臺灣桃園地方法院99年度訴字第1570號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 05 月 12 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1570號原　　　告　藍東順
訴訟代理人　陳宏瑄律師
被　　　告　鄭雪梅
訴訟代理人　羅嘉希律師
吳敬恒律師
上列當事人間請求履行契約事件，於民國100 年4 月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌拾柒萬零肆佰叁拾陸元，及自民國九十九年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾玖萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣捌拾柒萬零肆佰叁拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告向原告購買坐落桃園縣平鎮市○○路『文化帝寶』高級別墅建案，戶號B5，建號：2443號之不動產，被告因尚未給付尾款新台幣（下同）250 萬元予原告，遂於民國99年1 月7 日立承諾書同意若原告將上開不動產所有權移轉登記予被告名下時，被告應將前開款項1 次付清予原告，今原告已依約履行義務，然被告尚未給付尾款予原告，爰依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈原告雖於99年4 月7 日交屋切結書同意扣款41萬4,600 元，但係以被告先行交付190 萬元為前提始生效力；原告於99年5 月15日交屋結算表雖同意扣款3 萬5,464 元，亦係以被告給付204 萬9,935 元為前提始生效力，但被告均未履行，故該等約定均未生效力。縱前揭約定合法生效，然被告於99年8 月3 日寄發律師函予原告謂：「本人向興達建設有限公司購買座落於桃園縣平鎮市○○街『文化帝寶』住宅B5棟別，雖由藍東順君承接興達建設有限公司之契約權利義務，藍東順君雖然將本人購買之不動產移轉登記給本人，但未完成『交化帝寶』公共設施之工程驗收與點交，亦未履行公寓大廈管理條例有關建商之相關義務，例如協助本社區成立管理委員會，本人自無從給付尾款250 萬元。故請貴大律師轉知藍東順君，促其儘速完成其應盡之義務，本人自將立即給付尾款250 萬元」等語，顯見兩造先前雖曾多次協商而就房屋瑕疵、設備補貼款等為扣款協議，但被告以上開律師函默示拋棄前開扣款權利而對原告為債務承認250 萬元。另原告否認證人王聖文代表被告與原告洽談扣款事宜，及原告曾口頭同意對電梯機坑缺失扣款5 萬元、再對廚具扣款7 萬5,000 元等事實。且原告如有同意扣款之情事，均與住戶簽立協議書為憑，證人王聖文徒以原告口頭同意，卻未見協議書為證，是證人王聖文證詞之真實性殊值懷疑。
⒉被告早於98年11月1 日即由原建商興達建設有限公司（下稱興達公司）處取得系爭房屋之大門、停車場遙控器、鑰匙等，可自由進出、裝潢、使用系爭房屋，應認原告已盡交屋義務。又系爭房屋買賣契約第16條第2 項約定：「交屋前，買方應履行下列義務……㈡繳清本約所定自備款」等語，可知被告負有先行繳清價金尾款義務，原告始負有交屋之義務，本件被告迄今仍拒付尾款，原告交屋義務尚未發生，自無所謂遲延交屋之責任。