99年度簡上字第36號｜民事：容忍修繕等｜裁判日期：99 年 08 月 20 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度簡上字第36號上　訴　人　中泰宏園大廈管理委員會特別代理人　丁俊和律師訴訟代理人　陳鄭權律師被　上訴人　甲○○ 上列當事人間請求容忍修繕等事件，上訴人對於民國98年12月11日本院桃園簡易庭98年度桃簡字第834 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年7 月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1 項定有明文。又依中泰宏園大廈新版住戶規約第5 條第2 項、第7 條第2 、5 項分別規定：「前項委員會之名額合計為14名，主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員由區分所有權人任之。」；「主任委員、監察委員及財務委員需由區分所有權人本人，不得代理。」；「主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員有下列情形之一者，即當然解任：（一）主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。（二）管理委員喪失住戶資格者。」（原審卷第316 、317 頁）是上訴人之法定代理人即主任委員，必須為中泰宏園大廈之區分所有權人，不得僅為住戶甚明。訴外人譚立元雖主張其於民國99年7 月15日當選為中泰宏園大廈管理委員會主任委員一職，然其於99年7 月22日本院言詞辯論時自認其僅係中泰宏園大廈之住戶，並非區分所有權人等語（本院卷第94頁），是難認其擔任中泰宏園大廈主任委員之資格合於上開規約之規定，上開選任譚立元為主任委員即非合法。又中泰宏園大廈之原主任委員即訴外人王汝齡亦已於99年7 月15日已辭去主任委員及管理委員之職務（本院卷第97頁），故上訴人於本院99年7 月22日本院言詞辯論期日陷於無法定代理人之狀態。本院於言詞辯論期日，基於上訴人所屬事務之公益考量，並避免上訴人因久無法定代理人而受損害，爰依民事訴訟法第51條第1 項規定，依聲請選任丁俊和律師，為上訴人本件之特別代理人，以維本件程序之進行。二、被上訴人起訴主張：被上訴人所有之門牌號碼為桃園縣桃園市○○路115 號18樓房屋（下稱系爭房屋）因每逢下雨必會漏水，長年以來已產生壁癌之現象，且系爭房屋之樑柱及牆面水漬處已出現泛黃、剝落之情況，顯已危害系爭房屋所處中泰宏園大廈之結構安全，並造成系爭房屋之損壞。經兩造於本件訴訟中委請臺灣省建築師公會為鑑定後，該鑑定結果認為上開漏水之原因在於系爭房屋外牆有裂縫之情形，而系爭房屋之外牆係屬中泰宏園大廈之共用部分，故上訴人就系爭房屋南側、西側之外牆，及因該外牆滲漏水造成系爭房屋之損壞，自有修繕之義務等語。並於原審聲明：上訴人應修繕系爭房屋外牆及因外牆滲漏水滲入屋內導致被上訴人損害之房屋恢復原狀，若上訴人不修繕則應賠償被上訴人維修費用。原審判決上訴人應將系爭房屋南側及西側外牆修復至不漏水狀態，及將上開房屋內因南側及西側外牆滲漏水所致之損害修復，自屬無誤。上訴人提起上訴，應為無據等語。並於本院聲明：（一）上訴駁回；（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。三、上訴人則以：（一）被上訴人主張其請求修繕之部分為中泰宏園大廈建物之共用部分，故依被上訴人之主張，其無從依民法第821 條規定向非共有人之上訴人請求。被上訴人應向建物之全體共有人起訴，始具有實施訴訟權能之適格。被上訴人向上訴人起訴請求，上訴人顯不具當事人適格，本件被上訴人於原審之請求應予駁回。（二）依公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第3 條第4 、6 款及第10條第2 項規定，公寓大廈之共用部分為「公寓大廈專有部分以外之其他部分，而供共同使用者」、「公寓大廈專有部分以外之其他部分之附屬建築物，而供共同使用者」及「指公寓大廈專有部分經約定作為共同使用者」等3 者。且「共用部分」乃是建築物之「使用狀態」，而非權利歸屬狀態，而公寓大廈之管理委員會修繕義務僅限於共用部分及約定共用部分，而不包括專有部分及其他非共用部分。又公寓大廈條例第8 條第1 項所載，僅就『公寓大廈周圍上下、「外牆面」、樓頂平臺..』之使用為限制而非權利歸屬之規定。依上訴人95年11月11日住戶規約第2 條第2 項『本公寓大廈之周圍上下及「外牆面」為共用部分，由全體區分所有權人維護使用，本公寓大廈之周圍上下及「外牆面」，如要懸掛或設置廣告物，應經規約或區分所有權人會議之決議』即參考內政部之「公寓大廈規約範本」及依上開公寓大廈條例第8 條第1 項所訂定，上開規約之規定乃確實僅係指外牆面，非外牆體，是縱使有約定共用之事實，亦僅就公寓大廈之周圍上下及「外牆面」為約定共用，而非外牆體。