臺灣桃園地方法院99年度訴字第1713號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 103 年 05 月 21 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1713號原　　　告　李許秀琴
洪棟富
方亦庭
共　　　同
訴訟代理人　楊擴舉律師
被　　　告　和固建設有限公司
法定代理人　章白興
訴訟代理人　謝清傑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告李許秀琴新臺幣壹佰零柒萬玖仟肆佰陸拾伍元，及自民國九十九年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告洪棟富、方亦庭新臺幣陸拾肆萬叁仟玖佰伍拾肆元，及自民國九十九年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，原告洪棟富、方亦庭負擔百分之二十四，餘由原告李許秀琴負擔。
本判決第一項於原告李許秀琴以新臺幣叁拾陸萬元被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零柒萬玖仟肆佰陸拾伍元為原告李許秀琴預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告洪棟富、方亦庭以新臺幣貳拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬叁仟玖佰伍拾肆元為原告洪棟富、方亦庭預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分別定有明文。原告原起訴聲明：一、被告應給付原告李許秀琴新臺幣（下同）150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告應給付原告洪棟富、方亦庭150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、願供擔保請准宣告假執行。嗣於審理中將上開被告應給付原告李許秀琴之金額變更為2,033,633 元（見本院卷二第77頁），核屬聲明之擴張，應予准許。又原告追加民法第360 條為請求權基礎（見本院卷一第127 頁），與原起訴基於買賣關係主張被告交付之房屋有瑕疵之原因事實相同，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告李許秀琴於民國97年12月16日向被告購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段000000地號所興建之「唐寧街10號」編號A2棟之房屋乙戶，嗣編定門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路○段00號（下稱系爭39號房屋），房屋價款為1,395 萬元（不含土地價款1,705 萬元），並簽訂房屋買賣契約書。詎上開房屋於98年1 月交屋後，原告發現一至四樓有多處瑕疵，一樓之車庫滲水、游泳池塑膜下滲水、電梯漏水並導致調速機張力錘生鏽卡死、電梯包膜龜裂、內板刮傷、浴室天花板蛀蟲等；二樓則有客廳落地窗滲水、天花板漏水（因三樓浴室防水不佳）、二樓廁所漏水（因洩水孔高於地板面，造成無法排水而流至客廳，亦使二樓客廳無法使用）；三樓則包括前陽台地面高於落地門而積水、房間漏水、更衣室天花板漏水（因四樓浴室防水不佳）；四樓則為房間漏水、房間插座孔漏水、扶手梯接縫處龜裂移位、鍛造斷裂、所有門片不堪使用，及全棟房屋所貼大理石地面空虛、樓梯地面空虛等瑕疵，原告李許秀琴於交屋後多次請求被告修繕並與被告在桃園縣政府消保官前協商，被告雖曾派員修繕，但仍無法改善瑕疵，經原告委請訴外人傑揮室內設計有限公司估價，修復費用竟高達9,387,809 元，爰先一部請求2,033,633元。
（二）原告洪棟富、方亦庭於98年9月9日向被告購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段00000 地號所興建之「唐寧街10號」編號A 棟之房屋乙戶，嗣編定門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路○段00號（下稱系爭37號房屋），房屋價款為1,485 萬元（不含土地價款1,815 萬元），並簽訂房屋買賣契約書。詎上開房屋於98年10月交屋後，原告發現有電梯漏水、一樓車庫漏水、地磚滲水、車庫大理石兩邊牆壁滲水、游泳池防水不佳滲水而無法使用等多處瑕疵，原告多次請求被告修繕並與被告在桃園縣政府消保管前協商，被告雖曾派員修繕，仍無法改善瑕疵，原告委請訴外人傑揮室內設計有限公司估價，修復費用竟高達7,288,596 元，爰先一部請求150 萬元。
（三）綜上，被告出售予原告等人之37號、39號房屋客觀上存有瑕疵，且為被告於桃園縣政府消保官協商會議中自承，則被告除依法應負物之瑕疵擔保責任外，亦應負不完全給付責任，爰依民法第354 條、第179 條、第360 條、第227
條之規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決等語。
（四）並聲明：1.被告應給付原告李許秀琴2,033,633 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告應給付原告洪棟富、方亦庭150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告並未舉證已依民法第356 條規定從速檢查所受領之系爭37號、39號房屋，且原告李許秀琴於98年2 月16日、原告洪棟富、方亦庭於98年11月6 日通知被告系爭37號、39號房屋有瑕疵，有客訴紀錄表可查，然原告遲至99年10月29日以起訴狀繕本送達行使瑕疵擔保責任權利，顯已罹於民法第365 條第1 項所定「通知後6 個月」之權利行使期間，且因物之瑕疵擔保責任為不完全給付責任之特別規定，故原告逾越上開期間後，除不能依物之瑕疵擔保規定請求損害賠償外，亦不能依不完全給付規定主張其權利。
（二）縱認系爭37號、39號房屋有瑕疵，然瑕疵之發生原因應為原告在系爭房屋交屋後另行裝潢施工、改變結構所造成，或因鄰地工程造成漏水、滲水問題，或為房屋使用之自然耗損情形，顯不可歸責於被告，被告不負不完全給付責任。而游泳池係贈與物，並非買賣契約標的物，依民法第411 條規定，被告不負瑕疵擔保責任或不完全給付責任。
