臺灣桃園地方法院99年度訴字第60號

• 裁判案由: 返還不當得利等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 10 月 07 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　99年度訴字第60號原　　　告　葉軍棟
徐文輕
謝素娥
吳明裕
徐文雄
翁瑞祥
徐文吉
葉昌憲
共　　　同
訴訟代理人　廖振洲律師
複　代理人　袁啟恩律師
林玉燕
被　　　告　新人類國社區公寓大廈管理委員會
法定代理人　黃文淵
訴訟代理人　陳萬發律師
管聰明
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國100 年9 月9日 言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表一所示之汽車停車位返還原告葉軍棟，並給付原告葉軍棟如附表九所示之金額。
被告應將附表二所示之汽車停車位返還原告徐文輕，並應給付原告徐文輕如附表九所示之金額。
被告應將附表三所示之汽車停車位返還原告謝素娥，並應給付原告謝素娥如附表九所示之金額。
被告應將附表四所示之汽車停車位返還原告吳明裕，並應給付原告吳明裕如附表九所示之金額。
被告應將附表五所示之汽車停車位返還原告徐文雄，並應給付原告徐文雄如附表九所示之金額。
被告應將附表六所示之汽車停車位返還原告翁瑞祥，並應給付原告翁瑞祥如附表九所示之金額。
被告應將附表七所示之汽車停車位返還原告徐文吉，並應給付原告徐文吉如附表九所示之金額。
被告應將附表八所示之汽車停車位返還原告葉昌憲，並應給付原告葉昌憲如附表九所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔。
本判決第一項至第八項於各原告以附表十甲欄所示金額為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，分別以附表十乙欄所示金額為各原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告徐文輕、徐文吉於起訴時原聲明：「被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如
附圖二所示車位編號1 、2 、3 、5 、11、12、95等7 個車位返還原告徐文輕，並應給付原告徐文輕新臺幣（下同）63萬元，及自民國99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告徐文輕1 萬500 元。」、「被告應將坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附圖二所示車位編號39、40
、41、42、46、47、48、49、50、51、52、53、54、59、60、63等16個車位返還原告徐文吉，並應給付原告徐文吉144
萬元，及自民國99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告徐文吉2 萬4,000 元。」，嗣分別於99年4 月9
日、100 年4 月9 日分別具狀減縮聲明如下列聲明所載（見本院卷一第100 頁、卷二第61頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合與前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告葉軍棟等8 人於93年6 月3 日推派原告葉軍棟為代表人，與訴外人威固建設開發股份有限公司（法定代理人：徐文雄，下稱威固公司）簽訂地下車位買賣合約書（下稱系爭契約），約定以500 萬元向威固公司買受坐落桃園縣蘆竹鄉○○段蕃子厝小段35之1 地號興建「新人類國」地下壹樓如附件一所示之汽車停車位（下稱系爭停車位）。依系爭契約第7 條約定：「由於地下室無編設門牌地址，因此本產權附屬在蘆竹鄉○○路○段26巷7 號2 樓之3 的共同使用部分之中，是以附屬建物名義售出，主建物建號2059持分1 萬分之49600 （共同使用部分2229建號持分1 千分之114 ，2236建號持分1 萬分之5973) 。」，即威固公司將系爭社區之汽車停車位全部登記於蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號（下稱2236建號），該2236建號面積係包涵全部之汽車停車位面積及該社區之大公面積，其中房屋承購住戶對於該2236建號除依主建物之不同，分別取得應有大公持分萬分之11至19等不同比例之持分外，另將全部汽車停車位面積之持分均登記為主建物即同小段2059建號所享有對2236建號之持分（即萬分之5973），嗣於出售汽車停車位時，再將2059建號持分分別轉讓予買受汽車停車位者，每一車位之應有持分為萬分之80，是威固公司於出售房屋時，在價格上顯已就購屋者之需停車位者及不需停車位者，就2236建號之持分異其出售方式（即二者之持分有差異），而非將全部2236建號由購買地上主建物者平攤其持分。威固公司與所有房屋承購住戶在預售屋契約書第1 條第4 項並載明：「關於汽車停車位部分，甲方（即買主承購戶）同意由停車位承受人使用收益。」及第2 條第1 項亦載明：「地下停車位由車位承買人作善良維護管理與使用。」，是「新人類國社區」（下稱系爭社區）地下室一樓汽車停車位，必須有另行購買方得使用之。
㈡系爭停車位係位於系爭社區地下室一樓，威固公司於出售系爭社區房地時，即與各承購住戶特別約定，系爭社區地下室一樓汽車停車位，必須有另外購買才能使用之，已如前述，依最高法院96年度台上字第2025號判決要旨，可認系爭社區之共有人間已合意成立分管契約，由原告按分管契約占有並使用系爭停車位，原告等對系爭停車位實有使用權。惟系爭停車位現由被告予以強佔出租收取租金，妨害原告等之使用收益，致原告等受有每一汽車停車位每月租金1,500 元之損害，原告等自得依分管契約及上開最高法院判決要旨，請求被告返還系爭停車位，並得依不當得利之法律關係請求被告返還自94年1 月1 日起至98年12月31日止之5 年間相當於租金之利益，及自民國99年1 月5 日起至被告返還系爭停車位之日止，按月給付原告每一停車位1,500 元之不當得利等語。