又本件建案因原建商即訴外人興達公司發生財務危機倒閉，房屋土地遭法院查封，影響承買戶權益甚大，原告斥資鉅款承受系爭建案，承買戶因感激原告故均簽訂承諾書，承諾願將尾款交付原告，且細繹承諾書內容謂：「承諾願於上揭標的所有權移轉登記至立承諾書人名下暨承買戶別主體完工，經藍東順先生通知可點交立書人時，上揭款項願現金1 次付清給藍東順先生」等可知，被告及其他承買戶於99年1 月7 日同意只要原告完成過戶、主體完工、通知點交，乃願付款予原告，是上開承諾書應解釋為承買戶有默示拋棄遲延賠償請求權或免除原告遲延責任之意思，或以該承諾書取代原房屋預定買賣契約書第6 條「使用執照取得期限」及第16條第1 項交屋期限之規定，另訂新的完工或交屋期限，始符立約人之真意及誠信原則。縱認原告已逾原買賣契約之交屋期限，原告於承接系爭建案之權利義務並於99 年1月7 日取得被告交付尾款之承諾後，仍代墊1,242 萬元之金額為被告清償抵押債務，被告明知有遲延交屋之情事，仍於99年1 月7 日承諾付清尾款，顯有默示拋棄遲延賠償請求權或免除原告遲延責任之意思，而被告早於98年11月1
日即取得系爭房屋之占有而為使用收益，被告並無何損失，則原告縱應負遲延交屋之損害賠償責任，亦應酌減違約金。⒊又如前述，被告須繳清自備款，原告始有交屋之義務，且被告於99年4 月7 日簽立交屋切結書承諾先行交付190 萬元之價金，是依系爭房屋買賣契約及交屋切結書之約定，被告確有先行給付價金尾款之義務，自不能要求原告先交屋、完成交屋手續才付款，且原告對於所有權狀及保固承諾書之交付，性質屬輔助主給付義務之功能，而本件被告既已取得系爭房地所有權，且可自由使用系爭房屋，則買賣目的業已達成，保固承諾書及所有權狀之交付對於系爭買賣契約之達成並非必要，故被告主張同時履行抗辯拒付尾款，應無理由。
㈢聲明：⒈被告應給付原告250 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠被告97年10月6 日向興達公司與謝明宏（即地主）購買預售屋「文化帝寶」B5棟別，分別與興達公司與謝明宏簽訂房屋買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約）及土地買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約）。嗣因系爭建案尚未完工前，興達公司與謝明宏發生財務危機，故渠等將「文化帝寶」之興建銷售權利義務全部出售給訴外人彭盛昌，再由彭盛昌全部出售給原告，有謝明宏、彭盛昌與原告於98年12月21日簽訂之三方合約書可證。被告購買系爭建案價金總計2,150 萬元，被告已給付1,900 萬元，僅餘交屋款250 萬元尚未支付。謝明宏與興達公司有關本件預售屋合約之權利義務已移轉到原告，被告遂簽立承諾書謂：「今承諾藍東順先生願於上揭標的所有權移轉登記至立承諾書人名下暨承買戶別主體完工，經藍東順先生通知可點交立書人時，上揭款項（即交屋款250 萬元）願現金一次付清給藍東順先生」，即在確認上開權利義務。
㈡原告因興建房屋之工程存有缺失及未完工情形，原告業已同意減少尾款共計73萬2,064元：
⒈兩造於99年4 月7 日簽訂交屋切結書，對於缺失與未完成部分同意扣款，包括廚俱25萬元、冰箱5 萬元、廚俱延伸加高加淨水器1 組7 萬5,000 元、2 樓、3 樓、4 樓浴櫃4 萬1,600 元、4 樓浴室面盆枱面2 萬5,000 元，全室清潔5,000
元，總計44萬6,600 元。
⒉原告於99年5 月15日出具交屋結算表，原告應退款房屋稅4,538 元、電視7,600 元、水費476 元、鏡子（4 樓）2,500
元、地板補貼（1 樓）1 萬元、99年房屋稅9,001 元、折疊鏡1,350 元，總計退款3 萬5,464 元。
