臺灣桃園地方法院98年度重訴字第87號

附表所示之利息與違約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰捌拾貳萬貳仟元供擔保後得假
執行。
    事實及理由
壹、程序方面：
    按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
    基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民
    事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。經
    查，本件原告起訴時原聲明為：被告應給付原告新台幣（下
    同）6,551,280 元，及如附表所示之利息與違約金。嗣分別
    於民國98年6月4日及同年8 月11日具狀追加請求金額，並將
    其聲明變更為：被告應給付原告11,464,740元，及如附表所
    示之利息與違約金。其請求之基礎事實同一，且請求金額之
    擴張請求，係屬擴張應受判決之聲明，揆諸上開說明，原告
    所為訴之追加應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
    被告於87年10月12日與原告簽定合作委託經營使用契約書，
    約定坐落桃園縣蘆竹鄉○○路○段107號，桃農綜合農產品批
    發市場內鋼骨結構交易場3 棟計2,444 坪、空地1,800 坪及
    冷藏庫一棟220 坪供被告使用，使用期限為87年12月1 日起
    至97年10月31日止，契約屆滿後，被告得以同依契約內容條
    件優先經營使用續約權至99年12月31日；被告於訂約時繳清
    使用權保證金950 萬元，每月並應繳納使用費，且約定被告
    不得就保證金中途主張抵付使用費；系爭使用契約第3 條及
    97年4 月24日修正之第1 條第3 項約定，97年起每月使用費
    為818,910 元（下稱系爭使用契約）。使用期限屆至後，被
    告以同一契約內容繼續經營使用上開處所。詎料，自97 年6
    月起，被告即未按月繳納使用費，迭經原告催告，被告均置
    之不理。被告雖主張以保證金抵付使用費，惟依系爭使用契
    約第4 條第4 項約定，被告不得就保證金中途主張抵付使用
    費。復依系爭使用契約第7 條第3 項約定，如被告未如期給
    付使用費，經原告催告期限內未予繳納，被告應於期限屆止
    日起，每逾1 日每千元加罰3 元繳交原告。被告迄今仍未給
    付97年6 月至98年7 月止之使用費計11,464,740元，爰提起
    本件訴訟請求被告給付使用費及如附表所示之利息及違約金
    。並聲明：㈠被告應給付原告11,464,740元，及如附表所示
    之利息與違約金。㈡原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
    87年間原告因經營不善，虧空承銷人950 萬元保證金，遂要
    求被告提供相同金額之保證金，實已違反民間租賃交付相當
    2 個月租金之保證金習俗，被告就原告主張欠繳租金部分並
    不爭執，但原告當初收取之保證金已屬過高，應予酌減至相
    當2個月使用費之保證金即120萬元，其餘保證金則作為抵繳
    使用費。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
    本件原告上開主張，有其所提出系爭使用契約書、催告函（
    皆為影本）等各1 件為證，被告於本院言詞辯論時就上開違
    約之情事為自認（見本院98年6月4日言詞辯論筆錄），足認
    原告主張被告違約未繳納使用費之事實為真實。惟被告仍以
    系爭使用契約之保證金過高，應予酌減等語為抗辯，是本件
    應審酌厥為：系爭使用契約保證金是否過高而應予酌減？經
    查：
(一)按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
    ，他方支付租金之契約。」，民法第421條第1項定有明文。
    又保證金 (即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承
    租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承
    租房屋之情事發生時，即可主動動用保證金主張從保證金中
    予以抵償，臺灣高等法院86年上更（三）字第51號民事裁判
    參照。本件系爭使用契約雖名約「使用契約」，惟其內容既
    約定原告須提供交易場予被告使用，而被告必須每月支付使
    用費，核其性質亦屬於上開規定所稱之租賃，應有民法相關
    規定之適用。而所提供之保證金，既係擔保承租人積欠租金
    或因承租房屋所生損害賠償之用，則其金額依租賃標的之價
    值、租金之金額、承租人使用之方式或出租人為承租人之使
    用便利而支出費用等定之，尚屬合理。且租賃契約依具體個
    案尚有不同，除有具體事證認為保證金之金額明顯過高或有
    違公平正義原則外，尚不得逕以一般房屋租賃之行情為判斷
    保證金額是否適當之唯一標準。本件兩造皆為企業經營者，
    於系爭使用契約就保證金950 萬元既已達成合意，應認為兩
    造已就上開事實詳加考量，即使如被告所述係為救急原告之
    用，亦已為其所考慮並與原告達成合意，考量系爭租賃物之
    價值、使用費及被告使用之方式，並基於上開意旨及契約自
    由原則，本院尚無介入酌減系爭使用契約保證金之餘地及必
    要，被告執此之抗辯，應無理由。
(二)又按以現金為房屋租賃之擔保者，其擔保金額，不得超過2
    個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以
    超過部分抵付房租，土地法第99條固定有明文，惟上開強制
    規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間
    之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權
    力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立
    法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1 項
    及第96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房
    屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住
    宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊
    利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與
    擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用