㈢並聲明：
⒈被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號16，面積0.0014公頃、編號19，面積0.0013公頃、編號20，面積0.0013公頃等3 個車位返還原告葉軍棟，並應給付原告葉軍棟27萬元，及自民國99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告葉軍棟4,
500 元。
⒉被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號1 ，面積0.0014公頃、編號2 ，面積0.0014公頃、編號3 ，面積0.0014公頃、編號5 ，面積0.0014公頃、編號11，面積0.0013公頃、編號12，面積0.0012公頃等6 個車位返還原告徐文輕，並應給付原告徐文輕54萬元，及自99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告徐文輕9,000 元。
⒊被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 車位編號136 ，面積0.0013公頃車位返還原告謝素娥，並應給付原告謝素娥9 萬元，及自99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告謝素娥1,500 元。
⒋被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號137 ，面積0.0013公頃車位返還原告吳明裕，並應給付原告吳明裕9 萬元，及自99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告吳明裕1,500 元。⒌被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號21，面積0.0010公頃、編號26，面積0.0013公頃、編號27，面積0.0013公頃、編號28，面積0.0013公頃等4 個車位返還原告徐文雄，並應給付原告徐文雄36萬元，及自99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告徐文雄6,000 元。
⒍被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號64，面積0.0015公頃、編號65，面積0.0014公頃、編號70，面積0.0013公頃、編號71，面積0.0013公頃、編號73，面積0.0013公頃、編號74，面積0.0014公頃、編號93，面積0.0014公頃、編號94，面積0.0014公頃、編號98，面積0.0013公頃、編號99，面積0.0013公頃、編號107 ，面積0.0013公頃、編號108 ，面積0.0013公頃、編號109 ，面積0.0013公頃、編號110 ，面積0.0013公頃、編號111 ，面積0.0013公頃、編號112 ，面積0.0013公頃、編號114 ，面積0.0013公頃、編號115 ，面積0.0 013 公頃、編號116 ，面積0.0013公頃、編號117 ，面積0.0013公頃、編號125 ，面積0.0013公頃、編號134 ，面積0.0012公頃、編號135 ，面積0.0012公頃等23個車位返還原告翁瑞祥，並應給付原告翁瑞祥207 萬元，及自99年1 月5 日日起至上開車位返還之日止，按月給付原告翁瑞祥3 萬4,500 元。
⒎被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號39，面積0.0013公頃、編號40，面積0.0013公頃、編號42，面積0.0013公頃、編號46，面積0.0015公頃、編號47，面積0.0015公頃、編號48，面積0.0015公頃、編號49，面積0.0015公頃、編號50，面積0.0015公頃、編號51，面積0.0015公頃、編號52，面積0.0015公頃、編號53，面積0.0015公頃、編號54，面積0.0015公頃、編號59，面積0.0014公頃、編號60，面積0.0014公頃、編號63，面積0.0015公頃等15個車位返還原告徐文吉，並應給付原告徐文吉135 萬元，及自99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告徐文吉2 萬2,500 元。
⒏被告應將建物桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段2236建號即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26巷30號，如附
圖2 所示車位編號29，面積0.0014公頃、編號30，面積0.0014公頃、編號37，面積0.0013公頃、編號38，面積0.0013公頃等4 個車位返還原告葉昌憲，並應給付原告葉昌憲36萬元，及自99年1 月5 日起至上開車位返還之日止，按月給付原告葉昌憲6,000 元。
⒐原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告之答辯略以：
㈠原告所主張系爭「地下一樓」建築物係在83年1 月31日為第一次登記，足認該建築物之建造執照係早於83年1 月31日前即已取得，而公寓大廈管理條例係84年6 月28日始公布施行，則於建物完成時尚無公寓大廈管理條例之法規，能否認定被告依公寓大廈管理條例第38條第1 項而有當事人能力，尚有疑義。況公寓大廈管理委員會執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」之事項時，才得以非法人團體性質而認具有訴訟當事人之能力，其餘事務則否。而原告係訴請「返還車位」及「給付不當得利（金錢）」之負擔義務之訴訟，並非屬「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」事項，則於此情形仍應認定被告並無當事人能力，且被告係管理委員會，僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力，亦即不能享有權利，負擔義務，故就原告訴請「返還車位、給付不當得利金錢」之請求，不論其主張有無理由，均因被告並無當事人能力，及被告無法負擔義務而無權利能力，而應駁回原告之訴。