⒊原告於99年7 月9 日出具委託書，對於：1 樓扶手傾斜不正、4 樓次臥室門太緊、2 樓臥室地磚破損1 片、1 樓廁所壁磚破損1 片、1 樓廁所線板短缺、全室廁所矽利康填補、各階樓梯交合處縫隙填補、大理石汙點清除/ 拋光、每間廁所衛生紙盒等缺失，委託泰信室內裝修工程有限公司（下稱泰信公司）修繕，工程總價12萬5,000 元，由被告交屋款中扣除，轉繳給泰信公司。
⒋原告口頭告知泰信公司負責人王聖文先生，同意再對電梯機坑缺失扣款5 萬元，並再對廚具扣款7 萬5,000 元，共計12萬5,000 元。
㈢系爭房屋買賣契約第6 條約定：「本契約之工程，賣方應於民國97年6 月前申報開工，民國98年6 月底前完工並取得使用執照」、第16條第1 項約定：「賣方應於取得使用執照後，60日內，依約完成本戶主建物、附屬建物之設備，並以書面通知買方於15日內辦理交屋。」經查，系爭房屋業於98年4 月29日取得使用執照，故原告之交屋期限應為98年4 月29取得使用執照之期限後之60日完成本戶之設備，並於15日即98年7 月13日前辦理交屋手續，然原告卻遲至99年5 月5 日始完成交屋手續，有交屋結算表可證。又依系爭房屋買賣契約第16條第3 項第4 款約定：「交屋手續完成時，賣方應給予買方保固承諾書、鑰匙、建物所有權狀」、第5 款約定：「買方應於完成交屋日起，負責本戶房屋稅及自來水費、電費、瓦斯基本費」，原告迄今尚未給予被告保固承諾書與建物所有權狀，且交屋後買方始得使用並享受房屋利益，故房屋稅捐由買方負擔，前揭交屋結算表即係在結算此等稅捐費用之分攤，原告並交付剩餘鑰匙與電磁鎖予被告，系爭房屋始完整地歸買方使用並享受其利益，故應以99年5 月15日作為實際交屋日，且系爭房屋於98年11月13日完成過戶，系爭土地於99年1 月7 日完成過戶，過戶時上開不動產均仍設定有抵押權存在，至99年4 月30日後原告始塗銷系爭房屋原抵押權之設定，在產權過戶登記與塗銷原設定抵押前，系爭房屋根本不可能完成交屋。又依系爭房屋買賣契約第15條第3
項約定：「賣方除因不可抗力及可歸責於買方之事由外，其逾本契約第6 條申報開工期限、完工期限或第16條第1 項交屋期限時，每逾1 日應按已繳納價款千分之1 計算違約金予買方。」兩造約定之交屋期限為98年7 月13日，至實際辦理交屋期日為99年5 月15日，原告逾期交屋共計306 日，按每逾1 日計罰已繳納價款千分之1 違約金計算，原告應賠償被告581 萬4,000 元（計算式：19,000,000×306 ×0.1%=5,8
14,000），被告於此範圍內對原告交屋款250 萬元予以抵銷。
㈣依房屋分期繳款明細表與土地分期繳款明細表可知，系爭交屋款250 萬元，需原告履行交屋義務時，被告才有繳納之義務，亦即原告履行交屋義務與被告繳納交屋款250 萬元，二者互為對待給付，而有同時履行抗辯之適用。系爭房屋買賣契約第16條第3 項第4 款約定：「交屋手續完成時，賣方（即原告）應給予買方（即被告）保固承諾書、鑰匙、建物所有權狀」，另依系爭土地買賣契約第6 條第1 項第4 款約定：「交屋手續完成時，賣方應給予買方土地所有權狀」，故原告於交屋時，應給予被告房地所有權狀與保固承諾書，但原告並未履行此項義務，顯見交屋手續尚未完成，被告得行使同時履行抗辯，拒絕支付交屋款250 萬元。
㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於97年10月6 日向訴外人興達公司與謝明宏購買預售屋「文化帝寶」住宅B5棟別1 棟，即桃園縣平鎮市○○段2433建號，並與興達公司簽訂系爭房屋買賣契約，與謝明宏簽訂系爭土地買賣契約。
㈡原告於98年12月21日與興達公司、謝明宏、彭盛昌簽訂合約書，約定由原告承受「文化帝寶」興建銷售之權利義務。