故除因被上訴人使用該外牆體有變更牆面而需區分所有權人會議之決議同意外，被上訴人乃可任意使用系爭建物外牆體，是以系爭建物外牆體乃為被上訴人專有部分，被上訴人不得依上開公寓大廈條例第10條第2 項規定請求上訴人修繕系爭建物外牆體。（三）縱認系爭房屋外牆體屬共用部分，然就該部分之修繕因費用約為新臺幣（下同）769,460 元，而系爭房屋之價值僅約200 萬元，故被上訴人所提系爭房屋外牆之修繕費用接近系爭房屋市值之一半，已非簡易修繕或單純保存修繕，而屬重大修繕，依公寓大廈條例第11條規定，應依區分所有權人會議之決議為之，故被上訴人亦不得依同條例第10條規定請求上訴人修繕或負擔修繕費用。又依被上訴人所提之系爭建物外牆體修繕估價單內容所載，可知此項修繕必會變更系爭建物之外牆面，依同條例第8 條規定亦需區分所有權人會議決議或規約，否則不得請求。然系爭建物外牆體修繕事項上訴人住戶規約並無規定，而區分所有權人會議亦無決議通過本件修繕案。且中泰宏園大廈之區分所有權人會議已於98年9 月6 日通過決議，不負擔修繕系爭房屋外牆之責。（四）被上訴人所稱上訴人有多筆修繕外牆紀錄乃被上訴人之虛構或誤解。上訴人所為之修繕乃均是外牆面或屋頂，而非外牆。原審判決命上訴人應將系爭房屋南側及西側外牆修復至不漏水狀態，及將上開房屋內因南側及西側外牆滲漏水所致之損害修復，顯有違誤，應予廢棄，爰提起上訴等語。並聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。四、兩造不爭執事項（一）被上訴人為系爭房屋之區分所有權人。上訴人乃系爭房屋所在之中泰宏園大廈住戶依公寓大廈條例所組成之管理委員會，並經桃園縣政府86年3 月12日府工建字第0860045375號函核准備查（證書編號為860063號）。（二）臺灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定報告書第8 項「鑑定結論與建議」中記載：「（一）桃園市○○路115 號18樓房屋滲漏水之原因及責任歸屬，由現場勘查記錄及試水結果研判如下：1.標的物南側（即含客廳及臥房之正面）之滲漏水現象，由19樓露臺試（積）水結果並無發現滲水痕跡，且由窗臺磁磚表面白華現象堆積成行研判，該等瑕疵係因外牆表面水流部分積蓄於窗楣，並與水泥砂漿混合而起化學性之白華作用，此等瑕疵係屬房屋正常劣化現象。2.標的物西側部分（即臥房冷氣孔側）之滲漏現現象，由19樓露臺試（積）水結果並無發現滲水痕跡，可知滲漏水並非由19樓露臺洩水而引起；而由冷氣孔下方有滲水痕跡研判，冷氣孔下方之混凝土品質應屬不良，且該外牆已有因地震而產生裂痕，因此可知西側外牆滲水原因係為牆體混凝土品質不良及地震產生裂痕而引起。而其責任歸屬部分，標的物西側牆面為大樓外牆，屬公共構造體之一部分，其維修與使用是否應由該大樓管理委員會負責，端視該大樓區分所有權人會議之決議。」（三）系爭房屋西側部分之滲漏水現象，係因西側外牆牆體混凝土品質不良及地震產生裂痕所引起。五、兩造爭執事項（一）上訴人於本訴訟中是否具有當事人能力？是否具當事人適格？（二）中泰宏園大廈之外牆、外牆面屬共用部分？抑或專有部分？（三）系爭房屋南側（即含客廳及臥房之正面）、西側（即臥房冷氣孔側）之漏水原因，是否屬於上訴人之管理維修範圍。六、得心證之理由（一）查被上訴人為系爭房屋之區分所有權人；上訴人乃系爭房屋所在之中泰宏園大廈住戶依公寓大廈條例所組成之管理委員會，並經桃園縣政府86年3 月12日府工建字第0860045375號函核准備查（證書編號為860063號）；系爭房屋西側部分之滲漏水現象，係因西側外牆牆體混凝土品質不良及地震產生裂痕所引起等事實，為兩造所不爭，並有桃園縣政府函文、公寓大廈管理組織報備證明及臺灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定報告書在卷可稽（原審卷第283 、284 、78、79頁），自堪信為真實。（二）按公寓大廈條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約規定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年臺上字第790 號判決意旨參照）。是以，公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈條例或規約規定而負有義務，及因未盡其義務致他人於損害，而應由區分所有權人全體負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求。