㈡再者，系爭2059建號之所有權人原係登記為訴外人陳廣玲，威固公司從未取得該建物之所有權，而系爭2236建號建物自始係以訴外人金鼎企業社等人為起造人名義而於80年取得建造執照、82年取得使用執照而由起造人為所有權人，但原告並無實質舉證，就自稱起造人「金鼎企業社等人」、及陳廣玲均為借名之人，既無書面契約，亦無借名之催告終止，更無威固公司與金鼎企業社等人或陳廣玲之報稅為憑，就逕稱威固公司為該系爭2236建號建物之所有權人而出售予原告云云，孰人能信？被告否認系爭停車位（即2236建號之地下層建物）之所有權人為威固公司所有，故原告等人主張向威固公司買受車位云云，於法無據，亦不足採。況且陳廣玲於前提自訴之刑事竊佔案中均主張伊為2059、2236建號之所有權人，從未主張其受威固公司或原告之託而為借名登記，亦無自承權利源自起造人金鼎企業社等人，則系爭2059、2236建號自非威固公司所有，原告縱曾與威固公司簽訂系爭契約，亦屬不實之虛偽契約，原告自不得訴請被告返還系爭停車位及不當得利。
㈢另被告否認系爭社區地下一樓2236建號有何分管約定，依原告所述，系爭停車位為地下一樓建物（即2236建號），此2236建號是登記在2059建號之公設內，而該2059建號從未登記威固公司為所有權人，則何能採信原告或威固公司以自說自話聲稱已與各承購戶（共293 戶）達成分管約定？原告並未建商與「各承購戶（293 戶）」都有「分別約定」，且均已「約定一致」，而陳廣玲亦無與293 戶間有任何分別約定，故當然不能援引最高法院96年台上字第2025號裁判之旨而驟稱本案已有「分管約定」。又系爭建物之建造執照係「桃縣工建執照字第408 號」，其起造人係金鼎企業社等293 戶，並非威固公司，是威固公司顯非本建案之建商，再威固公司係於80年11月25日設立，而原告所提出之訴外人林明增承購新人類國之房地預定買賣契約書，其簽署日期為80年9 月19日，斯時根本無威固公司存在，何來威固公司分別與各承購戶為分管之分別約定存在？是系爭社區所有權人就地下室一樓停車場並無分管約定，應足認定。
㈣末系爭地下一樓係防空避難室兼停車位，而參諸系爭地下一樓依桃園縣政府之竣工圖，此建物物之建造執照之汽車停車位僅有「75個」，且參諸桃園縣政府工務局91年11月11日桃縣工使管字第1753號函，亦足證合於法定之汽車停車位僅有「75個」，其餘空地（75個法定停車位以外之空間）則為避難用途、車道行駛之通路、迴車空間、清水池、化糞池、污水池、廢水池、電表房、機械房等用途，均不得私劃為停車空間使用，此業經桃園縣政府覆函鈞院為憑，豈能分管而為約定專用？故就非屬法定汽車停車位之位置，縱現況被誤作為停車用途，但此乃違反法定用途之違規，自不得以違規之情而認定得為分管約定之存在，亦不得據為原告得為請求將作為避難用途、車道行駛之通路、迴車空間、清水池、化糞池、污水池、廢水池、電表房、機械房等用途者，取回停車空間而私用。系爭停車位「非屬合法停車位」者，計有「現況編號16、19、20、21、26（現況為機車位）、27、28、29、30、37、38、39（現況為機車位）、40、42、46、47、4
8 、49、59、60、70、71、73、74、125 、134 、135 、136 、137 」之位置，均非屬桃園縣政府竣工圖之合法車位，該位置依桃園縣政府檢附之「竣工圖」，其法定用途為防空避難及車道行駛之通路或迴車空間、清水池、化糞池、污水池、廢水池、電表房、機械房等用途，此參桃園縣政府檢附之「竣工圖」即明，故就並非法定停車用途，依桃園縣政府函覆鈞院，都不得約定專用，原告訴請返還該前述位置之停車位，當然無據。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利益之判決請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告8 人於93年6 月3 日以原告葉軍棟為代表人與訴外人威固建設開發股份有限公司（法定代理人：徐文雄）簽訂地下車位買賣合約書，約定以500 萬元向威固公司購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段藩子厝小段35之1 地號興建「新人類國」地下一樓汽車停車位，原告各人購買之車位位置及編號則如合約書所載。
㈡系爭社區管理費之收繳標準係汽車停車位私人每車位清潔費300 元；承租管理委員會公共汽車停車位，每車位每月1,500 元（含清潔費）。
㈢訴外人陳廣玲前自訴訴外人張寶龍竊佔系爭車位，經本院以88年度自字第113 號及臺灣高等法院以89年度上易字第4080號判決駁回。
㈣系爭社區建物係由訴外人金鼎企業社徐金定等人為起造人，並於82年間向桃園縣政府工務局就坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段藩子厝小段35之1 地號土地申請使用執照，經桃園縣政府工務局核發桃縣工建使工字第610 號使用執照在案。依系爭社區竣工圖說所示，社區停車位計有法定車位60位，增設車位15位。因被告社區現有停車位已超劃車位達123 位，前經桃園縣政府工務局於91年11月11日以桃縣工使管字第1753號函令立即回復原狀。
四、兩造爭執之事項：
㈠被告管委會就本件訴訟有無當事人能力？
㈡原告是否有取得2059建號、2236建號（即系爭停車位所在建號）之所有權？
㈢新人類國社區之所有人就社區停車位是否有成立分管協議？㈣系爭停車位是否受公寓大廈管理條例第7 條不得為約定專用部分之限制？是否會影響原告請求被告交付停車位？
五、本院之判斷：
㈠被告管委會就本件訴訟有無當事人能力？
