無效可言，此請參酌最高法院66年台上字1726號判例、68年台上字879 號判例、74年台上字703 號判例。
㈤聲明：⒈被告應同意原告羅濟廷向桃園縣政府領取桃園縣龍潭鄉○○段67地號土地應有部分108 分之52之徵收補償費中之7,385,378元。⒉被告應同意原告羅時偉向桃園縣政府領
取桃園縣龍潭鄉○○段127 、130-1 、131 、132-1 、70、130 、132 、133 、140 地號土地應有部分54分之26之徵收補償費中之5,939,715元。
二、被告抗辯：
㈠否認原告就被告所有龍潭鄉○○段67、127 、130-1 、131
、132-1 、70、130 、132 、133 、140 地號等土地之應有部分有耕地三七五租約關係存在。依原證二之土地贌耕契約書觀之，承租人為羅字松、羅字標二人，連帶保證人則係羅字清，故原告稱羅字清為承租人，並非事實。本件原告之被繼承人於36年間起向被告承租上開土地，但承租人於承租後卻未自任耕作，於上開承租土地上興建房屋、轉租他人開設咖啡廳、便利超商、茶行等，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項及最高法院80年台再字第15號判例所示，租賃關係已歸於消滅。兩造間既已無耕地三七五租約關係存在，原告主張領取三分之一之補償費，並非有理由。
㈡又租賃契約係屬雙務契約，非承租人一方所可自由處分、讓與或分配，原告稱已由家族內之分配而歸屬原告羅濟廷、羅時偉，除於法不生效力外，其家族內之如何分配，亦不能拘束被告。再者參諸最高法院73年台上字第112 號判決、74年台上字第2726號判決、76年台上字第2222號判決意旨，本件原告既已自承系爭土地均屬36年贌耕契約書之範圍、對於贌耕範圍內之其他部分土地轉租他人開設咖啡廳、便利超商、茶行等，亦不否認，依上開條文、判決所示，原訂租約已全部歸於無效。
㈢原告雖提出承諾切結書為證，但該承諾切結書是否真正並非無疑，應由原告負舉證責任。再者，細繹該承諾切結書之內容，僅表示承租人如欲變更其他使用時，不得超過其持分面積；並未同意承租人可以轉租或供他人使用；何況土地法第108 條規定，耕地承租人應自任耕作，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。本件原告既有轉租他人使用等情形，原訂租約已歸於無效，被告特再以本書狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。系爭土地雖屬兩造分別共有，各有應有部分，但應有部分非侷限於共有物之特定部分，而係抽象存在於共有物之任何微小部分上，是以原告將承租之共有土地再出租及供他人使用，並不自任耕作，則原訂租約已全部歸於無效，原告所持之承諾切結書，並無礙原租約之已歸於無效。又原告起訴主張之金額，為桃園縣政府所發徵收補償費之三分之一，但桃園縣政府所發之補償金額之計算，係以土地公告現值加四成作為補償費總金額，而耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款係規定：「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，兩相比較，亦即縱原告有補償費請求權（假設語氣），但對該加四成之補償費部分，並無任何權利可資行使，原告未扣除該部分，亦有錯誤。
㈣租賃契約係雙務契約，如承租人死亡，理應由其全體繼承人共同繼承，本件原告二人雖均為羅字松之後代，羅字松於89年1 月29日過世，若其有本件之租賃債權（假設語氣），則應由羅字松之全體繼承人為當事人始為適格，原告二人僅係繼承人中之部分，其起訴難謂合法。又原告所提之「承諾切結書」，被告特予否認，應由原告負舉證之責任。退步言之，依法切結書之內容，亦非共有物分管之約定，其上記載「…在〝業主〞同意下，〝佃人〞特立承諾切結書…。」，顯見該切結書係有關「業主」與「佃人」權利義務之約定，與共有物之分管無關；既是出租人與承租人雙方為有關租賃關係之約定，自應受耕地租賃之規範，原告違法使用、出租他人使用，均為法所不許，已然違法、違約，系爭契約自屬已不存在。另本件原告雖抗辯非耕作部分有其應有部分範圍內；但共有人之應有部分係存在於共有物之每一個點上面，原告非法使用部分之土地，仍有被告之應有部分在內，不容置疑，該部分土地權利既由原告承租當應為合法之使用，如今，原告二人為非法之使用自已影響原耕地租約之效力。原告所舉大法官謝在全先生民法物權論之見解，與本件耕地租賃之情形有別，尚不得比附援引，矧本件並非分管，更無適用餘地。
㈤依鈞院調閱之96年度重訴字第123 號拆屋還地事件案卷，所附96年11月23日勘驗測量筆錄，上載「勘驗測量結果：系爭土地上有如本院卷附圖標示之建物。」、「法官諭請地政人員就系爭土地上所有建物，依現況測量建物位置及面積。」，再依大溪地政事務所之土地複丈成果圖，原告於承租耕地上蓋有建物，分別為咖啡店、餐廳、茶行、便利商店…等違法使用，更有出租及出借他人情形，在在違反耕地三七五減租條例第16條之規定，原訂租約自屬無效。而本件包含系爭土地在內之多筆原出租土地多屬「一般農業區」之「農牧用地」，依法僅得供農作使用，依上開民法第71條、土地法第82條、農業發展條例第69條第1 項、區域計畫法第15條第1