    之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額
    超過2 個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分
    抵付房租，最高法院95年度台上字第1907號民事判決可資參
    照。本件兩造訂定系爭使用契約書之內容，係由原告提供建
    物予被告使用，用以經營農產品之批發市場，租賃之標的即
    屬供營業用之房屋，依上開意旨，即無擔保金額之限制，本
    件保證金之約定既無違法，被告即不得主張保證金抵繳使用
    費。
(三)末按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
    ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質
    不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」，民
    法第334 條訂有明文。查本件原告訴請被告給付使用費，雖
    原告對被告亦負有種類相同之債務即返還系爭使用契約之保
    證金950 萬元，惟原告僅於系爭使用契約終止後，被告並清
    償所有基於該契約所生之債務後，始負返回責任。兩造間系
    爭使用契約至今尚未終止，亦即該債務之清償期尚未屆至，
    是被告主張抵銷並不符合上開抵銷之規定，自不生抵銷之效
    力。再者，依系爭使用契約第4 條第4 項之約定，被告不得
    就保證金中途主張抵付使用費，依上開規定，亦屬於當事人
    之特約而不得主張抵銷之情形，故被告關於抵銷之抗辯，亦
    不足採。
四、綜上所述，原告依系爭使用契約關係訴請被告給付自97年6
    月起至98年7 月間之使用費11,464,740元，及如附表所示之
    利息及違約金，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保
    請准宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額
    予以宣告。
五、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
    0 條第2項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9　 　月　　18　　日
                  民事第一庭    法　官　 陳婉玉
以上正本照原本作成
2 對本判決上訴，需於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
                                書記官   利冠蔚
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9　 　月　　18　　日
附表
┌──┬──────┬──────┬─────────┬────────┐
│編號│   項  目   │  金   額   │    違  約  金    │    利    息    │
│    │            │  (新台幣） │    (新台幣）     │    (新台幣）   │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │97年6、7月  │            │自97年8月23日起至 │自97年8月23日起 │
│ 1  │使用費      │1,637.820元 │清償日止，每日給付│至清償日止，按年│
│    │            │            │4,913元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │97年8、9月  │            │自97年10月28日起至│自97年10月28日起│
│ 2  │使用費      │1,637,820元 │清償日止，每日給付│至清償日止，按年│
│    │            │            │4,913元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │97年10月    │            │自97年11月8日起至 │自97年11月8日起 │
│ 3  │使用費      │818,910元   │清償日止，每日給付│至清償日止，按年│
│    │            │            │2,457元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │97年11、12月│            │自98年1月24日起至 │自98年1月24日起 │
│ 4  │使用費      │1,637,820元 │清償日止，每日給付│至清償日止，按年│
│    │            │            │4,913元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │98年1月     │            │自98年3月30日起至 │自98年3月30日起 │
│ 5  │使用費      │818,910元   │清償日止，每日給付│至清償日止，按年│
│    │            │            │2,457元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │98年2、3、4 │            │自98年5月15日起至 │ 自98年5月15日起│
│ 6  │月使用費    │2,456,730元 │清償日止，每日給付│至清償日止，按年│
│    │            │            │7,370元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │98年5月     │            │自98年6月5日起至清│  自98年6月5日起│
│ 7  │使用費      │818,910元   │償日止，每日給付  │至清償日止，按年│
│    │            │            │2,457元之違約金   │息5％計算之利息 │
├──┼──────┼──────┼─────────┼────────┤
│    │97年6、7月  │            │自98年8月9日起至清│自98年8月9日起至│
│ 8  │使用費      │1,637,820元 │償日止，每日給付  │清償日止，按年息│
│    │            │            │2,457元之違約金   │5％計算之利息   │
├──┼──────┴──────┴─────────┴────────┤
│合計│11,464,740元                                                    │
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