⒈按所謂當事人能力，即指為民事訴訟當事人而起訴或受訴之能力，其當事人能力之有無，自應專以該人或團體於起訴時及訴訟進行中之能力加以判斷。次按公寓大廈管理委員會，有當事人能力，固為公寓大廈管理條例第38條第1 項所明定，惟公寓大廈管理條例施行前已成立之公寓大廈管理委員會亦應於公寓大廈管理條例施行後，依該條例所定程序，成立管理組織，始能取得當事人能力。又我國公寓大廈之管理委員會係基於區分所有權人之推選，管理委員接受而成立之契約，因此取得執行權，亦即我國公寓大廈之管理委員會係基於委託關係而為他人（區分所有權人全體）之利益而執行職務，管理委員會與區分所有權人間，為委任者與受任者之關係。在現行制度之解釋下，管理委員會係以自己名義而進行實體上及訴訟上行為，僅能認為管理委員會係基於公寓大廈管理條例之法定授權，或基於規約、區分所有權人團體決議之意定授權，以自己名義為區分所有權人團體取得權利，及本條例第36條共13項之管理委員會職務範圍內可為訴訟上行為。故管理委員會如法無法律規定或有區分所有權人之特別授權，並非當然就公寓大廈共有、共用之財產權所生事務，於具體之案件中均有實施訴訟之權限，而得使區分所有權人受其訴訟結果之拘束，因此，除公寓大廈管理條例已明定管理委員會當然得起訴之事項外，自限於上開職務範圍內事項，其始得為訴訟當事人。
⒉經查，被告對其自身管委會之成立合乎公寓大廈管理條例施行後之規定乙節不爭執，又原告係於99年1 月7 日起訴，此一時點既已在公寓大廈管理條例施行之後，依上開公寓大廈管理條例第38條第1 項之規定，公寓大廈管理委員會係有當事人能力之團體，是被告依此規定已有進行訴訟之可能，被告抗辯應以「建物完成時」判斷當事人能力之有無云云，當屬無據。又依新人類國社區之社區規約第4 章「管理經費收支辦法」中第1 條第2 項第2 款之規定，管理經費之來源包括「停車位管理費」等住戶每月繳交之管理費，此有該社區規約影本在卷可稽（見本院卷一第111 頁），而被告亦不否認系爭停車位現均由被告出租他人使用，是可認被告管理系爭停車位，並收取管理費及清潔費，應屬被告基於規約之意定授權，以自己名義為區分所有權人團體取得權利，揆諸前開見解，被告應可合法為訴訟上行為，故被告管委會就本件訴訟有當事人能力及實施訴訟之權限，應堪認定。
㈡原告是否有取得2059建號、2236建號（即系爭停車位所在建號）之所有權？
⒈按買賣契約與移轉所有權之契約不同，買賣契約係以移轉物權為目的之債權契約，難謂即為移轉物權之物權契約，且出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要（本院37年上字第7645號、38年台上字第111 號判例意旨參照）。又按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為而失效；亦即物權行為係獨立於債權行為之外而單獨存在，是以物權行為與債權行為，應各別獨立觀察，而無待言。
⒉本件原告主張其等與威固公司簽訂系爭契約買受系爭停車位，有原告所提出之地下車位買賣合約書影本1 份為證（見本院卷一第15-16 頁），且為被告所不爭執，其中契約第1 條為就買賣標的之規定：「買賣車位標示，坐落於桃園縣蘆竹鄉○○段蕃子厝小段35-1地號興建『新人類國』地下室壹樓停車位，甲方各人購買之車位位置及編號詳如附表。」，契約第7 條並言明「由於地下室無編設門牌地址，因此本產權附屬在蘆竹鄉○○路○段26巷7 號2 樓之3 的共同使用部分之中，是以附屬建物名義售出，主建物建號2059持分10萬分（誤載為1 萬）之49600 （共同使用部分2229建號持分1 千分之114 ，2236建號持分1 萬分之5973) 。」，被告雖抗辯因威固公司從未取得2059建號、2236建號之所有權，該買賣契約效力應有疑義云云。惟查，系爭契約係屬債權契約，揆諸上開說明，出賣人即威固公司簽訂該債權契約，本不以其對系爭2059、2236建號具有所有權為必要，而又威固公司所售與原告之主建物建號2059應有部分10000 分之49600 （連同共同使用部分）已於93年8 月17日由訴外人陳廣玲辦理所有權移轉登記予原告等情，有桃園縣蘆竹地政事務所2059建號建物異動索引表1 份在卷可稽（見本院卷二第135-136 頁），又不動產所有權之移轉係採登記生效主義，原告等人既經登記為2059建號之所有權人，其等自已取得2059建號及其共同使用部分即2236建號之所有權無訛，被告抗辯2059建號建物之異動索引上從未有威固公司之名出現，是該系爭買賣契約應屬無效，原告並未取得2059、2236建號之所有權云云，尚非可採。
㈢新人類國社區之所有人就社區停車位是否有成立分管協議？⒈「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」（最高法院91年度台上字第2477號裁判參照）。
⒉經查，系爭社區地下一樓之停車場於系爭社區建物出售時，即已規劃設置142 個停車位，而系爭社區之汽車停車位面積及大公面積均登記在系爭2236建號下，而全部汽車停車位面積之持分則登記為主建物即系爭2059建號所享有對系爭2236建號之持分（即萬分之5973），房屋承購住戶對於系爭2236建號除依主建物之不同，分別取得大公持分萬分之11至19等不同比例之持分外，如有另購置停車位者，建商會將系爭2059建號以各車位權利範圍為1 萬分之80之方式辦理移轉登記等情，為被告所不爭執，並有系爭2059、2236建號之登記謄本、地下一樓平面圖在卷可參（見本院卷一第18-42 頁、第87頁），是系爭停車位所在之2236建號屬全體區分所有權人所共有。依民法第818 條規定，各共有人可按其應有部分，對於共有物之全部為使用收益，並應由共有人共同管理。共有物之管理，共有人可以以契約予以訂定，即得由各共有人以分管方式劃定範圍使用共有物或經共有人全體之同意由共有人中之一人對共有物之全部予以使用收益；如全體區分所有權人以契約賦予部分區分所有權人之特定人或第三人的專用權時，買受人關於地下室之使用權自應受到限制。查系爭社區之承購戶承購該社區房地時所簽訂之房地預定買賣契約書第1 條第4 項、第2 條約定：「關於汽車停車位部分甲方（即買受人）同意由停車位承受人使用收益。」、「本大廈左列之部分，其使用管理及所有權歸屬約定如左：一、地下停車位在平時由車位承買人作善良維護管理與使用。惟遇空襲時，應開放供全體住戶作緊急避難之使用。」甚明，如承購戶欲使用停車位，則須另與建商即威固公司簽訂車位買賣契約書，給付車位價金，並於契約中約定可使用特定之停車位編號，此有新人類國房地預定買賣契約書及新人類國車位買賣契約書在卷可參（見本院卷一第213-264 頁）。