㈢系爭房屋於98年4 月29日取得使用執照；系爭房屋於98年11月13日移轉登記予被告；系爭土地於99年1 月7 日移轉登記予被告。系爭房屋之所有權狀、保固承諾書尚未交付被告。㈣被告於98年11月1日取得系爭房屋之大門鑰匙及遙控器。
㈤被告已給付買賣價金1,900 萬元，尚有250 萬元尾款未支付予原告。
四、本件爭點：
㈠兩造間減少價金之合意是否生效？若是，金額若干？
㈡本件系爭房屋交屋期日為何？原告是否應負給付遲延責任？若是，被告得主張抵銷之違約金若干？
㈢本件被告得否行使同時履行抗辯而拒付尾款250萬元？
五、本院判斷：
㈠兩造間減少價金之合意是否生效？若是，金額若干？
⒈經查，兩造於99年4 月7 日簽訂交屋切結書，其中約定：「二、交屋款結算為205 萬-414,600（000000-00000）=2,085,400元」、「三、今買方（即被告）即先行交付新台幣壹佰玖拾萬元正，其餘款項待缺失表完全補正時，一次付清」等語；復於99年5 月15日簽訂交屋結算表，其中約定：原告應退款房屋稅4,538 元、電視7,600 元、水費476 元、鏡子（4 樓）2,50元、地板補貼（1 樓）1 萬元、99年房屋稅9,001 元、折疊鏡1,350 元，總計退款3 萬5,464 元；另於99年7 月8 日簽訂委託書，並約定：「茲證明本人藍東順先生委託泰信室內裝修工程有限公司承作文化帝寶B5之缺失改修工程工程總價新台幣壹拾貳萬伍仟元整，內容如下……此工程款項將由文化帝寶B5（地址：平鎮市○○街90巷8 弄12樓），屋主：鄭雪梅小姐之房屋尾款中扣除，並轉繳於泰信室內裝修工程有限公司」等語，此均有上開交屋切結書、交屋結算表、委託書在卷可稽（見本院卷第57-59 、84-86 頁），復為兩造所不爭執，可見兩造當時就尾款金額確有扣減之合意存在。原告雖主張：上開約定係以被告給付一定尾款金額為前提始生效力云云，惟依前揭交屋切結書、交屋結算表、委託書之記載，均未表明兩造合意扣減之金額有其他條件或限制存在，是原告上揭主張，顯無可採。
⒉被告另抗辯：原告曾口頭告知泰信公司負責人王聖文先生，同意對電梯機坑缺失扣款5 萬元，並再對廚具扣款7 萬5,000 元，共計12萬5,000 元云云，並為原告所否認。就此證人王聖文雖到庭證稱：電梯機坑或廚具不是伊做的；在伊介入之前，兩造有就廚具部分達成協議，原告同意扣除7 萬5,000 元，後來伊再去與原告溝通，原告同意廚具可以再扣7 萬5,000 元，總共廚具部分是扣15萬元；伊去施工時，廚具已經施工完成，後來被告都是請伊去跟原告溝通協調的；除了廚具再扣75,000元部分，原告說電梯機坑漏水部分，每戶補貼5 萬元；廚具就伊認知要扣除15萬元；所提廚具、機坑部分是簽了委託書之後才去跟原告溝通，伊的認知是廚具與機坑不包括在委託書的12萬5,000 元；伊所稱廚具不包括交屋切結書25萬元那項，因為廚具25萬元與廚具延伸加高的那一項是不同的部分等語（見本院卷第72頁反面至74頁）。然就尾款因工程存有瑕疵被告得扣抵多少金額乙事，兩造已有多次協商，每次就扣抵金額亦均有書面之記載，證人王聖文證稱原告口頭表示同意扣款電梯機坑缺失5 萬元，廚具扣款7
萬5,000 元乙情，在兩造未以書面確定前，是否可認原告就上開扣款金額確有同意之意思表示存在，尚屬可疑。再者，兩造先前於99年4 月7 日簽訂交屋切結書時，已就廚具部分同意扣款25萬元，廚具延伸加高及淨水器1 組同意扣款7 萬5,000 元，而證人王聖文又非廚具及電梯機坑之施作人，在未有明確扣款原因前，原告應無再行同意扣款之理。準此，尚難僅因證人王聖文之證詞即認原告就廚具及電梯機坑部分有同意扣款共計12萬5,000 元之事實，被告就此亦未提出其他資料供本院審酌，是被告此部分抗辯，尚難採信。