項、第21條第1 項所示，此為強制規定；原告於準備書㈢狀自承「原告對於該圖備註欄所載之使用情形並不爭執。」〔查該圖備註欄上載使用情形有老地方（咖啡店）、阿爸的莊園（咖啡店）、茶行、7-11便利商店等〕，顯見原告之行為已違反強制、禁止之規定，依區域計劃法第22條之規定，並得處六個月以下有期徒刑或拘役之刑責。又原告主張兩造曾有分管契約，及原告依分管契約，可以在農地上興建房屋、出租他人經營咖啡店、便利商店云云，縱依原告所主張（假設語氣），原告之行為在在違反法律強制及禁止之規定，且應受刑事處罰，當屬無效之行為。是以原告依原證二十五號之承諾切結書，主張兩造有分管約定、主張耕地租賃關係仍然存在，並非有理。另原證二十四號之租金收據，其上雖有羅字清之名字，但羅字清為原租約之連帶保證人，支付租金係其義務，非可謂其曾支付租金，即係將連帶保證人之地位變更為承租人，原告意圖混淆，殊屬非是。至於承租權之歸屬，應由羅字松、羅字標之繼承人共同繼承，始符法理。但羅字松、羅字標等於租賃期間，已因有不自任耕作情事，原有租約已歸於消滅，羅字松、羅字標及渠等之繼承人，均不得再向被告主張有三七五耕地租賃關係存在。
㈥聲明：⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭67地號土地及系爭127 地號等9 筆土地，重測前分別為龍潭鄉○○○段14、15、15-2、14-14 、14-17 、14-8、15-2、14-17 、14-12 、14-2地號，該土地原係楊良、楊炎及被告所共有，於36年間連同其他土地出租於羅字松、羅字標佃耕，有土地贌耕契約書（見本院卷原證二，下稱系爭耕地租約）附卷可稽。而其中楊良、楊炎就上開土地之應有部分於40餘年間經政府徵收放領予羅字松、羅自清，嗣羅字松、羅字清過世後，系爭67地號土地之應有部分及對被告應有部分之承租權由原告羅濟廷（即羅字松之子）繼承，系爭127
地號等9 筆土地之應有部分及對被告應有部分之承租權則由原告羅時偉（即羅字松之孫）繼承。
㈡原告羅濟廷前為系爭67地號土地之共有人（見本院卷原證一），系爭67地號土地為桃園縣政府為台灣自來水股份有限公司辦理石門水庫及其集水區整治計畫「龍潭淨水廠擴建工程」用地，奉內政部97年6 月4 日台內地字第0970093888號函准予徵收，並經桃園縣政府97年6 月13日府地徵字第09701890176 號公告徵收（見本院卷原證二十一），有土地登記簿謄本在卷可參（見本院卷原證八）。
㈢原告羅時偉前為系爭127 地號等9 筆土地之共有人（見本院卷原證十四），該9 筆系爭土地為桃園縣政府為台灣自來水股份有限公司辦理石門水庫及其集水區整治計畫「龍潭淨水廠擴建工程」用地，奉內政部97年6 月4 日台內地字第0970093888號函准予徵收，並經桃園縣政府97年6 月13日府地徵字第09701890176 號公告徵收（見本院卷原證二十一），有土地登記簿謄本在卷可參（見本院卷原證十九）。
㈣桃園縣政府已將被告所有系爭67地號土地應有部分108 分之52之徵收補償費22,156,135元全數發放與被告收受（見本院卷原證九）。
㈤桃園縣政府已將被告所有系爭127 地號等9 筆土地應有部分54分之26之徵收補償費共計17,819,147元全數發放與被告收受（見本院卷原證九）。
四、原告主張就被告所有系爭67地號土地及系爭127 地號等9 筆土地應有部分均有耕地三七五租約關係存在，並請求被告返還其所受領之1/3 徵收補償金之事實，則為被告否認，並以前揭情詞為辯解，是本件之爭點厥為: ㈠原告提起本件訴訟是否合法？㈡兩造就系爭67地號土地及系爭127 地號等9 筆土地是否有三七五租約存在？㈢原告就系爭耕地租約是否有不自任耕作情形，而使租約全部無效？
㈠原告提起本件訴訟合法，並無當事人不適格之情形：
按耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有相同繼承之權利。又出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，由繼承人全體承受，因我民法關於遺產分割採移轉主義，是於遺產分割後，除別有約定外，應類推適用民法第425 條第1 項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度台上字第1064號判決參照）。查，系爭耕地租約之原承租人羅字松死亡後，系爭67地號土地由原告羅濟廷繼承，系爭127 地號等9 筆土地由原告羅時偉繼承之事實，有代筆遺囑（見本院卷第253 至256 頁）在卷可稽，且證人羅濟造到庭證述：「（問：你父親羅字松在作家族內財產分配時，是否將系爭67地號土地應有部分108 分之56給原告羅濟廷？）有，這塊土地是分給我弟弟羅濟廷。」、「（問：對財團法人陳雲如成美團該67地號土地應有部分108 分之52之承租權，是否也分給原告羅濟廷？）