被告雖抗辯上開房地預定買賣契約書及車位買賣契約書不足以證明地下一樓停車場（即2236建號）之全體所有權人均已同意停車位由承購人專用之約定云云，惟依一般社會常情，建商與買受人之契約係為定型化契約，亦即各買賣契約皆應有上開停車位專用之約款，被告既未能提出有別於上開約定內容之買賣契約，且自承系爭社區停車位係有購買停車位之人方有使用之權，未購買停車位之人僅得向有購買停車位之人租賃或借貸停車位使用（見本院卷第一第276 頁背面），由此足認建商與系爭社區各區分所有建物買受人於訂立房地買賣契約及車位買賣契約書時，已限制買受停車位者之使用位置，而未購買停車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車位空間之位置，亦即默示同意由購買停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，而與有購買系爭停車位之區分所有權人成立一共有物之分管契約，有拘束分管契約當事人之效力，被告辯稱新人類國社區之所有人就社區停車位無分管契約存在云云，不足採信。
⒊再查，系爭2059建號係於83年1 月31日辦理第一次登記，所有權人為陳廣玲1 人，此有上開異動索引表在卷可參，又陳廣玲係受威固公司之委託而借名登記為系爭2059建號建物之所有權人，系爭社區停車位售出後，有關2059建號所有權移轉登記之手續均由威固公司知會陳廣玲後，逕行辦理乙節，業經證人陳廣玲到庭證述明確（見本院卷第22頁背面至第23頁），被告雖以陳廣玲曾自訴訴外人張寶龍竊佔系爭車位乙節，質疑陳廣玲非受威固公司借名登記之人，然於上開竊佔自訴案件提起時，系爭停車位所相對應之應有部分登記名義人為陳廣玲，陳廣玲乃應威固公司之要求以其名義提告等情，業經陳廣玲證述在卷，衡諸陳廣玲名下之系爭2059建號所有權，確有依威固公司與各車位買受人所成立之車位買賣契約，辦理所有權移轉登記予車位買受人，堪認陳廣玲所證述其與威固公司就系爭2059建號成立借名登記契約乙語，應屬非虛。再系爭社區地下一樓每個停車位之買受人可取得系爭2059建號權利範圍1 萬分之80，並取得買受停車位之專用權，業如前述，對照陳廣玲移轉予原告等人之應有部分合計為1 萬分之4800，相當為60個停車位，核與原告與威固公司簽立之系爭地下車位買賣合約書所載車位數量相符（見本院卷第17頁），又原告請求之系爭停車位經本院至現場履勘，除26號車位目前劃為機車停車位使用外，其餘停車位上方均掛有管委會（公有）之告示牌，而系爭停車位之其餘停車位上方所掛之牌示內容則為「私有」，堪認系爭停車位確屬威固公司先前未售出，而屬威固公司分管部分，威固公司既於93年6 月3 日將系爭停車位之專用權售予原告，並由陳廣玲將系爭2059建號所有權權利範圍1 萬分之4800移轉登記予原告，則原告應已取得系爭停車位之占有使用權無訛。
⒋至被告抗辯威固公司在與系爭社區承購戶簽訂房地預定買賣契約時，尚未辦理設立登記，故不得認其與承購戶間之分管契約已合法成立云云。然按公司未經設定登記，固不能謂其具有獨立之人格，而不得為法律行為之主體。然以公司名義為法律行為者，依公司法第19條第2 項規定，既應由行為人自負其責，當非不應認行為人為該法律行為之主體。苟嗣後公司完成登記，已承受此項法律行為者，自此公司即成為該法律行為之主體（最高法院73年度台上字第2554號判決意旨參照）。依此，本件威固公司以建商名義與系爭社區承購戶簽訂房地預定買賣契約時，縱未經設定登記，然其於成立後，既已承受此項買賣契約，且系爭社區之區分所有權人於簽訂房地預定買賣契約時，均同意該分管約定，且歷年來亦係以有購買停車位者方得使用停車位之方式，為地下一樓停車場之使用，自不因房地預定買賣契約簽訂時，威固公司尚未完成設立登記，而影響該分管契約之效力，被告執此抗辯，尚屬無據。
㈣系爭停車位是否受公寓大廈管理條例第7 條不得為約定專用部分之限制？是否會影響原告請求被告交付停車位？
被告雖抗辯系爭停車位中除法定停車位以外之其他停車位非屬桃園縣政府竣工圖之合法車位，且位於系爭社區竣工圖圖面之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，依公寓大廈管理條例第7 條規定，不得約定為專用云云。然按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；約定專用有違法令使用限制之規定者，或其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7 條第4 、5 款固訂有明文。惟同條例第55條第2 項但書已規定於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭社區係於80年10月間取得建照執照，此有本院職權調閱之80桃縣工執照字第工408 號建造執照可參，故新人類國社區公寓大廈屬於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，堪以認定。又實體法上有關權利義務效力之規定，依法律不溯及既往原則，法律自其生效時起，以後所發生之事項，始有其適用，至其生效前所發生之事項，則不適用此法律。本件上開建照取得既早在該條例施行前即已成立，基於上開法律規定及法律不溯及既往原則，系爭停車位自不受公寓大廈管理條例第7 條不得為約定專用部分之限制，因此自然對於原告請求被告交付停車位之權利不生影響。至被告抗辯系爭停車位中非屬竣工圖說設置停車位部分，業經桃園縣政府工務局於91年11月11日函請被告將超劃車位部分立即恢復原狀乙節，固據其提出桃園縣政府工務局91年11月11日函1