（三）又原告洪棟富、方亦庭曾與被告簽訂「補充協議書」，其中第5 條約定「買方同意交屋時以現況交外，賣方同意贈送目前現場所有已安裝之燈飾予買方」等語，故依此約定，原告接受一切現況，已拋棄對於被告任何請求權利，無權再為請求。其次，瑕疵擔保之時間點，為買賣標的物「交付時」，被告於交付系爭37號、39號房屋時，原告李許秀琴、洪棟富、方亦庭均簽立「交屋證明書」，載明：「依合約內容之買賣標的物（房屋設備及公共設施等全部）均完整齊全無誤，經買方詳細驗收認可無訛辦妥交屋手續」等語，足見上開房屋交付時並無瑕疵。又實務上認為出賣人之不完全給付責任，須以瑕疵於契約「成立後」始發生，且可歸責於出賣人之事由始足當之，原告等人既主張「這些瑕疵是在施工及設計上就已經存在」等語，縱認屬實，因非屬契約成立後始發生，即無不完全給付規定之適用。
（四）被告在桃園縣政府消保官處與原告等人協商，基於和諧息爭與服務客戶而表示願修繕，並非被告承認有瑕疵，且原告主張之瑕疵，非可歸責被告：
1.系爭37號房屋部分：原告洪棟富、方亦庭所稱車庫漏水、一樓車庫漏水、地磚滲水、車庫大理石兩邊牆壁滲漏水等情形，為鄰地工程造成之損害，與被告無關。因原告等人建物北側有訴外人大清建設有限公司所有之工地（位於系爭地段136 之11、136 之21地號土地），約於98年10月底、11月初整地，推估由於該工地地勢較高，且未妥善施工，造成原告等人房屋漏水，此由鑑定人鑑定時鄰地工程已完工，漏水情形亦減緩乙情可知。另關於游泳池防水不佳滲水部分，被告已告知不能將水放掉，原告未依指示使用，且已自行拆除游泳池，並破壞游泳池的排水陰井，阻塞被告顧慮鄰地工程施工影響唐寧街10號建物而設計之排水預留孔，才導致難以排水之情形，顯不可歸責被告。又被告已依合意於電梯機坑裝設馬達抽水，解決積水問題，原告洪棟富、方亦庭不得再反悔請求損害賠償。
2.系爭39號房屋部分：一樓車庫本屬戶外空間，原告自行加蓋車庫，如有潮濕情形，不可歸責被告。游泳池為贈送物，被告無擔保責任，且被告交付時一再告知游泳池設計本身不必放水就可自行過濾維持水質乾淨，若放水反而會導致塑膜與結構脫離而損害品質。原告李許秀琴未依上開指示致游泳池塑膜下滲水，不可歸責被告。電梯漏水部分，被告僅在現場發現曾積水痕跡，業已處理完畢，亦未發現張力錘生鏽，至電梯包膜龜裂、內板刮傷、浴室天花板蛀蟲等，原告在交屋後1 年才主張上開瑕疵，顯係正常使用之自然耗損，不可歸責被告。大理石地面空虛部分，係因原告李許秀琴未將該屋保持通風，致濕氣聚於屋內，造成熱漲冷縮而使地板隆起，非可歸責被告。另原告李許秀琴主張二、三、四樓漏水及樓梯扶手鍛造斷裂等部分，被告均否認，應由原告舉證。至三樓前陽台高於落地門而造成積水部分，被告已施工處理完畢，無積水問題。其他洩水孔高於地板面之高低落差，應屬輕微，非屬瑕疵。
（五）鑑定報告所列修復費用，係以拆除原有材料而重新施工、更換新品為修復方式，未考慮其他費用低廉、施工簡便方式，且鑑定報告所列單價偏高，實際上施作金額應為廠商標價之三至五成之間，且以新品更換，亦應考慮折舊問題，否則原告反獲不當得利。以石材為例，材料價格占連工帶料總工程款比例大約為九成，其餘施工項目，情形類同於地板石材鋪設。又關於系爭37號房屋如附表一瑕疵分類（一）4F-2地磚積水約1 塊，事實上僅須將排水孔周圍之磁磚更換約5 平方公尺即可，鑑定人以「地磚更換」為修復方式，面積為10.2平方公尺，費用高達25,908元，殊有違誤；而附表一瑕疵分類（三）各層樓板空虛（空洞聲）瑕疵，縱屬瑕疵，修復方式不需要全面更新，通常是使用鑽孔注射粘著劑的方式處理，一片大理石磚的處理費用大約600 至800 元，或破壞第一片大理石磚重新施作，除第一片外，其他大理石磚均無須更換，成本大約是全部更新費用二分之一，鑑定人未列出多種規格廠牌訪價，亦無以不同之購買數量訪價，其估價並非可採。再依被告與旺隆企業社所簽訂之工程合約書，系爭37號、39號房屋使用之石材等級與單價契約約定為蘇菲亞大理石，地坪鋪一才
395 元、樓梯鋪一才420 元，旺隆企業社實際使用同等級與單價之卡布基諾大理石施作，可證明鑑定報告之單價過高，偏離實際石材等級與市價。另關於系爭39號房屋如附表二瑕疵分類（一）1F-3地板水漬、1F-5洩水坡度測試門檻前積水、1F-8洩水坡度測試門檻輕微積水，於使用上無影響，不需更換磁磚，3F-9陽台地磚積水2 塊、4F-5陽台地磚積水1 塊局部，位於排水孔附近，對使用上並無影響，縱屬瑕疵，僅須更換排水孔周圍磁磚約0.04平方公尺即可，無須更換5.9 平方公尺，且鑑定人所列修復單價均為2,540 元實屬過高，依被告提出其他廠商之估價單約
1,300 元即可。附表二瑕疵分類（八）木地板發霉，如須修復，因為只是局部變色，應只需花費6,000 元即可完成修復，退萬步言，即使需要整間更換新的木地板，其費用應不超過5 萬元，鑑定人估價每平方公尺6,800 元實屬過高等語資為抗辯。
（六）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告李許秀琴於民國97年12月16日向被告購買39號房屋，約定房屋總價為1,395 萬元，交屋日期為98年1 月17日（見本院卷一第11至23、202 頁）。
（二）原告洪棟富、方亦庭於民國98年9 月9 日向被告購買37號房屋，約定房屋總價為1,485萬元，交屋日期為98年10月5日（見本院卷一第40至47、203 頁）。
（三）原告李許秀琴於99年6 月8 日、99年7 月20日在桃園縣政府消保官處與被告協商（本院卷一第26、28頁），原告洪棟富、方亦庭於98年12月22日、99年1 月26日、99年2 月9 日、99年3 月9 日、99年3 月30日、99年5 月11日、99年6 月22日、99年7 月27日、99年8 月24日在桃園縣政府消保官處與被告協商（見本院卷一第51、54、56、58、60、62、64、66、68頁）。嗣原告於99年10月22日提起本件訴訟。
四、原告主張被告出售之系爭37號、39號房屋有如附表所示之瑕疵，且可歸責於被告，被告除應負物之瑕疵擔保責任外，亦應負不完全給付責任，爰依上開規定請求損害賠償等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：（一）原告洪棟富、方亦庭是否已拋棄對被告主張物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之權利？（二）被告是否應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任？（三）如被告應負責，原告得請求之損害賠償金額若干？茲分述如下：
（一）原告洪棟富、方亦庭並未拋棄對被告主張物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之權利：