是。我爸爸過世前有告訴我們，他會把我們應有的部分分給我們三房，承租權也隨同移轉，並且各自繳租。」、「（問：你父親羅字松在作家族財產分配時，是否將系爭127 、130-1 、131 、132-1 、70、130 、132 、133 、140 地號土地應有部分54分之28分給原告羅時偉？）是的。這個部分分給長房，因為我大哥不在了所以分給他的兒子羅時偉。」、「（問：對財團法人陳雲如成美團該127 等地號土地應有部分54分之26之承租權，是否也分給原告羅時偉？）承租權也一起給他了，所以這幾年來也是他在負擔租金。」等語（見本院卷99年10月13日言詞辯論筆錄），堪認原告就系爭土地因繼承關係而取得耕地承租權，系爭耕地租約之承租人為原告。從而，原告既為系爭土地承租人羅字松之繼承人，且因遺產分割而分得系爭土地之承租權，自得依繼承之法律關係繼承系爭土地租賃權。
㈡兩造就系爭67地號土地及系爭127 地號等9 筆土地有三七五租約存在：
⒈按「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（最高法院51年台上字第2629號判例）。因此，「苟合於民法第421 條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立。」（最高法院40年台上字第304 號判例）。第按種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽種之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物（最高法院82年台上字第1096號判例）。
⒉原告主張自36年後經被告同意，在系爭土地上耕作，並每年繳付被告租金等情，已為被告所不爭執（見本院卷第159 頁、第182 頁背面），並有原告提出土地贌耕契約書在卷為憑（見本院卷第13至16頁），原告此部分主張，自為真實可採。原告再主張其每年繳付租金，兩造間存在耕地租賃關係一事，則為被告所否認，並辯稱兩造就系爭土地為一般租賃關係而非耕地租賃關係，且兩造亦未訂立耕地三七五租賃書面契約云云。查本件系爭土地之地目分別為田地或旱地，除系爭127 、130-1 、131 、132-1 地號土地使用分區為空白外（見本院卷第126 至129 頁），其餘土地使用分區均為一般農業區，使用地類別則均為農牧用地，為兩造所不爭執，故本件系爭土地，應屬農地。又依土地贌耕契約書第3 條載明：「…每年土地收獲茶葉…佃人不論種植何物皆以民國叁拾柒年所植之茶樹為標準」，可知承租人承租系爭土地係種植茶樹，則揆諸上開最高法院判例意旨，原告向被告承租系爭土地，應屬耕地租賃，而非一般租賃，有耕地三七五減租條例之適用，應無疑義。又耕地三七五減租條例第6 條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件，兩造縱未訂立書面租賃契約，對兩造間存在同上耕地租賃之法律關係不生影響。被告此部分主張，亦無足採。
㈢原告就系爭耕地租約有不自任耕作之情形，而使租約全部無效：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第16條第1 項定有明文。而所謂「應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2 項所定原定租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例可資參照）。查本件兩造間就系爭土地存有耕地三七五租賃關係，已如前述，而原告已自認於系爭耕地租約範圍內土地上建有房屋出租他人使用，揆諸前揭說明，原告顯未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定。至原告雖主張與被告間互有分管協議，同意由原告在共有土地持分比例面積範圍內得變更其他使用，而原告於系爭土地上非農用部分均未超過其應有部分云云，然被告否認有分管協議存在，原告雖提出原證25之承諾切結書為證，惟該承諾切結書之真正為被告所否認，且迄至本件言詞辯論終結前，原告就該承諾切結書之真正未能舉證以實其說，該承諾切結書之真實性已屬可疑。況按以共有物分管之約定，固不以訂立書面為要件，惟須共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所之情形（最高法院83年台上字第1377號判決意旨參照）。經查：⑴該承諾切結書內容僅載明：「…在業主同意下，佃人特立承諾切結書，每筆共有土地如欲變更其他使用時不得超過佃人自己所擁有持分面積，並不得向業主請求任何變更費用…」，並無確定兩造分管界線，既無所謂「實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分」，是該承諾切結書即非分管協議，自無共有物分管約定適用之餘地。⑵再縱認原出租人與被告間確有分管協議存在，依卷附之土地登記簿謄本，系爭耕地為農地，前開協議之內容，竟允許原告於系爭耕地上從事農業以外之活動，則違反土地分區使用，且明顯與耕地三七五減租條例之立法精神及目的有違，該協議違反法律規定難謂為有效，是原告既因未自任耕作，原租約即無待終止當然向後失其效力，原告主張無違反耕地三七五減租條例云云，顯無理由。