⒊按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762 號判例要旨可資參照。本件原告另主張：被告於99年8 月3 日寄發律師函已默示拋棄前揭扣款權利，而承認對原告有250 萬元之債務云云。惟查，被告雖曾於99年8 月3 日寄發律師函予原告並載有：「據鄭雪梅君前來委稱：『本人向興達建設有限公司購買座落於桃園縣平鎮市○○街『文化帝寶』住宅B5棟別，雖由藍東順君承接興達建設有限公司之契約權利義務，藍東順君雖將本人購買之不動產移轉登記給本人，但未完成『文化帝寶』公共設施之工程、驗收與點交，亦未履行公寓大廈管理條例有關建商之相關義務，例如協助本社區成立管理委員會，本人自無從給付尾款250 萬元。故請貴大律師轉知藍東順君，促其儘速完成其應盡之義務，本人自將立即給付尾款250 萬元」等語（見本院卷第87頁），惟依上開律師函所載，無非係催促原告履行出賣人及建商之相關義務，並未表示放棄與原告先前所達成之扣款協議，而被告雖提及原告完成相關義務時即給付尾款250 萬元，然上開律師函並非對兩造之尾款進行結算，依其函文內容，所謂「尾款250 萬元」僅係被告未否認依系爭房屋、土地買賣契約，被告確實尚有「尾款250 萬元」此一款項尚未給付，至於被告實際應給付之尾款金額若干，顯非該律師函所欲處理之內容，自無得解釋被告就尾款250 萬元已為債務承認，則原告主張被告已拋棄先前扣款權利及已為債務承認云云，尚無可採。
⒋從而，依兩造簽訂之交屋切結書、房屋結算表、委託書所載，兩造合意尾款得扣抵之金額為57萬5,064 元（計算式：414,600+35,464+125,000=575,064）。
㈡本件系爭房屋交屋期日為何？原告是否應負給付遲延責任？若是，被告得主張抵銷之違約金若干？
⒈系爭房屋買賣契約第15條第3 項約定：「賣方除因不可抗力及可歸責於買方之事由外，其逾本契約第6 條申報開工期限、完工期限或第16條第1 項交屋期限時，每逾1 日應按已繳價款千分之1 計算違約金予買方。若連續逾期達2 個月以上，賣方仍不履行時，買方得解除本契約」、第16條第1 項約定：「賣方應於領取使用執照後，60日內，依約完成本戶主建物、附屬建物之設備，並以書面通知買方於15日內辦理交屋。」經查，本件系爭房屋係於98年4 月29日經桃園縣政府以府工建字第0980159620號函核發使用執照，此有上開函文及使用執照在卷可佐（見本院卷第149-150 頁），是依前揭契約約定，系爭房屋應在98年6 月28日完成主建物、附屬建物之設備（即領取使用執照後60日內），並於98年7 月13日辦理交屋（即15日內通知買方辦理交屋）。
⒉本件原告雖主張：被告未依約給付自備款即尾款，原告自無交屋之義務，且被告於99年1 月7 日簽訂之承諾書已取代交屋期限約定而有另訂新的完工及交屋期限，並已默示放棄或免除原告遲延責任云云。然查，系爭房屋買賣契約第16條第2 項雖約定：「交屋前，買方應履行下列義務……㈡繳清本約所定自備款，如有違約或變更工程並應繳清其遲延利息、違約金……」等語，惟何謂自備款，系爭房屋買賣契約則無明文約定。參諸系爭房屋及土地買賣契約所附分期繳款明細表，房屋、土地價款之預定付款期有定金、簽約金、開工、基礎完成、交屋等各期，有上開分期繳款明細表在卷可佐（見本院卷第51-54 頁），而依一般不動產買賣交易習慣，所謂交屋款（即尾款）係於交屋及產權移轉完成時買受人始給付予出賣人，用以確保出賣人履行交屋及產權移轉之義務，系爭房屋、土地買賣契約既未明文約定自備款即為尾款，且被告亦否認自備款即指尾款，而前揭契約約定之自備款應於交屋前即由買受人給付予出賣人，與一般不動產買賣交易習慣之尾款給付期限不同，則尚難認前揭自備款即指尾款。