件為證（見本院卷一第78頁），然法律規定可分為「任意法規」與「強行法規」，強行法規可再分為「強制規定」與「禁止規定」，禁止規定又可再分成「取締規定」與「效力規定」，前者僅係取締違反之行為，主管機關得對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力。按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」，建築法第73條第2 項固有明文。然違反者，依建築法第91條第1 項第1 款之規定，乃處罰鍰等，亦即僅係取締違反之行為，主管機關得對違反者加以制裁，以禁遏其行為，依上說明，自不否認其行為之私法上效力，是系爭停車位是否為合法車位，與其是否可經共有人因意思表示一致而協議約定專用，實乃二事，系爭停車位之約定專用縱有違反建築法第73條第2 項規定情事，仍非無效，況系爭停車位經本院到場履勘，現均由被告管理中，而被告亦不否認系爭停車位現由被告出租住戶使用，車位租金為每月1,500 元之事實，則被告一方面以系爭停車位部分屬違法使用為由，拒絕返還系爭停車位，一方面又繼續以系爭停車位出租他人使用，收取租金，此豈為事理之平，是被告以系爭停車位中部分屬超劃停車位為由，拒絕返還系爭停車位，亦非可採。至原告於被告交付系爭停車位後，使用超劃停車位部分是否違反建築法之相關規定，日後是否遭主管機關裁罰，此均為原告使用、管理系爭停車位之問題，被告仍不得據以此作為拒絕返還系爭停車位之理由。
六、本件原告依上開分管契約，既得就系爭系爭車位為使用、收益，而系爭停車位多年來均由被告出租他人使用，為被告所不爭執，其行為已妨礙原告使用系爭停車位，則原告依分管契約之約定，請求被告返還系爭停車位，並請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。原告固主張不當得利金額應以每車位每月1,500 元計算，惟依系爭社區規約第四章管理經費第3 條規定「3.承租停車位私人每車位清潔費300 元。4.承租管理委員會公共汽車停車位，每車位每月1, 500
元（含清潔費）」（見本院卷一第112 頁），是被告因出租系爭停車位每月所得收取之租金1,500 元包含清潔費300 元，如系爭停車位由原告使用，原告每月亦需繳交300 元之清潔費，則原告因被告占用系爭停車位所受之損害自應以每車位每月1,200 元，而非原告所主張之1,500 元計算，是原告所得被告給付之不當得利應以附表九所示者為限。
七、綜上所述，原告主張其為系爭停車位之占有使用權人，被告將之出租他人，侵害其使用、收益之權利，請求被告返還如表一至八所示之停車位，及請求被告返還如附表九所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 11 日書記官 洪千棻
附表一
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├───────────┬────────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號16│0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號19│0.0013 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號20│0.0013 │
└───────────┴────────────┘
附表二
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├───────────┬────────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號1 │0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號2 │0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號3 │0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號5 │0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號11│0.0013 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號12│0.0012 │
└───────────┴────────────┘
附表三
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├────────────┬───────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號136 │0.0013 │
└────────────┴───────────┘
附表四
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├────────────┬───────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號137 │0.0013 │
└────────────┴───────────┘
附表五
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├───────────┬────────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號21│0.0010 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號26│0.0013 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號27│0.0013 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號28│0.0013 │
└───────────┴────────────┘
附表六