1.按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；民法第366 條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。是出賣人如主張買賣雙方以特約免除其瑕疵擔保責任，自應由出賣人負舉證責任。
2.被告雖辯稱原告洪棟富、方亦庭要求降低價金由4,800 萬降低至3,300 萬元，故被告要求現況交屋，不負瑕疵擔保責任，雙方並簽訂預約單、補充協議書載明「現況交屋」，原告洪棟富、方亦庭即已拋棄對被告請求之權利云云。查預約單上固有「現況交屋」之記載，補充協議書上第5
條亦記載「買方同意交屋時以『現況交屋』，賣方同意贈送目前現場所有已安裝之燈飾予買方。」（見本院卷一第205 頁、卷二第95頁），然原告洪棟富、方亦庭主張上開記載係指贈送現場安裝之電燈，非指不負瑕疵擔保責任。而依證人即系爭37號房屋銷售人員林麗卿證稱：「（問：第5 條所載現況交屋與贈送燈具之間有無關係？）因為當時我們剩下最後1 戶，作為接待中心，客戶要求現場的燈飾留下來。」、「（問：補充協議書上所載現況交屋是否就是指被告公司同意贈送現場已安裝的燈具給買方？）是。」、「（問：證人方稱現況交屋是贈送燈具，與證人方稱不作任何維修不同，請補充？）當時我們在賣房子時，必須有燈，有燈泡及水晶燈。就是總價的問題，現在房子蓋好，我賣給買方就是買方現在看到的樣子。」等語（見本院卷二第118 頁），已明確證述記載現況交屋原因係指現場燈具贈送，並非不負保固責任。又證人即繕打補充協議書之被告員工曾惠楨雖證稱：「（問：補充協議書第5
點，記載現況交屋，與後面所載賣方同意贈送現場已安裝的燈具給買方，二者間有無關係？）兩個是不同的。部分相同，現況交屋就是你現在看到的東西給買方，另外就是指我是不做後續的保固服務。」等語，惟證人曾惠楨亦證稱略以：伊僅負責打字，打字過程中林麗卿請伊打電話聯絡老闆（被告法定代理人章白興），問老闆是否同意價格，老闆說這是最後1 戶，所以同意，但是要以現況交屋，就是沒有後續的保固、售後服務，我就把這個意思告訴林麗卿，是林麗卿與買方進入會議室討論，伊未進去，所以不清楚實際情形等語（見本院卷二第119 頁背面、120 頁），證人曾惠楨固證稱老闆表示不負保固責任云云，然衡情補充協議書既為證人曾惠楨所製作，依老闆意思加註不負保固責任等文字，並非難事，證人卻未如此記載，而係記載現況交屋及贈送燈具等文字，且證人曾惠楨自承並未實際參與簽訂補充協議書過程，則原告洪棟富、方亦庭與被告間，是否曾合意免除被告瑕疵擔保責任，已非無疑，何況實際參與簽訂補充協議書之林麗卿已證稱現況交屋係因系爭37號房屋係最後1 戶，作為接待中心而有裝設燈具，因買方要求贈送現場燈具而如此記載等語明確，自不得擴張解釋為被告不負瑕疵擔保責任。
3.再者，被告於交屋後，多次至系爭37號房屋修繕，有桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書在卷可稽（見本院卷一第51至68頁），自98年12月起至99年8 月間，長達9 個月之協商過程中，被告未曾向原告或消保官表示依補充協議書記載被告不負瑕疵擔保責任，其係基於服務客戶而願修繕等語，而由被告事後多次修繕行為，可證明雙方並未約定免除被告之瑕疵擔保責任，被告辯稱原告洪棟富、方亦庭已拋棄對被告主張物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之權利云云，即屬無據。
（二）被告應負不完全給付責任：
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文。而債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號判決意旨參照）。本件原告主張被告出售之系爭37號房屋、39號房屋有瑕疵，被告未依債之本旨給付而請求損害賠償，倘原告證明上開房屋確有瑕疵存在，則應由被告舉證瑕疵發生原因不可歸責被告。
2.次按，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356 條規定之適用（最高法院94年度台上字第2352號、92年度台上字第882 號、87年度台上字第2668號判決意旨參照）。是原告本得擇一主張被告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，而原告依不完全給付之規定行使權利時，不受物之瑕疵擔保規定影響，被告抗辯原告發現瑕疵已逾民法第356 條之發現期間，或民法第365 條之權利行使期間而不得依物之瑕疵擔保規定行使權利，亦不得依不完全給付規定請求損害賠償云云，洵屬無據。
3.被告抗辯依原告主張系爭37號、39號房屋之瑕疵係存在於兩造訂立買賣契約前，被告無須負不完全給付之債務不履行責任云云，惟按，買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。最高法院77年度第7 次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係由於設題之事實同時符合民法第354 條及第227 條第1 項之構成要件，非謂瑕疵於契約成立前已存在，出賣人即不負不完全給付之責任。而本件原告等人係向被告購買被告所興建之系爭37號、39號房屋，被告為建設公司，其所興建之房屋有因施工不良或材料不佳而造成之瑕疵，難謂為不知情，竟疏未告知該瑕疵於買受人，自應負不完全給付之債務不履行責任。
4.本件經兩造同意囑託桃園縣建築師公會鑑定，而依該公會100 年11月3 日第93796 號鑑定報告書，可證明系爭37號房屋確有如附表一（游泳池除外，詳後述）、附表二（游泳池及電梯門板除外，詳後述）所示之瑕疵，被告即應負不完全給付責任，至於被告抗辯係因鄰地施工、原告裝潢影響主結構、原告使用所生之自然耗損等不可歸責於被告之事由，則應由被告負舉證責任。
(1)關於鄰地施工：
被告雖抗辯系爭37號、39號房屋漏水，係因鄰地施工所致，特別是剛開挖地下室、打鋼軌階段，必然有諸多敲擊動作，造成系爭37號、39號房屋主結構也產生震動，衍生漏水或房屋牆面、地磚龜裂等問題，此由鑑定人至現場勘查時，鄰地施工興建房屋已接近完成，漏水情形已減緩乙情可證明云云，惟查，鑑定報告就「系爭37號、39號房屋若有瑕疵，該瑕疵是否與鄰地蘆竹鄉南崁廟口段羊稠坑小段136 之11地號及136 之21地號土地之整地工程有所關聯」之問題，鑑定結論為：「鑑定時已經整地完成，無法判定是否有關聯。」（見鑑定報告卷第12頁），且依鑑定報告所附鄰地施工進度大事紀記載，鄰地工程係於99年7 月13日怪手整地並施作點井工程、99年8 月26日於基地北向山坡地施作排樁工程、99年9
月20日施作型鋼樁打設（見鑑定報告卷第35頁）。而原告李許秀琴早於98年2 月間已向被告表示39號房屋有外牆磁磚裂縫、一樓地磚縫滲水等問題，及於99年6 月8