再查，被告於99年1 月7 日簽立之承諾書雖載：「……，尚欠自備款（尾款）新台幣貳佰伍拾萬元，承諾如下：今承諾藍東順先生願於上揭標的所有權移轉登記至立承諾書人名下暨承買戶別主體完工，經藍東順先生通知可點交立書人時，上揭款項願現金一次付清給藍東順先生，以上絕無食言，恐口（說）無憑特立此書……」等語，承諾書雖將自備款等同尾款，惟承諾書所約定之自備款交付期限顯與前揭系爭房屋買賣契約之約定不同，而與一般不動產買賣交易所稱尾款交付期限較為相符，自不能以嗣後被告簽立之承諾書將自備款等同尾款，據以推認系爭房屋、土地買賣契約之自備款即為尾款。是本件契約所稱自備款，僅能認係泛指尾款以外之其他買受人應給付之款項，而不包括尾款，而被告除尾款250 萬元尚未給付原告外，並未積欠原告其他款項，則原告主張被告未依約給付自備款（即尾款），原告不負交屋責任云云，即不可採。另依前揭被告簽立之承諾書內容以觀，其中並未另行約定交屋期限，而僅係確認原告將系爭房屋、土地移轉登記予被告，並經原告通知點交時，願將尾款一次付清，是原告主張前揭承諾書已取代原契約交屋期限並另有新的完工及交屋期限約定，洵屬無據。再者，前揭承諾書僅係單純承諾原告履行一定義務時，被告願給付尾款予原告，並未有拋棄或免除原告遲延交屋之相關責任之用語，自不得僅以承諾書中被告未要求對原告主張逾期罰款，即認被告有拋棄或免除原告遲延交屋之責任，是原告此部分主張，亦屬無由。
⒊被告抗辯：原告遲至99年5 月15日兩造簽訂交屋結算表時始完成交屋云云，為原告否認。經查，被告於98年11月1 日時即自興達公司處取得主大門、2 樓主臥室、3 樓次臥室、4
樓次臥室、4 樓浴室門、廚房後門、信箱、地下室大門之鑰匙及遙控器2 個，有原告所提交屋資料簽收表在卷可憑（見本院卷第77頁），且系爭房屋於同年月13日移轉登記予被告，此亦有建物登記謄本在卷可查（見本院卷第131 頁），則被告既於98年11月1 日收受系爭房屋包含主大門等多處之鑰匙，可認被告當時就系爭房屋可為使用收益。再者，系爭房屋買賣契約第16條第3 項第2 款、第3 款約定：「除有重大瑕疵，致房屋全部或一部份不能使用或使用困難者外，買方不得藉故拒絕或遲延處理交屋手續」、「買方於辦理交屋手續發現本戶房屋有瑕疵時，得載明於驗收單，要求賣方限期完成修繕，且以完成修繕之日起算保固期。但不得拒絕交屋，否則，如超過交屋期限後15日，即視為交屋完成，賣方不再負保管責任」，可知系爭房屋若存有瑕疵情形，賣方僅負有修繕之責，並自修繕完成日起計算保固期限，但買方不得拒絕交屋，是以，縱然交屋時存有瑕疵，此亦為瑕疵修補之問題，不能拒絕交屋，則是否交屋自不以驗收完成為要件，顯見系爭房屋買賣契約第16條有關交屋事宜之約定，係以買方是否能實際使用收益系爭房屋作為是否交屋之標準，故系爭房屋基地雖於99年1 月7 日始完成過戶，且系爭房屋及土地過戶時仍設定有抵押權存在，有系爭房屋及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第131-136 頁），惟此均不影響被告就系爭房屋之使用收益，並非系爭房屋買賣契約第16條第3項
得拒絕交屋之要件，亦不得以此作為遲延交屋之理由而據以計算違約金。至若賣方交屋後，是否依約給予買方保固承諾書、建物所有權狀，或買方於交屋後是否負擔房屋稅及自來水費、電費、瓦斯基本費等情事，此為賣方是否盡其從給付義務或稅捐、費用是否依約分攤之問題，此均與被告可否使用收益系爭房屋無關，即不影響系爭房屋交屋期日之認定，是被告抗辯以99年5 月15日之交屋結算表係兩造在結算稅捐費用之分攤，原告並交付剩餘鑰匙與電磁鎖予被告，據此認為該日為交屋期日，尚屬無由。另被告亦未舉證其於98年11月1 日收受鑰匙後，系爭房屋有何重大瑕疵致不能使用或使用困難情形，故應以98年11月1 日作為系爭房屋之交屋期日。