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├────────────┬───────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號64 │0.0015 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號65 │0.0014 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號70 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號71 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號73 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號74 │0.0014 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號93 │0.0014 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號94 │0.0014 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號98 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號99 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號107 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號108 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號109 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號110 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號111 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號112 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號114 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號115 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號116 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號117 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號125 │0.0013 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號134 │0.0012 │
├────────────┼───────────┤
│如附圖2 所示車位編號135 │0.0012 │
└────────────┴───────────┘
附表七
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├───────────┬────────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號39│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號40│0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號42│0.0013 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號46│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號47│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號48│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號49│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號50│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號51│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號52│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號53│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號54│0.0015 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號59│0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號60│0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號63│0.0015 │
└───────────┴────────────┘
附表八
┌────────────────────────┐
│車位所屬建物：桃園縣蘆竹鄉○○○○段蕃子厝小段 │
│2236建號建物（門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路○ 段26│
│巷30號等戶） │
├───────────┬────────────┤
│車位編號 │車位面積(單位：公頃) │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號29│0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號30│0.0014 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號37│0.0013 │
├───────────┼────────────┤
│如附圖2 所示車位編號38│0.0013 │
└───────────┴────────────┘
附表九
┌─────────────────────────────────┐
│本件不當得利計算式：占用期間×租金×車位數量×期間＝金額（新臺幣）│
├───┬──────┬─────┬────┬─────┬─────┤
│原 告│ 占有期間 │ 租 金 │車位數量│期間（月）│ 金額 │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│葉軍棟│94年1月1日至│ 1,200元 │ 3 │ 60 │216,000元 │
│ │98年12月31日│ │ │ │ │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 3 │ 1 │ 3,600元 │
│ │至返還附表一│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│徐文輕│94年1月1日至│ 1,200元 │ 6 │ 60 │432,000 元│
│ │98年12月31日│ │ │ │ │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 6 │ 1 │ 7,200元 │
│ │至返還附表二│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│謝素娥│94年1月1日至│ 1,200元 │ 1 │ 60 │ 72,000元 │
│ │98年12月31日│ │ │ │ │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 1 │ 1 │ 1,200元 │
│ │至返還附表三│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│吳明裕│94年1月1日至│ 1,200元 │ 1 │ 60 │72,000元 │
│ │98年12月31日│ │ │ │ │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 1 │ 1 │ 1,200元 │
│ │至返還附表四│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│徐文雄│94年1月1日至│ 1,200元 │ 4 │ 60 │288,000元 │
│ │98年12月31日│ │ │ │ │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 4 │ 1 │ 4,800元 │
│ │至返還附表五│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│翁瑞祥│94年1月1日至│ 1,200元 │ 23 │ 60 │1,656,000 │
│ │98年12月31日│ │ │ │元 │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 23 │ 1 │ 27,600元 │
│ │至返還附表六│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│徐文吉│94年1月1日至│ 1,200元 │ 15 │ 60 │1,080,000 │
│ │98年12月31日│ │ │ │元 │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 15 │ 1 │ 18,000元 │
│ │至返還附表七│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
├───┼──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│葉昌憲│94年1月1日至│ 1,200元 │ 4 │ 60 │288,000元 │
│ │98年12月31日│ │ │ │ │
│ ├──────┼─────┼────┼─────┼─────┤
│ │99年1月1日起│ 1,200元 │ 4 │ 1 │ 4,800元 │
│ │至返還附表八│ │ │ │ │
│ │所示停車位止│ │ │ │ │
│ │每月之不當得│ │ │ │ │
│ │利 │ │ │ │ │
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附表十
┌────┬──────────┬───────────┐
│原告姓名│ 甲 欄 │ 乙 欄 │
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│葉軍棟 │ 156,000元 │ 465,999元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│徐文輕 │ 311,000元 │ 931,998元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│謝素娥 │ 52,000元 │ 155,333元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│吳明裕 │ 52,000元 │ 155,333元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│徐文雄 │ 208,000元 │ 621,332元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│翁瑞祥 │ 1,191,000元 │ 3,572,659元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│徐文吉 │ 777,000元 │ 2,329,995元 │
├────┼──────────┼───────────┤
│葉昌憲 │ 208,000元 │ 621,332元 │
└────┴──────────┴───────────┘