日在桃園縣政府消保官處與被告協商時表示39號房屋有一樓地面滲水、牆面漏水、二、三、四樓漏水、大理石地面空虛、樓梯地面空虛等問題，有客訴紀錄表及桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書附卷可稽（見本院卷一第26、116 頁），而原告洪棟富、方亦庭亦早於98年11月間向被告表示37號房屋一樓有滲水問題，及於99年3
月9 日在桃園縣政府消保官處與被告協商時表示二樓大理石地板有問題、電梯漏水、一樓車庫漏水等問題，有客訴紀錄表及桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書附卷可稽（見本院卷一第58、117 頁），是瑕疵在鄰地開工前即已發生，足見被告辯稱系爭37號、39號房屋漏水係因鄰地施工造成云云，顯係卸責之詞，不可採信。
(2)關於原告裝潢：
被告復辯稱原告在交屋後另行裝潢施工，造成漏水，原告稱僅有木作裝潢，應由原告舉證，假設僅有木作，在施工過程中，必然會在主結構上敲敲打打，對於主結構有施力點，會產生震動影響主結構材質的密度而造成漏水云云。惟查，依證人即立行木業有限公司人員證稱：「（問：依你的專業，正常的木頭裝潢是否會破壞房屋的主結構？）不會。」、「（問：是否會因此將房子原本不會漏水，導致後來會漏水？）亦不會，除非是施作木頭裝潢釘到房子的水管，才有可能漏水。」（見本院卷一第246 頁），可知原告施作木作裝潢不會造成系爭37號、39號房屋漏水，且如附表一、二所示之瑕疵，大多是磁磚防水層未施作或地板石材空洞等瑕疵，並非水管漏水所致，而被告亦未舉證說明究為原告何種裝潢行為導致系爭37號、39號房屋產生如附表一、二所示之瑕疵，所辯自不足採信。被告又辯稱原告李許秀琴在39號房屋自行設置之空中花園，是將一樓的室外空間車棚加蓋頂蓋層，施工過程中，外牆一定有受力，必然對房屋有所影響，且其施工結果，將本無防水工程的室外空間，變為室內空間，本應自行規劃設計防水工程，原告未妥善處理不應歸責於被告云云。經查，系爭39號房屋之車庫前端業經原告李許秀琴加蓋、而系爭37號房屋之車庫並未改建，有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷二第3 頁），然系爭37號房屋一樓車庫位置亦有地磚縫溼漬、牆溼漬粉刷剝落、牆石材白華、天花溼漬油漆剝落等因漏水、滲水、防水不佳、地面積水所生之瑕疵情形（如附表一編號（一）1F-1至1F-4，見鑑定報告卷第27頁），與39號房屋一樓車庫之隔離縫水漬、牆面水漬油漆剝落、地板水漬無太大差異，足見系爭39號房屋將車庫加蓋頂蓋層，與漏水瑕疵無關。
(3)關於自然耗損：
被告再辯以鑑定報告所載如附表一、二之瑕疵，係鑑定人依據原告片面主張而鑑定，非均構成民法上瑕疵擔保責任之瑕疵，部分輕微水漬、積水、或地面空洞聲，實無關重要，不應視為瑕疵，且鑑定人前往現場履勘之日為100 年7 月25日，距離系爭37號、39號房屋交屋時，分別約為2 年、2 年6 個月，顯然是經過原告使用多時而產生之自然耗損，非被告交付時存在之瑕疵云云。惟查，被告上開抗辯，並不可採，茲分述如下：
A、系爭37號房屋：
①附表一瑕疵分類（一）漏水、滲水、防水不佳、地面積水部分：
a.1F-1至1F-4分別為一樓車庫部分有地磚縫溼漬、牆溼漬粉刷剝落、牆石材白華、天花溼漬油漆剝落，上開瑕疵情形，有鑑定人現場拍攝之照片及現況檢視拍照平面示意圖可證明（見鑑定報告卷第27、41、47、48頁），堪信為真實。被告雖辯稱上開瑕疵係自然耗損云云，然原告洪棟富、方亦庭在98年10月5 日交屋後，於98年11月間向被告表示37號房屋一樓有滲水問題，及於99年3 月9 日在桃園縣政府消保官處與被告協商時表示一樓車庫漏水、電梯漏水、二樓大理石地板有問題等，有客訴紀錄表及桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書附卷可稽（見本院卷一第58、117 頁），依一般常理，正常使用房屋1 至5 個月，不可能發生上開漏水問題，況系爭37號房屋係於97年1 月13日完工，有97桃縣工建使字第蘆392 號使用執照在卷可查（見本院卷二第
200 頁），迄至99年、100 年間，尚屬2 、3 年之新屋，難認上開漏水情事係自然使用下產生之耗損，被告所辯，洵不合理。
b.而1F-5、1F-7為電梯機坑地面水漬、筏基內積水設有抽水機，有鑑定人現場拍攝之照片可證明（見鑑定報告卷第49、50頁），且依證人即鑑定人張中卓證稱：「鑑定時該電梯可正常使用，鑑定時電梯坑並無積水，但坑底有水漬，表示曾經進水。」等語，堪信電梯坑確有滲漏水之瑕疵。被告雖辯稱已與原告洪棟富、方亦庭合意在電梯機坑裝設馬達抽水，已解決瑕疵云云，然被告並未舉證原告洪棟富、方亦庭已免除其關於電梯機坑漏水之瑕疵擔保責任，而被告給付之電梯機坑有漏水或積水情形，自屬非依債之本旨所為給付，不能謂裝設抽水馬達後即謂無瑕疵。
c.又2F-2窗框溼漬有修補痕跡、2F-6後陽台白華現象，有鑑定人現場拍攝之照片可稽（見鑑定報告卷第53下方、55頁下方），堪信該2 處確有漏水、滲水、防水不佳之瑕疵。另4F-2地磚積水約1 塊，被告雖辯稱該處地磚極少會發生積水，在使用上並無影響云云，惟由鑑定人現場拍攝之照片觀之（見鑑定報告卷第58頁下方），該處位於四樓室外露台，而積水之磁磚1 塊及鄰近磁磚已明顯變為紅褐色，應係磁磚鋪設不平所致，當屬非依債之本旨所為之給付，自屬瑕疵。
②附表一瑕疵分類（二）游泳池建造瑕疵：
因原告於審理中表明所請求之損害賠償費用未包括游泳池之部分（見本院卷二第76頁），故此項瑕疵非本件審理範圍，無須論述。
③附表一瑕疵分類（三）各層樓板空虛（空洞聲）瑕疵：
1F-9、2F-3至2F-5、2F-7、3F-1、3F-2及4F-1，均係石材地板或石材樓梯踏面空洞聲，有鑑定人現場拍攝之照片及現況檢視拍照平面示意圖可證明（見鑑定報告卷第27至31、51、54至57頁），亦有證人即鑑定人張中卓證稱：「（問：鑑定報告所稱樓板空虛空洞聲，在鑑定方法上是如何認定處所及數量？）現場敲擊的方式。」、「（問：用何物敲擊？）是橡膠槌。」、「（問：依一般居家行走，樓板上面是否會聽到該等敲擊的空洞聲？）若空洞夠大，就有可能。因為橡膠槌跟腳底都是柔軟的。」、「樓板空虛或磁磚裂縫，可能是施工不佳或是材料不佳。」等語明確（見本院卷二第42、44頁背面）。被告雖辯稱係鑑定人逐一敲打地面，才會察覺局部的空洞聲，然在一般生活上根本無從察覺，在居住使用上亦無不便，不能稱之為瑕疵，而空洞聲原因，可能來自於地震、天候等因素，因原告在交屋後數月才進入系爭房屋，以一般房屋而言，如果數個月期間緊閉未通風，濕氣聚於房屋內，以及熱漲冷縮之原因，導致房屋的情況有所變化，故原告未保持通風、欠缺日常維護保養，不可歸責被告云云。然查，經本院函詢桃園縣鑑築師公會：「鑑定報告附件6-2 即系爭37號房屋（三）各樓層板空虛瑕疵、鑑定報告附件6-3 即系爭39號房屋（三）各樓層板空虛瑕疵、（四）各樓層樓梯扶手瑕疵、（七）磁磚裂縫及施工之瑕疵，各該瑕疵產生之可能原因為何？」，經該會回覆：「各瑕疵產生的原因不外乎：材料品質不佳、施工品質不佳、施工順序不妥等常見原因，惟鑑定單位無法將猜測原因列入鑑定報告中。」，有該會101 年8 月17日（101 ）桃縣建師（鑑）字第071-2 號函及附件在卷可參（下稱補充鑑定函文，見本院卷二第48至50頁），依上開回函可知，各樓層板空虛之瑕疵產生原因，係與被告興建系爭房屋材料不佳或施工不良所致，自係可歸責於被告，此亦有證人即翔威工程行工程行負責人王釋毅、證人即銘志工程行負責人王志銘證稱一般施工過程有缺失會造成石材及樓梯踏板局部空洞的問題、通常是水泥整平時未整平等語可證（見本院卷一第242 、244 頁背面），是被告辯稱樓板空虛（空洞聲）非屬瑕疵，或係原告洪棟富、方亦庭欠缺保養所致云云，並不可取。