⒉再按如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回；共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該共同承租人與出租人原訂之耕地租約全部無效；其未自任耕作之土地雖僅一部，但僅以單一契約約定承租範圍，租約應全部無效（最高法院84年台上字第2975、84年台上字第2584號及73年台上字第112 號判決要旨可參）。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反同條第1
項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。且所稱不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言（最高法院56年台上字第1520號判例、71年台上字第4294號判決意旨可參）。經查，本件原告既自認：於租約所包括之其他土地上有蓋房子，房子有的自用、有的出租給人作餐廳等語（見本院卷第192 頁），兩造間租賃關係內雖有多筆不同地號之耕地，然均係包括於系爭耕地租約內，故原告雖僅在其中部分地號土地上不自任耕作，揆諸前揭說明，系爭耕地租約仍應全部無效。是以，原告於系爭耕地租約範圍內之部分土地上搭建房屋並出租他人作為餐廳之用，渠等不自任耕作，原租約全部即無待終止當然向後失其效力，是被告抗辯原告不自任耕作，依前開規定系爭耕地租約無效，為有理由。
五、末按72年12月23日增訂之減租條例第17條第2 項第3 款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2 項第3 款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。惟不問情狀如何，補償額度一概為三分之一之規定，有關機關應衡酌憲法第22條保障契約自由之意旨及社會經濟條件之變遷等情事，儘速予以檢討修正。72年12月23日增訂之減租條例第19條第3 項規定，耕地租約期滿時，出租人為擴大家庭農場經營規模、提升土地利用效率而收回耕地時，準用同條例第17條第2 項第3 款之規定，應以終止租約當期土地公告現值扣除土地增值稅餘額後之三分之一補償承租人。惟契約期滿後，租賃關係既已消滅，如另行課予出租人補償承租人之義務，自屬增加耕地所有權人不必要之負擔，形同設置出租人收回耕地之障礙，與鼓勵擴大家庭農場經營規模，以促進農業現代化之立法目的顯有牴觸。況耕地租約期滿後，出租人仍須具備自耕能力，且於承租人不致失其家庭生活依據時，方得為擴大家庭農場經營規模而收回耕地。按承租人之家庭生活既非無依，竟復令出租人負擔承租人之生活照顧義務，要難認有正當理由。是上開規定準用同條例第17條第2 項第3 款部分，以補償承租人作為收回耕地之附加條件，不當限制耕地出租人之財產權，難謂無悖於憲法第146 條與憲法增修條文第10條第1 項發展農業之意旨，且與憲法第23條比例原則及第15條保障人民財產權之規定不符。（參見司法院大法官會議釋字第580 號解釋文）。職是之故，耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定，雖課予出租人補償承租人之義務，但目的在於保護農民生存，並提昇農民之生活水準。倘農民無依耕地維持生計之必要與事實，不得藉該規定令出租人負擔承租人之生活照顧義務。經查，本件原告既係於系爭耕地租約範圍內之部分土地上搭建房屋並出租他人使用，堪認原告並無倚賴於系爭土地耕作維持生活之必要，是原告之家庭生活既非無依，若令被告負擔承租人之生活照顧義務，要難認有正當理由，是原告主張依三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定要求被告應負補償承租人之義務，要屬無據，併此敘明。
六、綜上所述，兩造間之耕地租約既因原告不自任耕作而失其效力，則原告依土地徵收條例第35條、三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項第2 、3 款及平均地權條例第77條第1 項等規定，請求㈠被告應同意原告羅濟廷向桃園縣政府領取系爭67地號土地應有部分108 分之52之徵收補償費7,385,378 元；㈡被告應同意原告羅時偉向桃園縣政府領取系爭127 地號等9 筆土地應有部分54分之26之徵收補償費5,939,715 元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日民事第一庭 法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日書記官 利冠蔚