查上訴人乃系爭房屋所在之中泰宏園大廈住戶依公寓大廈條例所組成之管理委員會，並經桃園縣政府86年3 月12日府工建字第0860045375號函核准備查（證書編號為860063號），又本件係因被上訴人起訴主張上訴人就共用部分之管理失當，造成其房屋之損壞，依公寓大廈條例第10條第2 項及民法侵權行為之法律關係，請求上訴人修復屬共用部分之外牆，及被上訴人之系爭房屋。核屬上訴人因公寓大廈條例及住戶規約應負之義務，及未盡該義務所致之損害，故上訴人於本件有當事人能力，先予敘明。（三）次按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年臺上字第1780號判決意旨參照）。查本件被上訴人起訴請求上訴人修復系爭房屋南側及西側外牆，及修復滲漏水所致之損害。依被上訴人之主張，此係因上訴人就其應管理修繕之共用部分有疏失所致，上訴人就此有管理或處分之權限，故難認上訴人於本件無當事人適格。（四）上訴人雖以系爭房屋西側及南側之外牆、外牆面，均係被上訴人之專有部分，其修繕、管理之費用均應由被上訴人自行負擔云云，惟： 1.按公寓大廈條例所稱之公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；而該條例所稱之共用部分，則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，公寓大廈條例第3 條第1 項第1 款、第4 款、第7 條第1 項第3 款、第9 條第1 項前段分別定有明文。經查：中泰宏園大廈於構造上及使用上均區分為數部分，揆諸前揭規定，系爭建物自係公寓大廈條例所稱之公寓大廈。又系爭房屋西側與南側系爭公寓大廈之邊間，有系爭房屋及該屋樓上門牌號碼為桃園縣桃園市○○路115 號18樓房屋之建物平面圖及照片4 張附卷可稽（原審卷第56、57、54頁），且依臺灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定報告書鑑定結果亦認，系爭房屋西側牆面為大樓外牆，屬公用構造體之一部份（原審卷第78頁），是系爭房屋南側與西側之外牆並非位於中泰宏園大廈內部用以區隔各專用部分之隔間牆，而係兼有承重作用之構造體，堪認為承重牆壁，屬中泰宏園大廈結構體，依上開公寓大廈條例第7 條第3 款規定，不得獨立使用供作專有部分，亦不得為約定專用部分。故中泰宏園大廈之外牆（即外牆體）顯係共用部分。 2.又按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈條例第8 條第1 項定有明文。外牆面之變更既需經區分所有權人會議之限制，是以外牆面應為公寓大廈之共用部分，而非專用部分。又中泰宏園大廈住戶規約第2 條第2 項亦約定「本公寓大廈之周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護使用，本公寓大廈周圍上下及外牆面如要懸掛或設置廣告物，應依本規約約定或區分所有權人會議決議。」亦足認中泰宏園大廈住戶已就外牆面明確約定為共用部分。是上訴人辯稱系爭房屋南側及西側之外牆面為被上訴人之專用部分，亦非可採。（五）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈條例第10條第2 項前段定有明文。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段亦有明定。上訴人雖辯稱其無須負責修繕系爭房屋南側及西側之外牆漏水，亦無修繕系爭房屋因漏水所生之損害云云。惟查： 1.依臺灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定報告書第8 項「鑑定結論與建議」中記載：「（一）桃園市○○路115 號18樓房屋滲漏水之原因及責任歸屬，由現場勘查記錄及試水結果研判如下：1.標的物南側（即含客廳及臥房之正面）之滲漏水現象，由19樓露臺試（積）水結果並無發現滲水痕跡，且由窗臺磁磚表面白華現象堆積成行研判，該等瑕疵係因外牆表面水流部分積蓄於窗楣，並與水泥砂漿混合而起化學性之白華作用，此等瑕疵係屬房屋正常劣化現象。」；「（三）1.房屋南側滲漏水建議修繕方法之施工程序為：（1 ）於19樓女兒牆吊掛施工鷹架及護欄。（2 ）拆除外牆面磁磚並打毛。（3 ）重新鋪貼外牆面磁磚。」等語（原審卷第78、79頁），是自上開就系爭房屋南側外牆所鑑定之滲漏水係起因於外牆表面之水流蓄積，且修繕方式均係外牆面磁磚之拆除及重鋪以觀，系爭房屋南側滲漏水顯係外牆面之管理、維護欠周。又中泰宏園大廈之外牆面屬共用部分，業已認定如前，是依前揭公寓大廈條例第10條第2 項前段及民法第184 條第1 項規定，系爭房屋南側外牆之漏水，及因漏水導致系爭房屋之損害，均應由上訴人負修繕之責。 2.又依前揭鑑定報告書就系爭房屋西側外牆所為之鑑定，認滲漏水之原因為混凝土品質不良，且該外牆已有因地震而產生裂痕，故西側外牆滲水原因係為牆體混凝土品質不良及地震產生裂痕而引起（原審卷第78頁）。