④附表一瑕疵分類（四）各層樓梯扶手瑕疵：
1F-10 樓梯扶手接縫不平整，有鑑定人拍攝之現場照片可證明（見鑑定報告卷第51頁），亦有證人即鑑定人張中卓證稱：「扶手瑕疵是施工品質不佳，因為他的木質扶手不順，或是焊接地方斷掉。」等語明確（見本院卷二第42頁），堪信為真實。被告辯稱係屬正常使用或使用不當之自然耗損云云，洵不可採。
⑤承上，系爭37號房屋有如附表一瑕疵分類（一）漏水、滲水、防水不佳、地面積水部分、（三）各層樓板空虛（空洞聲）、（四）各層樓梯扶手施工不良之瑕疵。
B、系爭39號房屋：
①附表二瑕疵分類（一）漏水、滲水、防水不佳、地面積水：
1F-1至1F-3、1F-5、1F-8一樓車庫之隔離縫水漬、牆面水漬油漆剝落、地板水漬、洩水枚度測試門檻前積水、洩水坡度測試門檻輕微積水之瑕疵，有鑑定人現場拍攝之照片及現況檢視拍照平面示意圖可證明（見鑑定報告卷第31、59至62頁），被告雖辯稱原告李許秀琴在39號房屋自行將一樓的室外空間車棚加蓋頂蓋層，將本無防水工程的室外空間，變為室內空間，如有潮濕，顯不可歸責被告云云，然系爭37號房屋並無加蓋，亦有類似系爭39號房屋之上開瑕疵，已如前述，足見系爭39號房屋將車棚加蓋頂蓋層，與漏水瑕疵無關。被告又辯稱上開1F-3、1F-5、1F-8位置在室內車庫地面一般使用上，輕微水漬、積水情形，實無關重要，使用拖把拖乾即可，而3F-9陽台地磚積水2 塊、4F-5陽台地磚積水1 塊局部，位於排水孔附近，對使用上並無影響，非瑕疵責任範圍云云，然上開水漬、積水情形，係因系爭39號房屋洩水坡施作不良及漏水、滲水、防水不佳所產生之瑕疵，既屬未依債之本旨給付，不因是否已對原告造成生活不便而免除被告之責任。另2F-1窗框水漬、2F-6天花板水漬、2F-7浴室地板洩水不良、3F-1陽台鋁窗框料積水（原告未請求）、3F-2鋁框水漬silicon 修補痕積、3F-4鋁框旁牆溼漬、3F-10 天花板水漬、4F-4窗角隅溼漬等瑕疵，被告並不爭執，堪信為真實。
②附表二瑕疵分類（二）游泳池建造瑕疵：
因原告於審理中表明所請求之損害賠償費用未包括游泳池之部分（見本院卷二第76頁），故此項瑕疵非本件審理範圍，無須論述。
③附表二瑕疵分類（三）各層樓板空虛（空洞聲）瑕疵：
1F-15 、16、2F-4、2F-5、2F-8至2F-14 、3F-8、
4F-3，均係石材地板或石材樓梯踏面空洞聲，有鑑定人現場拍攝之照片及現況檢視拍照平面示意圖可證明（見鑑定報告卷第31至34、64、66、71至75、80、83頁），且由桃園縣建築師公會補充鑑定函文之回覆可知，各層樓板石材局部空洞原因，係因施工不良或材料不佳所致，已如前述，自屬可歸責於被告之瑕疵。④附表二瑕疵分類（四）各層樓梯扶手瑕疵：
1F-17 、2F-15 、2F-16 、3F-3至3F-7、4F-1分別為樓梯扶手接縫不平整、樓梯扶手鬆動、樓梯鍛造扶手銲點開裂、樓梯木扶手開裂（扶手變形）、鍛造欄杆斷裂等瑕疵，鑑定人現場拍攝之照片及現況檢視拍照平面示意圖可證明（見鑑定報告卷第31至34、67、76、78至80、82頁），亦有證人即鑑定人張中卓到庭證述係施工品質不佳，已如上述，被告辯稱係屬自然耗損云云，即不可採。
⑤附表二瑕疵分類（五）電梯因積水所生之本體瑕疵：因原告李許秀琴於審理中表明所請求之損害賠償費用依鑑定報告內容所示之如附表二之修復費用（見本院卷二第78頁），而附表二之工程修復預算書內並未包括此項電梯積水瑕疵之修復費用，故此項瑕疵非本件審理範圍，無須論述。
⑥附表二瑕疵分類（六）門片之瑕疵：
1F-13 、1F-14 係電梯乘場門板刮傷二處、電梯車廂門框刮傷一處，有鑑定人現場拍攝之照片可證（見鑑定報告卷第65頁），被告抗辯係因原告李許秀琴或其家人使用所造成等語，衡情電梯在日常使用下確實可能造成上開刮傷，如搬運家俱等物品碰撞電梯門板、門框，而系爭39號房屋係於98年1 月17日交付原告李許秀琴使用，此部分原告李許秀琴尚難舉證係原告交屋之初即存在此項瑕疵，原告李許秀琴此部分之請求，不應准許。
⑦附表二瑕疵分類（七）磁磚裂縫及施工之瑕疵：
1F-4、1F-9、1F-10 、2F-3、2F-4、2F-9、2F-12 分別為地板（磁磚）污損、地磚縫旁變色、地板石材接縫變色（全）、地板石材破損共約32塊（71×77.5CM
）、石材地板破損1 塊、餐廳石材地板破損1 塊等瑕疵，鑑定人現場拍攝之照片及現況檢視拍照平面示意圖可證明（見鑑定報告卷第31、32、60、63、70、73、74頁）。被告雖辯稱：1F-4地板污損為原告李許秀琴使用所造成，1F-9、1F-10 地磚縫旁變色係原告李許秀琴將原本1 樓戶外空間加蓋為室內空間所致，2F-3地板石材接縫變色為原告李許秀琴保養不當，2F-4、2F-9、2F-12 地板石材破損，均係大理石天然的紋路，因原告李許秀琴使用未保養所產生，非可歸責被告云云。惟查，依鑑定人現場拍攝之照片可看出1F-4地板（磁磚）污損係磁磚縫污黑處擴大致影響磁磚表面（見鑑定報告卷第60頁下方照片），而依證人即傑揮室內設計有限公司工務人員黃信勝證稱：「（問：證人到現場觀察系爭房屋內部，有無瑕疵或缺失？）以我專業判斷，外牆結構是伸縮縫的問題，伸縮縫要灌漿防水，若是有4 、5 層樓，每個伸縮縫都加強防水。第一次水泥灌漿只有一定高度，第二次灌漿會有接縫，就是所謂的伸縮縫。應該要在伸縮縫上塗上塑膠防水漆。等防水漆乾了，在外牆上一次防水，才能貼外牆磁磚。我們看系爭房屋可能只有水泥灌好就直接貼磁磚。」、「（問：如何判斷沒有上防水漆？）我們看內外磁磚顏色比例就知道有無做防水。正常室內有防水磁磚接縫處顏色不會變深，就可以判斷磁磚有無做好。」等語（見本院卷二第121 頁），可知上開地板（磁磚）污損、地磚縫旁變色、地板石材接縫變色，均係屬於系爭39號房屋有防水施工不佳所生之瑕疵，自屬未依債之本旨給付，且1F-9、1F-10 位置，依系爭39號房屋現況拍照平面示意圖所示，係位於1 樓樓梯旁之梯間，並非室外空間，與原告李許秀琴是否將室外空間加蓋為室內空間無關，被告所辯，不足採信。又地板石材破損共約32塊（71×77.5CM）、