⒋按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。再按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定1 日之違約金額若干為衡量標準，最高法院51年台上字第19號判例要旨可資參照。本件原告依約應於98年7 月13日辦理交屋，遲至98年11月1 日始完成交屋，共計遲延111 日。又依系爭房屋買賣契約第15條第3 項約定，原告每逾1 日交屋，應按被告已繳價款（即1,900 萬元）千分之1 計算違約金。然本件原告雖有遲延交屋之情事，業如前述，被告因原告遲延交屋雖受有暫時無法使用收益系爭房屋之不利益，惟被告並未提出另有其他何種損失，且觀乎兩造多次協商尾款扣抵之數額時，被告均僅就瑕疵細節、稅捐、水電費用要求予以扣抵尾款，而從未提及原告依約須負遲延交屋責任，直至原告提起本件訴訟，始行主張原告應負遲延交屋責任，益徵被告並未因原告遲延交屋而受有重大損失，否則應無不將遲延違約金計入扣款金額之理，是本院認本件遲延違約金以被告已繳價款之千分之1 計算，其約定實屬過高，應以被告已繳價款之千分之0.5 計算違約金，始為合理。從而，被告依約得請求原告給付之違約金為105 萬
4,50 0元（計算式：19,000,000×0.0005×111=1,054,500
），被告就此範圍主張抵銷本件尾款債務，自屬有理。
㈢本件被告得否行使同時履行抗辯而拒付尾款250萬元？
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。又按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850 號判例要旨參照。在買賣契約中，出賣人交付其物並移轉其所有權之義務，與買受人支付價金之義務，分別為出賣人及買受人之主給付義務，其餘基於誠信原則，目的在為保障及促進滿足債權人給付利益者，則為從給付義務。從給付義務若與契約目的之實現不具密切關係者，與主給付義務即非互為對待給付之關係。
⒉本件被告抗辯：原告於交屋時，依約應給予被告房地所有權狀與保固承諾書，但原告並未履行此項義務，被告就尾款部分得行使同時履行抗辯云云。惟查，本件原告已將系爭房地所有權移轉並交付予被告，原告就其出賣人之主給付義務業已完成，縱原告尚未交付所有權狀及保固承諾書予被告，此亦不影響契約目的之達成，僅係原告就為保障及促進滿足被告給付利益之從給付義務尚未履行，是依前揭說明，被告給付尾款之主給付義務與前揭原告之從給付義務，並非立於對待給付之關係，被告自不得依此主張同時履行抗辯，被告此部分抗辯，自屬無據。
六、綜上，兩造就尾款250 萬元已合意扣除57萬5,064 元，且被告得以原告應給付之違約金105 萬4,500 元主張抵銷，是原告尚得請求尾款87萬436 元（計算式：2,500,000-575,064-1,504,500=870,436 ）。是本件原告基於買賣契約之法律關係，請求被告給付87萬436 元，及自支付命令送達翌日即99年9 月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 陳振嘉
法 官 郭俊德
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日書記官 黃昰澧