臺灣桃園地方法院99年度訴字第1846號

• 裁判案由: 解除買賣契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 01 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1846號原　　　告　楊琇媛
訴訟代理人　施嘉鎮律師
複 代理 人　林鵬越
被　　　告　巫勝雄
上列當事人間返還買賣價金事件，於民國100年1月3日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣於民國99年7 月29日原告向被告購買門牌號碼桃園縣八德市○○街1 巷3 號房屋（下稱系爭房屋）。於訂約前曾由先生陪同看屋，但係於晚間雖有發現系爭房屋有多處暗污疑似漏水之壁癌，對5 樓露天陽台及頂樓室外若干處所未能一一仔細察看，且被告說只要重新粉刷即可，又將系爭房屋以窗簾、衣廚遮蔽，經原告質疑，被告方於契約書之建物現況確認書第三項勾選系爭房屋有漏水，並載明「修繕後交屋，半年內由賣方負責」等語，原告方與被告簽約，並交付第1 期款項新臺幣（下同）70萬元。
二、於99年8 月初，原告之弟透過東森房屋之仲介看屋，希望能與原告比鄰而居，至系爭房屋所在附近看屋，不料仲介者介紹之房屋竟是系爭房屋，原告之弟告知此事後，詢被告，被告回應「那是之前與東森房屋簽的約，現在已經解約，不會再賣給別人」云云，原告要求被告重新簽約，並於買賣契約中增訂第10條禁止被告一屋二賣之規定。
三、至99年8 月31日原告交付第2 期款項130 萬元後，希望能確認系爭房屋牆壁上之污點非漏水造成，遂於同日下午請「名洋工程行」前往鑑定，於9 月2 日收到估價單證實系爭房屋有嚴重漏水，原告執此要求被告修繕。原告至此方知被告竟於重訂契約時在未告知原告之情況下，擅自修改契約書建物現況確認書第三項，將賣方之修繕責任改為「交屋後半年內由賣方負責」等語，將「修繕後交屋」等文字刪除，企圖拖免責任，得以不必修繕賠償。原告已經委請律師發函表示撤銷買賣之意思表示，並要求返還價金200 萬元，被告不予置理。至於被告辯稱其已經於同年9 月12日修繕完畢，但該修繕係被告自己所為未經公正第3 人確認，且是否確實修繕亦無法令人信任。
四、綜上，被告擅自修改契約書建物現況確認書第三項，又僅告知遵照原告意旨在第2 份買賣契約書增訂第10條，卻不提有上開修改情事，原告係受被告詐欺，自得依民法第92條規定撤銷買賣契約，並依同法第259 條第1 、2 款規定請求返還價金。為此，提起本訴，並聲明：被告應給付原告200 萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
兩造於99年7 月29日簽訂買賣契約書的時候，原告即知系爭房屋有漏水，同年8 月4 日再簽訂買賣契約書是原告之要求，且原告還要求將系爭房屋交屋日由9 月30日提前至同月15日，被告於9 月12日即將系爭房屋漏水修繕完畢，同日原告還在系爭房屋現場看工人作修繕工作並要求工人拆除廚房廚具等等，且在同年月12日原告告知以談妥9 月15日去銀行對保，被告於同年月14日即將土地增值稅、契稅繳畢，請求被告依約點交房屋，原告又爽約，原告曾要求去鶯歌調解委員會調解，9 月21日被告前往調解，原告卻又缺席；況且，房屋修繕後交屋前，原告亦曾要被告交付面額5 萬元本票1 紙為擔保，被告要交付，原告竟又要改成10萬元本票才收，似此種種，均見原告並無履約之誠信，被告何有詐欺之行為。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張兩造於99年7 月29日、8 月4 日分別就系爭房屋（本院按包含坐落土地、以下簡稱第1 份、第2 份契約書）簽訂買賣契約書，其中第2 份契約書增訂第10條，特別約明賣方未委託第三者出售系爭房屋，若有第三者主張權利由賣方負責，且第2 份契約書之建物現況確認書第三項，將第1 份契約書「賣方修繕後交屋半年內由賣方負責」等文字，改為「交屋後半年內由賣方負責」等情，有原告提出上開契約書影本各1 份為證（本院卷第8 至22頁），上情亦為被告所不爭執。原告此部分主張可堪信實。
二、原告復主張，系爭房屋有漏水之處，被告於出售之前原告察看時以衣廚、窗簾等物遮掩，原告於交付第2 次款項時因找人鑑定才知有嚴重漏水，且重訂第2 份契約，又在未告知情形下，修改契約書之建物現況確認書第三項之內容，因認被告有詐欺行為。此情，被告完全否認，並以前詞為辯。
三、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917 號判例要旨可資參照。經查：
１、本件兩造爭執要旨，係以原告主張前開系爭房屋有漏水情事、重訂契約未告知修改物之瑕疵擔保內容或被告有無遵守第2 份契約書第10條約明事項等情，均屬原告主張權利事項，依上開最高法院判例要旨所示，不論被告對系爭房屋之漏水是否曾經修繕完竣或修繕情形為何，仍應由原告先行舉證其主張各項事由存在或為真實。