石材地板破損1 塊、餐廳石材地板破損1 塊之瑕疵，除有鑑定人現場拍攝之照片外，亦經本院至現場勘驗：「（39號房屋）2 樓廚房地板大理石已有破裂及接縫處有明顯的割痕。」、「（39號房屋）2 樓大理石地板接縫處有白樺及水痕並有破裂的現象。」，有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷二第3 、4 頁），亦據桃園縣建築師公會補充鑑定函文回覆附表二（七）磁磚裂縫及施工之瑕疵，各該瑕疵產生之可能原因不外乎：材料品質不佳、施工品質不佳、施工順序不妥等常見原因（見本院卷二第48至50頁），足見被告辯稱上開破裂情形係「大理石天然的紋路」因原告疏未經保養而產生云云，毫無可採。
⑧附表二瑕疵分類（八）木地板施工之瑕疵：
4F-2木地板發霉，有鑑定人現場拍攝之照片可證明（見鑑定報告卷第82頁下方），被告雖辯稱該地板為原告李許秀琴自行施作，有發霉情形與被告無關云云，惟查，依39號房屋現況檢視拍照平面示意圖所示（見鑑定報告卷第33、34頁），4F-2木地板發霉位置，與3F-10 天花板水漬位置相近，由3 樓天花板水漬可判斷該處曾有漏水、滲水或防水不佳之瑕疵，堪認位於該處天花板上方之木地板發霉，與系爭39號房屋4 樓防水不佳有關聯，係同一瑕疵原因所引起，自係可歸責於被告。
⑨承上，系爭39號房屋有如附表二瑕疵分類（一）漏水、
滲水、防水不佳、地面積水、（三）各層樓板空虛（空洞聲）、（四）各層樓梯扶手瑕疵、（七）磁磚裂縫及施工不佳、（八）木地板施工之不佳之瑕疵。
5.綜上，被告給付之系爭37號、39號房屋有如附表一（游泳池除外）、附表二（電梯門板及游泳池除外）所示之瑕疵，被告辯稱37號、39號房屋漏水係因鄰地施工造成，或原告裝潢等不可歸責於被告情事所致云云，均無可採，被告自應負不完全給付責任。
（三）原告得請求之金額若干：
被告辯稱鑑定報告所列修復費用，係以拆除原有材料而重新施工、更換新品為修復方式，未考慮其他費用低廉、施工簡便方式，且鑑定報告所列單價偏高，實際上施作金額應為廠商標價之三至五成之間，且以新品更換，亦應考慮折舊問題，否則原告反獲不當得利等語。經查：
1.系爭37號房屋：
(1)原告洪棟富、方亦庭請求被告賠償150 萬元，經鑑定附表一所示瑕疵項目之修復費用如附表一複價欄所示，證人即鑑定人張中卓證稱修復預算書的價格是市面訪價2
家廠商而來，應堪信其估價之金額屬實。而原告就逾附表一所示之1,294,854 元修復費用之範圍，並未舉證其請求金額較高之依據，是逾此範圍之請求，不應准許。(2)茲就被告抗辯應以其他費用低廉方式修復及價錢過高部分析述如後：
①附表一瑕疵分類（一）4F-2地磚積水約1 塊，被告辯稱事實上僅須將排水孔周圍之磁磚更換約5 平方公尺即可，鑑定人以「地磚更換」為修復方式，面積為
10.2平方公尺，費用高達25,908元殊有違誤云云，然由鑑定人現場拍攝之照片觀之（見鑑定報告卷第58頁下方），該處位於四樓室外露台，而積水之磁磚1 塊及鄰近磁磚已明顯變為紅褐色，鑑定人現場複勘結果認應更換10.2平方公尺，應無不當，被告空言所辯，並不可採。
②附表一瑕疵分類（三）各層樓板空虛（空洞聲）瑕疵：
a.被告辯稱縱屬瑕疵，修復方式不需要全面更新，通常是使用鑽孔注射粘著劑的方式處理，一片大理石磚的處理費用大約600 至800 元，或破壞第一片大理石磚重新施作，除第一片外，其他大理石磚均無須更換，成本大約是全部更新費用二分之一，並提出翔威工程行估價單記載：1.大理石修改鑽孔灌注粘著劑一片800 元、2.重新鋪設大理石一才500 元等語為證（見本院卷一第206 頁）。惟證人即翔威工程行負責人王釋毅證稱：「（問：你是否有去過桃園縣蘆竹鄉○○路○段00○00號房屋？）沒有。」、「（問：大理石種類是否有很多種類價格？）種類是很多，價格也不同。」、「（問：你是否知道上開兩棟房子是用何種大理石？）類似金峰石。」、「（問：你自承沒有去過那房子，為何知道是用金峰石？）因為一般人此種情形都是用類似金峰石。」、「（問：所以你認為上開房屋用金峰石是你個人的推斷？）是我的推測。只是一般人都是使用此種材料。」、「（問：你方稱估價單是行情價，依據為何？）一般報的單價就是。」、「（問：你所謂的一般報的單價，是指你報的還是其他工程行也是相同？）我知道，因為其他工程行也是相同。」等語（見本院卷一第241 頁背面至242 頁），可知證人王釋毅之估價單係翔威工程行之報價，估價之石材係以推測之金峰石估價，且其所稱一般行情等語，並無依據。而證人即鑑定人張中卓證稱如附表之工程修復預算書係以訪價2 家廠商之結果製作，且訪價之石材與系爭房屋大致相同之石材，因石材係天然產品，不可能完全相同（見本院卷二第45頁），則鑑定人之估價應較為可信。被告雖爭執鑑定人未列出多種規格廠牌訪價，亦無以不同之購買數量訪價云云，然鑑定人係針對系爭37號、39號房屋之瑕疵預估修復費用，其以上開房屋使用之規格材料及數量訪價已足。被告雖稱依被告與旺隆企業社所簽訂之工程合約書可證明系爭37號、39號房屋使用之石材等級與單價契約約定為蘇菲亞大理石，地坪鋪一才395 元、樓梯鋪一才420 元（見本院卷二第176 至186 頁），旺隆企業社實際使用同等級與單價之卡布基諾大理石施作，鑑定報告之單價過高，偏離實際石材等級與市價云云，然被告係建設公司，衡情由其所配合廠商之報價，固可能因長期合作關係或數量較大而比一般市價低廉，然被告既不願修復瑕疵，自應負擔一般市價之修繕費用。b.另被告辯稱可以鑽孔注射粘著劑的方式處理，或僅破壞一片大理石即可云云，惟證人即鑑定人張中卓證稱：「（問：能否以鎮孔注射黏著劑的方式來處理？）可以。但是公會的鑑定手冊，修復以房間為單位更換地板材料。若是採用單片修復的方式，會有色差。」（見本院卷二第44頁背面），而證人即翔威工程行負責人王釋毅、證人即銘志工程行負責人王志銘亦證稱如石材拼花花紋不一致時，是採全部更換之方式修復等語（見本院卷一第244 頁背面、245 頁），而依鑑定人現場拍攝之照片所示，系爭37號、39號使用之大理石石材有花紋連貫性，如僅更換單片將有差異，則鑑定人採用全部更換之方式估價，並無不妥。
c.至被告聲請函詢臺北市石材商業同業公會：大理石材地板若欠缺日常維護保養，是否可能造成石材產生磨損、老化、病變或鬆脫？是否有訂定各種石材之參考價格？鑑定報告之價格是否符合目前市價？建設公司購買石材地板單價是否低於一般單戶民宅購買等問題，惟鑑定報告價格是否適當，被告已提出翔威工程行、銘志工程行、旺隆企業社估價單為證，本院亦依被告聲請傳喚證人即鑑定人張中卓、翔威工程行負責人王釋毅、銘志工程行負責人王志銘到庭證述石材之價格，而關於本件石材空洞、裂縫原因，上開證人亦均證稱係因施工不良所致，故無再調查之必要，附此敘明。