又系爭房屋之外牆亦屬中泰宏園大廈之共用部分，業經本院認定如前。況上訴人曾於94年10月26日中平路1 樓店面外牆滲水房漏工程，支出75,000之工程費用與一鴻企業社之事實，此有社區請款單附卷為憑（原審卷第209 頁），堪認上訴人亦曾認外牆之滲漏水屬其管理、修繕範圍甚明。是依前揭公寓大廈條例第10條第2 項前段及民法第184 條第1 項規定，系爭房屋西側外牆之漏水情形及因漏水導致系爭房屋之損害，亦應由上訴人負修繕之責。（六）上訴人雖辯稱被上訴人起訴請求修繕，所需之工程金額將近系爭房屋市價之一半，故屬公寓大廈條例第11條所稱之重大修繕，被上訴人非經區分所有人會議之決議，不得請求修繕；且修繕外牆必會變更構造，依同條例第8 條規定，亦需區分所有人會議已有決議限制云云。惟查： 1.被上訴人起訴請求修繕之部分俱屬中泰宏園大廈之共用部分，已如前述，是否因修繕費用過鉅而屬重大修繕，自不得僅由被上訴人所有之系爭房屋市價衡量，而應以系爭房屋所處之公寓大廈之整體價值為斷。查中泰宏園大廈地上共計23層（地上20層、地下3 層），區分所有權人人數共計324 人，此有住戶規約在卷可參（原審卷第313 頁）。故以中泰宏園大廈整體價，及本件修繕修繕範圍限於系爭房屋南側及西側之外牆二者相較，難認本件修繕已達重大修繕。是上訴人辯稱修繕系爭房屋南側及西側之外牆屬重大修繕，應經區分所有人會議之決議始得為之云云，顯非可採。 2.公寓大廈條例第8 條第1 項固規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」惟該條所稱需受規約或區分所有權人會議決議之限制者，限於變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。系爭房屋南側及西側之外牆雖屬中泰宏園大廈之結構體，而為共用部分，然依前揭鑑定報告所載，本件就該外牆之修繕方式，南側為外牆磁磚拆除、重鋪；西側為外牆鋼筋重新綁紮、灌注混凝土後鋪貼磁磚，均僅係回復建物應有狀態之修繕。況被上訴人所請求者亦非外牆面構造或顏色之改變，故難認屬上開公寓大廈條例第8 條第1 項規定需受該規約或區分所有權人會議決議限制之範疇。（七）按公寓大廈條例第10條第2 項雖規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。……其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文；又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年臺上字第737 號判例可資參照。亦即民法第148 條第1 項所謂「以損害他人為主要目的」，非僅指「專」以損害他人為主要目的或僅指損人不利己而言，若自己行使權利之結果，自己雖不無利益，然對他人所造成之損害實甚於此，不管其對象為對造或其他多數人，亦足當之。查本件被上訴人係於97年10月7 日起訴，而上訴人於98年9 月6 日召開區分所有權人會議，會中決議不同意由上訴人為被上訴人修繕外牆，及中泰宏園大廈住戶若因外牆裂縫滲水應由住戶自行修繕等事項，此有該次區分所有權大會會議紀錄在卷可稽（原審卷第218 、219 頁）。上述事項，其程序雖係依照前開公寓大廈條例第10條第2 項所為，惟其前揭決議內容已明顯係針對本件被上訴人起訴請求事項。核該項決議之內容，非但以多數決之方式剝奪被上訴人於起訴時本可依法可請求之權利，亦屬專為損害被上訴人之利益所為，在社會觀念上，已悖離區分所有權人會議之目的，超出其機能範圍，而為權利濫用，故該部分決議內容對被上訴人應不生效力。上訴人辯稱因有上開決議，而不負修繕之責云云，顯非可採。七、綜上所述，系爭房屋南側及西側外牆為共用部分，上訴人應負修繕、管理之責。上訴人修繕不周，致該部分外牆滲漏水，並造成系爭房屋之損害，依公寓大廈條例第10條第2 項及民法第184 條第1 項規定，自應負修復之責。從而，被上訴人依公寓大廈條例之規定及民法侵權行為之法律關係，起訴請求上訴人修繕系爭房屋外牆，及因外牆滲漏水滲入屋內導致被上訴人損害，為有理由，應予准許。上訴意旨認原審判決有違誤，求予廢棄改判，難認有據，應予駁回。爰判決如主文第1 項、第2 項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 8 月 20 日民事第三庭審判長法官黃漢權法官陳筱蓉法官毛彥程以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 99 年 8 月 26 日書記官伍幸怡

臺灣桃園地方法院99年度簡上字第36號

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