２、兩造於99年8 月4 日簽訂第2 份契約書增訂第10條約定為「賣方於買賣契約簽訂時，賣方未委託第三者出售，屆時若第三者索取任何權利時，與買方無涉，由賣方負責。」，此約定依一般情形而論，顯係被告應負系爭房屋權利瑕疵擔保，縱無此約定，被告亦應有此擔保責任。而依原告主張此條款之增訂，係因原告簽訂第1 份契約書之後，其弟又受東森房屋之仲介系爭房屋出售中，遂有重訂契約之議，禁止被告一屋二賣之情產生，而於第2 份契約書簽訂後至原告主張撤銷買賣之意思表示甚至本件言詞辯論終結前，沒有任何人主張對系爭房屋有何權利，此情業據原告自認在卷（本院卷第62頁）。況且，證人即為兩造擬定第1 、2 份契約書之代書許韻華證稱，第2 份契約書是原告要求簽訂，原告怕被告有委託他人銷售，會有第三人介紹費的問題，伊有問過被告，被告說有委託他人銷售期間到99年7 月底，所以才重簽契約，確定被告沒有再委託他人出售（見本院卷63頁背面、64頁）；依此，顯然該約定僅在釐清被告委託他人出售系爭房屋之時限，若有其他介紹費（居間報酬）之問題產生，應由被告自行負責解決而已；何況簽約迄今亦無任何第三人主張權利。原告本人於本院言詞辯論屢稱其最在乎者就是此條，且被告以此為詐欺云云，無從採認。
３、又上開證人證稱：「（原證一的契約書的建物現況確認書第三項，是否在簽約當時已經發現漏水？）是的，當初我在簽約時，被告有告知有漏水，所以有問被告要否在修繕後並且在交屋後半年內由賣方負責。」、「（原告是否知道房屋有漏水？）知道。」、「（原證二的契約書即99年8 月4 日訂的契約之建物現況確認書第三項，為何沒有註記修繕後等文？）因為契約書都是制式的，第一份契約書是打完後我才問兩造房屋的現況，被告有告知有漏水情形，所以才用手寫的方式寫在契約書內，第二份契約書在簽訂時，因雙方都已經知道這種情形，所以直接從電腦登打契約書，所以就沒有用手寫修改，也不是故意要這樣寫。」、「（本件被告是否還有修繕義務？）是的，而且在半年內一定要修繕好，不管在交屋前或交屋後。」（見本院卷第63頁正反面）；準此，原告在簽訂第1 份契約書「之前」或簽訂「同時」已經知道系爭房屋有漏水情形（本院按或許漏水情形及程度並不確知），方有在第1 份契約書建物現況確認書特別約明被告需在修繕後交屋6 個月內仍負瑕疵擔保責任，否則何必有「修繕後」之約定，原告主張其有不知系爭房屋漏水係因被告之故為遮掩等情，顯然不實，此部分主張尚無可採。另重訂第2 份契約書之緣由，係以增訂第10條為重點，有如前述。系爭房屋是否有漏水之情形，於99年8 月4 日重訂第2 份契約之前係已經存在之事實且為兩造及證人所明知，況且第2 份契約重訂後又將交屋日期由9 月30日提前至9 月15日，是不論第2 份契約書之建物現況確認書第三項如何修正（除非重新約定被告不負系爭房屋之漏水物的瑕疵擔保責任），均應不影響被告之修繕（補正瑕疵）義務，此即由證人證述，兩造都已經知道系爭房屋有漏水，被告當然要在6 個月內不論交屋前後都要修繕完畢，而勿庸再重新登打或以手寫方式修改制式契約文字。抑且，原告於簽訂第2 份契約書於99年8 月31日交付第2 期買賣價金時又自行找「名洋工程行」為鑑定漏水情形，顯然亦有要自行修繕或要求被告給付修繕費用之意，是此，原告即難以就此明知系爭房屋現況，且被告瑕疵擔保責任並未免除或減輕之情形下，主張被告未告知第2 份契約書建物現況確認書第三項漏載「修繕後」等文字，即屬詐欺行為致其陷於錯誤而為買賣系爭房屋之意思表示。
４、再者，被告於簽訂第2 份契約後，確曾於99年9 月12日於交屋期限之前，前往修繕，此情為原告所不否認，祇是認被告自行修繕方式無法信任，且有無完全適當修繕並未經公正第三人確認而已（見本院卷第38至39頁），然實際上被告是否未為完全修繕，原告亦未曾舉證以實其說。依此，果被告確有詐欺之行為且為脫免修繕責任，遮掩漏水情事恐屬不及，何以還在交屋之前，在系爭房屋內為修繕行為；另以原告找人鑑定修繕工程估價需費5 萬元，有估價單1 份在卷可佐（本院卷第23頁），被告亦屢屢抗辯，其已經修繕後要交屋，甚且開立與估價單估繕工程費用同額之面額5 萬元本票要交原告收執為擔保，原告對此情亦未有異詞，祇是陳稱未見到本票；是此益徵被告並無如原告所指以藉重訂第2 份契約書，在未告知修改建物現況確認書第三項之情形下脫免責任而不必修繕賠償。
四、綜上所述，原告上開主張各節，認其受有詐欺而為意思表示，依法其得為撤銷買賣契約之意思表示，並請求返還已經交付買賣價金，依法核屬無據，自無理由，應予駁回。原告聲請供擔保請准宣告假執行，因訴之駁回已失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 24 日民事第二庭 法 官 劉克聖
得上訴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 24 日書記官 伍正嫻