2.系爭39號房屋：
(1)原告李許秀琴請求被告賠償之金額與附表二所示之鑑定人估價之金額2,033,633 元相同。證人即鑑定人張中卓證稱修復預算書的價格是市面訪價2 家廠商而來，應堪採信其估價之金額。
(2)茲就被告抗辯應以其他費用低廉方式修復及價錢過高部分析述如後：
①附表二瑕疵分類（一）漏水、滲水、防水不佳、地面積水：
被告辯稱1F-3地板水漬、1F-5洩水坡度測試門檻前積水、1F-8洩水坡度測試門檻輕微積水，於使用上無影響，不需更換磁磚，另3F-9陽台地磚積水2 塊、4F-5陽台地磚積水1 塊局部，位於排水孔附近，對使用上並無影響，縱屬瑕疵，僅須更換排水孔周圍磁磚約0.04平方公尺即可，無須更換5.9 平方公尺，且鑑定人所列修復單價均為2,540 元實屬過高云云，經查，依被告提出之翔威工程行估價單固記載：3.一樓車庫地磚每平方公尺單價1,300 元（含拆除）、4.陽台地磚修改一式1 萬元（含拆除）、5.重新鋪設每平方公尺1,300 元（洩水坡度修改）等內容（見本院卷一第206 頁），惟翔威工程行之負責人王釋毅到庭證稱該價格係一般行情並無依據。又銘志工程行估價單固記載：10×10止滑磚部分修改洩水坡度一片1,500 元、全
部修改一平方公尺1,300 元，30×30石英磚部分修改
一片1,000 元、全部修改一平方公尺1,300 元，均含拆除及清運（見本院卷一第207 頁），惟銘志工程行負責人王志銘到庭證稱：「（問：你估價是否目前通常的報價？）是，是現在市場的報價。」、「（問：你所謂的市場的報價是否意思是你們工程行以外的同業也是這樣報價？）是。」、「（問：既然你沒有去過系爭房屋內看過，你如何估價價格？）我是依據鑑定報告中的數量估價。」、「（問：磁磚與大理石石材的種類是否有很多種？價格是否不同？）、「是。」、「（問：本件是用何種大理石及何種磁磚？）我們是依一般市場上可以看到的東西來估價。」、「（問：市場上可以看到的大理石及磁磚很多種，你是以何種估價？）我是依一般的品牌。」、「（問：本件使用的品牌是何種品牌？）我不知道。但有尺寸，大部分尺寸都相同。」（見本院卷一第244 頁），則證人王志銘所製作上開估價單之價格，並未考量系爭房屋使用之品牌，且其所稱同業報價與其報價相同云云，並無依據。
②附表二瑕疵分類（八）木地板發霉：
被告辯稱如須修復，因為只是局部變色，應只需花費6,000 元即可完成修復，退萬步言，即使需要整間更換新的木地板，其費用應不超過5 萬元，鑑定人估價每平方公尺6,800 元實屬過高云云。查被告提出之立行木業有限公司估價單固記載：海島型地板美容一處6,000 元、海島型平鋪木地板含拆除一平方公尺2,000 元（見本院卷一第208 頁），然立行木業有限公司員工張永豐到庭證稱：「（問：方才的估價單是你們的通常報價嗎？）是。是我們的市場報價。」、「（問：你所述的市場報價，是否指同業間都是這樣報價？）是。」、「（問：你的估價單是否連工帶料的估價？）是，責任施工到完成。」、「（問：你是否有到過蘆竹鄉○○路○段○○○號的房子？）沒有。」、「（問：既然沒有，為何你估價單的工地名稱是記載上述的住址？）我是以鑑定報告書中寫的四吋海島型地板。」、「（問：四吋海島型地板種類是否只有一種？）基本上只有上面的皮不同，底下的結構相同。」、「（問：上面不同的皮是否會導致價格不同？）差距不大，都在可以接受的範圍中。」、「（問：上開房屋原始用的海島型地板木皮為何？）鑑定報告沒有寫，所以我不清楚。」（見本院卷一第246 頁），則證人張永豐所製作上開估價單之價格，並未以與系爭房屋使用之木質地板同等級之產品，且其所稱同業報價與其報價相同，並無依據。
(3)承上，被告上開抗辯，均不可採，而原告李許秀琴主張系爭39號房屋有如附表二所示項目之瑕疵，其修復費用應以鑑定報告為準，是如附表二瑕疵分類（一）、（三）、（四）、（七）、（八）修復費用合計為2,023,634 元（如附表二上開瑕疵分類複價欄位相加，鑑定報告誤載為2,023,633元）。
3.按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213 條第1 項、第3 項及第215 條分別定有明文。又賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，就修理材料，以新品換舊品，應予折舊方屬必要費用（最高法院77年第9 次民事庭會議決議參照）。查系爭37號、39號房屋係於97年1 月13日完工，有使用執照附卷可稽（見本院卷二第200 、204 頁），而鑑定人係於100 年11月13日製作如附表一、二所示之工程修復預算書，斯時系爭37號、39號房屋已使用3 年10個月，則修復方式以新品更換舊品之部分，應予折舊，方屬必要費用，原告主張不應扣除折舊，並不可採。又應扣除折舊部分不含修復工資，如附表一、二所示工程修復預算書並未區分材料及工資費用若干，而被告稱石材材料價格占連工帶料總工程款比例大約為九成，其餘施工項目，情形類同於地板石材鋪設，是石材以外瑕疵項目以新品換舊品者，其材料價格比例亦以九成計算，尚屬合理。又關於房屋內裝潢設備之耐用年數，應屬「固定資產耐用年數表」第一類「房屋建築及設備」中第二項「房屋附屬設備」之「其他」分類，耐用年數為10年。依行政院頒布「固定資產折舊率表」規定，耐用年數為10年者，依定率遞減法每年折舊千分之206 ，並以1 年為計算單位，其使用期間未滿1
年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1 月者，以月計，有營利事業所得稅查核準則第95條第6
款訂有規則可供參考。茲將原告得請求之必要修復費用分述如下：
(1)系爭37號房屋：
應計算折舊之部分為1,235,508 元【瑕疵分類（一）4F-2修復方式為局部地磚更換25,908元+ 瑕疵分類（三）全部瑕疵修復方式為石材更換1,209,600 元=1,235,508元】，其中材料占九成為1,111,957 元，工資占一成為123,551 元（元以下均四捨五入），材料部分折舊後為461,057 元（計算式如附表三），加計工資部分123,551 元，再加計無須計算折舊之部分59,346元【瑕疵分類（一）1F-1上方隔離縫重新施作8,000 元+1F-2 刮除、批土、油漆1,479 元+1F-3 研磨、打臘2,000 元+1F-4
重新批土油漆6,670 元+1F-5 、1F-6抽乾後灌注止水劑並塗不滲透型防水劑3 萬元+2F-2 灌注防水劑及油漆
5,000 元+2F-6 刮除、批土、油漆2,697 元+ 瑕疵分類（四）1F-10 重新打磨填縫油漆3,500 元=59,346 元】，合計為643,954 元（計算式：折舊後之材料461,057
元+ 工資123,551 元+ 無須折舊之修復費用59,346元=
643,954 元）。
(2)系爭39號房屋：
應計算折舊之部分為1,792,176 元【瑕疵分類（一）1F-3、1F-5、1F-8局部地磚更換166,853 元｛包含瑕疵分類（七）1F-4更換地磚費｝+2F-7 地磚重新鋪貼9,728
元+3F-9 陽台地磚更換14,859元+4F-5 陽台地磚更換14,986元+ 瑕疵分類（三）全部瑕疵修復方式為石材更換1,550,500 元｛包含瑕疵分類（七）2F-3、2F-4、2F-9、2F-12 石材破損更換費用｝+ 瑕疵分類（四）2F-16
局部更換欄杆重焊油漆3,800 元+3F-3 局部更換木扶手打磨油漆3,500 元+3F-5 局部更換材料重焊油漆4,700
元+3F-7 局部更換木扶手打磨油漆3,500 元+4F-1 局部更換欄杆重焊油漆8,750 元+ 瑕疵分類（七）1F-9、1F-10 更換地板石材合計11,000元=1,792,176元】，其中材料占九成為1,612,958 元，工資占一成為179,218 元，材料部分折舊後為668,789 元（計算式如附表四），加計工資部分179,218 元，再加計無須計算折舊之部分為231,458 元【瑕疵位置1F-1上方隔離縫重新施作8,000 元+1F-2 刮除、批土、油漆3,132 元+2F-1 灌注防水劑及油漆5,000 元+2F-6 重新批土油漆11,267元+3F-2
灌注防水劑及油漆5,000 元+3F-4 灌注防水劑及油漆5,000 元+3F-10重新批土油漆4,379 元+4F-4 灌注防水劑及油漆5,000 元+ 瑕疵分類（四）1F-17 重新打磨填縫油漆7,000 元+2F-15重新打磨填縫油漆3,500 元+3F-6
重新打磨填縫油漆3,500 元+ 瑕疵分類（八）更換木地板170,680 元（木地板非被告興建時鋪設，無須扣除折舊）=231,458元】，合計為1,079,465 元（計算式計算式：折舊後之材料668,789 元+ 工資179,218 元+ 無須折舊之修復費用231,458 元=1,079,465元）。
4.是原告洪棟富、方亦庭得請求回復原狀之必要費用為643,954 元，原告李許秀琴得請求回復原狀之必要費用為1,079,465 元。
五、綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，請求被告給付原告洪棟富、方亦庭643,954 元、原告李許秀琴1,079,465 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即99年10月30日（起訴狀繕本於99年10月29日送達，見本院卷一第92頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第2項。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋
法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 22 日書記官 楊淳如
附表一、37號房屋工程修復預算書（如附件一）
附表二、39號房屋工程修復預算書（如附件二）
附表三、37號房屋折舊計算式
┌────────────────────────────────────┐
│系爭37號、39號房屋係於97年1 月13日完工，而鑑定人係於100 年11月13日製作如│
│附表一、二所示之工程修復預算書，斯時系爭37號、39號房屋已使用3 年10個月。│
│依定率遞減法耐用年數10 年之折舊率為千分之206。 │
│計算後之剩餘價值，小數點以下四捨五入。 │
├───────────────┬────────────────────┤
│新品價值 │新臺幣（下同 ）1,111,957元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第1年折舊後之剩餘價值 │1,111,957 元－（1,111,957 元×0.206 ） │
│ │=882,894元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第2年折舊後之剩餘價值 │882,894 元－（882,894 元×0.206 ） │
│ │=701,018元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第3年折舊後之剩餘價值 │701,018元－（701,018元×0.206 ） │
│ │=556,608元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第3 年10 個月折舊後之剩餘價值 │556,608 元－（556,608 元×0.206 ×10/12 │
│ │）= 461,057元 │
└───────────────┴────────────────────┘
附表四、39號房屋折舊計算式
┌────────────────────────────────────┐
│系爭37號、39號房屋係於97年1 月13日完工，而鑑定人係於100 年11月13日製作如│
│附表一、二所示之工程修復預算書，斯時系爭37號、39號房屋已使用3 年10個月。│
│依定率遞減法耐用年數10 年之折舊率為千分之206。 │
│計算後之剩餘價值，小數點以下四捨五入。 │
├───────────────┬────────────────────┤
│新品價值 │新臺幣（下同 ）1,612,958元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第1年折舊後之剩餘價值 │1,612,958 元－（1,612,958元×0.206 ） │
│ │=1,280,689元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第2年折舊後之剩餘價值 │1,280,689 元－（1,280,689元×0.206 ） │
│ │=1,016,867元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第3年折舊後之剩餘價值 │1,016,867 元－（1,016,867 元×0.206 ） │
│ │=807,392元 │
├───────────────┼────────────────────┤
│第3 年10 個月折舊後之剩餘價值 │807,392 元－（807,392元×0.206 ×10/12 │
│ │=668,789元 │
└───────────────┴────────────────────┘